"Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья" (Вышкина С.В., "Законодательство", 1998, N 3)

Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья

Реформирование жилищно-правовой системы в России началось с принятия 24 декабря 1990 г. Закона РСФСР "О собственности в РСФСР"1, который снял ограничения на предельный размер жилого дома, принадлежащего гражданину на праве собственности, и установил, что право собственности на квартиру у члена жилищного или жилищно-строительного кооператива возникает с момента внесения паевого взноса в полном объеме. В развитие жилищной реформы 4 июля 1991 г. был принят Закон РСФСР N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон), основной целью которого являлось создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребности в жилье; кроме того, ставились задачи достичь более эффективного использования жилищного фонда и заботиться о его сохранности. Впоследствии Закон претерпел значительные изменения, в результате чего при его применении возникли некоторые проблемы.

Так, редакция Закона от 4 июля 1991 г.2 предусматривала бесплатную передачу в собственность граждан жилых помещений в размере не менее 18 м2 общей площади на одного человека и дополнительно 9 м2 на семью. Площадь квартиры, превышающей нормы бесплатно передаваемого жилья, подлежала оплате гражданами. После внесения 23 декабря 1992 г. в Закон изменений и дополнений передача в собственность занимаемого гражданами жилья стала производиться бесплатно, независимо от его размера. Суммы, ранее выплаченные гражданами за часть общей площади, превышающей по размеру установленные нормы, подлежали возврату.

Федеральным законом от 11 августа 1994 г. N 26-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"" в некоторые статьи Закона были внесены существенные поправки, касающиеся правового положения несовершеннолетних. В первоначальной редакции для приватизации жилого помещения необходимо было получить согласие только совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с нанимателем. Со вступлением в силу Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"" к этому условию добавилось требование о получении согласия также несовершеннолетних членов семьи, достигших 15 лет. Необходимо отметить, что появление такой нормы являлось лишь закреплением в Законе разъяснения, содержащегося в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"": в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения несовершеннолетние наравне с совершеннолетними пользователями вправе участвовать в установлении общей собственности на это помещение. Такой вывод можно сделать, исходя из содержания ч. 1 ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР, где сказано, что "члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения", - иными словами, права совершеннолетних и несовершеннолетних пользователей государственным и муниципальным жильем на приватизацию занимаемого помещения равны. Следовательно, при приватизации жилья необходимо получить согласие детей, как достигших, так и не достигших 15 лет - только при этом от имени несовершеннолетнего будет действовать его законный представитель (родитель, опекун, попечитель).

Статья 7 Закона была дополнена частью второй, предусматривающей обязательное включение в договор передачи жилого помещения несовершеннолетних, имеющих право пользования данным жилым помещением и проживающих совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, а также несовершеннолетних, проживающих отдельно от указанных лиц, но не утративших право пользования жилым помещением.

Отсутствие в Законе прямого указания на необходимость получения согласия несовершеннолетних на приватизацию и обязательное включение их в договор передачи в период между принятием Закона о приватизации и внесением в него изменений породило на практике немало злоупотреблений заключались договоры без включения в число собственников несовершеннолетних, что существенно ущемляло их права. Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от 24 августа 1993 г. разъяснил, что согласно Кодексу о браке и семье РСФСР. 1969 г. (действовавшему в то время) опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, в частности, касающихся отказа от принадлежащих подопечному прав, а попечитель - давать согласие на совершение таких сделок, поэтому отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных органов. Следовательно, на заключение договора передачи без внесения несовершеннолетних в число собственников необходимо было получать согласие органов опеки и попечительства, что часто не выполнялось жилищными органами.

Вместе с тем положительным является тот факт, что при возникновении спора суды, как правило, выносят решение в пользу несовершеннолетних3. В качестве примера хотелось бы привести одно дело, рассмотренное в Хамовническом межмуниципальном суде г. Москвы в 1997 г.

В двухкомнатной квартире по ул. Бурденко проживали четыре человека: мать (ответственный квартиросъемщик), дочь (назовем ее Валентиной Сергеевной) и двое несовершеннолетних детей дочери. После введения бесплатной приватизации жилья в январе 1993 г. мать с дочерью решили приватизировать свою квартиру. Они подали заявление в РЭУ N 6 территориального управления "Хамовники", и в марте 1993 г. квартира была передана в собственность двум совершеннолетним членам семьи с выдачей свидетельства о собственности на жилище. В июле 1996 г. мать умерла, и Валентина Сергеевна решила переоформить договор, чтобы сыновья стали сособственниками квартиры. Она обратилась в жилищные органы с заявлением о признании договора передачи жилья в собственность частично недействительным и включении несовершеннолетних детей в число собственников. Однако представитель РЭУ в переоформлении договора (устно) ей отказал и все документы вернул. Положение казалось безвыходным: семья небогатая, денег нет даже на юридическую консультацию, тем более на оплату услуг адвоката. По совету знакомого юриста Валентина Сергеевна отправилась на прием в Хамовническую межрайонную прокуратуру.

На основании поданного ею заявления об ущемлении жилищных прав несовершеннолетних прокурор заявил иск в интересах несовершеннолетних о признании договора передачи жилья в собственность и свидетельства о собственности частично недействительными и о включении детей в число собственников. В подтверждение своих требований прокурор сослался на тот факт, что приватизация жилья была осуществлена без разрешения органа опеки и попечительства. Ответчиками по указанному иску выступали: РЭУ, Департамент муниципального жилья, а также сама Валентина Сергеевна. Ведь формально она являлась лицом, нарушившим права своих несовершеннолетних детей, проживавших в момент приватизации на данной жилой площади.

На судебное заседание, состоявшееся в июне 1997 г., представители ДМЖ и РЭУ не явились. Суд в составе председательствующего судьи вынес заочное решение о признании целиком недействительными договора передачи и свидетельства о праве собственности на жилище. На основании данного решения договор передачи был аннулирован Департаментом муниципального жилья, а в ноябре 1997 г. заключен новый договор, восстановивший жилищные права несовершеннолетних. Завершающим аккордом в этой бесконечной цепи хождений по судам и жилищным органам стала выдача свидетельства о собственности на жилище в декабре 1997 г., сособственниками по которому являются Валентина Сергеевна и двое ее сыновей.

К сожалению, нередки случаи, когда несовершеннолетние не включаются в договор передачи при приватизации жилья. Так, в определении Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 6 мая 1997 г.4 приводится аналогичный пример нарушения жилищных прав несовершеннолетних. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по протесту заместителя Генерального прокурора РФ отменила определение районного суда о прекращении производства по делу о признании недействительными сделок (приватизации, затем мены и купли-продажи), осуществленных без предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Дело направлено на новое рассмотрение.

Благодаря тому, что на начальном этапе преобразований нашей действительности, в том числе и по совету крупнейших зарубежных юристов, в нашей стране был сохранен прокурорский надзор, малообеспеченные граждане могут защитить свои права в суде, не прибегая к услугам высокооплачиваемых юристов. Действующим Гражданским процессуальным кодексом РСФСР 1964 г. предусмотрен институт прокурорского надзора в гражданском судопроизводстве. Прокурор вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан. Новые экономические и социальные условия в начале 90-х гг. поставили перед органами прокуратуры первоочередную задачу - обеспечить строгое соблюдение прав граждан, особенно социально не защищенных. Порядок рассмотрения писем, жалоб, заявлений и приема граждан в органах прокуратуры Российской Федерации установлен приказом Генерального прокурора РФ от 30 июля 1992 г. N 33. Согласно приказу, жалобы на нарушения конституционных прав граждан должны рассматриваться в 5-дневный срок.

Юрист НПП "Гарант-Сервис"

С.В.Вышкина

-------------------

1. Федеральным законом от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ установлено, что данный Закон утратил силу с 1 января 1995 г.

2. Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г.).

3. См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникших при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией гражданами жилых помещений" // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1994. N 2.

4. Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. N 9.