"Недвижимое имущество и ипотека" (Орлова М., "Российская юстиция", 1998, N 11)

Недвижимое имущество и ипотека

Законодательное определение понятия "недвижимость" раскрыто в ст.130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Вместе с тем, несмотря на кажущуюся с первого взгляда содержательную полноту вышеприведенного понятия, оно подвергается неустанной критике специалистов.

Во-первых, законодательство не раскрывает точного содержания понятия "имущество", что является существенным применительно к недвижимости. Так, в Гражданском кодексе РФ используются различные (в зависимости от ситуации) по объему понятия "имущества": под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность (ст.ст.15, 46); вещи, деньги и ценные бумаги (ст.ст.302, 307); вещи, деньги, ценные бумаги, а также имущественные права (ст.ст.18, 56).

Аналогичной позиции придерживалась и русская дореволюционная юриспруденция, "Содержание имущества с юридической точки зрения выражается, с одной стороны, в: а) совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещественных прав, и b) в совокупности прав на чужие действия., а с другой стороны: а) совокупности вещей, принадлежащим другим лицам, но временно находящихся в его обладании, b) совокупности обязательств, лежащих на нем" (Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С.95).

Приведенная цитата наиболее полно раскрывает содержание понятия "имущество", включающее в себя также имущественные права и права требования. Вместе с тем такое понятие, верное с теоретической точки зрения, нисколько не упрощает дела, а, напротив, вызывает определенные сложности в понимании предмета. Смешение объективного материально реализованного объекта недвижимости и имущественных прав в отношении него приводит к усложнению конструкции практически всех гражданско-правовых институтов. Так, в отношении ипотеки, используя данный подход, следует говорить не о залоге объекта недвижимости, а залоге права собственности или права хозяйственного ведения данным объектом, что не соответствует действительности и приводит к смешению различных по содержанию понятий залога права и залога объекта недвижимости.

Таким образом, при использовании понятия "имущество" требуется дополнительное уяснение, что именно имеется в виду в данном конкретном случае, в частности, при рассмотрении ипотечных отношений. Тем не менее для облегчения поставленной перед нами задачи обратимся к наиболее узкому пониманию имущества, близкому по содержанию к понятию "вещь" как индивидуального, материально определенного объекта, в связи с которым возникают различного рода правоотношения,

Во-вторых, критика законодательного определения понятия "недвижимость" связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Исходя из абз.1 п.1 ст.130 ГК, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи ее с землей и невозможности ее перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. Насколько же эти признаки применимы к объектам, относимым современным законодательством к разряду недвижимых?

Далеко не все перечисленные в ст.130 ГК в качестве недвижимости вещи обладают обязательными признаками прочности, непотребляемости и функциональной связи с землей. Так, согласно ст.132 ГК предприятие, будучи имущественным комплексом, признается объектом недвижимости. В то же время в данный имущественный комплекс включаются все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, продукцию, работы и услуги. Таким образом, в отношении движимых вещей и прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, законодательством устанавливается правовой режим недвижимости, что в дальнейшем может создать определенные сложности при заключении и оформлении сделок с предприятиями (как имущественными комплексами), включающими в себя, например, объекты интеллектуальной собственности.

К разряду недвижимых законом также отнесены и многолетние насаждения. Однако, по мнению практиков, "рассмотрение любых многолетних насаждений в качестве недвижимости просто абсурдно" (Галиева Р.Ф. Сделки с землей в нотариальной практике // Нотариус. 1997. N 6. С.50). Ведь при этом возникают вполне справедливые вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями? что может служить в качестве правоустанавливающего документа на данный объект? и ряд других.

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обороте. Аналогичный аргумент можно выдвинуть и против признания жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир объектами недвижимости (они отнесены к таковым Федеральным законом "Об основах федеральной жилищной политики"). Здания и сооружения благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно связаны с землей, их местоположение может быть существенно изменено путем передвижения без ущерба для их целевого назначения.

Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть признан участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой (по крайней мере относительно себя самой имеет фиксированное положение). Вместе с тем участие земли в гражданском обороте в качестве объекта недвижимости, выступающего предметом сделок, в настоящее время затруднено из-за отсутствия основополагающего нормативного акта по данному вопросу - Земельного кодекса. Кроме того, некоторые специалисты подвергают сомнению сам факт возможности отнесения земли к имуществу, ссылаясь на альтернативный характер ст.130 ГК. Действительно, в этой статье используются три обозначения исследуемого нами предмета: "недвижимые вещи", "недвижимое имущество" и "недвижимость". Однако построение предложения таким образом, как это сделано в данной норме, свидетельствует не о различном содержании приведенных в данной статье понятий, а, напротив, об их идентичности. В связи с этим вопрос о том, "всякая ли недвижимость является имуществом, и отрицательный ответ на него представляются не совсем уместными в отношении земли" (Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права // Государство и право. 1995. N 9. С.45). Земля, безусловно обладающая признаками имущества и имеющая экономическую ценность, также должна участвовать в гражданском обороте, поскольку только в этом случае возможно наилучшим образом обеспечить ее эффективное воспроизводство.

Итак, практически единственным действительно недвижимым объектом может быть признана земля. Признаки, долгое время считавшиеся объективно необходимыми для характеристики недвижимости, таковыми на самом деле не являются. И фактически понятие "недвижимость" достаточно условно, что признается некоторыми правовыми системами. Например, согласно французскому гражданскому законодательству к недвижимому имуществу относятся также земледельческие орудия, семена и другие вещи, способствующие обработке земли, а также права.

Таким образом, на мой взгляд, к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объему и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землей и зависимы от нее, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот которых необходимо связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченными на то государственными органами в силу их особой общественной значимости. Данное определение, безусловно, не может быть признано научным, однако оно уже фактически применяется на практике. Так, ч.2 ст.130 ГК говорит о том, что "к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда", выделяя особо среди массы воздушных и морских судов подлежащие государственной регистрации, а ст.131 ГК вводит обязательную регистрацию для всех недвижимых объектов. Это позволяет высказать предположение о том, что государственная регистрация может быть названа в качестве факультативного признака недвижимого имущества.

Часть 1 ст.131 ГК гласит, что "право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации". В то же время согласно ч.2 данной статьи "наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества". Таким образом, законом в отношении объектов недвижимого имущества предусмотрено по крайней мере два вида государственной регистрации: в отношении самого объекта недвижимости (в качестве такового), в отношении прав на него и их перехода, Вместе с тем четкого разграничения данных понятий все-таки нет, хотя цели, задачи и, самое главное, их правовые последствия различны. В частности, целью регистрации объекта недвижимости является признание его функциональных качеств именно как качеств объекта недвижимости, т.е. непотребляемого (относительно), прочного, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, а также как объекта, обладающего определенными потребительскими свойствами и качествами, позволяющими однозначно его идентифицировать. Такая регистрация осуществляется путем ведения кадастрового или технического учета, в ходе которого объекту присваивают индивидуальный кадастровый (или инвентаризационный) номер. При этом данное положение верно только в отношении классических объектов недвижимости, действительно связанных с землей, как было указано ранее. Регистрация же морских и воздушных судов осуществляется при наличии иных функциональных признаков.

Правовым последствием данной регистрации является признание объекта недвижимым имуществом и применение в отношении него правового режима недвижимого имущества, включающего в себя также и регистрацию прав на него и их перехода. Таким образом, регистрация объекта недвижимости становится юридическим фактом, необходимым для дальнейшего функционирования объекта в качестве недвижимого имущества, объективным условием дальнейшей регистрации прав на недвижимость и их перехода. Примером, наиболее красочно иллюстрирующим данное утверждение, может являться правовое положение объектов незавершенного строительства. Согласно ст.335 ГК залогодателем может являться собственник вещи либо лицо, обладающее правом хозяйственного ведения. В соответствии со ст.219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Как было указано выше, регистрации подлежат только те объекты, которые приобрели функциональные признаки регистрируемого объекта недвижимости. Так, если осуществлялось строительство жилого дома, то построенный объект должен обладать свойствами не только дома, но именно жилого дома, т.е. пригодного для проживания, а соответственно, обладающего потребительскими качествами, что подтверждается актом госприемки. Поэтому до момента регистрации объекта недвижимости в качестве такового он не может быть признан объектом недвижимости, даже если он является прочным, непотребляемым и связанным с землей. Ипотека таких объектов, по мнению специалистов, невозможна. Данный подход подтверждается также практикой арбитражных судов. Тем не менее этот вид ипотеки фактически разрешен п.2 Указа Президента Российской федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования", но по вышеуказанной причине практически реализован быть не может.

Таким образом, в данном случае государственная регистрация является обязательным основанием отнесения объекта к недвижимости и применения к нему соответствующих правовых последствий, что безусловно влияет на ипотечные отношения.

Основной же задачей и целью регистрации прав на недвижимость и недвижимое имущество и сделок с ним согласно Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" являются укрепление этих прав, установление возможно более крепких связей между недвижимостью и имеющим право на нее субъектом, охрана вещных прав субъектов, гарантия стабильного гражданского оборота.

Последствия данной регистрации также иные. Объект недвижимости уже признан таковым, в отношении него уже действует особый правовой режим, порождающий, в частности, особый порядок "укрепления" прав и их перехода. Вместе с тем различны также последствия регистрации прав на недвижимость и регистрации сделок с ней. "В первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки". (Эрделевский А. Регистрация прав на недвижимость // Законность. 1997. N 11. С.21). В данном случае ни Гражданский кодекс, ни вновь принятый закон не вносят ясности в вопрос о том, какие сделки подлежат государственной регистрации.

Таким образом, различные виды регистрации способствуют идентификации объекта недвижимости как материального, объективно существующего, и индивидуального. В связи с этим, видимо, наличие обязательной государственной регистрации можно назвать факультативным признаком недвижимости, понимая под понятием "регистрация объекта недвижимости" совокупность трех составляющих: а) регистрация самого объекта, б) прав на него и в) сделок с ним. Вместе с тем следует также учесть, что данный признак лишь факультативен и не может являться единственным основанием для причисления объекта к недвижимому имуществу. В то же время обязательность государственной регистрации в некоторых случаях может свидетельствовать о том, что данный объект является недвижимым.

Итак, как было указано ранее, практически все названные в законе признаки, кроме факультативного признака обязательной государственной регистрации, являются относительными и в большинстве случаев спорными. Вместе с тем для облегчения процесса законотворчества и правоприменения следовало бы придерживаться классического понятия недвижимости, частично реализованного в абз.1 п.1 ст.130 ГК, согласно которому к недвижимости относится все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, добавив также в качестве обязательных признаков прочность, непотребляемость, наличие индивидуальных признаков, подтверждаемых соответствующей регистрацией, и связанную с нею принципиальную незаменимость объекта.

Юридический институт МВД РФ

Орлова М.