Определение Ленинградского областного суда от 8 августа 2012 г. N 33-3519/2012 (ключевые темы: неосновательное обогащение - участие в долевом строительстве - техническая инвентаризация - технический паспорт - учет жилищного фонда)

Определение Ленинградского областного суда
от 8 августа 2012 г. N 33-3519/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе

председательствующего Пучковой Л.В.

судей Насиковской А.А., Свирской О.Д.

при секретаре К.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО 1, ФИО 2 на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28 марта 2012 года, которым им отказано в удовлетворении иска к Закрытому акционерному обществу <данные изъяты> о взыскании суммы неосновательного обогащения.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения истца ФИО 1 и его представителя - адвоката ФИО 3, одновременно представляющего интересы истицы ФИО 2, поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика ЗАО <данные изъяты> - ФИО 4, полагавшего решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО 1, ФИО 2 обратились в суд с иском к ЗАО <данные изъяты> о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 388677 руб., ссылаясь на то, что вследствие нарушения ответчиком условий договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ N последний неосновательно обогатился за их счет. Истцы указывают, что сумма 388670 руб. составляет стоимость террасы в квартире <адрес> во вновь построенном жилом доме <адрес>, которую ответчик при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве предлагал истцам в подарок, в связи с чем стоимость террасы не включена в общую цену заключенного сторонами договора.

Сумму неосновательного обогащения в размере 388677 руб. истцы просили взыскать с ответчика в равных долях, то есть в пользу каждого из истцов по 194388 руб.

Ответчик исковые требования не признал, ссылаясь на то, что согласно условиям договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ N стоимость однокомнатной квартиры в размере 2716151 руб. определена исходя из общеприведенной площади квартиры <данные изъяты>, в которую включена терраса <данные изъяты> с понижающим коэффициентом 0,3, то есть площадью <данные изъяты>.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28.03.2012 года в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истцы просят постановленное по делу решение отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований, указывая на то, что при разрешении спора суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и неправильно применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным отношениям.

Выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с установленными обстоятельствами при соблюдении гражданского процессуального законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой основании приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истцы (дольщики) заключили с ответчиком (застройщиком) договор участия в долевом строительстве N, согласно п. 1 которого ЗАО <данные изъяты> обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) многоквартирный дом со встроено-пристроенными учреждениями обслуживания по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцам жилое помещение: однокомнатную квартиру, расположенную <адрес>, а дольщики - принять квартиру и оплатить ее на условиях договора.

Технические характеристики объекта согласно проектной документации указаны в пункте 1 договора: общая приведенная площадь квартиры <данные изъяты> кв. м, жилая площадь - <данные изъяты> кв. м, кухня - <данные изъяты> кв. м, лоджия/балкон/терраса - <данные изъяты> кв. м.

Согласно пункту 5 договора сторонами достигнуто соглашение о цене договора в сумме 2716151 руб.

Пунктом 31 договора предусмотрено, что в случае отклонения общей приведенной площади квартиры по результатам обмеров органами технической инвентаризации от площади, указанной в пункте 1 договора, более чем на 1 (один) метр в сторону увеличения, Дольщик обязан произвести оплату указанной разницы, исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 57158 кв. м. В случае отклонения общей приведенной площади квартиры по результатам обмеров более чем на 1 кв. м в сторону уменьшения, застройщик обязан возвратить Дольщику разницу, исходя из той же стоимости одного квадратного метра.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны уточнили технические характеристики подлежащего передачи объекта в соответствии с результатами обмера органами технической инвентаризации, указанными в Техническом паспорте на жилой дом <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указав общую приведенную площадь квартиры - <данные изъяты> кв. м, в связи с чем определили окончательную цену договора 2806460 руб. (л.д. 42, 91).

Из объяснений сторон и материалов дела следует, что денежные обязательства перед ответчиком выполнены истцами в полном объеме; квартира передана ответчиком по акту N от ДД.ММ.ГГГГ и принята истцами без замечаний.

Разрешая спор по существу заявленных требований, суд первой инстанции верно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и принимая решение об отказе в удовлетворении иска, правильно применил положения статьи 421 Гражданского кодекса РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК).

Истцы указывают, что при заключении договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязался предоставить им в подарок террасу, которая не должна была входить в стоимость договора, однако была ими оплачена в сумме 388677 руб., которая является неосновательным обогащением застройщика.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п. 2 ст. 572 ГК РФ, обещание безвозмездно подарить кому-либо вещь или имущественное право (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (п. 2 ст. 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу.

Согласно пункту 2 статьи 574 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает 3000 руб., а также если договор содержит обещание дарения в будущем, то такой договор дарения должен быть совершен в письменной форме. Кроме того, согласно пункту 3 этой же правовой нормы, договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Такого соглашения истцы суду не представили.

Напротив, из п. 1 спорного договора, в том числе и в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что терраса входила в предмет достигнутого сторонами соглашения о долевом участии в строительстве жилого дома. Такой договор является возмездной сделкой и, соответственно, истцы приняли на себя обязательство оплатить строительство всего объекта недвижимого имущества (квартиры), но не его части.

Довод истцов о том, что терраса не входит в состав объекта долевого участия в строительстве, опровергается техническим паспортом на <адрес>, выполненным Филиалом ГУП "Леноблинвентаризация", <данные изъяты>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный номер N, согласно которому общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв. м, в которую включены: коридор - <данные изъяты> кв. м, туалет - <данные изъяты> кв. м, ванная - <данные изъяты> кв. м, кухня - <данные изъяты> кв. м, жилая комната - <данные изъяты> кв. м, терраса - <данные изъяты> кв. м (с понижающим коэффициентом).

Судом первой инстанции обоснованно применены правила статьи 431 Гражданского кодекса РФ о толковании договора; при этом спорный договор не содержит неясностей и противоречий, которые не могли быть поняты буквально.

Суд правильно указал, что истцами не представлено никаких объективных и достоверных доказательств, подтверждающих их доводы о том, что между сторонами состоялось соглашение относительно заключения договора дарения спорной части объекта недвижимого имущества (террасы).

Ссылка истцов на рекламную информацию в сети Интернет (л.д. 32- 34) является ошибочной, поскольку заявленная в рекламе стоимость однокомнатной квартиры от 2976000 руб. не превышает договорную стоимость однокомнатной <адрес>, приобретенной истцами в указанном доме по договору от ДД.ММ.ГГГГ, которая в первоначальной редакции договора определена суммой 2716151 руб. (п. 5 договора) и дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ - 2806460 руб.

Поэтому уплаченная истцом денежная сумма за конструктивный элемент здания (террасу), который может использоваться только истцами - собственниками <адрес>, в силу положений статьи 1102 Гражданского кодекса РФ не может рассматриваться как неосновательное обогащение застройщика ЗАО <данные изъяты> так как получена последним на основании договора, то есть на законных основаниях. При этом оплата террасы, фактической площадью <данные изъяты> кв. м, произведена истцами с понижающим коэффициентом - 0,3, то есть за <данные изъяты> кв. м (технический паспорт на жилой <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с пунктом 3.37. "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденной Приказом Госстроя РФ от 04.09.2000 г. N 199, и принятой во исполнение Постановления Правительства РФ от 13.10.1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", общая площадь квартиры определяется как сумма площадей её помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Пунктом 5.5. Инструкции предусмотрено, что стоимость жилого помещения (квартиры) определяется, исходя из стоимости 1 кв. м общей площади квартир в этом здании.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" установлено, что основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Основой государственного учета является технический учет, который осуществляется путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.

Истцы не оспаривали данные технической инвентаризации, согласно которым общая площадь их квартиры, оборудованной террасой, составляет <данные изъяты> кв. м (данные ПИБ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ). Следовательно, оплата стоимости приобретаемого жилья должна быть произведена исходя из фактической общей площади квартиры.

Ссылка истцов на часть пятую статьи 15 Жилищного кодекса РФ, согласно которой общая площадь жилого помещения не включает балконы, лоджии, веранды и террасы, в данном конкретном случае является ошибочной, так как указанная норма дает характеристику жилому помещению как объекту жилищных прав, в то время как спорные правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению обстоятельств дела, которые были всесторонне исследованы судом первой инстанции, которым судом дана надлежащая правовая оценка, и не свидетельствуют о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права при вынесении по делу судебного постановления.

Фактически требования истцов сводятся к обязанию ответчика изменить существенное условие договора, каковым является условие о цене, однако такая позиция противоречит статьям 450, 452 Гражданского кодекса РФ РФ.

Довод истцов о том, что согласно договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ объектом финансирования является квартира общей площадью <данные изъяты> кв. м, при этом по данным инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры после ввода жилого дома в эксплуатацию составляет <данные изъяты> кв. м (л.д. 17), то есть площадь квартиры увеличилась менее чем на один квадратный метр, в то время как при окончательном расчете после уточнения площади квартиры в соответствии с пунктом 31 договора истцы дополнительно оплатили ответчику 90309 руб., исходя из площади квартиры <данные изъяты> кв. м, указанной в техническом паспорте на жилой дом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, то есть излишне оплатили ответчику 90309 руб. за <данные изъяты> кв. м (49,1-47,52), не является основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции, принятого в соответствии с частью третьей статьи 196 ГПК РФ по заявленным требованиям.

Обращаясь в суд с настоящим иском о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 388677 руб., истцы настаивали, что стоимость квартиры без учета террасы составляет 2417783,4 руб., в связи с чем просили взыскать с ответчика разницу между фактически оплаченной суммой за вычетом стоимости террасы (2806460-2417783). Таким образом, исковые требования ФИО 1 и ФИО 2, правомерно признанные судом первой инстанции необоснованными, разрешены судом в пределах заявленных требований.

В случае нарушения ответчиком пункта 31 договора долевого участия, предусматривающего порядок окончательного расчета при отклонении указанной в договоре общей площади квартиры по результатам обмеров органов технической инвентаризации, истцы не лишены возможности обратиться в суд с соответствующими требованиями о перерасчете уплаченной суммы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

Решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 28 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО 1, ФИО 2 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи