Определение Санкт-Петербургского городского суда от 6 августа 2012 г. N 33-10813/2012 (ключевые темы: договор на оказание услуг - коммунальные услуги - общая собственность - способ управления многоквартирным домом - резервный фонд)

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 6 августа 2012 г. N 33-10813/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Селезневой Е.Н.

судей Бакуменко Т.Н., Емельяновой Е.А.

при секретаре Архиповой Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании 06 августа 2012 года апелляционную жалобу Алексеева А.А. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 04 апреля 2012 года по делу N 2-659/12 по иску Алексеева А.А. к.. .(ЮрЛ 1)... о признании договора недействительным и взыскании денежных сумм.

Заслушав доклад судьи Селезневой Е.Н., объяснения истца и представителей ответчика, судебная коллегия

установила:

Алексеев А.А. обратился в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к.. .(ЮрЛ 1)..., просил признать договор на оказание услуг, заключенный между Алексеевым А.А. и.. .(ЮрЛ 1)..., недействительным.

В обоснование своих требований истец, ссылаясь на положения ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывал, что оспариваемый договор ничтожен, поскольку он заключен с нарушением требований закона. Согласно условиям данного договора организация ответчика приняла на себя обязательства по управлению многоквартирным домом по адресу: <адрес>, однако решение общего собрания собственников помещений в указанном доме об избрании в качестве управляющей организации.. .(ЮрЛ 1)... отсутствует, кроме того, на момент заключения оспариваемого договора истец не являлся собственником жилых помещений в вышеназванном доме, а потому не мог выступать стороной в договоре на оказание услуг по управлению этим домом.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции истец уточнил свои требования и в окончательном варианте просил признать договор на оказание услуг, заключенный между Алексеевым А.А. и.. .(ЮрЛ 1)... <дата>, недействительным и взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере <...> рубля, часть из которых в размере <...> рубля уплачена истцом при заключении договора в соответствии с пунктом 1 карты заказчика N..., являющейся приложением N... к оспариваемому договору, а остальная часть была выплачена истцом ответчику в счет погашения задолженности по оплате электроэнергии.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 04 апреля 2012 года постановлено иск Алексеева А.А. к.. .(ЮрЛ 1)... о признании договора недействительным и взыскании денежных сумм оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Алексеев А.А. просит отменить решение суда как необоснованное и не соответствующее нормам материального права.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы жалобы, не находит оснований для отмены решения суда, постановленного на основании верного определения обстоятельств, имеющих значение для дела.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что квартира <адрес> <дата> была передана в пользование Алексееву А.А., а следовательно, с указанной даты истец являлся владельцем жилого помещения и спорный договор не противоречит жилищному законодательству.

Как верно установил суд первой инстанции на основании материалов дела, Алексееву А.А. на основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного с.. .(ЮрЛ 2)..., на праве собственности принадлежит <...> квартира общей площадью <...> кв. м, расположенная по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности Алексеева А.А. на данную квартиру произведена <дата>.

Между.. .(ЮрЛ 3)... (продавцом) и Алексеевым А.А. (покупателем) <дата> был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого стороны пришли к соглашению о том, что в будущем продавец обязуется продать покупателю квартиру в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес>, а покупатель обязался купить указанную квартиру на условиях и в срок, установленные настоящим договором.

Согласно пункту 2 предварительного договора продавец обладает правом требования на вышеназванную квартиру, являясь будущим приобретателем на основании предварительного договора купли-продажи жилых помещений N... от <дата>. Истец не оспаривал факта заключения указанного предварительного договора купли-продажи квартиры, однако указал, что его действие прекратилось в 2007 году с истечением установленного в нем срока.

...(ЮрЛ 2)... Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга <дата> выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>).

...(ЮрЛ 3)..., действующей в интересах застройщика (...(ЮрЛ 2)...), и Алексеевым А.А. <дата> подписан акт приема-передачи квартиры N... в пользование.

По смыслу статьи 153, п. 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 10 Жилищного кодекса Российской Федерации передача квартиры в пользование продавцом и принятие ее покупателем является сделкой и порождает взаимные права и обязанности сторон.

В силу п. 4 данного акта продавец обязался передать квартиру покупателю, а покупатель обязался производить оплату за техническое обслуживание и коммунальные услуги, предоставляемые компанией.. .(ЮрЛ 1)..., обслуживающей жилой дом.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что Алексеев А.А. самостоятельно и добровольно принял бремя содержания указанной квартиры и части общего имущества на себя с момента подписания акта приема-передачи квартиры в пользование.

