Возрождение сервитутного права в России
Цивилистика четко разделяет все права на вещные и обязательственные. Среди первых помимо права собственности существуют и многие другие, в числе которых большое место занимают сервитуты, т.е. права ограниченного пользования чужой недвижимостью. До недавнего времени российское право знало этот институт только в историческом аспекте. Ни один из юридических словарей, ни один из юридических учебников даже не упоминал этого термина. Он встречался только в учебниках по римскому праву да изредка в учебниках по истории государства и права.
Данная статья посвящена краткой систематизации возникших в наше время сервитутных прав.
Впервые в законодательстве Российской Федерации данный институт появился в 1994 году. Указом Президента РФ от 2 июля 1994 г. N 1535 были утверждены "Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года". В этом нормативном акте, в частности, констатировалось, что в связи с необходимостью обеспечения общественных нужд собственники приобретенных застроенных земельных участков обременяются некоторыми публичными сервитутами, и были установлены следующие три вида публичных сервитутов: собственники земельных участков обязаны обеспечить безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность; они также обязаны обеспечить возможность размещения на принадлежащем им участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; наконец, они обременены обязанностью предоставления доступа на земельный участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры (электрических и телефонных кабелей, водопровода, газопровода, канализации и т.п.).
Затем институт сервитута нашел свое отражение в ст.216 ГК "Вещные права лиц, не являющихся собственниками", где в числе прочих вещных прав указаны и сервитуты. Глава 17 ГК РФ (которая будет введена в действие со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации) уже подробнее говорит о сервитутах как о праве ограниченного пользования чужим земельным участком (ст.ст.274-277).
Так, согласно ст.274 ГК собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления ограниченного пользования соседним участком. Такого рода сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Подобный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута (сервитуарием), и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в установленном порядке. При этом сервитуарий вправе при недостижении соглашения об установлении или условиях сервитута обращаться в суд в порядке исковой защиты (с негаторным иском), а собственник обремененного сервитутом земельного участка вправе требовать соразмерную плату за ограниченное пользование этим участком.
Если таковой сервитут был уже установлен по соглашению между сервитуарием и собственником соседнего участка либо по решению суда, то он сохраняется и в случае перехода прав на упомянутый соседний участок к другому лицу (за исключением перехода таких прав к самому сервитуарию в соответствии с положением римского права: "никто не может иметь права сервитута на свои вещи"). Вместе с тем сервитуарий не вправе отчуждать свое сервитутное право другим лицам. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, последний может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. А в тех случаях, когда земельный участок, принадлежащий собственнику, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.
Часть вторая ГК РФ конкретизировала некоторые случаи реализации сервитутного права. Статья 553 ГК РФ, определяющая права на недвижимость при продаже земельного участка, устанавливает, что если продается только земельный участок, на котором находятся какие-то здания и сооружения, другие недвижимые вещи, а они сами остаются в собственности у продавца, то этот продавец сохраняет за собой право пользования той частью земельного участка, на котором находятся эти здания и сооружения. Иными словами, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята упомянутыми недвижимыми вещами и необходима для их использования по назначению. Например, в соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся воздушные суда (самолеты, вертолеты, авиетки, дельтапланы, планеры и т.п.). Для их хранения и обслуживания используется какая-то земельная площадь. Собственник вертолета, а также этой (и большей) земельной площади решил эту площадь продать, однако вертолет захотел оставить себе. По смыслу ст.ст.130 и 553 ГК РФ он вправе стать сервитуарием, т.е. иметь право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, на которой он мог бы сажать свой вертолет (авиетку, планер, дельтаплан) и производить с ним обслуживающие работы (ремонт, профилактику и т.п.).
В соответствии со ст.613 ГК РФ собственник-арендодатель земельного участка при передаче этого участка в аренду обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду участок, в том числе и о том, что данный земельный участок обременен сервитутом. Если собственник-арендодатель этого предупреждения не сделает, то арендатор вправе либо потребовать уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор аренды и потребовать возмещения убытков.
Наконец, при договоре ссуды (ст.689 ГК РФ) ссудодатель, т.е. лицо, передающее свою вещь (земельный участок) в безвозмездное пользование другому лицу, обязан предупредить ссудополучателя об обременении этой вещи сервитутом (ст.694 ГК РФ). Неисполнение этой обязанности дает право ссудополучателю требовать расторжения договора ссуды и возмещения понесенного им реального (положительного) ущерба.
Земельный сервитут упомянут и в Указе Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Пункт 14 этого Указа устанавливает, что государственной регистрации в соответствии с ГК РФ подлежат вещные права на недвижимое имущество, обременения (ограничения) прав на него, в том числе сервитуты, установленные в отношении использования объекта запрещения и ограничения, а также заявления о праве требования.
Этим же Указом образована как орган исполнительной власти Федеральная комиссия по недвижимому имуществу и оценке недвижимости. Эта комиссия обеспечивает ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними, в котором подлежат учету все данные государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе и данные регистрации всех обременений сервитутами на такое имущество.
Государственной Думой 18 октября 1995 г. был принят Водный кодекс Российской Федерации, подписанный Президентом Российской Федерации 16 ноября 1995 г., который установил институт водного сервитута (ст.ст.21, 43, 44).
Право ограниченного пользования водным объектом (а таковым закон признает сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима) согласно этому Кодексу выступает в формах публичного и частного водных сервитутов. Это означает, что каждый вправе пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством Российской федерации. Такое право каждого именуется в законе публичным водным сервитутом.
Кроме того, в силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в пользование (на любой срок), могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц. Такое право иных заинтересованных лиц именуется в законе частным водным сервитутом. Частный водный сервитут может устанавливаться не только в силу договора, но и на основании судебного решения.
И публичные, и частные водные сервитуты устанавливаются в целях: забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств; водопоя и прогона скота; использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств.
В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ и ст.34 Водного кодекса РФ обособленные водные объекты могут находиться в частной собственности граждан и юридических лиц. Обособленными водными объектами (замкнутыми водоемами) называются небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Такими объектами на частных землях могут быть пруды, бассейны, колодцы, наполненные водой ямы; их предельные размеры определяются земельным законодательством России. Лица, не являющиеся собственниками таких объектов, могут иметь вещное право ограниченного пользования ими (т.е. сервитут). Но такое право возникает только при условии его регистрации в едином государственном реестре и при условии выплаты вознаграждения собственнику.
Перечень водных сервитутов может быть по мере надобности продолжен водным законодательством России. Точно так же может быть продолжен и перечень земельных сервитутов земельным законодательством. В качестве иллюстрации можно указать на один из проектов Земельного кодекса РФ, представленный Комитетом Государственной Думы по аграрным вопросам. Статья 32 этого законопроекта устанавливает двенадцать видов земельных сервитутов (пешеходной тропы, проезжей дороги, линий коммуникаций, водопровода, водостока, водозабора, скотопрогонной дороги, водопоя, пастбища, ремонтно-строительной полосы, сохранения естественной среды обитания и миграции диких животных, иные сервитуты). Логично предположить, что по мере надобности количество сервитутов может увеличиваться. Достаточно заметить, что римское право знало свыше сорока видов предиальных (земельных, в состав которых входили и водные), а также личных сервитутов. Скрупулезно разработанное римскими юристами сервитутное право с соответствующими модификациями приспосабливалось ко многим последующим правовым системам. Как видим, оно постепенно входит и в правовую систему России.
Так, институт сервитутного права получил дальнейшее развитие в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья". В нем дано толкование кондоминиума (также воспринятое из римского права) как единого комплекса недвижимого имущества, включающего земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части (помещения) находятся в собственности домовладельцев, а остальные части - в их общей долевой собственности. Этот земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. При этом достаточно жестко установлено правило, что не допускается запрет на установление сервитутов в случае необходимости обеспечения доступа иных лиц к объектам, существовавшим до момента принятия названного Федерального закона. Зато новые сервитуты могут устанавливаться только по соглашению между лицом, требующим установления сервитута (сервитуарием), и домовладельцами. Если же между ними возникнут споры либо об установлении сервитута, либо об его условиях, разрешать их нужно в судебном порядке.
Товарищество собственников жилья может в случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, предоставлять сервит
