Определение Ленинградского областного суда от 12 сентября 2012 г. N 33-4192/2012 (ключевые темы: недвижимость - переход права собственности - надворные постройки - жилой дом - общая долевая собственность)

Определение Ленинградского областного суда
от 12 сентября 2012 г. N 33-4192/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Горбатовой Л.В.,

судей Герман М.В., Пучковой Л.В.

при секретаре Глазуновой Ю.А.,

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Липатова О.Э. на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 26 июня 2012 года, которым удовлетворены исковые требования Петровой В.Т., Петрова Е.Т. к Липатова О.Э. о государственной регистрации договора и перехода права собственности, признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Пучковой Л.В., объяснения Липатова О.Э., его представителя адвоката Низамова В.Ю., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения Петровой В.Т., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Петрова В.Т., Петров Е.Т. обратились в Приозерский городской суд Ленинградской области с иском к Липатову О.Э. о государственной регистрации договора от ... года, заключенного между Петровой В.Т., Петровым Е.Т. и Липатовым О.Э., и перехода права собственности на ... доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, от Липатова О.Э. к Петровой В.Т. и Петрову Е.Т. в равных долях: по ... доли каждому.

Свои требования мотивировали тем, что истцам и ответчику на праве общей долевой собственности (по ... доли каждому) принадлежит жилой дом с надворными постройками, расположенный по указанному выше адресу.

Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

... между сторонами был заключен договор, согласно которому Липатов О.Э. передает право собственности на принадлежащую ему ... доли в жилом доме в равных долях Петровой В.Т. и Петрову Е.Т.: по ... доли каждому. Петрова В.Т. и Петров Е.Т. передают право собственности на ... доли надворных построек Липатову О.Э. и дают согласие на их снос.

Все участники договора выразили согласие надлежащим образом оформить и зарегистрировать договор в установленном законом порядке.

Обязательства сторонами фактически выполнены. Истцы пользуются ... доли жилого дома, принадлежащей Липатову О.Э., а ...доли хозяйственных построек, принадлежащих истцам, (туалет, баня, летняя кухня, навес, 4 сарая) переданы Липатову О.Э., который произвел снос указанных строений.

... истцы обратились к ответчику с предложением о регистрации договора и перехода права собственности на переданную им долю жилого дома. Однако ответчик отказался от обязательств, считая договор незаключенным.

Реализовав право на внесение изменений в иск в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в окончательной форме истцы просили суд:

- зарегистрировать договор от ..., заключенный между Петровой В.Т., Петровым Е.Т. и Липатовым О.Э.;

- зарегистрировать переход права собственности на ... доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, от Липатова О.Э. к Петровой В.Т. и Петрова Е.Т. в равных долях: по ... доли каждому;

- признать за Петровой В.Т. и Петровым Е.Т. право собственности на ... доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в равных долях: по ... доли за каждым.

Липатов О.Э., его представитель Назимов В.Ю. требования истцов не признали, заявили о применении срока исковой давности для защиты нарушенного права.

Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 26 июня 2012 года исковые требования Петровой В.Т., Петрова Е.Т. к Липатову О.Э. о государственной регистрации договора и перехода права собственности, признании права собственности удовлетворены.

В апелляционной жалобе Липатов О.Э. просит решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 26 июня 2012 года отменить как незаконное и необоснованное.

В обоснование жалобы указано, что суд не дал юридическую оценку тому факту, что после заключения спорного договора в ... году, с соистцом Петровым Е.Т. был заключен другой договор в ... году по поводу той же доли спорного жилого дома. Данный договор также не был зарегистрирован. Кроме того, судом дана неправильная юридическая оценка пропуска истцами срока исковой давности, началом течения которого следует считать отказ Липатова О.Э. от регистрации данного соглашения еще в ... году. Суд не учел те обстоятельства, что на тот момент у истцов не было правоустанавливающих документов на жилой дом и надворные постройки. Решение суда прямо противоречит норме, установленной п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, согласно которой определяется специальный юридический режим для сделок с жилыми помещениями, которые без регистрации являются незаключенными. Более того, данный договор не может быть зарегистрирован по причине того, что в нем не определена юридическая судьба земли, находящейся под жилым домом. В договоре не оговорено такое существенное условие, как указание лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, что подтверждает ничтожность такого договора.

В возражениях на апелляционную жалобу Петрова В.Т. просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 26 июня 2012 года - без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3).

Аналогичные положения установлены пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации при уклонении стороны от государственной регистрации сделки.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Как следует из материалов дела, спорное имущество представляет собой ...этажный жилой дом с пристройкой и надворными постройками по адресу: <адрес>.

Указанный жилой дом принадлежит на праве общей долевой собственности Петровой В.Т. (... доли), Петрову Е.Т. (... доли), Липатову О.Э. (... доли).

... между сторонами был заключен договор, согласно которому Липатов О.Э. передает право собственности на ... доли в жилом доме по адресу: <адрес>, в равных долях по ... от ... Петровой В.Т. и Петрову Е.Т. В свою очередь Петрова В.Т. и Петров Е.Т. передают право собственности на ... доли надворных построек Липатову О.Э. и дают согласие на их снос.

Все участники договора выразили согласие надлежащим образом оформить и зарегистрировать настоящий договор в установленном законом порядке.

Из буквального толкования договора от ... следует, что данный договор является договором мены, по которому Липатов О.Э. предоставил для мены принадлежащую ему ... доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, а Петрова В.Т., Петров Е.Т. - ... доли в праве общей долевой собственности на надворные постройки.

... Петрова В.Т. и Петров Е.Т. обратились к ответчику с предложением о регистрации договора и перехода права собственности на согласованных сторонами условиях.

Липатов О.Э. от совершения действий по государственной регистрации сделки и перехода права собственности на имущество уклонился.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями вышеприведенных правовых норм и разъяснений по их применению, исходил из того, что обязательства сторонами по договору от ... исполнены. Истцы фактически пользуются ... доли жилого дома, принадлежащей Липатову О.Э., а ... доли хозяйственных построек, принадлежащих истцам, переданы Липатову О.Э., который произвел снос указанных строений.

При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения иска.

Правовая позиция суда соответствует разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы Липатова О.Э. о том, что в ... году, то есть после заключения спорного договора, был заключен договор купли-продажи этой же доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, правового значения не имеют, поскольку указанный договор не исполнен, тогда как спорное имущество передано во владение истцов.

Не свидетельствуют о неправомерности решения и доводы ответчика о неправильном применении судом положений пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными, а с учетом того, что требование пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной, то отсутствие регистрации договора купли-продажи не свидетельствует о том, что указанный договор не был заключен сторонами и является недействительным.

Не является основанием для признания договора недействительным и отсутствие в нем условий, указанных в пункте 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку положения данной нормы не устанавливают правовые последствия отсутствия в договоре перечня лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения, как признание договора недействительным.

Кроме того, законом не предусмотрено сохранение права пользования жилым помещением за продавцом.

Что касается довода ответчика о том, что в спорном договоре не определена юридическая судьба земли, находящейся под жилым домом, то данное обстоятельство не влечет признание договора купли-продажи незаключенным, поскольку в силу статьи 552 Гражданского кодекса РФ покупателю по договору купли-продажи недвижимости одновременно с передачей права собственности на объект недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Правильно применены судом и нормы материального права об исковой давности.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 64 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г., течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, в том числе со дня создания препятствий для такой регистрации.

Поскольку о наличии препятствий для регистрации договора истцы, владеющие спорной долей жилого дома с ... года, узнали в ... году после отказа ответчика, и иного ответчиком не доказано, судом сделан правильный вывод о том, что срок исковой давности истцами не пропущен.

При таких данных судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения суда, полагая, что его выводы основаны на законе и соответствуют материалам дела.

Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного решения и которые в соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ являются основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке, не установлено.

Апелляционная жалоба не содержит ссылок на обстоятельства, которые не являлись предметом исследования суда или опровергали бы его выводы.

Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 26 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Липатова О.Э. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи