Распоряжение долей общего имущества товарищей
(общая долевая собственность и договор о совместной деятельности)
Представим такую ситуацию. Организация "А" и организация "В" заключили договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), целью которого является строительство здания для дальнейшей эксплуатации данными организациями. Здание было построено (неважно, собственными силами или сторонними подрядчиками) и поступило в общую долевую собственность товарищей. Затем у организации "А" возникло намерение сдать имущество, соответствующее ее доле в общей собственности, в аренду, заложить эту долю или иным образом распорядиться ею в собственных интересах. Должна ли эта коммерческая организация получить согласие на совершение этих сделок у сособственника? Подлежит ли разделу между сторонами такого договора доход от подобной деятельности?
Как решать эти и другие вопросы, связанные с распоряжением долей в общем имуществе товарищей, мы и попытаемся разобраться.
Отношения между участниками договора о совместной деятельности складываются с учетом особенностей режима общей долевой собственности на имущество, внесенное ими в качестве вклада, а также на имущество и доходы, полученные в результате такой деятельности (ст. 1043 Гражданского кодекса РФ).
Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников договора. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил преимущественного права покупки. Согласно данным правилам, участник, намеревающийся продать свою долю, обязан известить об этом других участников общей долевой собственности (сособственников). И только если они откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в установленный законодателем срок (для недвижимого имущества месяц, для движимого - 10 дней), он вправе продать свою долю любому лицу (ст. 250 ГК РФ).
Очевидно, что согласованность в распоряжении имуществом, находящимся в общей долевой собственности, и особый порядок распоряжения своей долей в этом имуществе - не одно и то же. Соблюдение преимущественного права покупки нельзя рассматривать как путь к достижению согласия всех сособственников. Распоряжение долей возможно и при отсутствии такого согласия. В противном случае продать ее было бы вряд ли возможно. Ведь возможна ситуация, когда сособственники не намерены покупать продаваемую долю, но в то же время не дают своего согласия на ее продажу кому бы то ни было.
Кроме того, ст. 246 ГК РФ прямо указывает, что участник вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению, что исключает распоряжение имуществом по соглашению всех сособственников.
В свою очередь, соблюдение преимущественного права покупки касается только возмездного отчуждения доли. Следовательно, если распоряжение долей не связано с ее возмездным отчуждением (например, дарение безвозмездное отчуждение или сдача в аренду возмездная, но не связанная с отчуждением имущества сделка), то такая операция не требует ни согласия, ни соблюдения преимущественного права покупки.
Преимущественное право покупки ограничено еще и случаями продажи имущества с публичных торгов. Пункт 1 ст. 250 ГК РФ устанавливает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ст. 255 ГК (имеется в виду право кредитора одного из сособственников требовать выдела его доли из общего имущества при отсутствии у должника другого имущества, на которое может быть обращено взыскание). Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности. В случае их отказа от приобретения этой доли кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов), и в иных случаях, предусмотренных законом.
Таким образом, участник общей долевой собственности вправе продать свою долю с соблюдением правила о преимущественном праве покупки и без его соблюдения. Последнее имеет место в случае продажи доли с публичных торгов. Однако сами эти публичные торги могут проводиться либо с согласия других сособственников, либо в случаях, прямо предусмотренных законом, в частности, - в указанном случае обращения взыскания на долю в общем имуществе.
Доля в имуществе или доля в праве?
Было бы упущением с нашей стороны не обратить внимание читателей на то, что законодатель в большинстве случаев говорит не о доле в имуществе, а доле в праве общей долевой собственности. В ст. 244 ГК РФ, раскрывая понятие общей долевой собственности, законодатель говорит об определении долей каждого из собственников в праве собственности. Статья 250 ГК РФ регламентирует порядок продажи доли в праве общей собственности. И так далее.
Однако уже в п.5 ст.252 ГК РФ упоминается право на долю в общем имуществе. Статья 255 ГК РФ называется "Обращение взыскания на долю в общем имуществе" (выделено автором). Есть и такая формулировка: "раздел общего имущества и выдел из него доли" (ст. 254 ГК РФ).
И действительно, фраза о выделении доли из права общей долевой собственности звучала бы абсурдно. Но если это так, то либо: а) существуют некие доли в праве, которые могут быть определены, которыми можно пользоваться и распоряжаться, но которые нельзя выделить, либо б) "доля в праве" - формулировка некорректная, так как право может быть ограничено, но не может быть поделено на части, доли и т.п. Очевидно, что более логичен второй вариант, и следует говорить о праве на долю в имуществе, находящемся в общей долевой собственности, а не о "доле в праве общей долевой собственности".
Однако, с другой стороны, право участника общей долевой собственности не может быть сведено только к праву на долю в имуществе. В собственности каждого участника находится все имущество, имеющее статус общей собственности. Следовательно, право собственности каждого сособственника включает в себя:
а) право участвовать в согласованном владении, пользовании и распоряжении общим имуществом;
б) право самостоятельного осуществления всех правомочий собственника на свою долю в общем имуществе с соблюдением прав и законных интересов других сособственников.
Доходы от распоряжения долей в имуществе
Сдавая в аренду свою долю в общей собственности или распоряжаясь, пользуясь ею иным образом, участник этой общей долевой собственности должен учитывать, что согласно ст. 248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Равно как и расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности (включая и налоги), возлагаются на всех участников соразмерно их долям (ст. 249 ГК РФ).
Мы установили, что с правовой точки зрения допустима ситуация, когда один из участников общей долевой собственности распоряжается своей долей без согласия остальных. Как же быть с доходами и расходами в этой ситуации - распределяются ли они между всеми участниками общей долевой собственности или имеют отношение только к тому участнику, который осуществляет соответствующую деятельность? Зависит ли доход, полученный от использования общей долевой собственности, только от величины доли, или же он должен определяться и исходя из активности каждого из участников по ее хозяйственному применению? Ответить на этот вопрос поможет анализ п. 3 ст. 245 ГК РФ: участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
Следовательно, по аналогии с этой нормой, доходы, которые возникли у одного из участников в результате осуществления им от своего имени и за свой счет операций со своей долей общей долевой собственности, должны поступать в его собственность.
Пункты 1 и 2 той же статьи устанавливают, что если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого в образование и приращение общего имущества.
Подтверждая правильность занятой нами позиции, последнее положение может навести на мысль о том, что доходы, полученные одним из участников общей долевой собственности от самостоятельного распоряжения своей долей, должны увеличивать его долю, но не поступать автоматически в его единоличную собственность. Это предположение неверно по следующей причине. Извлечение дохода из имущества аналогично отделимому улучшению имущества. Таким образом, если иное не предусмотрено соглашением сторон, доходы, как и отделимые улучшения, должны поступать в собственность того, кто проявил соответствующую активность по их получению.
Очевидно, что законодатель, регламентируя статус общей долевой собственности, четко различает случаи, когда акцент в отношениях делается на то, что эта собственность общая, и когда подчеркивается ее долевая природа.
Таким образом, режим общей долевой собственности не препятствует каждому из участников этой собственности использовать свою долю для получения собственных доходов, не распределяемых между другими участниками, даже если такое право не получило договорного закрепления.
Выдел доли
Правомочие распоряжения своей долей в общей долевой собственности включает в себя право ее выдела из общей собственности. Согласно п.3 ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях осуществления этой процедуры заинтересованный участник вправе требовать выдела своей доли в натуре в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими сособственниками.
Очевидно, что такой способ распоряжения долей влечет за собой изменение (уменьшение) объема имущества, находящегося в общей долевой собственности и, следовательно, без достижения согласия между всеми сособственниками здесь не обойтись.
Но также очевидно и то, что отчуждение доли другому лицу, если это отчуждение не влечет выдела доли, не наносит никакого ущерба общему имуществу, а означает лишь замену одного участника общей долевой собственности другим. Таким образом, условия выдела доли - это то исключение, которое только подтверждает правило и не может ставить под сомнение возможность в определенных случаях распоряжаться своей долей без согласия других сособственников.
Залог доли
Для раздела имущества или выдела из него доли сособственникам необходимо прийти к согласию. Но требуется ли согласие других участников общей долевой собственности для совершения одним из сособственников сделок, которые, хотя и не влекут за собой выдела доли, однако могут к нему привести? Требуется ли, например, согласие сособственников на заключение договора залога доли?
Чтобы ответить на этот вопрос, достаточно обратиться к п.2 ст. 7 Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге", согласно которому собственник может заложить свою долю в общей долевой собственности без согласия остальных собственников.
Залог доли может повлечь обращение на нее взыскания и ее выдел. Однако любое обязательство при определенных неблагоприятных для должника условиях (например, при отсутствии у него другого имущества) может привести к таким же последствиям. Залог лишь обеспечивает залогодержателю преимущественное перед другими кредиторами право получить удовлетворение из заложенного имущества, если залогодатель не исполнит обеспеченное залогом обязательство (ст. 334 ГК РФ). Таким образом, нет ни нормативных, ни логических оснований для того, чтобы к сделкам, создающим возможность выдела доли, применять нормы о самом выделе доли.
Обращение взыскания на заложенную долю влечет в конечном итоге продажу соответствующего имущества с публичных торгов, проведение которых предусмотрено ст. 350 ГК РФ "Реализация заложенного имущества". В этом случае публичные торги проводятся в соответствии с предписанием закона, следовательно, согласия других сособственников не требуется. А сам факт проведения публичных торгов лишает их преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ).
К сожалению, в ст. 255 ГК РФ, которая устанавливает порядок обращения взыскания на долю в общем имуществе, не отражена специфика залоговых отношений. Ведь предусмотренное в этой статье основание (отсутствие другого имущества) не подходит для случая залога. Не урегулирован этот вопрос и в законе "О залоге".
Доля в общем имуществе товарищей
Условия распоряжения долей в общем имуществе особенно актуальны для отношений, возникших на основе договора простого товарищества (договора о совместной деятельности), по которому двое или несколь
