Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22 августа 2012 г. N 33-8570/2012 (ключевые темы: недвижимость - договор купли-продажи - последствия недействительности ничтожной сделки - письменная форма - неустойка)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 22 августа 2012 г. N 33-8570/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего Мариной И.Л.

судей Гавриловой Н.В. и Венедиктовой Е.А.

при секретаре Присекарь С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 22 августа 2012 гражданское дело N 2-3750/11 по апелляционным жалобам Б.Н.М., Акционерного общества <...> Акционерного общества <...> на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 декабря 2011 по иску Б.Н.М. к Акционерному обществу <...> о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий расторжения договора купли-продажи, взыскании неустойки, упущенной выгоды, процентов.

Заслушав доклад судьи Мариной И.Л., выслушав объяснения представителей истца Б.Н.М. - Л.Е.Ю. и К.С.В.., представителя ответчика Акционерного общества <...> - Й.Б.С. представителя третьего лица Акционерного общества <...> - Л.В.Х., судебная коллегия

установила:

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14.12.2011 применены последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества на сумму <...> долларов США, заключенного между Б.Н.М. и АО <...> <дата>, в виде признания недействительной государственной регистрации права общей долевой собственности АО <...> на доли в праве общей собственности на нежилые помещения и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, и взыскания с Б.Н.М.. в пользу АО "<...> денежной суммы в размере <...> долларов США; был расторгнут договор купли-продажи указанного недвижимого имущества на сумму <...> долларов США, заключенный между Б.Н.М. и АО <...> <дата>; в пользу Б.Н.М. с АО <...> взыскана неустойка в сумме <...> долларов США; в удовлетворении исковых требований Б.Н.М. о взыскании убытков и процентов отказано.

В апелляционной жалобе истец Б.Н.М. просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков и процентов, начисленных на убытки, удовлетворив его требования в полном объеме.

В апелляционных жалобах ответчик Акционерное общество <...> и третье лицо Акционерный общество <...> просят решение суда отменить в части удовлетворения исковых требований Б.Н.М. вынести новое решение, отказав истцу в иске.

В порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие истца и представителя третьего лица компании "<...> просивших рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, считает, что решение суда подлежит отмене в части применения последствий недействительности ничтожной сделки и в части взыскания неустойки.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что <дата> между Б.Н.М. и Акционерным обществом <...> в простой письменной форме была совершена сделка купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на нежилые здания и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>

Указанная сделка была оформлена путем подписания сторонами двух договоров купли-продажи, в одном из которых была указана стоимость реализуемого имущества <...> долларов США с условием оплаты путем перечисления денежных средств с эскроу-счета на счет продавца в течение 5 рабочих дней с даты представления в банк, в котором открыт этот счет, документов, подтверждающих переход к покупателю права на доли в праве общей собственности на здания и земельный участок.

Во исполнение договора АО <...> уплатило Б.Н.М. денежную сумму в размере <...> долларов США.

Во втором договоре стороны указали стоимость реализуемого имущества в <...> долларов США с условием оплаты в следующем порядке: денежная сумма в размере <...> долларов США - в течение 5 рабочих дней с даты представления в банк документов, подтверждающих переход к покупателю права на доли в праве собственности на здания и земельный участок, а также копий расписок, подтверждающих предоставление на регистрацию ипотеки зданий и земельного участка; денежная сумма в размере <...> доллара США - в течение 5 рабочих дней с даты представления в банк документов, подтверждающих переход к покупателю права собственности на все здания и земельные участки, расположенные по адресу: <адрес>

Для государственной регистрации перехода права собственности сторонами был представлен договор, содержащий стоимость имущества в размере <...> долларов США.

До совершения данной сделки компания <...>, действующая согласно законам Республики Корея, г-н Б.Н.М. управляющий и владеющий <...>% акций компании ЗАО <...> действующим согласно законам Российской Федерации, и компания с ограниченной ответственностью на Британских Виргинских островах <...> управляет которой и косвенно владеет всеми долями компании Б.Н.М.., подписали Рамочное соглашение, предусматривающее инкорпорирование компанией <...> и компанией "<...> Целевой Компании с правом владения акциями Целевой Компании - компания <...> - <...>%, компания <...> - <...>%, для выполнения проекта в виде финансирования, проектирования, строительства и развития недвижимой собственности.

Рамочным соглашением было предусмотрено, что недвижимое имущество будет приобретено Целевой Компанией в три этапа: 1) внесение платежа в размере <...> долларов США в качестве депозита за долю, принадлежащую Б.Н.М.., получение одобрения на получение ссуды банка Республики Корея, приобретение Целевой компанией права на доли в праве собственности на здания, принадлежащие Б.Н.М.., окончательная оплата за долю Б.Н.М. в размере <...> долларов США, включая сумму, которая будет использоваться Б.Н.М. в качестве депозита для подписания Соглашения о приобретении зданий, принадлежащих третьим лицам; 2) приобретение долей, принадлежащих третьим лицам; 3) приобретение доли в праве собственности на имущество, находящейся в государственной собственности.

<дата> на территории Республика Корея было создано акционерное общество <...> учредителями которого являются компания <...> владеющая <...>% акций, и компания <...> владеющая <...> акций.

Б.Н.М. обратился в суд с иском и с учетом уточнений в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ исковых требований просит расторгнуть договор купли-продажи от <дата>, применить последствия расторжения договора путем передачи Б.Н.М. права на недвижимое имущество, являвшееся предметом сделки, с выплатой Б.Н.М. акционерному обществу <...> денежной суммы в размере <...> долларов США.

В обоснование заявленных требований Б.Н.М. указал, что ответчик существенно нарушил условия договора купли-продажи, задолженность ответчика по оплате стоимости проданного имущества составляет <...> долларов США.

Также Б.Н.М.. заявлены исковые требования о взыскании с ответчика неустойки в размере <...> долларов США, предусмотренной договором купли-продажи в случае задержки при исполнении покупателем оплаты стоимости имущества, убытков в виде упущенной выгоды в размере <...> долларов США в виде неполученной арендной платы за период с <дата> по <дата>, процентов в соответствие со статьей 395 Гражданского кодекса РФ в размере <...> долларов США, начисленных на сумму убытков за период с <дата> по <дата>.

Возражая против удовлетворения исковых требований представитель ответчика пояснил, что договором купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество, заключенным с Б.Н.М.., действительно была предусмотрена продажная стоимость недвижимого имущества <...> долларов США. Б.Н.М. была выплачена денежная сумма в размере <...> долларов США. Оставшаяся часть денежной суммы не была уплачена, поскольку Б.Н.М. не исполнил условие о приобретении и передаче ответчику прав на другие доли в праве собственности на указанное имущество.

Представитель ответчика ссылается также на то обстоятельство, что в своем письме Б.Н.М. сообщил партнерам, что с учетом увеличения цен на недвижимое имущество, которое необходимо приобрести, он готов не получить сумму за свою недвижимость и передать ее в собственность акционерного общества <...> (том 2 л.д. 91).

Представитель третьего лица Акционерного общества <...> пояснил, что <дата> Банк предоставил акционерному обществу <...> кредит в размере около <...> долларов США; в обеспечение данного кредита ответчик предоставил залог - семь зданий, расположенных по адресу: <адрес>, в случае расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи, банк будет лишен права на взыскание задолженности по кредитному договору за счет заложенного имущества.

Согласно части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.

Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Суд вправе выйти за пределы заявленных требований и по своей инициативе на основании пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Принимая решение о применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд пришел к выводу, что договор на сумму <...> долларов США является мнимой сделкой, поскольку при ее совершении стороны не имели намерения создать правовые последствия.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Данная норма подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения.

Однако факт неисполнения одной из сторон сделки своих обязательств сам по себе не свидетельствует о мнимом характере сделки.

Судебная коллегия полагает, что совершенную между истцом и ответчиком сделку купли-продажи недвижимого имущества нельзя рассматривать как мнимую, поскольку из материалов дела и объяснений сторон следует, что при совершении сделки купли-продажи стороны имели намерения создать правовые последствия в виде передачи права собственности на имущество от одной стороны в пользу другой с выплатой приобретателем имущества денежных средств продавцу, что и подразумевает сделка купли-продажи, правовым последствием которой является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (статья 420 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса РФ для заключения двустороннего договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Пунктом 1 статьи 158 Гражданского кодекса РФ предусмотрено совершение сделок устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В соответствии с пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Таким образом, при письменной форме сделки волеизъявление сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, выражается в соответствующем документе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 550 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), при этом несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно части 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

В подтверждении совершенной сделки купли-продажи имущества стороны представили два договора, которыми предусмотрена разная продажная цена имущества и разный порядок исполнения обязательства покупателя по её оплате.

В ходе судебного разбирательства стороны подтвердили тот факт, что истинным условием их договора было соглашение о цене имущества <...> долларов США, что позволяет признать согласованными существенные условия договора купли-продажи в части цены имущества в указанной сумме.

Таким образом, воля сторон сделки на передачу имущества одной стороне и выплатой этой стороной другой стороне сделки денежной суммы в определенном размере, в том числе, о ее цене, была достигнута, и стороны начали исполнение договора.

Ответчик также не оспаривает факт того, что стоимость имущества не была уплачена истцу в полном объеме.

Условие договора о цене имущества и факт не оплаты ответчиком приобретенного имущества подтверждается также Протоколом сверки расчетов между сторонами от <дата>, в котором указано, что по условиям договора покупатель принял на себя обязательство оплатить приобретаемые объекты недвижимости в сумме <...> долларов США и <...> долларов США, на день подписания Протокола задолженность покупателя перед продавцом составляет <...> долларов США, покупатель обязуется выполнить денежные обязательства перед продавцом до <дата>, в случае невыполнения обязательств по оплате продавец имеет право расторгнуть договор в судебном порядке, последствием чего является возврат сторонам всего полученного по сделке (л.д. 28).

В акте сверки расчетов от <дата> указано, что стороны, сверили расчеты и пришли к выводу о том, что по состоянию на <дата> просроченная задолженность ответчика перед истцом составляет <...> долларов США, неустойка в соответствие с п. 6.1 Договора - <...> долларов США (л.д. 129).

Требования о признании данных Протокола и Акта недействительными в ходе судебного разбирательства не заявлены.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик существенно нарушил условия договора купли-продажи имущества, не исполнил обязательства по оплате имущества.

Судебная коллегия приходит к выводу, что договор купли-продажи подлежит расторжению, так как ответчик допустил существенное нарушение условий договора, при котором для истца возникает ущерб, и он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, при этом необходимо учитывать, что период неисполнения ответчиком обязательств является длительным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для возмещения убытков истец должен представить доказательства их наличия в заявленном размере, доказать вину ответчика в причинении убытков, а также причинную связь между возникновением убытков и действиями ответчика.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении иска в части возмещения убытков и взыскании процентов, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами, исходил из недоказанности истцом возникновения убытков.

Доводы истца о том, что он мог получать доход от сдачи нежилых помещений в аренду, не может быть принят во внимание, так как истец не представил доказательств своего намерения сдавать помещения в аренду.

Кроме того, как установлено судебной коллегией, заключая договор купли-продажи, воля истца была направлена на отчуждение принадлежащего ему имущества.

Не подлежат также удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика процентов в соответствие со статьей 395 Гражданского кодекса РФ, начисленных на сумму убытков.

Согласно статье 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Договор купли-продажи имущества расторгнут в судебном порядке, доказательств того, что ответчик знал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств не имеется.

Судебная коллегия полагает, что в удовлетворении требований о взыскании неустойки также надлежит отказать, так как выплата данной неустойки предусмотрена в случае задержки выплаты денежных средств, предусмотренных договором купли-продажи, истцом же заявлены требования о расторжении договора и возврате ему имущества.

Доводы апелляционных жалоб ответчика и третьего лица о том, что оплата имущества не была произведена вследствие неисполнения истцом принятых на себя обязательств о приобретении других долей в праве собственности на недвижимое имущество, не могут быть приняты во внимание, так как предметом заключенного между сторонами договора являлась только доля в праве собственности на это имущество, и в этом договоре была указана стоимость только передаваемой ответчику доли.

Также необходимо учитывать, что исполнение условия о приобретении истцом и передаче ответчику права собственности на все здания и земельные участки, расположенные по вышеуказанному адресу, зависело также от действий третьих лиц - собственников других долей в праве собственности на недвижимое имущество, за которые истец не отвечает.

Письмо, на которое ссылается ответчик, не содержит даты его подписания; из текста данного письма прямо не следует, что истец отказался от получения денежных средств, предусмотренных заключенным с ответчиком договором купли-продажи от 04.07.2008; письменного соглашения сторон об изменении условий заключенного договора не представлено.

Кроме того, истец оспаривает сам факт направления им данного письма.

Доводы ответчика опровергаются также представленным представителем третьего лица АО <...> договором купли-продажи от <дата>, заключенным между Б.Н.М. и АО <...> по условиям которого АО <...> обязуется продать Б.М.Н. имущество, являвшееся предметом договора купли-продажи от <дата>, при определенных отлагательных условиях, в том числе, при невозможности приобретения АО <...> всех зданий и земельных участков по адресу: <адрес> до <дата>

Руководствуясь статьями 328 и 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 декабря 2012 отменить в части применения последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества на сумму <...> долларов США, заключенного между Б.М.Н. и Акционерным обществом <...> <дата>, в части взыскания с Акционерного общества "<...> в пользу Б.М.Н. неустойки в размере <...> долларов США.

В удовлетворении требований Б.М.Н. о взыскании неустойки отказать.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный <дата> между Б.М.Н. и Акционерным обществом <...>

Прекратить право собственности Акционерного общества <...> на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>

- на <...> долю в праве собственности на нежилые здания литера <...>, кадастровый номер N...; литера <...>, кадастровый номер N...; литера <...>, кадастровый номер N...; литера <...>, кадастровый номер N...;

- на <...> долей в праве собственности на нежилое здание литера <...>, кадастровый номер N...

- на <...> долю в праве собственности на земельный участок площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый номер N...

Взыскать с Б.М.Н. в пользу Акционерного общества <...> денежную сумму в размере <...> долларов США.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи