Определение Санкт-Петербургского городского суда от 18 июля 2012 г. N 33-10148/2012 (ключевые темы: чердачное помещение - реконструкция - общая долевая собственность - инвестиционный договор - государственная регистрация прав)

Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 18 июля 2012 г. N 33-10148/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

Председательствующего Параевой В.С.

судей Зарочинцевой Е.В.,

Александровой Ю.К.

при секретаре Цветковой Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-3419/2012 по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 01 марта 2012 года по заявлению Судакова А.М., Судакова М.Н. об обжаловании действий государственного органа.

Заслушав доклад судьи Параевой В.С., объяснения представителя Судакова А.М.- Иванцовой Н.В., действующей на основании доверенности от 30.07.2012 года, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Судаков А.М. и Судаков М.А. обратились в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с вышеназванным заявлением, в котором просили признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее- Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) об отказе в государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности Судакова А.М. и Судакова М.Н. на квартиру N... общей площадью 125, 65 кв. м., расположенную по адресу: <адрес> и возникновения права собственности Судакова А.М. на квартиру N... общей площадью 230, 8 кв. м. расположенную по указанному выше адресу, незаконным. Обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрацию прекращения права общей долевой собственности Судакова А.М. и Судакова М.Н. на квартиру N... общей площадью 125, 65 кв. м. и возникновения права собственности Судакова А.М. на квартиру N... общей площадью 230,8 кв. м.

В обоснование заявленных требований заявители указали, что обратились в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлениями о государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности Судакова А.М. и Судакова М.Н. на квартиру N... общей площадью 125,65 кв. м., расположенную по адресу: <адрес>, и возникновения права собственности Судакова А.М. на созданную в результате реконструкции чердачного помещения квартиру N... общей площадью 230,8 кв. м., распложенную по указанному выше адресу. Однако 21.09.2011 года заявителям было отказано в государственной регистрации прав.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 01 марта 2012 года заявление Судакова А.М. и Судакова М.Н. удовлетворено в полном объеме.

Не согласившись с постановленным решением, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить указанное решение суда, считает его незаконным и необоснованным.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие Судакова А.М., направившего в суд своего представителя, Судакова М.Н., просившего рассмотреть дело в его отсутствие, и представителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, который судом апелляционной инстанции надлежащим образом извещен, в суд не явился, об отложении слушания дела не просил, доказательств уважительности причин неявки в суд не представил.

Изучив материалы дела, заслушав мнение представителя Судакова А.М., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Судакову А.М. и Судакову М.Н. на основании договора мены от 03.03.1997 года N... принадлежала на праве общей долевой собственности квартира N... общей площадью 125,65 кв. м. расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 04.03.1997 года.

На основании Распоряжения Главы территориального управления Центрального административного района Санкт-Петербурга от 02.06.1998 года N 1430-р "О переоборудовании чердачного помещения по адресу: <адрес> над квартирой N..." между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и Судаковым А.М. был заключен Инвестиционный договор о реконструкции чердака (мансарды) N... от 19.06.1998 года, в соответствии с условиями которого КУГИ предоставил, а Судаков А.М. принял чердак, расположенный в многоквартирном доме по адресу: <адрес> над квартирой N... для осуществления инвестиционного проекта по его реконструкции с целью создания жилого помещения.

02.06.1998 года между Судаковым А.М. и Судаковым М.Н. был заключен договор о совместной деятельности по реконструкции чердачного помещения под жилые цели, по условиям которого стороны обязались соединить свои вклады и совместно действовать с целью увеличения жилой площади квартиры путем реконструкции чердачного помещения и присоединения к нему квартиры, и приобретения сторонами прав собственности на созданное в результате реконструкции жилое помещение.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 указанного договора, вкладом Судакова А.М. в общее имущество должна была являться доля в размере 19/20 в праве общей долевой собственности на квартиру и финансирование 95% всех затрат на осуществление инвестиционного проекта по реконструкции чердачного помещения с целью создания жилого помещения, а вкладом Судакова М.Н. - доля в размере 1/20 в праве общей долевой собственности на квартиру и финансирование 5% затрат.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что при условии полного и надлежащего исполнения каждой стороной своих обязательств по договору, для Судакова А.М. должна была являться доля в размере 19/20, а для Судакова М.Н. - доля в размере 1/20 в праве общей долевой собственности на созданное в результате реконструкции чердачного помещения жилое помещение.

В нарушение условий пункта 3.2.2 договора, Судаковым М.Н. не был внесен вклад в общее имущество в виде финансирования 5% затрат на осуществление инвестиционного проекта по реконструкции чердачного помещения с целью создания жилого помещения.

В связи с нарушением Судаковым М.Н. условий договора, а также с учетом его заявления от 10.01.2007 года, стороны дополнительным соглашением от 12.01.2007 года к договору о совместной деятельности установили, что результатом совместной деятельности по договору для Судакова А.М. будет являться право собственности на созданное в результате реконструкции чердачного помещения жилое помещение, а для Судакова М.Н. - выделение результата совместной деятельности в форме денежной компенсации в размере <...> руб.

В соответствии с инвестиционным договором Судаков А.М. выполнил реконструкцию чердачного помещения, в результате которой создано жилое помещение - квартира N... общей площадью 230,8 кв. м.

Распоряжением администрации Центрального района Санкт-Петербурга от 22.01.2008 года N 52-р "О вводе в эксплуатацию жилой площади после переоборудования чердачного помещения" на основании акта государственной комиссии от 05.12.2006 года квартира N... общей площадью 230,8 кв. м. введена в эксплуатацию.

В соответствии с инвестиционным договором, соглашением об уточнении обязательств от 28.12.2007 года по договору N... от 19.06.1998 года Судаков А.М. перечислил <...> руб. <...> коп. на развитие инженерной инфраструктуры.

Между КУГИ и Судаковым А.М. был подписан протокол от 28.01.2008 года о выполнении условий договора N... от 19.06.1998 года, который является основанием для регистрации права собственности Судакова А.М. на квартиру N... в доме <адрес> в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество /п.4/.

23.08.2008 года между Судаковым А.М. и Судаковым М.Н. был подписан акт об определении результатов совместной деятельности по реконструкции чердачного помещения под жилые цели, которым стороны согласовали, что для Судакова А.М. результатом деятельности является право собственности на квартиру N... общей площадью 230,8 кв. м., а для Судакова М.Н. - денежная компенсация в сумме <...> руб.

17.12.2010 года заявители обратились в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлениями о государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности Судакова А.М. и Судакова М.Н. на квартиру N... общей площадью 125,65 кв. м., расположенную по адресу: <адрес>, и возникновения права собственности Судакова А.М. на созданную в результате реконструкции чердачного помещения квартиру N... общей площадью 230,8 кв. м., распложенную по указанному выше адресу.

По результатам правовой экспертизы письмом от 21.09.2011 года заявителям было отказано в регистрации права собственности на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Основанием для отказа послужило непредставление заявителями согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме; притворность договора от 20.06.1998 года с дополнительным соглашением, поскольку для перехода права собственности от Судакова М.Н. к Судакову А.М. необходимо заключение сделки по отчуждению имущества; непредставление документа об оплате государственной пошлины за регистрацию права Судакова М.Н.; отсутствие соглашения между заявителями об определении долей в реконструированном объекте.

Разрешая спор и удовлетворяя заявление Судакова А.М. и Судакова М.Н., суд первой инстанции сделал вывод о том, что оспариваемое решение Управления Росреестра по Санкт-Петербургу является незаконным и необоснованным, нарушающим права заявителей.

При этом, суд исходил из того, что договор об инвестиционной деятельности был согласован с собственниками помещений в установленном порядке; дополнительное соглашение соответствует условиям основанного договора, требованиям законодательства не противоречит и не препятствует государственной регистрации права собственности на квартиру; оплата государственной пошлины Судаковым М.Н. не требуется, в связи с невозникновением у Судакова М.Н. права собственности; заключение между заявителями соглашения об определении долей не требуется, поскольку договором и дополнительным соглашением между ними уже определено возникновение права собственности на квартиру у Судакова А.М.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

Порядок проведения государственной регистрации права собственности определен в статье 13 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 названного Закона к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

При этом в силу ч. 1 ст. 18 Федерального закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Согласно абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации.

Так, заявителями в регистрирующий орган не были представлены согласия всех собственников помещений в доме N... по <адрес> на реконструкцию чердачного пространства над квартирой N....

Вместе с тем, суд указал, что инвестиционный договор был зарегистрирован в ГУЮ "ГБР", и на регистрацию были представлены согласия все собственников общих помещений, что подтверждается отметкой о государственной регистрации.

Данное суждение суда первой инстанции судебная коллегия находит ошибочным, не основанным на представленных доказательствах, а доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания.

В соответствии с Инструкцией "О порядке регистрации заявлений о праве требований на объекты недвижимости в жилищной сфере", утвержденной Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 06.11.1996 года N 182 регистрирующим органом производилась регистрация заявлений о праве требования на квартиры, возникающие в результате реконструкции и учет инвестиционных договоров.

Согласно пункта 2.3 Инструкции для государственной регистрации заявления о праве требования на основании инвестиционного договора граждане представляют в Бюро следующие документы:

а) заявление;

б) документ об оплате услуг Бюро;

в) документ, удостоверяющий личность лица, в пользу которого заявляется соответствующее право требования и его ксерокопию; либо при подаче документов представителем:

- документ(ы), подтверждающий(ие) полномочия представителя и удостоверяющий его личность, а также ксерокопию документа, удостоверяющего личность лица, в пользу которого заявляется соответствующее право требования;

г) инвестиционный договор (подлинник) и его нотариально удостоверенную копию, а также документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших инвестиционный договор;

д) ксерокопия первоначального акта органа исполнительной власти о разрешении на строительство (капитальный ремонт, реконструкцию) жилого дома, выборочный капитальный ремонт (с последующими изменениями и дополнениями, если они имели место);

е) документ, подтверждающий отвод (предоставление) земельного участка для строительства объекта, в виде подлинника или нотариально заверенной копии. Копия данного документа может быть также заверена уполномоченным лицом организации застройщика с приложением печати указанной организации;

ж) проектную документацию, отражающую размер общей и жилой площади по объекту, а также характеристику помещений, входящих, в соответствии с проектом, в состав объекта, в виде подлинника или нотариально заверенной копии. Копия данного документа может быть также заверена уполномоченным лицом организации застройщика с приложением печати указанной организации;

з) нотариально удостоверенную копию Устава застройщика (заказчика капитального ремонта, реконструкции) со всеми изменениями и дополнениями, если они имели место.

Таким образом, государственная регистрация инвестиционных договоров не производилась, производилась лишь государственная регистрация заявления права требования, при этом согласия всех собственников не требовалось, следовательно вывод суда о том, что в регистрирующий орган заявителями были представлены согласия всех собственников помещений в доме <адрес> на реконструкцию чердачного пространства над квартирой N..., постановлен с нарушением норм права.

Исходя из анализа, заключенного между Судаковым А.М. и Судаковым М.Н. договора о совместной деятельности от 20.06.1998 года и заключенного к нему дополнительного соглашения от 12.01.2007 года, следует, что по его условиям происходит переход права собственности на 1/20 долю в праве собственности на квартиру N... в доме <адрес> от Судакова М.Н. к Судакову А.М.

Вместе с тем, пунктом 2 ст. 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, в связи с чем, совместная деятельность по инвестированию строительства (реконструкции) сделкой по отчуждению имущества не является.

Таким образом, в соответствии с положениями указанной нормы права, вышеназванные документы обоснованно не были приняты регистрирующим органом в качестве надлежащих документов, являющихся основанием для возникновения права собственности Судакова А.М. на заявленный к регистрации права собственности объект недвижимого имущества.

Также из материалов дела следует, что до реконструкции квартиры N... общей площадью 125,65 кв. м. в доме <адрес> Судаков А.М. являлся собственником 19/20 доли, а Судаков М.Н. - 1/20 доли.

В соответствии с кадастровым паспортом на квартиру филиала ГУИОН ПИБ Центрального района от 16.08.2010 года указанная квартира учтена с площадью 230,8 кв. м. Наружные границы квартиры изменены.

Однако, заявителями не было представлено соглашение об определении долей в праве на квартиру N... общей площадью 230,8 кв. м., что препятствует внесению в ЕГРП сведений о виде регистрируемого права и размере долей.

Кроме того, Судаковым М.Н. не были представлены документы об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

Поскольку заявителями не были представлены все документы, необходимые для государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности и возникновения права частной собственности, судебная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции не имелось оснований для признания незаконным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности и возникновения права частной собственности на квартиру и обязания произвести государственную регистрацию прекращения права общей долевой собственности заявителей на квартиру N... общей площадью 125,65 кв. м. и возникновения право частной собственности Судакова А.М. на квартиру N... общей площадью 230,8 кв. м, расположенную по адресу: N...

На основании вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований к отмене оспариваемого решения.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся в деле доказательств, суд апелляционной инстанции полагает возможным в силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ принять новое решение, отказав Судакову А.М. и Судакову М.Н. в удовлетворении заявления.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 01 марта 2012 года отменить.

В удовлетворении заявления о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Судакову А.М. и Судакову М.Н. - отказать.

Председательствующий

Судьи