Определение Ленинградского областного суда от 9 августа 2012 г. N 33-3304/2012 (ключевые темы: договор найма жилого помещения - коммунальные платежи - переход права собственности - договор купли-продажи квартиры - недействительность договора)

Определение Ленинградского областного суда
от 9 августа 2012 г. N 33-3304/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Ильичевой Т.В.,

судей Рогачевой В.В., Эдвардс А.А.

с участием прокурора Гавриловой Е.В.

при секретаре Глазуновой Ю.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Процай А.Ю. на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 17 мая 2012 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Процай А.Ю. к Баженову К.Ю. и Леоновой Е.А. о признании договора найма недействительным, прекращении права пользования жилым помещением и выселении.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Ильичевой Т.В., объяснения представителя Процай А.Ю. - Константиновой О.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения Баженова К.Ю., заключение прокурора Гавриловой Е.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Процай А.Ю. обратился в Гатчинский городской суд Ленинградской области с иском к Баженову К.Ю. и Леоновой Е.А. о признании недействительным заключенного между ответчиками договора найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, о прекращении права пользования Баженовым К.Ю. указанной квартирой и его выселении.

В обоснование заявленных требований указал, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> После оформления прав собственности на квартиру ему стало известно, что в квартире без регистрации проживает Баженов К.Ю., которым был представлен договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Баженовым К.Ю. и Леоновой Е.А, которая на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продала свою квартиру <ФИО>, впоследствии <ФИО> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продала квартиру <ФИО>, затем квартира была продана истцу. Считает, что договор найма жилого помещения является недействительным поскольку сведения о таком обременении квартиры в ЕГРП не зарегистрировано, при заключении договора он не был поставлен в известность о наличии прав на квартиру у третьих лиц. Баженов К.Ю. в квартире не зарегистрирован, коммунальные платежи на него не начисляются. Считает, что проживание Баженова К.Ю. в принадлежащей ему на праве собственности квартире нарушает его права как собственника жилого помещения.

Истец и его представитель в суде первой инстанции исковые требования поддержали, указав, что договор найма жилого помещения с Баженовым К.Ю. не заключался, согласие на его проживание в квартире Процай А.Ю. не давал. Не оспаривали факт, что истец коммунальные платежи за спорную квартиру не оплачивает, поскольку считает, что данная обязанность у него возникнет после вселения в квартиру, в настоящее время данная обязанность лежит на ответчике /л.д. 116, 140/.

Ответчик Баженов К.Ю. исковые требования не признал, указав, что в спорной квартире проживает с момента заключения ДД.ММ.ГГГГ договора найма жилого помещения с собственником данного жилого помещения - Леоновой Е.А. и по настоящее время, оплачивает коммунальные платежи. Считает, что указанный договор найма, не смотря на смену собственника, не прекратил свое действие.

Ответчик Леонова Е.А. иск не признала, указав, что ДД.ММ.ГГГГ заключила договор найма жилого помещения с Баженовым К.Ю. сроком на пять лет. С указанного времени Баженов К.Ю. проживает в спорной квартире. При оформлении договора купли-продажи квартиры заключенного с Беликовой, она не поставила ее в известность о наличии договора найма от ДД.ММ.ГГГГ, а Баженова К.Ю. не поставила в известность о заключении договора купли-продажи. О том, что спорная квартира перепродавалась еще несколько раз, узнала только из иска Процай А.Ю. о выселении /л.д.141/.

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 17 мая 2012 года в удовлетворении исковых требований Процай А.Ю. отказано в полном объеме /л.д. 144-149/.

В апелляционной жалобе Процай А.Ю. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. В обоснование доводов жалобы указал, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. При вынесении решения судом не было учтено, что права ответчика не были зарегистрированы как обременение прав собственника на квартиру, в договоре купли-продажи имеются сведения о том, что квартира не обременена правами третьих лиц, о наличии договора найма истец не был поставлен в известность при заключении договора купли-продажи, ответчик не зарегистрирован в квартире, что является нарушением ФЗ "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ", поэтому коммунальные платежи на ответчика не начисляются. Размер оплаты коммунальных услуг в договоре найма не определен, ответчик не исполняет свои обязанности по договору в части оплаты коммунальных услуг, что нашло подтверждение в ходе судебного заседания, и не отрицалось ответчиком, что до ДД.ММ.ГГГГ он не оплачивал коммунальные платежи, их оплачивала Леонова. В судебном заседании нашло подтверждение, что ответчиком Баженовым условия договора в части оплаты не исполняются, оплата производится либо другими лицами, либо не регулярно. Судом не были учтены обстоятельства, что ответчик являлся сожителем бывшего собственника, как он указывал в акте судебного пристава-исполнителя. Судом не проверил законность и обоснованность заключения договора найма. Суду не был представлен подлинник договора найма, поскольку истцом оспаривалось время изготовления данного договора, истец полагает, что он изготовлен в <...> году, а не в <...> году. Также в нарушение норм процессуального права суд не дал соответствующей правовой оценки, представленным письменным доказательствам - квитанциям об оплате.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Леоновой Е.А., являвшейся собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и Баженовым К.Ю. был заключен договор найма вышеуказанного жилого помещения, сроком на пять лет /л.д. 26-28/.

Согласно п. 4.1 Договора плата по договору предусмотрена в виде размера оплаты коммунальных платежей в месяц и оплачивается непосредственно нанимателем либо через заимодателя.

В настоящее время собственником указанной квартиры является истец на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с <ФИО>, регистрация права собственности на квартиру в ЕГРП произведена ДД.ММ.ГГГГ /л.д.9,10/.

Решением Гатчинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования Леоновой Е.А. к <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, Процай А.Ю. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и истребовании имущества из чужого незаконного владения, а также исковые требования <ФИО>, <ФИО> к Леоновой Е.А., <ФИО>., Процай А.Ю. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным оставлены без удовлетворения.

Руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами и учитывая установленные по делу обстоятельства, решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом не представлены доказательства недействительности договора найма от ДД.ММ.ГГГГ, на который Баженов К.Ю. ссылается как на основании занятия спорной квартиры, поскольку Леонова Е.А. как собственник жилого помещения на <...> год имела правовые основания заключить с Баженовым К.Ю. договор найма жилого помещения на условиях, предусмотренных данным договором.

Доводы Процай А.Ю., что ответчик не зарегистрирован в спорной квартире, договор найма не зарегистрирован в ЕГРП, и истец не был поставлен в известность о наличии указанного договора на момент заключения договора купли-продажи, не влечет недействительность договора найма, поскольку действующим законодательством не предусмотрена регистрация договора найма в ЕГРП, права нанимателя на спорное жилое помещение возникают с момента заключения договора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Процай А.Ю., суд обоснованно указал, что на момент переходе права собственности на квартиру к Процай А.Ю. срок действий договора найма от ДД.ММ.ГГГГ не истек, поэтому в силу ст. 675 ГК РФ, истец становится наймодателем по отношению к Баженову К.Ю. на условиях ранее заключенного договора найма.

Интересы нового собственника жилого помещения, который не знал о том, что приобрел помещение, обремененное правами нанимателя, защищаются по отношению лишь к бывшему собственнику этого помещения. Новый собственник помещения может потребовать уменьшения цены договора или в одностороннем порядке отказаться от договора, данные обстоятельства также не влекут недействительность договора найма.

Процай А.Ю. договор купли-продажи квартиры, на основании которого у него возникло право собственности на квартиру, не оспаривал и не заявлял требования о признании его недействительным.

Судебная коллегия полагает, что доводы истца, что ответчик не исполняет условия договора по его оплате, квартплата оплачивается самим истцом, также не является основанием для признания договора найма недействительным, поскольку данные обстоятельства могут служить основанием для расторжения договора, при условии предъявления таких требований, с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора и представления указанных доказательств.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, а также неправильного толкования истцом норм действующего законодательства, судебная коллегия не находит оснований для переоценки доказательств, представленных сторонами по делу.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, жалоба не содержит.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам жалобы нет.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 17 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Процай А.Ю. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи