Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22 мая 2012 г. N 6689 (ключевые темы: объекты капитального строительства - площадь земельного участка - градостроительный регламент - правила землепользования и застройки - общая долевая собственность)

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 22 мая 2012 г. N 6689

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Ильинской Л.В.

судей

Шиловской Н.Ю. и Быханова А.В.

при секретаре

Челноковой О.В.

рассмотрела в судебном заседании 22 мая 2012 года дело N 2-557/11 по апелляционным жалобам Вальчинской И.В. и Лещенко А.А. на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 декабря 2011 года по иску Вальчинской И.В. к Лещенко А.А. и Махновой Н.А. о разделе дома и выделе земельного участка.

Заслушав доклад судьи Ильинской Л.В., объяснения представителей Вальчинской И.В. - Вальчинской А.Б., адвокатов Алексеева Г.П. и Ивановой Д.В., Махновой Н.А., Лещенко А.А. и его представителя Лазарева Д.П., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Вальчинская И.В. обратилась в суд с иском к Лещенко А.А. и Махновой Н.А. и после уточнения требований просила произвести раздел жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. <...>, ул. <...>, д. <...>, корп. <...>, обшей площадью 408,4 кв., признать за ней право собственности на отдельное жилое помещение, составляющее отдельный блокированный дом, общей площадью 122,8 кв. м, с присвоением литеры и прекращении общей долевой собственности на дом, выделить ей в счет причитающейся 1/4 доли в общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по указанному выше адресу, земельный участок размером 955 кв. м, определенный ей в пользование определением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 24.11.2000 года по делу N 2-2004/00, с прекращением права Вальчинской И.В. в общей долевой собственности на земельный участок, просила взыскать судебные расходы.

Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 декабря 2011 года произведен реальный раздел жилого дома, кадастровый номер <...>, общей площадью 408 кв. м, жилой площадью 241 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. <...>, ул. <...>, дом <...>, корп. <...>, литера <...>, с признанием за Вальчинской И.В. права собственности на отдельный жилой блок, являющийся отдельным одноквартирным жилым домом, общей площадью 122,8 кв. м, с последующим присвоением литеры, состоящий из помещений: в основном строении лит. А помещения 1 этажа - на кухню 19,5 кв. м; ванную 3,3 кв. м; коридор 10,4 кв. м, комнату 25,4 кв. м; помещения 2 этажа - комнаты 20,7 кв. м, 12,4 кв. м и 14 кв. м; коридор - 15,2 кв. м; туалет - 1,9 кв. м; чердачное незанятое пространство над выделяемыми помещениями. Вход в выделяемую часть существующий - через помещение коридора 10,4 кв. м 1 этажа лит. А. Отопление: существующее от электрического котла.

За Лещенко А.А. признано право собственности на отдельный жилой блок, являющийся отдельным одноквартирным жилым домом, обшей площадью 305,2 кв. м, с последующим присвоением литеры, состоящий из помещений: в основном строении лит. А на коридор площадью 12,9 кв. м, кладовую 6,8 кв. м, коридор 13.2 кв. м, кухню 18,1 кв. м, комнату 38 кв. м, ванную 3,8 кв. м, кладовую 0,8 кв. м, туалет 1,5 кв. м, коридор 6,6 кв. м, лестницу 6,6 кв. м, коридор 5,9 кв. м, кухню 5,1 кв. м, ванную 3,6 кв. м, комнату 22,7 кв. м, коридор 19,6 кв. м; помещения второго этажа: коридор 18,4 кв. м, комнату 20,7 кв. м, комнату 19,8 кв. м, комнату 38,2 кв. м, комнату 8,6 кв. м, комнату 12,5 кв. м, коридор 7,1 кв. м, комнату 8,1 кв. м, лестницу 6,6 кв. м, пристройку лит. а размером 19,6 кв. м и чердачное незанятое пространство над выделяемыми помещениями. Вход в выделяемые помещения мансарды лит. А1 существующий по лестнице из коридора 4,6 кв. м в пристройке лит. а1.

Прекращено право общей собственности Вальчинской И.В. и Лещенко А.А. на жилой дом <...> лит. А. по ул. <...>, г. <...>, Санкт-Петербурга.

С Вальчинской И.В. в пользу Лещенко А.А. взыскано <...> руб.

С Лещенко А.А. в пользу Вальчинской И.В. взыскано <...> руб. и <...> руб., а всего взыскано <...> руб.

В удовлетворении остальных исковых требований Вальчинской И.В. отказано.

В апелляционной жалобе Вальчинская И.В. настаивает на отмене решения суда в части отказа в удовлетворении ее исковых требований.

В апелляционной жалобе Лещенко А.А. просит об отмене решения суда в части взыскания с него в пользу Вальчинской И.В. <...> руб.

В соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, приходит к следующему.

Судом установлено, что собственниками жилого дома <...>, кор. <...> по ул. <...> в г. <...> СПб является Вальчинская И.В. (1/4 доля) и Лещенко А.А. ( 3/4 доли).

Собственниками земельного участка площадью 4120 кв. м. по указанному адресу являются: Вальчинская И.В. (1/4 доля), Лещенко А.А. (12/20 долей) и Махнова Н.А. (3/20 доли).

Согласно заключению судебной строительной экспертизы N<...> от 14.07.2011 года (том 1 л.д. 146-162), объемно-планировочное решение исследуемого жилого дома и его техническое состояние позволяет выделить 1/4 изолированную долю.

Экспертами на усмотрение суда предложен один вариант раздела жилого дома между совладельцами, которыми на момент рассмотрения дела являются Лещенко А.А. - 3/4 доли и Вальчинская И.В. - 1/4 доля, разработанный экспертом согласно мировому соглашению, утвержденному определением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 24.11.2000 года, а именно: на 1/4 долю Вальчинской И.В. выделяется: в основном строении лит. А: на первом этаже - кухня 19,5 кв. м, ванна 3,3 кв. м, коридор 10,4 кв. м, комната 25,4 кв. м, на втором этаже комната 20,7 кв. м, 12,4 кв. м и 14 кв. м, коридор 15,2 кв. м, туалет 1,9 кв. м, чердачное незанятое пространство над выделяемыми помещениями.

Всего на 1/4 долю истицы выделяется площади дома - 122.8 кв. м, что больше идеальной доли на 20,7 кв. м (102,1 кв. м).

Вход в выделяемую часть осуществляется через помещение коридора 10,4 кв. м на первом этаже лит. А, отопление: существующее от электрического котла.

При этом на 3/4 доли Лещенко А.А. выделяется: в основном строении лит. А коридор площадью 12,9 кв. м, кладовая 6,8 кв. м, коридор 13,2 кв. м, кухня 18,1 кв. м, комната 38 кв. м, ванная 3,8 кв. м, кладовая 0,8 кв. м, туалет 1,5 кв. м, коридор 6,6 кв. м, лестница 6,6 кв. м, коридор 5,9 кв. м, кухня 5,1 кв. м, ванная 3,6 кв. м, комната 22,7 кв. м, коридор 19,6 кв. м, помещения второго этажа коридор 18,4 кв. м, комната 20,7 кв. м, комната 19,8 кв. м, комната 38,2 кв. м, комната 8,6 кв. м, комната 12,5 кв. м, коридор 7,1 кв. м, комната 8,1 кв. м, лестница 6,6 кв. м, пристройка лит. а размером 19,6 кв. м, чердачное незанятое пространство над выделяемыми помещениями.

Вход в выделяемые помещения мансарды лит. А1 существующий по лестнице из коридора 4,6 кв. м в пристройке лит. а1.

После раздела по предлагаемому варианту происходит изменение соотношения долей сторон:

- 1/4 доля истца: 112,8 / 408,4 = 30/100 или 3/10.

- 3/4 доли ответчика: 285,6 / 408,4 = 70/100 или 7/10.

Оценив доказательства в их совокупности, с учетом того, что предложенный экспертом вариант раздела жилого дома соответствует порядку пользования, сложившемуся между собственниками, а также того, что ответчиком не оспаривалась техническая возможность такого раздела, что выводы эксперта не противоречат исследовательской части заключения, подтверждаются другими доказательствами, что ответчик не возражал против раздела дома, но не согласен с представленным вариантом, однако доводов, по которым не согласен, не указал, иной вариант раздела жилого дома не представил, суд пришел к правильному выводу о возможности раздела дома по варианту, предложенному экспертом.

Согласно данному варианту, реальная доля Вальчинской И.В. увеличивается до 3/10, что больше идеальной доли на 20,7 кв. м, доля Лещенко А.А. становится равна 7/10.

Денежная компенсация за превышение реальной доли истицы над идеальной долей определена судом на основании отчета об оценке ООО "Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа" от 19.12.2011 года в размере <...> руб.

Не доверять данному отчету у суда оснований не имелось, ответчиком он не оспорен, доказательств иной стоимости суду не представлено.

При таком положении, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно взыскал с истицы в пользу Левченко А.А. компенсацию в размере <...> руб.

Также обоснованными судебная коллегия признает и выводы суда об отказе в удовлетворении исковых требований о выделе земельного участка.

Согласно экспертному заключению, выдел земельного участка по предложенному истицей варианту, соответствующему порядку пользования, утвержденному мировым соглашением, возможен. При этом, экспертом разработан вариант выдела доли истицы, согласно которому в общую долевую собственность выделяется участок под основными строениями: лит. А, лит. А1, лит. А2, пристройка лит. А - общей площадью 290,8 кв. м (границы проходят по наружным стенам), а также "ремонтной зоны" площадью 9,2 кв. м (5 м х 1,84 м), итого площадь, выделяемая в общую долевую собственность оставляет 300 кв. м.

Без учета площади 300 кв. м, выделяемой в общую долевую собственность, на 1/4 долю приходится площадь земельного участка (4120 - 300) / 4 = 955 кв. м.

В выводах заключения эксперт ссылался на Закон Санкт-Петербурга N 397-74 от 18.07.2007 года "О минимальных размерах площади земельных участков".

В соответствии со ст. 133 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 36 ЗК РФ, в результате реального раздела земельного участка должен быть выделен отдельный земельный участок, непосредственно занятый домом и находящийся в общей долевой собственности.

Согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи.

Из п. 6 указанной статьи следует, что образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Статьей 11.9 Земельного кодекса РФ, определяющей требования к образуемым и измененным земельным участкам, установлено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ, градостроительные регламенты являются составной частью правил землепользования и застройки.

В соответствии с частью 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ, в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей, территориальной зоны, указываются: виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 16.02.2009 года N 29-10 "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" (далее - Правила), спорный земельный участок по указанному выше адресу расположен в пределах территориальной зоны ТР4 (зона рекреационного назначения - дворцово-парковых комплексов и исторических парков с включением объектов инженерной инфраструктуры).

Минимальная площадь земельных участков в данной территориальной зоне установлена в соответствии со статьей 4 части II настоящих указанных Правил (не менее суммы площади, занимаемой существующим или размещаемым на его территории объектом капитального строительства, и требуемых в соответствии с настоящими Правилами площади озелененных территорий, площади для размещения машино-мест, проездов и иных необходимых в соответствии с настоящими Правилами и техническими регламентами вспомогательных объектов, предназначенных для его обслуживания и эксплуатации).

Таким образом, как установлено судом, минимальная площадь земельного участка в данной территориальной зоне выражена не в абсолютной величине, а определяется расчетным путем.

Между тем, судом установлено, что такой расчет экспертом в заключении произведен не был, истицей также не представлен, доказательств тому, что она обращалась в соответствующий государственный орган с заявлением об определении минимального размера земельного участка, что получила отказ и обжаловала его надлежащим образом, суду не представлено.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что соответствующий расчет был сделан специалистами по проведению геодезических и топографических работ ООО "Терра" и представлен в схеме выдела доли земельного участка с соответствующей пояснительной запиской (л.д.62-68), не могут быть приняты во внимание.

При разрешении спора суд обоснованно отклонил ссылки истца на данное доказательство, поскольку из представленной схемы следует, что она составлена по фактической площади земельного участка, которая определена больше расчетной на 20 кв. м., с чем категорически была не согласна ответчик Махнова Н.А. При удовлетворении заявленных требований с учетом данной схемы, судом фактически был бы произведен раздел несуществующего земельного участка.

Кроме того, из данной записки специалистов не следует, что ими при определении площади вновь образуемых земельных участков рассчитывались площади для размещения машино-мест, проездов и иных необходимых в соответствии с вышеуказанными Правилами и техническими регламентами вспомогательных объектов, предназначенных для их обслуживания и эксплуатации.

В то же время, в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 24.12.2009 года N 820-7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга", рассматриваемый земельный участок расположен на территории объекта культурного наследия - Павловского дворцово-паркового ансамбля.

Павловский дворцово-парковый ансамбль включен в перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, находящихся в Санкт-Петербурге, постановлением Правительства Российской Федерации от 10 июля 2001 года N 527.

Согласно п. 4 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки, находящиеся в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия.

Согласно п. 7 указанной статьи Градостроительного кодекса РФ, использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.

В соответствии со статьей 6 Главы 2 Приложения 1 Части 1 Закона Санкт-Петербурга от 16.02.2009 года N 29-10 "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга", режим землепользования и застройки земельных участков на территории Санкт-Петербурга, на которые в соответствии с Градостроительным кодексом РФ действие градостроительных регламентов не распространяется, определяется:

в отношении земельных участков, расположенных в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территории памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия, решения о режиме их содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;

в отношении земельных участков, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия, действует режим использования и застройки земельных участков соответствующей территориальной зоны и соответствующей зоны охраны объектов культурного наследия, принятый в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия.

При этом, более строгие требования, относящиеся к одному и тому же параметру, поглощают более мягкие.

Статьей 52 Главы 2 Приложения 3 Части 2 Закона Санкт-Петербурга от 16.02.2009 года N 29-10 "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" установлено, что в случае если земельные участки, расположенные на территории зоны ТР4, входят в границы территорий объектов культурного наследия в соответствии с частью 7 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительные регламенты для них не устанавливаются, а их использование определяется уполномоченными исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга в соответствии с законами Санкт-Петербурга и нормативными правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, издаваемых в соответствии с федеральными законами.

Согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 28.04.2004 года N 651 "О Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры", определение порядка использования земельных участков на территории объекта культурного наследия Павловского дворцово-паркового ансамбля, а также определение возможности формирования и раздела земельных участков на территории объектов культурного наследия отнесено к компетенции Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

Кроме того, как следует из материалов дела, назначение спорного земельного участка - земли населенных пунктов, для размещения индивидуального жилого дома.

В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если размер образуемого или измененного земельного участка не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

Законом Санкт-Петербурга от 16.02.2009 года N 29-10 "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга", во исполнение вышеприведенных норм права утверждены Градостроительные регламенты в части видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (Приложение 3).

Пунктом 6 статьи 18 части II Приложения 3 к Закону Санкт-Петербурга от 16.02.2009 года N 29-10 "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" установлена минимальная площадь земельного участка - 1200 кв. м.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что площадь земельного участка истицы будет составлять менее нормы в 1200 кв. м, а следовательно прекращение долевой собственности на спорный земельный участок и его выдел невозможны.

Расходы по судебной экспертизе и расходы по составлению отчета обоснованно взысканы с ответчика в пользу истицы в силу ст. 98 ГПК РФ.

Соглашаясь с вышеизложенными выводами суда, судебная коллегия, в то же время, полагает ошибочным вывод суда о том, что выделяемая в собственность Левченко А.А. неотапливаемая пристройка лит. А не учитывалась экспертом при определении долей и стоимости жилого дома.

С учетом данного вывода, суд взыскал с Левченко А.А. в пользу Вальчинской И.В. стоимость 1/4 доли указанной пристройки, стоимость которой, по мнению суда, согласно указанному отчету об оценке составляет <...> руб. (<...> / 4 = <...>).

Между тем, из отчета об оценке ООО "Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа" от 19.12.2011 года следует, что рыночная стоимость строения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. <...>, ул. <...>, дом <...>, к. <...>, не включая НДС, округленно составляет: <...> руб.

Общая стоимость спорного домовладения на дату оценки с учетом физического износа составляет: <...>, в том числе:

основное строение, лит. А - <...> руб.;

основное строение, лит. А1 - <...> руб.;

основное строение, лит. А2 - <...> руб.;

пристройка, лит. а - <...> руб.

По данным предоставленного заключения эксперта N<...>, дом делится на 4 части, стоимость 1/4 идеальной доли домовладения составляет <...> руб.

Во владение Вальчинской И.В. выделяется строение литера А, стоимость выделяемой доли Вальчинской И.В. - <...> руб.

Размер компенсации составляет <...> - <...> руб. = <...> руб.

Таким образом, при определении рыночной стоимости строения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. <...>, ул. <...>, дом <...>, к. <...>, эксперт учел пристройку лит. а, оценив ее стоимость с учетом физического износа в размере <...> руб.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 декабря 2011 года в части взыскания с Лещенко А.А. в пользу Вальчинской И.В. <...> руб. - стоимости 1/4 неотапливаемой пристройки лит. А, отказав в удовлетворении данной части исковых требований.

В остальной части решения суда правильно изложены обстоятельства дела, дана надлежащая оценка доказательствам, применен закон, подлежащий применению.

При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции проверяет законность принятых по делу судебных актов, устанавливая правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы апелляционной жалобы истицы по существу направлены на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и не могут быть приняты судом апелляционной инстанции.

Каких-либо убедительных правовых доводов тому, что решение суда постановлено в нарушение положений действующего законодательства, апелляционная жалоба истицы не содержит.

Нарушений судом норм материального или процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, апелляционная инстанция не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 декабря 2011 года в части взыскания с Лещенко А.А. в пользу Вальчинской И.В. <...> руб. - стоимости неотапливаемой пристройки лит. а отменить, в удовлетворении исковых требований в данной части отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи