Определение Санкт-Петербургского городского суда от 23 июля 2012 г. N 33-9667/2012 (ключевые темы: предварительный договор - основной договор - купля-продажа - переуступка - договорные отношения)

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 23 июля 2012 г. N 33-9667/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Бакуменко Т.Н.

судей Емельяновой Е.А., Сопраньковой Т.Г.

при секретаре Архиповой Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании 23 июля 2012 года апелляционную жалобу ООО <Б...> на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 13 марта 2012 года по делу N 2-981/12 по иску ООО <К...> к Михайличенко С. В. о признании договоров прекращенными

Заслушав доклад судьи Бакуменко Т.Н., выслушав объяснения представителя истца ООО <К...> - Григорьеву Т.В., представителя третьего лица ООО <Б...> - Албегову З.Х., представителя третьего лица Михайличенко Т.С. - Бонадыкова Ю.В., судебная коллегия

установила:

ООО <К...> обратился в суд с иском к Михайличенко С.В. о признании предварительных договоров прекращенными. В обоснование иска указал, что в соответствии с предварительным договором N... от <дата> купли-продажи жилого помещения Михайличенко С.В. обязался заключить с ООО <К...> ранее ООО <Кл...> договор купли-продажи жилого помещения (квартиры в строящемся жилом доме по строительному адресу: г. <адрес> (индекс квартиры N..., общая площадь 105, 58 кв. м); в соответствии с предварительным договором N... <дата> купли-продажи жилого помещения Михайличенко СВ. обязался заключить с ООО <К...> ранее ООО <Кл...> договор купли-продажи жилого помещения (квартиры в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес> (индекс квартиры N..., общая площадь 101, 86 кв. м). В настоящее время строительство данного жилого дома завершено, объект введен в эксплуатацию, дому присвоен милицейский адрес: <адрес> с индексом N..., а квартире с индексом N... присвоен номер N.... В установленный законом годичный срок стороны не направили предложение о заключении основного договора купли-продажи, в связи с чем, действие указанных договоров прекратилось через год после их заключения. Действиями ответчика нарушаются имущественные права истца, поскольку в отношении Михайличенко С.В. выдвигаются требования о возврате истцом денежных средств, уплаченных в качестве обеспечительного платежа по спорному предварительному договору купли-продажи квартиры, и процентов за их использование, ссылаясь на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата>, кроме того на объекты недвижимости выдвигает свои права ООО <Б...>

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 13.03.2012 года исковые требования ООО <К...> - удовлетворены. Предварительный договор N... купли-продажи жилого помещения, заключенный <дата> между ООО <Кл...> и Михайличенко С.В. признан прекратившим свое действие с <дата>; предварительный договор N... купли-продажи жилого помещения, заключенный <дата> между ООО <Кл...> и Михайличенко С.В. признан прекратившим свое действие с <дата>.

В апелляционной жалобе ООО <Б...> просит решение отменить, принять по делу новое решение.

В заседание суда апелляционной инстанции ответчик - Михайличенко С.В., третье лицо - Михайличенко Т.С., представитель третьего лица - ОООО <Лс...> не явились, о явке извещались по правилам ст. 113 ГПК РФ, о причинах своей неявки судебную коллегию не известили, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п.п. 1, 2 и 4 ст. 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела следует, что между ООО <Кл...> и Михайличенко С.В. были заключены: предварительный договор N... от <дата> купли-продажи жилого помещения, по условиям которого Михайличенко СВ. обязался заключить с ООО <Кл...> договор купли-продажи жилого помещения (квартиры в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес> (индекс квартиры N..., общая площадь 105, 58 кв. м); а так же предварительный договор N... от <дата> купли-продажи жилого помещения, по условиям которого Михайличенко СВ. обязался заключить с ООО <Кл...> договор купли-продажи жилого помещения (квартиры в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес> (индекс квартиры N..., общая площадь 101, 86 кв. м).

Согласно п. 2 указанных предварительных договоров, продавец ООО <Кл...> обладает правом требования на квартиру, являясь инвестором на основании Распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга N 150-ра от 28.01.2003 года.

В соответствии с п. 4 указанных предварительных договоров, стороны обязуются в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру заключить основной договор купли-продажи.

В предварительном договоре стороны предусмотрели обязанность покупателя произвести расчеты с продавцом в течении 5 дней со дня подписания договора.

Пунктами 6.1, 6.3 предварительных договоров стороны установили, что срок действия договора не ограничен, отношения между сторонами прекращаются при выполнении ими условий настоящего договора.

Согласно дополнительному соглашению от <дата> и от <дата> к предварительному договору N... от <дата> Михайличенко С.В. оплатил ООО <Л...> во исполнение своих обязательств по договору денежные средства в размере <...> руб. и <...> руб. соответственно.

В соответствии с дополнительным соглашением от <дата> к предварительному договору N... от <дата> Михайличенко С.В. оплатил ООО <...> во исполнение своих обязательств по договору денежные средства в размере <...> у.е. сторонами не оспаривалось, что по предварительному договору N... от <дата> денежные обязательства покупателя были выплачены в полном объеме.

<дата> составлены паспорта на квартиры NN... и N... в <адрес>.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию дома, расположенного по адресу: <адрес> выдано <дата>

<дата> между ООО <Л...> Михайличенко С.В. и Михайличенко Т.С. было заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору N... от <дата>, в соответствии с которыми Михайличенко С.В. уступает Михайличенко Т.С. все свои права и обязанности по предварительным договорам N... от <дата> и N... от <дата> Данное соглашение заключено в пределах годичного срока, пунктами 1,2 данного договора стороны установили, что Михайличенко С.В. обладает правом на будущую покупку квартиры, исполнил надлежащим образом обязательства по договору, право требования на заключение основного договора купли-продажи передано в пользу Михайличенко Т.С.

<дата> меду ООО <Л...> Михайличенко С.В. и Михайличенко Т.С. было заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору N... от <дата> Пунктами 1,2 данного договора стороны установили, что Михайличенко С.В. обладает правом на будущую покупку квартиры, исполнил надлежащим образом обязательства по договору, право требования на заключение основного договора купли-продажи передано в пользу Михайличенко Т.С.

<дата> постановлением судебного пристава-исполнителя Специализированного отдела по ОВИП Управления ФССП России по Санкт-Петербургу на основании исполнительного листа Московского районного суда г. Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу в отношении Михайличенко С.В. был наложен арест на имущество, принадлежащее Михайличенко С.В. на сумму <...>., в том числе и на права по спорным предварительным договорам.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления ФССП России по Санкт-Петербургу Ю. от <дата> в рамках сводного исполнительного производства N... от <дата> имущественные права Михайличенко С.В. по спорным предварительным договорам были переданы на реализацию путем проведения торгов.

<дата> победителем торгов по квартирам NN...,N... в <адрес> было признано ООО <Б...>.

<дата> были составлены и подписаны протоколы NN....N...( имеющие силу договоров купли-продажи) о результатах торгов по продаже арестованного имущества.

<дата> ООО <Б...> обратилось с заявлением в ООО <Л...> о заключении договоров купли-продажи и передаче квартир N..., N... в <адрес>.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции руководствуясь положениями ст.ст.190, 421, 454, 429 ГК РФ, исходил из того, что срок заключения основного договора в предварительном договоре не был определен, полагал, что основной договор подлежал заключению в течении года с момента заключения предварительного договора; до истечения указанного срока основной договор не был заключен, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор, в связи с чем, предварительный договор прекратил свое действие, вследствие чего суд постановил решение об удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку сторонами заключены договоры, поименованные ими, как предварительные, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях, основные договоры купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительные договоры устанавливают обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данные предварительные договоры являются договорами купли-продажи будущей недвижимости с условием о предварительной оплате.

В связи с чем, к сложившимся правоотношениям применяются правила ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пункта 3 ст. 487 ГК РФ ( предварительная оплата товара).

Согласно справки ООО <К...> от <дата> Михайличенко С.В. не доплатил за квартиру N N... сумму <...>., так, как по окончанию строительства дома площадь квартиры N N... по сравнению с площадью, указанной в п. 1.1 предварительного договора увеличилась на 8,32 кв. м.

Однако, как правильно указало третье лицо ООО <Б...> в обоснование данной справки истец представил ведомость помещений и их площадей ПИБ Кронштадского района, тогда, как в деле имеется надлежащий паспорт на квартиру N N..., составленный ПИБ Московского района г. Санкт-Петербурга, где площадь квартиры составляет 89,2 кв. м.

С учетом данных обстоятельств, справка от <дата> не может быть принята, как достоверная.

Стороны, при заключении предварительных договоров купли-продажи жилого помещения пунктами 3.1 договорились о цене договора, определив продажную стоимость. Указание в пункте 5.2 данных договоров о том, что стоимость основного договора, указанная в п. 3.1 может быть изменена не свидетельствует об отсутствии соглашения сторон о стоимости объекта недвижимости. Данным положением стороны закрепили лишь возможность изменения установленной договорами продажной цены квартир.

Решением Московского районного суда г. Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу N... по иску Михайличенко Т.С., М. к Михайличенко С.В., Б., Н., МИФНС N... по Санкт-Петербургу об освобождении имущества от ареста в отношении спорных предварительных договоров указано, что договоры купли-продажи недвижимости между сторонами заключены не были, требования о заключении основного договора в течении установленного ч. 4 ст. 429 ГК РФ срока Михайличенко С.В. не заявлялись.

Вывод суда первой инстанции о преюдициальном значении данного решения и определения судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата> со ссылкой на ст. 61 ГПК РФ является ошибочным.

Как правильно указывает ООО <Б...> данное общество не являлось стороной по гражданскому делу N..., в связи с чем, положения ст. 61 ГПК РФ не могут быть применимы к сложившимся правоотношениям.

В силу п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении", исходя из смысла части 4 статьи 13, частей 2 и 3 статьи 61, части 2 статьи 209 ГПК РФ лица, не участвующие в деле, по которому судом общей юрисдикции или арбитражным судом вынесено соответствующее судебное постановление, вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами. В указанном случае суд выносит решение на основе исследованных в судебном заседании доказательств.

Представитель ООО <Б...> обоснованно ссылается на последовательность действий сторон, подтверждающих наличие между ними договорных отношений.

Так, <дата>. Михайличенко С.В. обращался в ООО <Л...> с заявлением о выдаче справок по предварительным договорам и предоставлении оснований по прекращению оформлению сделок по ним; <дата> с заявлением о переуступке прав третьим лицам по предварительным договорам.

ООО <Л...> письмом от <дата> на имя Михайличенко С.В. подтвердила, что по договорам произведена полная оплата, а так же была указана причина отказа в оформлении переуступки прав в пользу третьих лиц по указанным договорам, в связи с наложением ареста на имущество Михайличенко С.В.

В ответ на обращение Михайличенко Т.С., ООО <Л...> так же ссылается на невозможность подписания акта приема-передачи по предварительным договорам в связи с наложением ареста.

Судебная коллегия так же принимает во внимание, что заключая соглашения от <дата> и <дата> о переуступке прав по предварительным договорам ( при этом по договору от <дата> по истечении одного года после его заключения), а так же при переписке сторон, ни истец, ни ответчик не ссылались на прекращение отношений по предварительным договорам купли-продажи. Напротив, их действия свидетельствовали о наличии договорных отношений.

Признание иска ответчиком при сложившихся обстоятельствах не может быть принято, поскольку данное признание нарушает права третьего лица - ООО <Б...> что противоречит требованиям ст.ст. 39, 173 ГПК РФ.

На основании изложенного, судебная коллегия, считает возможным отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 13.03.2012 года - отменить.

В иске ООО <К...> к Михайличенко С. В. о признании договоров прекращенными - отказать.

Председательствующий

Судьи