Доводы апелляционной жалобы о том, что со стороны продавца акт приема-передачи в пользование подписан организацией, не обладающей на это правом, опровергаются имеющимися в материалах дела письменными объяснениями застройщика, согласно которым.. .(ЮрЛ 3)... являлось агентом застройщика в отношениях с третьими лицами.

Как видно из материалов дела, <дата> между.. .(ЮрЛ 2)... (застройщиком),.. .(ЮрЛ 4)... (генподрядчиком) и.. .(ЮрЛ 1)... (управляющим) заключен договор, в соответствии с которым последнее приняло на себя обязательства по управлению многоквартирным домом по адресу: <адрес>.

Между.. .(ЮрЛ 1)... (исполнителем) и Алексеевым А.А. (заказчиком) <дата> заключен договор на оказание услуг и выполнение работ, по условиям которого.. .(ЮрЛ 1)... приняло на себя обязательства по организации содержания и управления общего имущества дома по вышеуказанному адресу, выполнению соответствующих услуг, обеспечению заказчика коммунальными услугами, формированию и хранению резервного фонда дома на расчетном счете исполнителя, а также использованию денежных средств резервного фонда в порядке, предусмотренном действующим законодательства и настоящим договором.

Доводы апелляционной жалобы о ничтожности договора оказания услуг от <дата>, заключенного между ним и.. .(ЮрЛ 1)..., как противоречащего жилищному законодательству являются необоснованными в связи со следующим.

В соответствии со ст.ст. 161-162 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом вправе выбирать собственники помещений данного дома. При этом договор управления многоквартирным домом заключается между собственниками помещений и управляющей организацией. Действовавшее на момент заключения договора оказания услуг от <дата> жилищное законодательство не регулировало отношения, связанные с обслуживаем и платой за обслуживание жилого дома с момента ввода объекта в эксплуатацию и до регистрации в установленном законом порядке права собственности на помещения.

При этом согласно пункту 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

На основании пункта 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации ввиду невозможности использования жилого помещения по назначению без предоставления правообладателю коммунальных услуг, а также, учитывая необходимость постоянного обслуживание жилого дома с целью поддержания его в надлежащем состоянии с момента ввода объекта в эксплуатацию, Алексеевым А.А. <дата> был заключен договор на оказание услуг и выполнение работ с.. .(ЮрЛ 1)..., по условиям которого данное общество приняло на себя обязательства по осуществлению в пользу заказчика действий, работ и услуг, направленных на организацию содержания и управления общим имуществом дома, выполнение сопутствующих услуг, а также обеспечение заказчика коммунальными услугами; формирование и хранение резервного фонда дома на расчетном счете исполнителя, а заказчик, со своей стороны, обязался оплатить оказанные исполнителем услуги в порядке и размере, предусмотренном договором.

В ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также иными нормами жилищного законодательства не установлен запрет на обслуживание многоквартирного жилого дома на основании гражданско-правового договора, заключенного компанией с отдельным жильцом-пользователем помещения, в том случае, когда в таком доме нет лиц, которые бы зарегистрировали в установленном порядке право собственности и которые были бы правомочны провести общее собрание собственников помещений и выбрать способ управления многоквартирным домом.

Также несостоятельны и доводы апелляционной жалобы о том, что договор оказания услуг и выполнения работ является ничтожным по причине непроведения собрания собственников помещений.

Исходя из смысла норм Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также в силу ст. 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации только собственники вправе проводить общее собрание и, соответственно, выбирать способ управления многоквартирным домом, устанавливать тарифы.

Как правильно установлено судом первой инстанции, <дата> было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором было принято решение об избрании способа управления жилым домом в виде управления управляющей организацией.. .(ЮрЛ 1)..., утверждены цены и тарифы на услуги и работы, выполняемые по договору предоставления услуги, выполнения работ для лиц, на которых лежит бремя содержания общего имущества и обязанность по оплате коммунальных услуг в доме, утверждены условия договора управления многоквартирным домом, аналогичные условиям, содержащимся в договоре, заключенном с истцом <дата>

Таким образом, правовых оснований для удовлетворения иска Алексеева А.А. к.. .(ЮрЛ 1)... о признании договора недействительным и взыскании денежных сумм у суда первой инстанции не имелось. Судебная коллегия полагает, что постановленное решение является законным и обоснованным, отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 04 апреля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи