"Что необходимо знать при покупке квартиры?" (Чупрынина Н.Ю., "Законодательство", 1997, N 5)

Что необходимо знать при покупке квартиры?

Сделки с объектами жилого фонда регулирует не только гражданское законодательство, но и жилищное - в силу целевого назначения жилища. Вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, в случаях, когда жилье является предметом экономического оборота, регламентирует гражданское законодательство, относящееся, согласно ст. 71 Конституции РФ, к исключительному ведению Российской Федерации. Жилищным законодательством, которое находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (подп. "к" п. 1 ст. 72 Конституции РФ), регулируются только отношения, связанные с использованием жилища.

Право собственности на жилое помещение может возникнуть в силу различных обстоятельств - при приватизации жилищного фонда, по договорам купли-продажи, ренты, мены, дарения, в силу вступившего в законную силу судебного решения и др.

В статье будет рассмотрен действующий в настоящее время в Москве порядок оформления сделок возмездного приобретения жилых помещений (в частности, квартир) в собственность. Конечно, процедура оформления прав на недвижимое имущество, установленная Федеральным Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г., во многом отличается от существующего порядка оформления прав на недвижимость. Однако говорить об этом еще рано, поскольку, хотя Закон будет введен в действие с января 1998 г., многие процедурные моменты (например, положение об учреждениях юстиции) правительством пока не обозначены.

Особенности договорных отношений при отчуждении
(купле-продаже, мене, ренте) жилого помещения

Предметом сделки купли-продажи, мены, ренты жилых помещений могут быть приватизированные либо приобретенные в собственность в ином соответствующем законодательству порядке, а также квартиры в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью.

Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать все существенные условия, названные в законе или иных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Прежде всего в статье, регламентирующей предмет договора, должно содержаться указание на достигнутую договоренность между продавцом и покупателем об отчуждаемом жилом помещении, его характеристиках, месте нахождения и т.п. В случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права.

Особый интерес для участников договора представляет вопрос о расчетах. Поскольку получение денежной суммы на руки на любом этапе совершения сделки небезопасно, специалисты советуют заключить соглашение с банком, согласно которому покупатель оставляет деньги на хранение с условием их выдачи продавцу только по предъявлении нотариально удостоверенного и зарегистрированного в Комитете муниципального жилья (либо его отделении) договора. Таким образом исключается риск возможных махинаций до окончания оформления документов продавцом.

Договор ренты заключается в случаях, когда жилое помещение отчуждается лицу с условием, что оно взамен обязуется периодически выплачивать бывшему собственнику отчуждаемого имущества оговоренные денежные средства или иначе обеспечивать материальное содержание.

Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилого помещения, подлежит (наряду с нотариальным удостоверением) обязательной государственной регистрации. Достаточно строго урегулирован законом вопрос об обеспечении выплаты ренты недвижимого имущества (ст. 587 ГК): получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Ныне действующий ГК РФ выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора: постоянную ренту (ст. 589-595 ГК), пожизненную ренту (ст. 596-600 ГК) и пожизненное содержание с иждивением (ст.601-605 ГК). При этом дифференциация договорных отношений проводится лишь по частным признакам (таким, как форма предоставления содержания, субъектный состав обязательства, возможности правопреемства и выкупа ренты и т.д.). Рентный договор не допускает отчуждения жилья в какой бы то ни было форме покупателем при жизни продавца. Продавец вправе расторгнуть договор в судебном порядке, доказав невыполнение приобретателем обязательств по содержанию продавца. В случае удовлетворения судом искового требования о возврате жилья расходы по содержанию продавца, произведенные покупателем, не возмещаются.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (ст. 587 ГК). Тем самым содержащиеся в гл. 33 ГК РФ нормы призваны исключить практику приобретения таким способом жилых помещений и иного недвижимого имущества без твердых гарантий обеспечения предусмотренных договором денежных выплат или материального обеспечения.

На наш взгляд, Гражданский кодекс не вполне ясно отражает суть рентных отношений. Так, ст. 585 ГК РФ предусматривает возможность передачи имущества, которое отчуждается под выплату ренты, безвозмездно, допуская в таких случаях применение правил о договоре дарения. Однако такое положение явно противоречит понятию договора ренты, изложенного в ст. 583 ГК РФ, где прямо предусмотрено, что "плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме". Исходя из изложенного, к рентным отношениям нужно применять правила о купле-продаже, изложенные в гл. 30 ГК РФ, поскольку такой договор следует рассматривать как возмездный.

Правовое регулирование договора мены жилого помещения в значительной степени опирается на нормы о купле-продаже. Разница состоит лишь в том, что в качестве "покупной цены" здесь выступают не деньги, а иное жилое помещение. Однако если стоимость обмениваемых жилых помещений неодинакова, то сторона, отчуждающая жилое помещение меньшей стоимости, должна доплатить разницу в цене. В том случае, если сделка совершается без договоренности о доплате за большую жилплощадь, то квартиры по умолчанию признаются равноценными.

Обмен жилых помещений в домах государственных, кооперативных и общественных организаций, а также в домах, принадлежащих гражданам или юридическим лицам на праве собственности, допускается лишь с согласия наймодателя.

В ст. 73 Жилищного кодекса перечисляются случаи, когда обмен жилого помещения не допускается:

1) если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им жилого помещения;

если обмен носит корыстный или фиктивный характер;

если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;

если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

если жилое помещение является служебным или находится в общежитии.

Мы советуем осторожно подходить к решению об обмене приватизированной квартиры на жилое помещение, относящееся к государственному (муниципальному) жилищному фонду. Дело в том, что согласно ст.11 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 4 июля 1991 г. N 1541-1 каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения лишь один раз. Поэтому при отчуждении приватизированной квартиры считается, что гражданин уже реализовал свое право бесплатной приватизации жилья.

Данное правило не распространяется на несовершеннолетних граждан, ставших собственниками жилого помещения в порядке его приватизации, поскольку, согласно ч.2 ст.11 указанного Закона, за ними сохраняется право на однократное получение в собственность бесплатно государственного или муниципального жилого помещения после наступления совершеннолетия.

Порядок приобретения гражданами жилых помещений большего размера, реализуемых непосредственно Комитетом муниципального жилья (далее - КМЖ) либо уполномоченными правительством Москвы организациями (с зачетом стоимости имеющегося у граждан жилого помещения), определяется соответствующим Положением "О порядке и условиях продажи жилья с зачетом стоимости жилой площади, принадлежащей гражданам на праве собственности".

Положением установлено, что право на приобретение жилого помещения большего размера предоставляется лишь гражданам, которым жилые помещения принадлежат по праву собственности.

Предварительный двусторонний договор является основанием для заключения в установленные соглашением сроки договора мены, по которому право собственности гражданина на жилое помещение передается КМЖ с одновременным возникновением прав собственности на жилое помещение большего размера, предоставляемого КМЖ гражданину с зачетом стоимости передаваемого жилого помещения и принадлежащего ранее гражданину.

Обязательными условиями двустороннего договора являются следующие:

а) заключение договора мены в установленные соглашением сторон сроки;

б) определение предмета договора мены;

в) подбор жилой площади КМЖ;

г) определение сроков передачи жилой площади по актам передачи;

д) определение сроков освобождения жилой площади гражданином собственником и лицами, постоянно проживающими с ним;

е) определение сроков оплаты разницы в стоимости имеющегося у гражданина-собственника жилого помещения и предоставляемого КМЖ;

ж) ответственность сторон за неисполнение условий предварительного договора;

з) определение условий, ограничивающих совершение сделок по отчуждению жилого помещения гражданином-собственником;

и) нотариальное удостоверение предварительного договора мены и регистрация в КМЖ.

Предварительный договор подписывается всеми постоянно зарегистрированными на жилплощади собственника лицами и сособственниками, а также представителем КМЖ.

Традиционно с момента заключения предварительного договора собственнику запрещается продавать, менять, отдавать в залог, производить иные действия, которые могут препятствовать в дальнейшем освобождению жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности и идущего в зачет стоимости приобретаемого жилого помещения большего размера.

После подачи документов и заключения предварительного договора подбор жилой площади гражданину, желающему приобрести жилое помещение большего размера с зачетом стоимости имеющегося и принадлежащего на праве собственности, осуществляется КМЖ в соответствии с условиями предварительного договора.

После подбора Комитетом жилой площади большего размера и согласия гражданина на его приобретение с гражданином-собственником заключается договор мены в установленном порядке в соответствии с условиями предварительного договора.

Договор мены заключается с условием оплаты гражданином-собственником разницы в стоимости приобретаемого жилого помещения и имеющегося в собственности. Такой договор подлежит нотариальному удостоверению, которое осуществляется за счет Комитета либо уполномоченной на совершение сделки организации.

Один экземпляр оформленного и зарегистрированного договора остается в Комитете муниципального жилья, второй получает гражданин-собственник.

После удостоверения органами нотариата и регистрации в КМЖ договора мены осуществляется фактическая передача жилых помещений на основании актов передачи.

Акты передачи предоставляемого и передаваемого жилых помещений подписываются гражданином и представителем КМЖ.

Договор аренды с правом выкупа жилых помещений представляет собой соглашение, по которому арендодатель передает арендатору жилое помещение за договорную плату во временное владение и пользование для проживания до внесения всей выкупной стоимости и оформления права собственности, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.

В Москве в настоящее время действует Положение о порядке и условиях аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы и предназначенных для продажи.

Согласно Положению, полномочиями арендодателя жилых помещений, находящихся в собственности города, наделен Комитет муниципального жилья, а также иные организации, уполномоченные Правительством Москвы. Арендатором жилого помещения может быть любое юридическое лицо, зарегистрированное в г. Москве и Московской области, либо имеющее на данной территории свои филиалы и представительства. При этом в обязанности арендатора входит сдача гражданам жилых помещений для проживания по договору субаренды, который не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды с правом выкупа. Положением предусмотрено право арендатора сдавать помещения в субаренду за плату, превышающую арендную, однако арендодатель в таком случае приобретает право на часть доходов. В случае ликвидации юридического лица, сдавшего арендуемое жилое помещение в субаренду, субарендатор приобретает право заключения с собственником жилой площади договора коммерческого найма на жилое помещение в пределах оставшегося срока субаренды. Договор аренды с правом выкупа заключается, как правило, на 5 лет. Срок платежей в счет выкупа не может превышать срок окончания действия договора. При этом при регистрации прав аренды с правом выкупа на договоре ставится регистрационный штамп о передаче имущества в залог до исполнения обязательств по договору.

По истечении срока договора и после внесения всей выкупной стоимости жилое помещение оформляется в собственность на основании дополнительного соглашения сторон и акта передачи с последующей регистрацией в соответствии с действующим законодательством.

Оценка жилого помещения

По желанию гражданина рыночная стоимость квартиры может определяться на основании заключения, составляемого экспертом, имеющим лицензию на осуществление такой деятельности. Оценить квартиру может и риэлтерская фирма, однако владелец лицензии на осуществление риэлтерской деятельности не вправе выступать в качестве оценщика недвижимости при осуществлении сделок, в которых он участвует в качестве риэлтера. Такие сделки являются оспоримыми и могут быть расторгнуты в судебном порядке по заявлению заинтересованных лиц.

Практика отношений между оценщиком и клиентом строится на договорной основе. Договор на проведение оценки составляется в простой письменной форме и обязательно должен отражать следующие моменты:

а) сведения о профессиональном образовании оценщика;

б) сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана;

в) цель проведения экспертизы;

г) точное указание объекта оценки, а также его описание;

д) используемые стандарты оценки;

е) требования к форме отчета;

ж) сроки выполнения и порядок оплаты работ.

Конечным результатом экспертизы является отчет, который, как правило, составляется в форме письма и содержит полную информацию о методах расчета и итоговой стоимости конкретного объекта оценки.

В целях упорядочения системы оценки Минстроем России была принята "Временная методика оценки жилых помещений". Основной целью упомянутой методики является решение задач, связанных с определением нижних и верхних границ цен при осуществлении сделок по отчуждению и приобретению жилых помещений. Она рекомендуется для оценки жилых помещений независимо от форм собственности, тем не менее для аналитических расчетов ее использование не предусматривается. Рыночная стоимость квартиры по данной методике определяется текущим соотношением спроса и предложения на данном рынке на конкретную дату или конкретный период, исходя из ее равноценности с квартирами данного типа. При этом две квартиры признаются равными по цене, если совпадают конструктивные модели домов, в которых расположены квартиры, и функциональные модели квартир по первым 10 свойствам, упорядоченным на конкретную дату (п.3.3 методики).

Десять первых составляющих функциональной модели:

Месторасположение строения. Строения, в которых расположены оцениваемые объекты, должны территориально располагаться в одной оценочной зоне, характеризуемой равенством налога на земельные участки, одинаковой транспортной удаленностью и схожими экологическими условиями. В любом случае они должны располагаться в радиусе не более 500 м от оцениваемого объекта.

Капитальность строения принимается по классификации, принятой в действующих строительных нормах. При прочих равных условиях квартиры признаются равными по цене, если расположены в строениях одного класса капитальности. Общая площадь. Жилая площадь.

Площадь кухни (общая площадь и площадь кухни признаются равными по цене, если отличаются на величину не более 1 кв. м от соответствующих площадей оцениваемой квартиры.)

Этажное расположение квартиры учитывается в следующих трех интервалах: первый этаж, этаж кроме первого и последнего, последний этаж. Квартиры в пределах каждого интервала при прочих равных показателях признаются равными по цене. Количество проходных комнат.

Высота помещений. Квартиры, отличающиеся по высоте помещений в пределах 10 см при прочих равных условиях признаются равными по цене. Количество балконов, лоджий.

Наличие телефона. По действующим Правилам предоставления услуг местными телефонным сетями оформлены договоры на предоставление пользования местной телефонной связью, являются абонентами местных телефонных сетей. Согласно п. 29 упомянутых Правил, права абонента не могут передаваться другим физическим и юридическим лицам без разрешения узла связи, заключившего договор с абонентом. При переезде пользователя на новое место жительства в зоне действия той же телефонной станции при отсутствии технической возможности переключения телефонного номера договор между абонентом и узлом связи может быть расторгнут или приостановлен (п.31 Правил). При переезде абонента на новое место жительства в зоне действия той же телефонной станции по его заявлению телефонный номер при наличии технической возможности переключается независимо от наличия в доме, в который он переехал, неудовлетворенных заявлений, в том числе и от лиц, имеющих льготы на внеочередную установку телефона (п. 32 Правил). При отсутствии технической возможности переключения телефонного номера по новому адресу абонента действие договора на пользование местной телефонной связью прекращается, а новая установка телефонного аппарата или предоставление доступа к местной телефонной сети или пользование местной телефонной связью производятся на общих основаниях (п.33 Правил).

Следовательно, при оценке квартиры имеет значение наличие (либо отсутствие) технической возможности установки телефона. Поэтому квартиры с телефоном признаются выше по стоимости, чем аналогичные квартиры без телефона на величину, равную затратам на установку телефона.

Оценка стоимости занимаемого гражданами жилого помещения производится также органами Бюро технической инвентаризации по методике, утверждаемой правительством Москвы, с последующим определением рыночной цены на городской межведомственной комиссии. Однако инвентаризационная стоимость жилого помещения, как правило, намного ниже рыночной, поскольку оценка помещения производится исходя из особенностей конструктивного расположения и не зависит от таких факторов, как месторасположение дома, этаж, наличие телефона и др. Продажная цена квартиры не может быть ниже стоимости, определяемой БТИ.

Получение разрешения органов опеки и попечительства на совершение
сделки отчуждения квартиры

Для совершения сделок в отношении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п.4 ст. 292 ГК РФ). Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении Сберегательного банка или коммерческого банка. Для рассмотрения вопросов по отчуждению (купле-продаже, дарению, мене) жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе и несовершеннолетним, органы опеки и попечительства запрашивают следующие документы

а) заявление родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;

б) запрос нотариуса о разрешении совершения сделки по месту нахождения жилых помещений;

в) копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки (обмена) жилых помещений;

г) копии свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с места продажи и с места покупки (обмена);

д) согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади;

е) копия справки из налоговой инспекции, подтверждающей отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость.

Прием документов для подготовки разрешения на совершение сделки должен осуществляться только при наличии запроса и всех необходимых документов.

В случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе (республике, крае, области), необходимо представить документ, подтверждающий разрешение на прописку (регистрацию), из ОВД по месту будущего проживания несовершеннолетнего.

В случае, когда с просьбой об отчуждении жилой площади (продаже, обмене и т.д.) обращаются собственники жилого помещения (владельцы дома, квартиры в ЖК, ЖСК), органы опеки и попечительства при даче согласия на отчуждение такого жилого помещения не вправе требовать обязательного включения в число собственников (сособственников) жилой площади несовершеннолетних членов семьи.

Однако в обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и пользование вновь приобретаемым жилым помещением.

Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки.

Как правило, органы опеки и попечительства не одобряют сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершаются сделки по залогу помещений в силу большого риска потери имеющейся площади.

Нотариальное удостоверение сделок отчуждения квартиры

В настоящее время, до введения в действие Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними", действует положение об обязательном нотариальном удостоверении сделок для договоров купли-продажи и мены жилых помещений, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Гражданский кодекс регламентирует обязательное нотариальное удостоверение договора ренты (в отличие от других сделок отчуждения квартиры, в отношении которых гражданам с момента введения в действие названного Закона будет предоставлено право самостоятельно решать вопрос о нотариальном оформлении заключаемых договоров). Далее приведен примерный пакет документов, которые потребуются при обращении в нотариальную контору.

Удостоверение договора купли-продажи, мены квартиры, а также договора ренты и пожизненного содержания с иждивением, если сторонами договора являются граждане.

Паспорт или иной документ, его заменяющий;

Справка БТИ (форма N 11-а);

Правоустанавливающие документы на недвижимость, т.е. документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (свидетельство о праве собственности; договор об отчуждении жилого помещения со штампом КМЖ о регистрации. Если имущество получено в дар или по наследству, то представляется документ, удостоверенный нотариусом и зарегистрированный КМЖ либо БТИ);

Справка госналогинспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество;

Справка по данным паспортного учета о наличии или отсутствии обременений отчуждаемого имущества в виде права пользования жилым помещением третьими лицами;

Копия финансового лицевого счета;

Выписка из домовой книги;

Справка из РЭУ (ДЭЗа) об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

Законными представителями недееспособных или не полностью дееспособных лиц представляются: опекунские удостоверения; разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом подопечного (постановление администрации по месту жительства недееспособного или не полностью дееспособного гражданина);

При отчуждении имущества, приобретенного супругами во время брака, требуется согласие супруга на отчуждение;

В случае продажи доли квартиры кем-либо из участников общей долевой собственности требуются либо заявления всех участников долевой собственности (подтверждающие, что продавец известил их о факте продажи и цене доли и они отказываются от права преимущественной ее покупки), либо свидетельство нотариальной конторы о передаче участникам общей долевой собственности заявления продавца;

В случае мены доли квартиры кем-либо из участников общей долевой собственности требуются заявления всех участников долевой собственности, подтверждающие, что продавец известил их о сделке.

Удостоверение договора продажи либо мены квартиры, а также договора ренты и пожизненного содержания с иждивением, заключаемого между юридическим лицом и гражданином

Устав (Положение) юридического лица в подлиннике;

Свидетельство о государственной регистрации юридического лица в подлиннике;

Документ, подтверждающий полномочия исполнительного органа юридического лица (выписка из протокола заседания высшего органа об избрании или назначении исполнительного органа или приказ о назначении исполнительного органа);

Представитель юридического лица, не являющегося исполнительным органом, предъявляет нотариально удостоверенную доверенность на совершение конкретной сделки;

Письменное согласие собственника на реализацию имущества, что специально предусмотрено в отношении объектов федеральной и муниципальной собственности, переданной в хозяйственное ведение; для организаций, обладающих правом оперативного управления имуществом - подтверждение того, что реализуемая недвижимость приобретена за счет прибыли, остающейся в распоряжении организации, т.е. за счет собственных средств, учитываемых на отдельном балансе, выписка из этого отдельного баланса;

Выписка из протокола заседания Совета директоров акционерного общества (наблюдательного совета) о совершении крупной сделки, стоимость которой составляет от 25 до 50% балансовой стоимости активов акционерного общества, или решение общего собрания акционерного общества о совершении крупной сделки, стоимость которой превышает 50% балансовой стоимости активов акционерного общества;

Выписка из решения Совета директоров акционерного общества (наблюдательного совета) об определении стоимости имущества, подлежащего реализации, являющегося предметом крупной сделки;

Декларация о структуре уставного фонда акционерного общества;

Разрешение на сделку Комитета по управлению государственным имуществом (в случае необходимости);

Справка БТИ об отсутствии арестов и запрещений на отчуждаемое имущество (форма N 11-а);

Оценочный акт на продажную цену квартиры;

Копия финансового лицевого счета;

Выписка из домовой книги и документы, характеризующие продаваемые квартиры (в случае продажи незаселенной квартиры);

Правоустанавливающий документ на недвижимость;

Покупатель предоставляет паспорт или документ, его заменяющий;

Справка ГНИ об отсутствии задолженности по налогу на имущество.

Удостоверение договора передачи жилой площади в собственность юридических или физических лиц при получении в порядке инвестирования строительства и реконструкции жилых домов

Постановление правительства Москвы о предоставлении в пользование земельного участка (решение МГИ об отводе земельного участка) и документов на земельный участок, выделенный под строительство жилого дома;

Акт Государственной приемной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию;

Распоряжение Департамента муниципального жилья о передаче площади юридическому или физическому лицу в счет инвестированных вложений согласно договору;

Договоры о совместной деятельности, договоры субподряда, протоколы передачи площади на дострой и др. (договоры или соглашения о внесении денежных сумм, материальных средств, техники, вклада рабочей силы, стройматериалов и т.д. с условием последующего выделения квартир);

Документы, подтверждающие выполнение договорных обязательств (платежные поручения о внесении денежных сумм от имени инвестора, акты о передаче квартир). Платежные поручения от имени гаранта или третьих лиц, не являющихся сторонами в договоре, недопустимы;

Справка БТИ (форма N 11-а) на момент заключения договора.

Удостоверение договора передачи жилой площади в собственность юридических и физических лиц при приобретении площади, реализуемой коммерческими организациями по поручению правительства Москвы на аукционах и конкурсах

Постановление правительства Москвы о предоставлении в пользование земельного участка (решение МГИ об отводе земельного участка) и документы на земельный участок, выделенный на строительство жилого дома;

Распоряжение мэра о продаже площади (корпуса, квартир) с аукциона (по конкурсу), документы, подтверждающие проведение аукциона (конкурса), положение о проведении аукциона по продаже квартир, жилых помещений, положение о конкурсной продаже;

Распоряжение префекта административного округа об утверждении акта Государственной приемной комиссии;

Акт Государственной приемной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию;

Распоряжение Департамента о передаче площади юридическому или физическому лицу;

Справка БТИ (форма N 11-а) на момент заключения договора;

Договор-поручение о реализации площади коммерческой организацией и ее уставные документы;

Договор-обязательство (заключенный между правительством Москвы, коммерческой организацией и юридическим или физическим лицом) о передаче в собственность приобретенной площади после приемки дома в эксплуатацию, предоставления гарантии оплаты и оформления необходимых документов;

Выписка из протокола о продаже площади юридическому или физическому лицу с аукциона или по конкурсу с фиксированной ценой проданной квартиры или жилого дома;

Документы, подтверждающие оплату площади юридическим или физическим лицом (платежное поручение или приходный ордер);

Обязательство юридического или физического лица (либо соглашение с другими владельцами) относительно совместного пользования жилым домом, оплаты за эксплуатацию и его содержание, ремонта коммуникационных сооружений;

Копия платежного поручения, подтверждающего оплату юридическим или физическим лицом доли расходов на содержание дома за 3 последующие месяца.

Размеры государственной пошлины, взимаемой за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (в том числе квартир) детям (в т.ч. усыновленным), супругам, родителям, родным сестрам и братьям, составляет 0,5 % от суммы договора, но не менее 50% минимального размера оплаты труда; другим лицам - 1,5 % от суммы договора, но не менее минимального размера оплаты труда.

От уплаты госпошлины освобождаются лица, поименованные в п. 1 ст. 5 Закона РФ "О государственной пошлине". За составление проекта договора взимается 1% от суммы сделки, но не менее 50 % минимального размера оплаты труда.

Регистрация сделок по отчуждению (приобретению) квартиры в Комитете
муниципального жилья

В настоящее время переход права собственности на жилое помещение закрепляет Комитет муниципального жилья.

Лицам, желающим совершить сделки по отчуждению (приобретению) квартир, необходимо предоставить в КМЖ следующие документы:

1. Заявление установленной формы, удостоверенное личной подписью гражданина и скрепленное печатью РЭУ (ДЭЗа) по месту жительства. Если продавцом выступает юридическое лицо, заявление удостоверяется подписью его руководителя и скрепляется печатью.

Следует обратить внимание, что при наличии других лиц, зарегистрированных в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности гражданину, необходимо письменное согласие о совершаемой сделке всех совместно проживающих и зарегистрированных на этой жилплощади лиц. При наличии лиц, не зарегистрированных в жилом помещении, но обладающих наравне с собственником правом общей собственности (долевой, совместной), заявление подписывается всеми сособственниками и заверяется печатью РЭУ по месту жительства.

2. Паспорт или иной документ, его заменяющий. Если одной из сторон выступает юридическое лицо, необходимо представить его учредительные документы.

3. Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение (нотариально удостоверенный договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве собственности и т. д.);

4. Подлинники договоров, по которым совершается сделка (по числу участвующих в сделке сторон), и один экземпляр нотариально удостоверенной копии;

5. Справку Бюро технической инвентаризации с оценкой стоимости имеющегося в собственности жилого помещения (форма N 11-а);

6. Выписку из домовой книги;

7. Заверенную РЭУ (ДЭЗом) копию финансового лицевого счета;

8. Письменное согласие органа опеки и попечительства - при проживании несовершеннолетних в жилом помещении, а также в случае, если несовершеннолетние там не зарегистрированы, но обладают наравне с ним правом общей долевой собственности;

9. Справка ГНИ об уплаченных налогах;

10. Экспликация;

11. Квитанция об оплате услуг согласно действующему прейскуранту.

Для регистрации факта перехода права собственности на жилое помещение в КМЖ необходимо присутствие всех участников сделки либо их доверенных лиц.

При этом следует помнить, что в случаях, когда сделка совершается по доверенности, согласно п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно являлся.

После регистрации участникам сделки возвращаются их паспорта и выдаются подлинники договоров, на которых должны быть проставлены: штамп с номером реестра; круглая печать КМЖ; штамп с указанием принадлежности стороне сделки: "экземпляр продавца" либо "экземпляр покупателя". Заявление о регистрации не подлежит рассмотрению в следующих случаях:

а) если право пользования, владения и (или) распоряжения жилой площадью оспаривается в судебном порядке;

б) если жилое помещение является предметом залога;

в) если на жилое помещение наложен арест в связи с обеспечением исковых требований, возбуждением уголовного дела или по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами и законами города Москвы;

г) если отсутствует согласие органа опеки и попечительства - в случаях, когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние, а также если несовершеннолетние не зарегистрированы в этом помещении, но обладают наравне с собственником правом общей долевой собственности.

Криминализация рынка жилья, многочисленные случаи мошенничества и обмана при отчуждении жилых помещений вынудили московские власти принять некоторые меры, направленные на защиту и охрану от преступных посягательств прав людей при покупке и продаже квартир и комнат. Одной из таких мер явилось распоряжение мэра г. Москвы от 26 мая 1994 г. N 252-РМ "О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений". Документ ставит первоочередные задачи прежде всего перед Комитетом муниципального жилья.

Так, п. 3.1.1 распоряжения требует, чтобы регистрация КМЖ передачи квартир в собственность, а также договоров по отчуждению жилых помещений в случае невозможности личной явки граждан для подписания заявления, договора передачи по приватизации жилья и для регистрации договоров отчуждения жилой площади по доверенности производилась с учетом мнения общественных комиссий, в состав которых должны быть включены представители соцзащиты и окружного медицинского управления.

Согласно п. 3.1.2 распоряжения, КМЖ обязан регистрировать сделки по отчуждению жилых помещений граждан лишь после их выписки с отчуждаемой площади на другое место жительства.

В случае поступления от граждан заявлений о совершении приватизации под давлением криминогенных элементов в обязанности Комитета входит расторжение по соглашению сторон договоров передачи жилья в собственность граждан без взимания платы за услуги.

Льготное налогообложение физических лиц при покупке квартиры

В связи с внесением изменений в п. 6 "в" ст. 3 Закона РФ от 7 декабря 1991 г. "О подоходном налоге с физических лиц" и п. 14 "в" Инструкции ГНС РФ от 29 июня 1995 г. N 35 "По применению Закона РФ "О подоходном налоге с физических лиц" с 1994 г. при исчислении подоходного налога льготируются суммы, направленные в течение календарного года, но не более чем в течение трех лет, физическими лицами из личных доходов на покупку жилого дома, квартиру и т.п. на территории РФ. При этом льгота предоставляется в пределах 5000-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда, учитываемой за трехлетний период.

По применению указанной льготы существуют два ограничения.

Во-первых, согласно закону вычитаемые из облагаемого налогом дохода граждан суммы не могут превышать размера совокупного годового дохода граждан за отчетный календарный год.

Во-вторых, расходы на покупку жилья не исключаются из совокупного годового дохода физических лиц, для которых квартиры построены либо куплены, а полученный кредит на указанные цели погашен за счет собственных средств предприятия, учреждения или организации.

Если квартира приобретается на праве общей долевой собственности, то у каждого покупателя из совокупного годового дохода исключаются суммы пропорционально его доле в купленной квартире. В том случае, если квартира приобретается на праве общей совместной собственности, то льгота предоставляется по заявлению либо одному, либо всем собственникам в равном размере, но в пределах общей суммы затрат.

Для получения указанной льготы физическими лицами должны быть представлены в бухгалтерию предприятия, учреждения или организации (индивидуальными предпринимателями - в налоговые органы по месту жительства) документы, подтверждающие произведенные расходы не позднее срока, установленного для начисления заработной платы за декабрь истекшего календарного года, а при исключении этих расходов налоговым органом - не позднее 1 апреля года, следующего за отчетным. На подлинных экземплярах этих документов бухгалтерия или налоговый орган должны сделать отметку о принятии документа к учету. Без такой отметки на договоре льгота не предоставляется.

Юрист

Н.Ю. Чупрынина