Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 2 августа 2012 г. N 33-10078/2012 (ключевые темы: договор купли-продажи квартиры - недвижимость - государственная регистрация перехода права собственности - общая долевая собственность - бремя содержания)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 2 августа 2012 г. N 33-10078/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Тарасовой И.В.

судей

Лебедева В.И., Бутковой Н.А.

при секретаре

Игнатьевой А.А.

рассмотрела в судебном заседании 02 августа 2012 года дело N 2-1389/12 по апелляционной жалобе ОАО на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 02 апреля 2012 года по гражданскому делу N 2-1389/12 по иску Ивановой Н.К., Ивановой Е.С., Иванова А.С. к Огаркову С.А., Жердеву Л.В., ОАО о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Тарасовой И.В., выслушав объяснения представителя ОАО по доверенности Савельевой Н.Е., Ивановой Н.К., Ивановой Е.С., Иванова А.С., представителя Ивановой Н.К., Иваной Е.С., Иванова А.С. по доверенности Драмарецкого И.Б., изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Иванова Н.К., Иванов А.С., Иванова Е.С. обратились в суд с иском к Огаркову С.А., просили признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от <дата>, недействительным, и применить последствия его недействительности в виде недействительности государственной регистрации перехода права собственности от истцов к ответчику и свидетельства о государственной регистрации Огаркова С.А. на данную квартиру.

В обоснование своих требований истцы указывали, что вышеназванная квартира принадлежала им в равных долях на праве общей долевой собственности. Оспариваемый договор купли-продажи был подписан ими по просьбе Иванова А.С., приходящегося Ивановой Н.К. мужем, а Ивановым А.С., Е.С. отцом, которому они безоговорочно доверяли, а потому подписывали договор, не читая. В дальнейшем им стало известно, что данный договор был заключен с целью получения ответчиком денежных средств по договору ипотеки "в районном" отделении ОАО для приобретения данной квартиры, а полученные денежные средства были необходимы для улучшения финансового положения фирмы, где работал Иванов С.А., а генеральным директором являлся отчим ответчика.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве ответчика был привлечен Жердев Л.В., на основании доверенности действовавший от лица Огаркова С.А. при государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 07 октября 2011 года иск Ивановой Н.К., Иванова А.С. и Ивановой Е.С. к Огаркову С.А. и Жердеву Л.В. о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, оставлен без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата> указанное решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

При новом рассмотрении истцы уточнили исковые требования, дополнительно просили признать недействительной запись от <дата> N... в ЕГРП в отношении спорной квартиры.

В ходе судебного разбирательства судом по ходатайству истцов в качестве соответчика было привлечено ОАО.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 02 апреля 2012 года исковые требования Ивановой Н.К., Иванова А.С., Ивановой Е.С. удовлетворены частично. Суд признал недействительным (ничтожным) договор <дата> купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между истцами и Огарковым С.А.; применил последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания недействительной государственной регистрации права собственности Огаркова С.А. на указанную квартиру, произведенной УФРС по СПб и ЛО <дата> за регистрационным N... и в виде признания недействительной государственной регистрации ипотеки ОАО на указанную квартиру, произведенной УФРС по СПб и ЛО <дата> за регистрационным N...; признал за каждым истцом право общей долевой собственности по .../... доли указанной квартиры. В удовлетворении остальной части исковых требований Ивановой Н.К., Иванову А.С., Ивановой Е.С. отказано. Суд взыскал с Огаркова С.А. в пользу каждого истца расходы по уплате госпошлины по ... руб. ... коп. Также суд отменил обеспечительные меры в виде ареста на указанную квартиру.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда. Доводы жалобы сводятся к критике выводов суда, указывается на неправильное применение судом материального закона.

В заседание суда апелляционной инстанции третьи лица не явились, о явке извещались по правилам ст. 113 ГПК РФ, сведений об уважительности причин неявки судебной коллегии не представили, просьб об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит правовых оснований к отмене решения суда.

Принимая решение по делу, суд пришел к выводу о том, что имеются правовые основания для частичного удовлетворения заявленных исковых требований. При этом суд исходил из того, что договор купли-продажи спорной квартиры от <дата> является мнимой сделкой, поскольку продавцы не имели намерения по отчуждению квартиры покупателю, а покупатель спорной квартиры, в свою очередь, не имел намерений совершить действия по передаче стоимости приобретенной квартиры и принятии квартиры от продавцов, в связи с чем правовые последствия договора купли-продажи спорной квартиры не наступили. Срок исковой давности течь не начал, поскольку исполнение оспариваемого договора сторонами не производилось.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, считает их правильными, основанными на материалах дела и законе.

Как следует из материалов дела, Ивановой Н.К., Иванову А.С. и Ивановой Е.С. на праве общей долевой собственности в равных долях принадлежала трехкомнатная квартира, площадью ... кв. м, расположенная по адресу: <адрес>.

<дата> между ОАО (кредитором) в лице управляющего "районным" отделением N... и Огарковым С.А. (заемщиком) был заключен договор кредита N..., согласно которому кредитор предоставил заемщику ипотечный кредит в размере ... руб. на покупку жилой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, под ... % годовых на срок по <дата>.

<дата> между истцами (продавцами) и Огарковым С.А. (покупателем) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавцы продали, а покупатель купил вышеназванную квартиру за ... рублей. Согласно п. 6 договора купли-продажи расчеты между сторонами будут произведены в течение двух дней после государственной регистрации настоящего договора в установленном законом порядке.

