"Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно" (Мамишов З., "Российская юстиция", 1996, N 8)

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно

Ознакомившись со статьей А.Тихенко "Надо действовать на перспективу" (Российская юстиция. 1996. N 5), полностью одобряя выводы автора, хочу высказать свое мнение в поддержку его позиции.

По нормам ГК 1964 года сделки с некоторыми видами недвижимого имущества подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Всем известно, что новый Гражданский кодекс РФ не пошел по этому пути. Теперь в соответствии со ст.550 ГК для сделок с недвижимостью (за исключением договора ренты) не требуется нотариального удостоверения.

Отступая от ранее действующих правил, разработчики нового Гражданского кодекса в обоснование своей позиции ссылаются на факт регистрации сделок с недвижимостью. При этом они считают, что регистрация вполне заменит нотариальное удостоверение.

Нахожу это утверждение малоубедительным. Если мы считаем главной задачей защиту прав и законных интересов граждан, то нельзя не признать, что отмена нотариального удостоверения в первую очередь как раз ущемляет интересы сторон.

Ведь сделки с недвижимостью, для того чтобы они соответствовали закону, должны отвечать ряду требований в отношении формы, условий. Конечно, сторонам необходима помощь специалиста.

Удостоверение сделок с недвижимостью нотариусами как раз предусматривалось законодателем для того, чтобы уже на стадии заключения договора с помощью квалифицированного юриста и уполномоченного представителя государства-нотариуса внести ясность во взаимоотношения сторон по содержанию договора, устранить все недоговоренности и противоречия между сторонами, обеспечить соответствие его формы и условий требованиям закона с тем, чтобы в будущем исключить возникновение имущественных споров. Этот путь упорядочивает гражданский оборот с недвижимым имуществом, освобождает суды при возникновении между сторонами споров от дополнительных усилий по установлению подлинности и добровольности договора. (Первоначально нотариат возник в системе судебных органов и во многих странах продолжает действовать в таком виде.)

Удостоверяя сделки с недвижимостью в соответствии с законодательством, нотариусы обязаны устанавливать личность участников сделки, проверять их дееспособность и полномочия, принадлежность отчуждаемого имущества.

Закон обязывает нотариуса при совершении сделок разъяснять гражданам и юридическим лицам их права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред (ст.16 Основ законодательства о нотариате).

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в наше сложное время, когда правовая грамотность населения находится на низком уровне, когда катастрофически не хватает квалифицированных юристов, имеет исключительно важное значение с точки зрения защиты прав и законных интересов субъектов прав на недвижимое имущество.

Позиция разработчиков кодекса по рассматриваемому вопросу мягко говоря выглядит странной.

Отмена нотариальной формы сделок с недвижимостью приведет к тому, что участники таких сделок будут лишены реальной возможности удостовериться в законности и добровольности заключаемого договора. Ведь органы, которые будут осуществлять государственную регистрацию таких сделок, вряд ли будут в состоянии оказывать квалифицированную юридическую помощь при совершении этих сделок. В настоящее время регистрацией сделок с недвижимостью занимаются местные земельные комитеты, местные органы исполнительной власти, бюро технической инвентаризации и другие органы, которые укомплектованы соответствующими специалистами крайне слабо. А если закон о регистрации прав на недвижимость и сделок с нею принятие которого предусмотрено Гражданским кодексом, такую регистрацию будет возлагать на новые органы, специально создаваемые для этих целей, то для укомплектования этих органов квалифицированными юридическими кадрами в достаточном количестве потребуется время и огромные средства.

Таким образом, совершенно очевидно, что в конечном счете участники сделок вынуждены будут за помощью в составлении договора обратиться к тем же нотариусам, адвокатам или юрисконсультам. Это приведет к удорожанию правовых услуг в стране.

Учитывая наши реалии, можно предвидеть, что в конце концов сделки с недвижимостью будут заключаться и регистрироваться в органах регистрации по утвержденным ими типовым формам. При таком положении вещей нельзя не исключить опасность возникновения волокиты и злоупотребления со стороны чиновников, которые будут решать вопросы регистрации сделок с недвижимым имуществом по установленным ими правилам. А это, в свою очередь, на практике приведет к возникновению многочисленных споров и коллизий между участниками сделок.

Из публикаций в печати хорошо известны случаи злоупотреблений и упущений со стороны чиновников при государственной регистрации предприятий (организаций), нотариальное удостоверение учредительных документов которых было отменено в 1993 году. Случаи регистрации предприятий на подставных лиц, с ложными юридическими адресами сейчас не редкость.

В случае возложения государственной регистрации сделок с недвижимостью на органы юстиции, это также окажется для них трудно реализуемой задачей. И прежде всего это связано с тем, что органы юстиции на местах имеются только на областном уровне, а в республиках местные органы юстиции вовсе отсутствуют. Да и действующая Конституция регулирование вопросов регистрации недвижимости к ведению Российской Федерации не относит (за исключением управления федеральной государственной собственностью), т.е. этот вопрос включен в компетенцию субъектов Федерации (ст.ст.71-73 Конституции).

Проблема отмены обязательного нотариального удостоверения сделок имеет и материальную сторону. Известно, что в настоящее время за удостоверение договоров на отчуждение недвижимости взимается государственная пошлина, которая поступает в местные бюджеты и составляет немалую сумму. Ясно, что такая отмена лишает и без того скудные местные бюджеты от поступлений государственной пошлины за удостоверения договоров на отчуждение недвижимого имущества.

Считаю также, что, отменяя обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, не учли то обстоятельство, что если сейчас лицо, интересы которого нарушены вследствие совершения нотариусом нотариального действия, противоречащего законодательству (например, не установлена принадлежность отчуждаемого имущества продавцу), имеет реальную возможность требовать возмещения причиненного вследствие этого ущерба конкретным нотариусом, то добиться такого возмещения при отмене нотариального удостоверения сделок будет крайне трудно ввиду отсутствия конкретного лица, несущего ответственность за соответствие содержания сделки законодательству.

Намерение разработчиков, а вслед за ними и законодателя отменить обязательное удостоверение сделок с недвижимостью не поддается логическому осмыслению. Нотариат как юрисдикционный институт исторически возник и продолжает действовать во всем мире именно как публично-правовой орган, призванный обеспечить законность в отношениях участников сделок, для защиты их прав и интересов.

Объяснение причины отмены обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью введением государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею не выдерживает критики.

Думается, участники разработки кодекса не могли не знать, что государственная регистрация сделок с недвижимостью вводится не сейчас, она существует у нас давно. Достаточно посмотреть ст.239 ГК РСФСР 1964 года. Другой вопрос, что до сих пор отсутствует единый орган, осуществляющий регистрацию прав и сделок со всеми видами недвижимости. Однако фактическая реализация этой идеи представляется труднореализуемой задачей. Прежде всего это связано с регистрацией сделок с земельными участками. Сейчас эту работу проводят местные земельные органы, которые ведут учет земельных участков, принадлежащих гражданам и организациям. Имеет ли смысл эту, требующую особой квалификации, функцию возлагать на создаваемые вновь особые органы регистрации?

Уверен, что даже если отмена обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом будет реализована на практике, рано или поздно жизнь заставит вернуться к прежнему положению.

В истории нашей страны уже был период, когда из-за недооценки роли нотариусов нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом было отменено. Это было сделано сразу после Октябрьской революции, в 1917 году. Однако уже спустя четыре года, с переходом к новой экономической политике и с развитием частного оборота власти вынуждены были восстановить нотариальное удостоверение сделок.

Также поддерживаю мнение А.Йеммы (Больше прав российским нотариусам // Российская юстиция. 1996. N 5), о том что, вступив в Международный Союз латинского нотариата, мы должны принимать соответствующие меры, чтобы новое законодательство не поставило российский нотариат в изолированное от мирового сообщества положение.

Мамишов З.