"Коммерческий наем жилых помещений" (Чечулина И., "Российская юстиция", 1998, N 7)

Коммерческий наем жилых помещений

С принятием и введением в действие Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", а позднее нового ГК РФ законодатель закрепил за всеми субъектами гражданского права равное право быть собственниками жилых помещений. Причем объектами права собственности стали не только индивидуальные жилые дома, как это предусматривал ГК РСФСР, но и квартиры, нанимателями которых являлись граждане. Сложившаяся экономическая обстановка в стране позволила сделать это законодательно закрепленное право реальным. Теперь, имея в собственности жилое помещение, его владельцы тем самым решают для себя жилищный вопрос самостоятельно.

Основным назначением жилого помещения является проживание в нем. Наряду с собственником приобретенной квартиры в ней могут проживать и другие граждане, а именно члены его семьи, к которым закон относит супруга, их детей (в том числе и усыновленных) и родителей. Другие лица, в том числе родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица, также могут быть признаны членами семьи собственника жилья, но при условии, что они совместно проживают с собственником и ведут общее хозяйство с ним. Указанным лицам предоставлено право пользования жильем, которое возникает у них, как правило, с момента вселения их собственником на жилую площадь, если при вселении иное не было установлено соглашением, заключенным между ними (например, брачным контрактом, устанавливающим права супругов на жилую площадь). Это право сохраняется за членами семьи даже в случае прекращения семейных отношений с собственником. При этом его нельзя отождествлять с правомочиями нанимателя по договору найма жилья. В юридической литературе отмечалось, что "на отношения пользования жилой площадью в помещениях, принадлежащих собственнику, членами семьи, прекратившими с ним семейные отношения (бывшими членами семьи собственника), согласно ст.127 ЖК РСФСР распространяются правила найма этих помещений и при этом следует учесть, что положения ЖК РСФСР в этой части действуют, если они не противоречат правилам по урегулированию данных правоотношений, содержащимся ныне в главе 35 ГК "Наем жилого помещения" (см.: Исрафилов И. Правовое положение членов семьи собственника квартиры // Хозяйство и право. 1997. N 3. С.106).

Представляется, что это соображение не является бесспорным по следующим причинам.

Во-первых, хотя в соответствии со ст.127 ЖК РСФСР "к отношениям пользования жилыми помещениями между собственником дома, квартиры и бывшими членами его семьи применяются правила, установленные статьями 131-137 настоящего Кодекса", а именно касающиеся сдачи внаем жилых помещений в домах и квартирах, принадлежащих гражданам, нельзя говорить о том, что к указанным отношениям применяются правила главы 35 ГК РФ, поскольку нормы этой главы регулируют отношения не только социального, но и коммерческого найма жилья. Отношения же по договору коммерческого найма не совпадают с содержанием социального найма. В последнем случае отношения вряд ли можно назвать возмездными, поскольку на практике бывшие члены семьи собственника жилого помещения не выплачивают ему (собственнику) денежные средства за проживание, а лишь принимают участие в оплате коммунальных платежей.

Во-вторых, проживая на жилой площади, указанные лица, как правило, не заключают какого бы то ни было договора с собственником. Тем более наивно было бы полагать, что они прибегнут к составлению письменного договора найма. А ведь по правилам главы 35 ГК РФ договор коммерческого найма обязательно должен быть заключен в письменной форме.

В-третьих, проживание рассматриваемой категории лиц на не принадлежащей им на праве собственности жилой площади не ограничивается определенными временными рамками, в то время как договор коммерческого найма изначально предполагается как срочный договор (даже если он и заключен на 5 лет).

Наконец, при прекращении семейных отношений с собственником у бывших членов его семьи сохранится право пользования жилым помещением. Если же собственник в дальнейшем решит сдать внаем указанное помещение, он фактически этого сделать не сможет, ибо согласно правилам ст.676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение. В данном случае помещение будет обременено правами третьих лиц. А если исходить из положений ЖК РСФСР, то одно и то же жилое помещение окажется дважды сданным внаем совершенно разным людям.

Поскольку права членов семьи собственника сохраняются за ними и в случаях отчуждения жилого помещения другим лицам, особенность права собственности на такое жилье состоит в том, что в договорах по его отчуждению обязательно должны быть указаны все лица, проживающие на отчуждаемой жилой площади, за которыми в соответствии с законом должно быть сохранено право пользования жилой площадью и после перехода права собственности на это помещение к новому владельцу. Иначе говоря, новый владелец получит в собственность квартиру с так называемой "начинкой", которая существенно ущемляет принадлежащие ему правомочия владения, пользования и распоряжения указанной площадью.

В отличие от пользователей только собственнику жилого помещения принадлежит право решать судьбу жилья. Он может распорядиться им по своему усмотрению, невзирая на мнения остальных лиц, а именно: продать его, обменять, передать в дар, завещать, сдать внаем.

В продолжение разговора о правомочиях собственника целесообразно коснуться вопроса о форме и содержании договора коммерческого найма жилых помещений. Сдавая внаем жилое помещение, собственник и наниматель заключают между собой договор коммерческого найма, для которого законом установлена обязательная письменная форма. В нем стороны по соглашению между собой закрепляют условия найма жилья. Если говорить более конкретно, то стороны должны договориться, на какой срок они заключают настоящий договор (краткосрочный или долгосрочный). Определяя, какая часть помещения передается внаем (весь дом, его часть, вся квартира, ее часть), необходимо иметь в виду, что подсобное помещение не может быть предметом договора (кухня, коридор, кладовые). Стороны определяют размер платы за жилье, а также оговаривают, будут ли входить в нее коммунальные платежи. Если нет, то отмечается, кто будет их вносить, а также периодичность платежей.

Наряду с указанными условиями в договоре определяются права, обязанности сторон и их ответственность в случае нарушения условий договора.

Заключению договора коммерческого найма жилого помещения предшествует процедура преддоговорных контактов, которая, в отличие от других договоров, имеет свою специфику. В целом процесс переговоров по заключению договора начинается с момента, когда необходимость в передаче внаем помещения и принятия его во временное пользование уже осознана сторонами, т.е. просчитана экономическая эффективность и коммерческая выгода будущей сделки и стороны обладают достаточной информацией друг о друге как о будущих контрагентах. Вместе с тем совсем не обязательно, чтобы каждая из сторон имела свой проект будущего договора для его дальнейшего обсуждения и выработки приемлемого варианта. Но в пользу именно этого варианта существует несколько весомых аргументов: во-первых, это старые традиции: практика заключения договора социального найма жилья на основании ордера еще оказывает свое влияние; во-вторых, на переговорах, которые происходят конфиденциально, проекты удобно использовать в процессе согласования, чтобы следовать прямо по их условиям.

Особое внимание следует уделить юридически грамотному оформлению договора. Целесообразно было бы порекомендовать сторонам для решения этих технических вопросов обратиться к помощи квалифицированных специалистов - адвоката, нотариуса.

Продолжая анализ процедуры заключения договора, следует обратить внимание на такой весьма спорный вопрос, как момент вступления в силу рассматриваемого договора и его зависимость от момента передачи жилья нанимателю.

Согласно общему правилу, закрепленному в п.1 ст.425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а таковым в силу правила п.1 ст.433 ГК РФ признается момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Поэтому, если договор составляется в виде одного документа, он вступает в силу в момент его подписания сторонами. Таким образом, для вступления договора в силу совсем не обязательно, чтобы передача жилого помещения была уже свершившимся фактом. Стороны, например, вправе оговорить в договоре срок, в течение которого наймодатель обязуется передать жилое помещение нанимателю в пользование. Весьма удачным представляется вариант, зафиксированный правительством города Москвы в Положении о порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г.Москвы, утвержденном постановлением от 21 января 1997 г. Основные моменты этого документа таковы.

Фактическая передача жилого помещения должна осуществляться на основании акта передачи жилого помещения; наймодатель в месячный срок после подписания договора обязан передать нанимателю свободное жилое помещение, соответствующее условиям договора найма и его назначению, и обеспечить в месячный срок свободный доступ нанимателю в жилое помещение; наниматель в соответствии со ст.676 ГК РФ вправе потребовать от наймодателя передачи ему жилого помещения, а также возмещения убытков в случае, если наймодатель не предоставил нанимателю жилое помещение в срок, указанный в договоре.

Представляется, что на момент заключения договора наймодатель - собственник находится в более выгодных условиях, нежели наниматель, поскольку в любой момент, если условия будущего договора его не устраивают и путем переговоров не удается устранить разногласия или вызывает сомнение платежеспособность нанимателя, он может отказаться от заключения договора. Ведь наймодатель заинтересован в том, чтобы извлечь прибыль, а не в том, чтобы сдать жилое помещение конкретному лицу. Поэтому не случайно его стремление к заключению договора с надежным, платежеспособным нанимателем. Наниматель же хочет получить во временное пользование более благоустроенное жилье при наименьших затратах, поскольку договор коммерческого найма по своей правовой природе является, как уже отмечалось, срочным договором (даже если он заключен и на 5 лет). Наниматель по договору коммерческого найма и наниматель по договору социального найма - две в корне различные фигуры. Один из них (по договору социального найма) фактически имеет возможность пользоваться предоставленным жильем на протяжении всей своей жизни, не беспокоясь при этом, что по истечении определенного периода времени ему придется освободить благоустроенное жилье, в которое он вложил немалые материальные затраты. В то время как другой (по договору коммерческого найма) не имеет такой гарантированной уверенности в завтрашнем дне и по истечении срока договора вновь начнет поиски жилья, испытывая при этом не только материальные затруднения, но и моральный дискомфорт.

Согласно определению договора коммерческого найма жилых помещений (п.1 ст.671 ГК РФ) основной и первоочередной обязанностью наймодателя является передача нанимателю жилого помещения во временное владение и пользование для проживания в нем. Эта же обязанность более подробно охарактеризована в ст.676 ГК РФ, в которой говорится о том, что "наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания". Таким образом, законодатель подразумевает, что к моменту передачи жилого помещения нанимателю в нем не только не должны проживать другие граждане, сам собственник, но необходимо, чтобы оно было "свободным" юридически, т.е. жилое помещение не должно быть никому отчуждено, заложено, состоять под арестом, запрещением либо другим обременением. Жилое помещение обязательно должно быть пригодным для проживания в нем. Во-первых, оно должно быть изолированным, во-вторых, уровень его санитарной и технической пригодности должен соответствовать возможности постоянного проживания в нем.

Наряду с обязательством по передаче помещения наймодатель также обязан "осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение", а именно содержать и ремонтировать жилой дом, обеспечивать бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. С указанным обязательством тесно связана другая обязанность собственника - производить капитальный ремонт. Представляется, что перед тем как передать нанимателю жилье, он должен произвести и текущий его ремонт, с тем чтобы помещение отвечало предъявляемым к нему требованиям.

Коммерческий найм изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал и на то, что жилое помещение наймодатель обязан передать за плату. Плата, размер которой определяется по соглашению сторон, является существенным условием рассматриваемого договора. Как правило, размер оплаты устанавливается в зависимости от качества и месторасположения жилого помещения. Если же сдаваемое внаем жилье находится, например, в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров. В отличие от договора социального найма законодатель ввел правило, защищающее интересы обеих сторон в договоре. Это правило касается одностороннего изменения размера квартирной платы. Видимо, имеется в виду либо увеличение платы наймодателем, либо ее уменьшение нанимателем. Изменение размера платы за жилье может быть произведено как по закону, так и по договору.

Следует отметить, что на стадии заключения договора коммерческого найма жилого помещения ведущее место отведено его собственнику. Он определяет юридическую судьбу жилья, возлагает на себя ответственность за его сохранность, принадлежность и прочие казусы, которые могут возникнуть в любой момент действия договора. Поэтому наряду с соблюдением письменной формы, установленной в качестве императивного правила для данного договора, было бы целесообразно предложить, чтобы законодатель в качестве дополнений к главе 35 ГК РФ закрепил норму, устанавливающую необходимость государственной регистрации договора или его нотариального удостоверения. Это позволит не только защитить интересы собственника и нанимателя, предотвратить совершение незаконных действий в отношении жилья, находящегося в собственности различных субъектов гражданского права, но и производить учет заключения подобных договоров.

Чечулина И.