<дата> Иванова Н.К. выдала доверенность на имя Недоросткова Г.Ф., которой доверила последнему быть ее представителем в Управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области по вопросу государственной регистрации оспариваемого договора купли-продажи.

<дата> аналогичные доверенности на имя Недоросткова Г.Ф. выдали истцы Иванов А.С. и Иванова Е.С.

Государственная регистрация права собственности Огаркова С.А. на спорную квартиру была произведена <дата>.

<дата> между ОАО и Огарковым С.А. был заключен договор ипотеки N..., согласно которому Огарков С.А. передал в залог банку в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от <дата> N... спорную квартиру, которое остается в пользовании и хранении у Огаркова С.А.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции свидетель Иванов С.А., являющийся мужем истца Ивановой Н.К. и отцом истцом Ивановой Е.С., Иванова А.С., пояснил, что в <дата> он работал в ООО в должности заместителя директора. Генеральный директор и главный бухгалтер обратились к нему с просьбой предоставить им документы на свою квартиру, с тем чтобы получить кредит под покупку данной квартиры и направить кредитные денежные средства на развитие их предприятия, где на тот момент сложилась тяжелая финансовая ситуация. При этом Иванову С.А. было сказано, что пока оформляются документы по купле-продаже, кредитные средства будут возвращены банку и квартиру возвратят в собственность Ивановых. Также свидетель пояснил, что если бы он отказался заключить оспариваемый договор, то, возможно, у него испортились бы отношения с генеральным директором и главным бухгалтером ООО Жердевым Л.В. и Недоростковым Г.Ф.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

По смыслу данной нормы мнимая сделка является таковой независимо от формы ее заключения.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или иное недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 545 ГК РФ, подлежащему применению к оспариваемой сделке, по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, на основе вышеуказанных норм закона по оспариваемой сделке истцы должны были передать ответчику квартиру по передаточному акту или иному документу о передаче, а покупатель должен быть уплатить продавцам деньги в оплату квартиры.

Следовательно, исполнением оспариваемого договора со стороны истцов является передача покупателю квартиры, а со стороны ответчика - передача продавцам денежной суммы - цены квартиры.

Именно эти действия являлись бы исполнением оспариваемой сделки, а не ее государственная регистрация.

Согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Из изложенного следует, что законодатель четко разграничивает понятия "исполнение сделки" и "регистрация сделки".

Истцы ссылались на мнимость сделки, признавая факт ее надлежащего оформления. Без государственной регистрации оспариваемая сделка не считалась бы совершенной. Таким образом, выдача истцами доверенностей для государственной регистрации оспариваемой сделки не доказывает их намерения исполнить эту сделку, на что правомерно указал суд в решении.

В ходе судебного разбирательства судом установлено и не оспаривалось сторонами, что оспариваемый договор не содержит условий о порядке передачи квартиры от продавцов покупателю, истцы не передавали ответчику Огаркову С.А. спорную квартиру по передаточному акту или иному документу о передаче, передаточный акт сторонами оспариваемой сделки не составлялся, истцы продолжают проживать в квартире, несут бремя содержания квартиры, в том числе оплачивают коммунальные услуги, с регистрационного учета в данной квартире не снимались, <дата> зарегистрировали в квартире малолетнего ребенка Иванова А.А., ответчик Огарков С.А. не пытался вселиться в спорную квартиру, в суд с иском о выселении истцов из спорной квартиры не обращался, бремя содержания спорного имущества не несет.

Судебная коллегия считает несостоятельными ссылки Огаркова С.А. на то, что он приобретал спорную квартиру с целью ее дальнейшей перепродажи по более высокой цене, а до ее продажи по устной договоренности разрешил семье истцов проживать в ней, поскольку судом установлено и не оспаривалось сторонами, что Огарков С.А. не осматривал и не оценивал спорную квартиру при ее покупке, в связи с чем данные пояснения ответчика Огаркова С.А. противоречат иным собранным по делу доказательствам.

В то же время судом не установлена возможность пользования истцами спорной квартирой на иных основаниях (найм и пр.), поскольку ответчиком Огарковым С.А. не представлено доказательств в подтверждение своих доводов о наличии таких оснований.

Судом первой инстанции установлено, что Огарков С.А. не передавал денежные средства по оспариваемому договору непосредственно истцам или иному лицу, наделенному соответствующими полномочиями. Данное обстоятельство не оспаривалось сторонами.

При этом суд обоснованно не принял во внимание довод ответчика Огаркова С.А. о передаче денежных средств в счет оплаты квартиры в размере, превышающем цену, указанную в договоре, Иванову С.А., мужу и отцу истцов, поскольку в ходе судебного разбирательства данное обстоятельство не нашло своего подтверждения допустимыми и достаточными доказательствами.

При таких обстоятельствах с учетом указанных правовых норм, установив, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры не исполнялся его сторонами, и у них отсутствовало намерение исполнять данный договор, суд пришел к правильному выводу о том, что истцами не пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям.

Вывод суда соответствует требованиям норм гражданского законодательства, постановлен с соблюдением требований норм процессуального права, соответствует установленным по делу обстоятельствам.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к изложению фактических обстоятельств по делу, аналогичны доводам, положенным в основу возражений на заявленные исковые требования, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку доказательств, оцененных судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, и выводов суда, не опровергают их и не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения.

Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 02 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи