"Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства" (Макаров О., Дерюга Н., "Российская юстиция", 1998, N 9)

Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского
и жилищного законодательства

Реформирование сферы жилищных услуг, обусловленное принятием Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики", предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма, условий аренды, приобретения или строительства жилья за счет собственных средств.

Жилищный кодекс РСФСР, принятый более пятнадцати лет назад, перестал отвечать требованиям складывающихся общественных отношений в новых социально-экономических условиях, ибо был ориентирован в основном на регулирование договоров социального найма жилого помещения, относящегося к государственному и общественному жилищному фонду.

Новый Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, аренды жилья и других оснований.

Анализ статей ГК РФ, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Речь пойдет прежде всего о соотношении жилищного законодательства (в первую очередь ЖК РСФСР) и главы 35 ГК РФ, посвященной регулированию найма жилого помещения. Как определить "пограничную зону", за которой регулирование найма жилого помещения меняет свою нормативно-правовую базу?

Согласно ст.672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Проживающие по такому договору совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности наравне с нанимателем. Причем основания, условия и порядок заключения договора должны базироваться на жилищном законодательстве. Это означает, что регулирование жилищных правоотношений, основанных на договоре социального найма жилого помещения, регламентируется, по общему правилу, нормами жилищного законодательства. В остальных случаях главенствующую роль играют нормы ГК РФ, ориентированные на рыночные отношения в сфере жилищных услуг.

Однако ГК РФ предъявляет более жесткие требования к форме договора социального найма жилого помещения (ст.671), правилам сохранения договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение (ст.675), правовому положению временных жильцов и поднанимателей (ст.680, пп.1 - 3 ст.685) и т.д. Как записано в п.3 ст.672 ГК РФ, другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Именно это положение порождает трудности в понимании и правильном применении конкурирующих норм, регулирующих сходные жилищные правоотношения. Остановимся на некоторых из них.

Статья 673 ГК РФ и ст.52 ЖК РСФСР определяют объект (предмет) договора найма жилого помещения. Анализ показывает, что разночтения просматриваются в самом названии статей. В первом случае речь идет о объекте, а во втором - о предмете договора. Не будем вторгаться в эту область расхождений, основанных, скорее, на теоретических канонах. Более важным представляется содержательный аспект названных статей. Сравнительный анализ доказывает их относительную адекватность, хотя, на наш взгляд, более приемлемой видится редакция ст.673 ГК РФ, основывающейся на ст.12 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики". Согласно закону жилищный фонд социального использования - совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

К неоднозначным выводам приводит и анализ правоотношений, возникающих между нанимателем и гражданами, постоянно проживающими с ним. Согласно ст.53 ЖК РСФСР члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с последним и ведут с ним общее хозяйство. Если указанные лица перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют те же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи. Следовательно, постоянное проживание в таком помещении связано главным образом с членством в семье.

Согласно же п.2 ст.677 ГК РФ в договоре найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие с нанимателем и имеющие равные с ним права по пользованию жилым помещением. Как видим, членство в семье не упоминается. Это обстоятельство лишь презюмируется. Тем не менее данная формулировка имеет более расширительное толкование.

По жилищному законодательству совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения. Согласно же п.4 ст.677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями. Таким образом, налицо принципиально разный подход законодателя к пониманию статуса сонанимателя. О какой же группе сонанимателей говорится в ст.677 ГК РФ? По всей видимости, несовершеннолетние лица, постоянно проживающие вместе с нанимателем, не всегда могут входить в их число. Это связано с их частичной дееспособностью, определяемой общими положениями гражданского законодательства.

Такими же противоречивыми видятся ст.ст.679, 680, 685 ГК РФ. Если согласно ст.54 ЖК РСФСР наниматель вправе с согласия всех совершеннолетних членов своей семьи вселять своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, то редакция ст.679 ГК РФ вновь не проводит четкой дифференциации и индивидуализации граждан, постоянно проживающих с нанимателем, обладающих таким правомочием. Этот пробел, на наш взгляд, должен быть устранен.

Подобный недостаток характерен и для ст.680 ГК РФ. Более жестко, по сравнению с жилищным законодательством, Гражданский кодекс регулирует вопросы правового статуса временных жильцов. Если по жилищному праву согласия наймодателя на вселение в жилое помещение временных жильцов не требуется (ст.81 ЖК РСФСР), то в соответствии со ст.680 ГК РФ для этого необходимо предварительно уведомить наймодателя, который может запретить проживание временных жильцов, если в результате будет нарушена норма жилой площади на одного человека. Причем следует обратить внимание на относительную мягкость формулировки "может" (а не "вправе"). Этимологически слова "может" и "вправе" не означают одно и то же. Представляется, что термин "может" в этой трактовке является неудачным и его следует заменить словом "вправе". Это в большей степени отвечает требованиям специальной юридической терминологии. Так или иначе по действующему гражданскому законодательству вселение временных жильцов при несоблюдении нормы жилой площади на одного человека всецело зависит от наймодателя. В этой связи возникает вопрос: можно ли нанимателю и проживающим с ним гражданам рассчитывать на судебную защиту в случае отказа наймодателя на вселение временных жильцов? Думается, что таких оснований нет, ибо требования Гражданского кодекса в этой части ориентированы на рыночные отношения с атрибутами частноправовой психологии. С другой стороны, требования жилищного законодательства оказываются более строгими при решении вопросов, связанных с выселением временных жильцов. Согласно ст.81 ЖК РСФСР временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по требованию нанимателя или проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи. Согласно ч.3 ст.680 ГК РФ временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован,- не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим. Безусловно, что это в большей степени согласуется с общими современными положениями договорного права.

Рассмотренные коллизии безусловно не образуют всей совокупности разночтений действующего гражданского и жилищного законодательства при решении вопросов найма жилого помещения. Мы лишь обращаем внимание на противоречия, заложенные в законодательстве, регулирующем сходные правоотношения в сфере оказания жилищных услуг. В настоящее время, как известно, идет процесс обновления жилищного законодательства. Новый Жилищный кодекс должен вобрать в себя новеллы, присущие ГК РФ и отвечающие требованиям социальной справедливости. Задача видится в максимальном сближении подходов и принципов правового регулирования жилищных правоотношений, универсализации норм гражданского и жилищного законодательства. Полагаем, что в ГК РФ нужно включить лишь базовые понятия в сфере жилищных услуг, а жилищное законодательство обязано решать и детально регламентировать все остальные сложные вопросы найма жилого помещения, относящегося к любой форме собственности. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации ориентирована на рыночные отношения в сфере жилищных услуг, и это должно найти отражение в новом Жилищном кодексе.

Доценты Хабаровской высшей школы МВД РФ,

кандидаты юридических наук

О.Макаров,

Н.Дерюга