Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 августа 2012 г. N 33-9723 (ключевые темы: государственная регистрация перехода права собственности - регистрация договоров купли-продажи - предварительный договор купли-продажи - государственная регистрация прав на недвижимое имущество - арест)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 16 августа 2012 г. N 33-9723

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Сухаревой С.И.

судей

Кудасовой Т.А. и Ильинской Л.В.

при секретаре

Челноковой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 16 августа 2012 года дело N 2-109/12 по апелляционной жалобе Неёлова Николая Станиславовича на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 27 марта 2012 года по иску Неёлова Николая Станиславовича к Парамонову В. М., Хусейнову Сахавату о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности,

Заслушав доклад судьи Сухаревой С.И., объяснения представителя Неёлова Н.С. - Шавловского Д.Г. по доверенности от <дата>, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, Хусейнова С. и его представителя адвоката Корниенко Н.В по ордеру от <дата>, представителя Парамонова В.М. адвоката Зеленского А.В. по доверенности от <дата> и ордеру от <дата>, возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Неёлов Н.С. обратился в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Парамонову В.М., Хусейнову Сахавату о признании ничтожным договора купли-продажи двухкомнатной квартиры <адрес> расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, заключённого <дата> между Парамоновым В.М. и Хусейновым Сахаватом. В обоснование иска истец указывал, что передача спорной квартиры, а также регистрация договора купли-продажи от <дата>, перехода права собственности были произведены после наложения судом ареста на спорную квартиру, в связи чем, договор купли-продажи от <дата> спорной квартиры является ничтожным, а запись о государственной регистрации указанного договора купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру на имя Хусейнова С. должны быть аннулированы.

Также истец ссылался на то, что <дата> между ним и ответчиком Парамоновым А.М. был заключён предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, согласно которому стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры, не позднее <дата> по цене <...> рублей. В соответствии с предварительным договором купли-продажи <дата> истец передал ответчику по расписке <...> рублей. Согласно платёжному поручению N... от <дата> истец уплатил ответчику <...> рублей и согласно платёжному поручению N... от <дата> истец уплатил ответчику еще <...> рублей по предварительному договору купли-продажи от <дата>. Во исполнение условий предварительного договора купли-продажи квартиры, <дата> стороны заключили основной договор купли-продажи вышеуказанной двухкомнатной квартиры, согласно которому, денежные средства в размере <...> рублей ответчиком получены до подписания договора купли-продажи (пункт 3 договора), ответчик передал истцу квартиру в момент подписания договора купли-продажи, являющегося одновременно актом приёма-передачи квартиры (пункт 5 договора).

Согласно пункту 7 договора купли-продажи квартиры ответчик обязался явиться с полным комплектом правоустанавливающих документов <дата> в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу для регистрации совместно с истцом договора купли-продажи вышеуказанной квартиры и перехода права собственности, однако ответчик в указанное время не явился.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 27 марта 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Неёлов Н.С. просит решение суда от 27 марта 2012 года отменить, считая его неправильным, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает, что оснований для отмены решения Московского районного суда Санкт-Петербурга от 27 марта 2012 года не имеется.

Судом первой инстанции установлено, что Парамонову В.М. на основании договора передачи квартиры в собственность граждан N... от <дата> принадлежала отдельная двухкомнатная квартира <адрес> в доме <адрес>, право собственности было зарегистрировано в установленном порядке <дата> УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

<дата> между Неёловым Н.С. и Парамоновым В.М. был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры <адрес> в доме <адрес>, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее <дата>, стоимость квартиры была определена сторонами в размере <...> рублей, из которой <...> рублей покупатель выплачивает продавцу наличными на основании расписки, а <...> рублей покупатель обязуется в течение месяца с момента подписания предварительного договора выплатить продавцу наличными и/или путём перевода на его банковский счёт в Петербургском филиале ЗАО "Юникредит Банк".

На основании расписки от <дата> Парамонов В.М. получил от Неёлова Н.С. денежные средства по предварительному договору купли-продажи от <дата> в сумме <...> рублей,

оставшуюся часть стоимости спорной квартиры на основании платёжных поручений N... от <дата> и N... от <дата> Неёлов Н.С. перечислил на счёт, открытый в Петербургском филиале ЗАО "Юникредит Банк" на имя Парамонова В.М.

<дата> между Парамоновым В.М. и Неёловым Н.С. в простой письменной форме был заключён основной договор купли-продажи спорной квартиры, который по соглашению сторон на основании пункта 7 подлежал государственной регистрации в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу <дата> при явке продавца, принявшего на себя данное обязательство, а также обязательство по представлению необходимых документов на спорную квартиру. <дата> Парамонов В.М. в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не явился, в связи с чем, государственная регистрация перехода прав на спорную квартиру не была произведена.

Из материалов дела усматривается, что <дата> между Парамоновым В.М. и Хусейновым С. заключён нотариально удостоверенный договор купли-продажи спорной квартиры.

Согласно пункту 2.2 названного договора стороны оценили отчуждаемую квартиру в <...> рублей, которые покупатель уплатил продавцу до подписания данного договора на основании расписки от <дата>. Право собственности Хусейнова С. на спорную квартиру зарегистрировано <дата> в установленном порядке в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.

<дата> Парамонов В.М. передал по акту приема-передачи спорную квартиру Хусейнову С. с полным комплектом имеющихся ключей от квартиры, оплаченными квитанциями за коммунальные услуги и электроэнергию и свободную от мебели и личных вещей продавца. (л.д.152 т.1).

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ (ред. от 12 декабря 2011 года) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Однако отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключённого между этим покупателем и продавцом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом первой инстанции установлено, что спорная квартира фактически не была передана Парамоновым В.М. Неёлову Н.С., истец в спорной квартире никогда не проживал и ключей от квартиры не имел.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 7 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Судом первой инстанции установлено, что первоначально договор купли-продажи спорной квартиры был заключён <дата> между Неёловым Н.С. и Парамоновым В.М.

Пунктом 5 указанного договора купли-продажи предусмотрено, что продавец передал имущество покупателю в момент подписания договора, в связи с чем, данный договор одновременно является актом приёма-передачи квартиры, продавец обязуется сняться с регистрационного учёта по адресу нахождения имущества не позднее 5 дней с момента подписания договора. Риск случайной гибели или утраты переходит на покупателя в момент подписания настоящего договора.

В соответствии со статьёй 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Передача объекта недвижимого имущества по акту приёма-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования данным объектом.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно положениям пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Судом первой инстанции установлено, что Парамонов В.М. в принадлежавшей ему квартире по спорному адресу не проживал, сдавал жилое помещение в наём в период с апреля 2010 года по октябрь 2011 года Рашидовой Н.Р., в связи с чем, о наличии в производстве суда настоящего гражданского дела ему стало известно в только феврале 2012 года, также как и Хусейнову С, являющемуся собственником спорной квартиры в настоящее время.

Из материалов дела усматривается, что направляемые по месту регистрации (по спорному адресу) Парамонову В.М. судебные повестки, начиная с <дата> по февраль 2012 года, возвращались в суд без вручения.

<дата> Неёлов Н.С. обратился с заявлением об обеспечении иска в виде наложения ареста на спорную квартиру, указав, что Парамонов В.М. от государственной регистрации договора купли-продажи от <дата>, от участия в гражданском деле отказался, однако истцу стало известно о том, что в настоящее время в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу находятся на государственной регистрации документы по отчуждению и переходу права собственности на спорную квартиру.

Определением суда от <дата> были приняты меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, и запрета всех видов сделок и регистрации перехода права собственности, копия данного определения суда была направлена в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 140 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.

Из материалов дела следует, что копия вышеназванного определения суда от <дата> поступила в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу <дата>.

<дата> Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу, в соответствии с положениями пункта 3 статьи 28 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", была произведена государственная регистрация обременения в отношении спорной квартиры в виде ареста.

Согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию, необходимые документы на государственную регистрацию ответчиками были сданы в Управление Росреестра <дата>, при этом государственная регистрация договора купли-продажи спорной квартиры от <дата> и переход права собственности были произведены Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу <дата>.

Арест подразумевает запрет лицу, в отношении имущества которого приняты меры обеспечения иска, распоряжаться имуществом с момента вынесения определения об обеспечении иска, поскольку в силу части 1 статьи 142 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указанное определение приводится в исполнение немедленно.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на момент заключения договора купли-продажи от <дата> ответчикам не было известно о наличии в производстве Московского районного суда города Санкт-Петербурга настоящего гражданского дела, а, следовательно, и о наличии определения суда от <дата>, поскольку Неёлов Н.С. обратился с заявлением об обеспечении иска только <дата>. Кроме того, в материалах дела отсутствуют сведения о получении Парамоновым В.М. копии определения суда от <дата> о принятых мерах по обеспечению иска.

При таком положении суд правильно указал, что оснований для отказа <дата> в государственной регистрации договора купли-продажи от <дата> и перехода права собственности у Управления Росреестра по Санкт-Петербургу не имелось, в связи с чем, у Хусейнова С. право собственности на спорную квартиру возникло в соответствии с положениями статей 8, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации <дата>.

Отказывая в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности, суд первой инстанции правильно указал, что в силу пункта 2 статьи 2 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Учитывая, разъяснения данные в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд первой инстанции правомерно указал, что отказ в удовлетворении заявленных исковых требований не препятствует реализации истцу права на возмещение убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи от <дата>.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, они не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию истца, выраженную им в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда и поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 27 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи