"Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно" (Мамишов З., "Российская юстиция", 1996, N 8)

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно

Ознакомившись со статьей А.Тихенко "Надо действовать на перспективу" (Российская юстиция. 1996. N 5), полностью одобряя выводы автора, хочу высказать свое мнение в поддержку его позиции.

По нормам ГК 1964 года сделки с некоторыми видами недвижимого имущества подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Всем известно, что новый Гражданский кодекс РФ не пошел по этому пути. Теперь в соответствии со ст.550 ГК для сделок с недвижимостью (за исключением договора ренты) не требуется нотариального удостоверения.

Отступая от ранее действующих правил, разработчики нового Гражданского кодекса в обоснование своей позиции ссылаются на факт регистрации сделок с недвижимостью. При этом они считают, что регистрация вполне заменит нотариальное удостоверение.

Нахожу это утверждение малоубедительным. Если мы считаем главной задачей защиту прав и законных интересов граждан, то нельзя не признать, что отмена нотариального удостоверения в первую очередь как раз ущемляет интересы сторон.

Ведь сделки с недвижимостью, для того чтобы они соответствовали закону, должны отвечать ряду требований в отношении формы, условий. Конечно, сторонам необходима помощь специалиста.

Удостоверение сделок с недвижимостью нотариусами как раз предусматривалось законодателем для того, чтобы уже на стадии заключения договора с помощью квалифицированного юриста и уполномоченного представителя государства-нотариуса внести ясность во взаимоотношения сторон по содержанию договора, устранить все недоговоренности и противоречия между сторонами, обеспечить соответствие его формы и условий требованиям закона с тем, чтобы в будущем исключить возникновение имущественных споров. Этот путь упорядочивает гражданский оборот с недвижимым имуществом, освобождает суды при возникновении между сторонами споров от дополнительных усилий по установлению подлинности и добровольности договора. (Первоначально нотариат возник в системе судебных органов и во многих странах продолжает действовать в таком виде.)

Удостоверяя сделки с недвижимостью в соответствии с законодательством, нотариусы обязаны устанавливать личность участников сделки, проверять их дееспособность и полномочия, принадлежность отчуждаемого имущества.

Закон обязывает нотариуса при совершении сделок разъяснять гражданам и юридическим лицам их права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред (ст.16 Основ законодательства о нотариате).

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в наше сложное время, когда правовая грамотность населения находится на низком уровне, когда катастрофически не хватает квалифицированных юристов, имеет исключительно важное значение с точки зрения защиты прав и законных интересов субъектов прав на недвижимое имущество.

Позиция разработчиков кодекса по рассматриваемому вопросу мягко говоря выглядит странной.

Отмена нотариальной формы сделок с недвижимостью приведет к тому, что участники таких сделок будут лишены реальной возможности удостовериться в законности и добровольности заключаемого договора. Ведь органы, которые будут осуществлять государственную регистрацию таких сделок, вряд ли будут в состоянии оказывать квалифицированную юридическую помощь при совершении этих сделок. В настоящее время регистрацией сделок с недвижимостью занимаются местные земельные комитеты, местные органы исполнительной власти, бюро технической инвентаризации и другие органы, которые укомплектованы соответствующими специалистами крайне слабо. А если закон о регистрации прав на недвижимость и сделок с нею принятие которого предусмотрено Гражданским кодексом, такую регистрацию будет возлагать на новые органы, специально создаваемые для этих целей, то для укомплектования этих органов квалифицированными юридическими кадрами в достаточном количестве потребуется время и огромные средства.

Таким образом, совершенно очевидно, что в конечном счете участники сделок вынуждены будут за помощью в составлении договора обратиться к тем же нотариусам, адвокатам или юрисконсультам. Это приведет к удорожанию правовых услуг в стране.

Учитывая наши реалии, можно предвидеть, что в конце концов сделки с недвижимостью будут заключаться и регистрироваться в органах регистрации по утвержденным ими типовым формам. При таком положении вещей нельзя не исключить опасность возникновения волокиты и злоупотребления со стороны чиновников, которые будут решать вопросы регистрации сделок с недвижимым имуществом по установленным ими правилам. А это, в свою очередь, на практике приведет к возникновению многочисленных споров и коллизий между участниками сделок.

Из публикаций в печати хорошо известны случаи злоупотреблений и упущений со стороны чиновников при государственной регистрации предприятий (организаций), нотариальное удостоверение учредительных документов которых было отменено в 1993 году. Случаи регистрации предприятий на подставных лиц, с ложными юридическими адресами сейчас не редкость.

В случае возложения государственной регистрации сделок с недвижимостью на органы юстиции, это также окажется для них трудно реализуемой задачей. И прежде всего это связано с тем, что органы юстиции на местах имеются только на областном уровне, а в республиках местные органы юстиции вовсе отсутствуют. Да и действующая Конституция регулирование вопросов регистрации недвижимости к ведению Российской Федерации не относит (за исключением управления федеральной государственной собственностью), т.е. этот вопрос включен в компетенцию субъектов Федерации (ст.ст.71-73 Конституции).

Проблема отмены обязательного нотариального удостоверения сделок имеет и материальную сторону. Известно, что в настоящее время за удостоверение договоров на отчуждение недвижимости взимается государственная пошлина, которая поступает в местные бюджеты и составляет немалую сумму. Ясно, что такая отмена лишает и без того скудные местные бюджеты от поступлений государственной пошлины за удостоверения договоров на отчуждение недвижимого имущества.

Считаю также, что, отменяя обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, не учли то обстоятельство, что если сейчас лицо, интересы которого нарушены вследстви