Определение Ленинградского областного суда от 19 сентября 2012 г. N 33-3880/2012 (ключевые темы: нежилые помещения - общая собственность - муниципальная собственность - многоквартирный дом - чердачное помещение)

Определение Ленинградского областного суда
от 19 сентября 2012 г. N 33-3880/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Горбатовой Л.В.,

судей Озерова С.А., Пучковой Л.В.,

при секретаре Мельниковой О.С.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Батаниной А.М., действующей в своих интересах и в интересах Батанина С.М., Коренко В.С., Логиновой С.А., Логинова В.И., Шумаковой В.Н., Кварцхелия Н.Д., Кварцхелия М.В., Кварцхелия Г.М., Мушак Ии Мурадиевны, Анощенкова В.В., Назаровой Т.Е., Поминовой З.А., Мазыкиной Л.К., Полушкиной Т.Н., Сооружникова Н.В., на решение Сосновоборского городского суда Ленинградской области от 07 июня 2012 года.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Пучковой Л.В., объяснения Батаниной А.М., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области Мащенко А.А., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Батанина А.М., Батанин С. М., Коренко В.С., Логинова С.А., Логинов В.И., Шумакова В.Н., Кварцхелия Н.Д., Кварцхелия М.В., Кварцхелия Г.М., Мушак И.М., Анощенков В.В., Назарова Т.Е., Поминова З.А., Мазыкина Л.К., Полушкиной Т.Н., Сооружников Н.В. обратились Сосновоборский городской суд Ленинградской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области о признании недействительной регистрации права собственности на нежилые помещения N общей площадью N кв. м, расположенные на первом и цокольном этажах <адрес> по п<адрес> в <адрес>; признании договора аренды, заключенного между КУМИ и ООО ... на нежилые помещения, площадью N кв. м, недействительным; применении последствий недействительности ничтожной сделки и обязании арендатора вернуть спорные помещения собственникам жилых помещений дома.

В обоснование исковых требований указано, что в ... году был построен и сдан в эксплуатацию многоквартирный жилой <адрес> по п<адрес> в <адрес>, на первом и цокольном этажах которого располагаются нежилые помещения общей площадью ... кв. м., где проходят инженерные сети горячей и холодной воды, тепла и канализации, предназначенные для жилых помещений дома.

... дом передан в муниципальную собственность Сосновоборский городской округ как единый объект.

В ... году было приватизировано несколько квартир в этом доме, в связи с чем, по мнению истцов, дом утратил статус только муниципального.

В августе ... года ответчик зарегистрировал нежилые помещения, общей площадью N кв. м., в собственность муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области и не поставил об этом в известность собственников жилых помещений дома, которые узнали об этом случайно в начале ... года в ходе реализации выбранного ими способа управления многоквартирным домом - непосредственное управление домом. На момент приватизации первой квартиры нежилые помещения не были учтены и оформлены в муниципальную собственность.

Регистрацией права собственности муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области на указанные помещения были грубо нарушены права собственников жилых помещений на общедомовое имущество.

В ... года КУМИ администрации Сосновоборский городской округ Ленинградской области передал спорные помещения, площадью N кв. м, в аренду сроком на ... лет ООО ... Истцы считают, что договор заключен с грубыми нарушениями антимонопольного законодательства, нарушением правил проведения конкурсов или аукционов, нарушает права и законные интересы собственников жилых помещений дома, так как лишает их возможности пользоваться, владеть и распоряжаться этими помещениями.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Архитектурно-строительное проектирование-99".

Представитель КУМИ администрации Сосновоборский городской округ Ленинградской области Кудряева О.В. не признала иск обоснованным, сославшись на письменный отзыв, в котором указывает, что требования истцов о признании недействительной регистрации права не могут рассматриваться в качестве надлежащего способа защиты; истцами пропущен срок исковой давности подачи заявления об оспаривании права собственности; договор аренды спорных объектов, не включенных в перечень видов имущества, в отношении которого заключение договоров аренды может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, заключен в соответствии с требованиями, установленными документацией о торгах.

Решением Сосновоборского городского суда Ленинградской области от 07 июня 2012 года в удовлетворении иска Батаниной А.М., Батанина С.М., Коренко В.С., Логиновой С.А., Логинова В.И., Шумаковой В.Н., Кварцхелия Н.Д., Кварцхелия М.В., Кварцхелия Г.М., Мушак И.М., Анощенкова В.В., Назаровой Т.Е., Поминовой З.А., Мазыкиной Л.К., Полушкиной Т.Н., Сооружникова Н.В. отказано.

Истцы с законностью и обоснованностью постановленного решения суда не согласились, их представитель Батанина А.М. представила апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, как постановленное при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Согласно статье 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

По смыслу положений ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила). Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества следует, как указано в пункте 3 Правил, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Согласно пункту 4 Правил в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРП, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРП.

Как усматривается из материалов дела, истцы являются собственниками квартир, расположенных в доме по адресу: <адрес>, п<адрес>.

Помещение ... площадью N кв. м., учтено в составе названного жилого дома в качестве встроенного помещения. В отношении данного объекта зарегистрировано право муниципальной собственности.

... между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области и обществом с ограниченной ответственностью "ООО "Архитектурно-строительное проектирование-99" заключен договор N аренды спорного нежилого помещения сроком на ... лет.

Истцы, полагая, что данное помещение относится к общему имуществу дома, поскольку в нем размещено инженерное оборудование, необходимое для обслуживания более одного помещения в доме, обратились в суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу, суд, руководствуясь вышеприведенными положениями Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ, исходил из того, что право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое фактически на этот момент использовалось в качестве общего.

Судом установлено, что первое помещение в доме приватизировано ....

К указанному моменту спорное помещение было учтено и сформировано как помещение для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и доказательств использования его на тот момент фактически в качестве общего имущества домовладельцами истцы не представили.

При таких данных суд первой инстанции правомерно отказал в иске, в том числе по мотиву пропуска срока исковой давности, о применении которой заявил представитель КУГИ.

Доводы апелляционной жалобы о недействительности договора аренды N, заключенного ..., основаны на неправильном толковании действующего законодательства Российской Федерации, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств. Тогда как у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки этих доказательств.

При таких данных судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения суда, полагая, что его выводы основаны на законе и соответствуют материалам дела.

Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного решения и которые в соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ являются основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке, не установлено.

Апелляционная жалоба не содержит ссылок на обстоятельства, которые не являлись предметом исследования суда или опровергали бы его выводы, поэтому по доводам апелляционной жалобы решение суда отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Сосновоборского городского суда Ленинградской области от 07 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Батаниной А.М. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи