"Договор найма жилого помещения" (Потяркин Д., "Российская юстиция", 1998, N 1)

Договор найма жилого помещения

Законодательство последних лет разделило обязательства, возникающие из найма жилого помещения, главным образом, на договоры социального найма и коммерческого найма. В юридической литературе отдельно выделяются также наем жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива и наем служебного жилого помещения и общежития. Ниже пойдет речь о первых двух договорах.

Неизвестный до недавнего времени коммерческий наем отождествляется с договором аренды (абз.5.6. ст.1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики", который будет именоваться в дальнейшем по тексту как Закон об основах). Родовым понятием для договора аренды в нашем законодательстве и литературе выделяется имущественный наем (п.27 ГК РСФСР 1964 г., гл.10 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.).

Мы остановимся главным образом на обязательствах, возникающих из найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Правовая характеристика договоров. Специфика предмета договора найма жилого помещения во многом влияет на его характеристику как консенсуального (п.1 ст.671 ГК), возмездного (ст.682 ГК, ст.55 ЖК РСФСР), двустороннего. Причем это относится в равной степени и к коммерческому, и к социальному найму. "Двусторонность" предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения.

Типовой набор прав и обязанностей (имеется в виду типовой договор найма жилого помещения), как следует из жилищного кодекса РСФСР (ч.2 ст.50), утверждается Правительством России. Сама дата утверждения Правительством Типового договора (постановление Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г., в редакции постановления Правительства РФ от 18 января 1992 г.) говорит о том, что документ уже не отвечает сложившимся реалиям. В Москве это противоречие было устранено утверждением правительством Москвы типовых форм договоров социального и коммерческого найма жилого помещения (см. постановление правительства Москвы от 21 января 1997 г. "О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г.Москвы").

Существование типовых договоров оправдывается тем, что никакого детального согласования условий подобных договоров, особенно социального найма, между его сторонами не происходит. Более того, договор социального найма зачастую письменно не оформляется. В этом смысле данный договор близок к договору присоединения (ст.428 ГК), хотя формально находится скорее под юрисдикцией ст.427 ГК "Примерные условия договора". Относительно коммерческого найма необходимо отметить, что утверждаемый Правительством Типовой договор может применяться лишь при соответствующем на то желании, в первую очередь, собственника жилья.

Оба обязательства возникают из соглашения сторон (договора), однако договор социального найма отягощен административным актом - ордером, который, в свою очередь, является основанием заключения самого договора. Вместе ордер и договор образуют сложный юридический состав - только при наличии обоих документов можно говорить о возникновении "социального" жилищного правоотношения.

Возмездность договора предполагает наличие платы за пользование жилым помещением (ст.55 ЖК РСФСР, ст.682 ГК РФ). По социальному найму плата за наем жилья составляет на данный момент примерно 300 руб. за один квадратный метр в месяц. Она определяется исполнительным органом власти субъекта Федерации. В отношении коммерческого найма конкретных цифр нет - размер платы рассчитывается с помощью методики определения платы за жилое помещение.

Плата за коммунальные услуги (ст.57 ЖК РСФСР, ч.3 ст.678 ГК РФ, ст.15 Закона об основах) характеризует возмездность уже другого рода обязательства - оказание услуг. Правда, нередко обе разновидности платы обозначаются вместе как "платеж за жилищные услуги", или "квартирная плата".

Понятие "коммунальные услуги" включают в себя: холодное и горячее водоснабжение; тепло-, электро-, газоснабжение, канализацию. Иные услуги (телефон, радио, обслуживание телеантенны) не носят характер коммунальных. Понятие "коммунальные услуги" относится к разряду юридически закрепленных (см. п.4 приложения N 5 к постановлению правительства Москвы от 24 августа 1993 г. N 813), хотя в то же самое время следует отметить некорректность характеристики энергоснабжения (электро-, газо-, тепло- и т.д.) как предоставления услуг (гл.39 ГК). В данном случае перед нами разновидность купли-продажи - договор энергоснабжения (§ 6 гл.30 ГК).

Согласно же постановлению Правительства РФ от 18 июня 1996 г. N 707 в структуре платежей населения за жилье появился третий платеж - за содержание и ремонт мест общего пользования в жилых зданиях, иначе говоря, плата за услуги по техническому обслуживанию. По своей природе ее следует относить в ту же группу платежей, что и платеж за коммунальные услуги. Эта позиция по выделению платежа за содержание и ремонт мест общего пользования была в дальнейшем проведена в постановлении Правительства РФ от 26 мая 1997 г. "О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997 г. N 22 ст.2597).

Постановление от 18 июня 1996 г. N 707, как в нем сказано, принято на основании ст.15 Закона об основах. Однако в данной статье нет и упоминания об указанной плате за содержание мест общего пользования. Более того, ст.141 ЖК РСФСР прямо относит в число обязанностей наймодателя "надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории". Таким образом, не может не возникнуть вопрос о правомерности данного постановления в части перекладывания расходов на нанимателей.

Несмотря на то, что во многих нормативных актах обязанность по содержанию придомовой территории закреплена за наймодателем или арендодателем, наниматель или соответственно арендатор должны принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории (п.20 приложения N 1, п.23 приложения N 2 к постановлению правительства Москвы от 21 января 1997 г. N 46), что и позволяет включать эти затраты в состав квартплаты. Если продолжать ссылки на законодательство Москвы, то проект закона города Москвы "Об основах жилищной политики в г.Москве" также предусматривает наличие платы за содержание и ремонт мест общего пользования в жилых зданиях как часть платы за жилье.

Разграничение в структуре платежей за жилье необходимо по той причине, что могут возникать вопросы об оплате, а вернее о составе платы за жилище и ее размере в том случае, когда наниматель, допустим, фактически не проживает в занимаемом помещении. При документальном подтверждении факта и времени отсутствия граждан по месту постоянного проживания (регистрации) они освобождаются за соответствующий период (но не более трех лет) от обязанности оплатить услуги за вывоз мусора, канализацию, газо- и водоснабжение (см. п.1.3 распоряжения премьера правительства Москвы от 25 декабря 1995 г. "О расчетах за жилищно-коммунальные услуги при временном отсутствии граждан по месту жительства"). От оплаты за телефон и отопление отсутствующие лица не освобождаются (см. ч.2 пп. "д" п.9 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415).

ГАРАНТ:

Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 вышеназванное постановление признано утратившим силу и утверждены новые Правила пользования жилыми помещениями

В то же время интересы наймодателя не должны страдать от того, живет наниматель в данном помещении или нет. В этом случае невнесение платы за жилое помещение (платы за наем), которая предусмотрена договором найма жилого помещения, должно рассматриваться как нарушение договорного обязательства, что может повлечь расторжение данного договора.

При этом необходимо учитывать, что данные нормы, в основном, рассчитаны на коммерческий наем и применяться к социальному найму могут лишь с учетом жилищного законодательства, так как в перечне применяемых к социальному найму статей ГК (п.3 ст.672) нет ст.ст.687 и 688, регулирующих вопросы расторжения договора найма. К социальному найму логично было бы отнести ст.98 ЖК, которая не предусматривает в числе оснований для выселения нанимателя (т.е. расторжения договора найма) невнесение квартирной платы.

Отсутствие же оплаты коммунальных услуг не влечет столь тяжелых последствий, как невнесение платы за жилье. Просрочка в оплате жилья и коммунальных услуг влекла до недавнего времени применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как начисление пени (1%) за каждый день просрочки (см.постановление Совета Министров - Правительства РФ от 22 сентября 1993 г. N 935 "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсации (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг").

В связи с тем, что постановление Правительства, установившее указанную пеню, отменено, начисление и соответственно взыскание неустойки за просрочку в оплате жилья представляется неправомерным (см. постановление Правительства РФ от 18 июня 1996 г. N 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг"). В то же время остается в силе другое постановление Правительства РФ, предусматривающее взыскание пени (1%) за несвоевременную оплату коммунальных услуг (см. постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1099 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов").

При коммерческом найме помещений и размер оплаты, и ответственность за невнесение или нарушение сроков внесения платы, по логике вещей, должны устанавливаться соглашением сторон.

Общим правилом для обоих видов найма является то, что взыскание неустойки является мерой гражданско-правовой ответственности, которая может быть применена к гражданину лишь при наличии его вины (см. п.2 ст.330, пп.1 и 2 ст.401 ГК). В гражданском праве, как известно, действует, за отдельными исключениями, презумпция вины. Иначе говоря, в нашем примере наниматель считается виновным, пока не докажет отсутствия своей вины в происшедшем. В качестве примера невиновного нарушения своих обязанностей нанимателем ряд ученых считают задержку или невыплату заработной платы, являющейся единственным источником существования того или иного гражданина.

Наступление же ответственности при так называемом неполном составе правонарушения, т.е. при отсутствии вины, возможно лишь в случаях, предусмотренных договором или законом.

При таком раскладе признание применяемой в жилищных отношениях пени как меры гражданско-правовой ответственности задействует и п.1 ст.393 ГК, предусматривающий обязанность должника возместить убытки кредитора, и п.2 ст.396 ГК, в котором говорится о том, что возмещение убытков в случае неисполнения обязательства освобождает должника от исполнения обязательства в натуре. И почему бы не применять тогда и положения ст.395 ГК, так как "понятие "чужие денежные средства" включают в себя... средства, предназначенные контрагенту по обязательству за... выполненные услуги" (см. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 1995. Ст.371).

Почти все виды платежей, вносимых нанимателями и собственниками помещения, есть по сути своей проявление возмездности обязательств, опосредующих и сопровождающих существование жилищных отношений (по оказанию услуг, снабжению энергией и так далее). Поставленная цель обеспечить возмещение затрат на коммунальные услуги в полном объеме (ч.1 ст.15 Закона об основах) - может быть выполнена только при проведении демонополизации жилищно-коммунальной сферы. В противном случае размер взимаемой с нанимателей платы будет целиком и полностью зависеть от величины расходов нынешних жилищно-эксплуатационных организаций. На сегодняшний день доля компаний, привлеченных к обслуживанию квартир на конкурсной основе, составляет от 0% в Зеленоградском административном округе до 96% в Юго-Восточном административном округе.

К характеристике договора, безусловно, относятся положения о сроке договора. Предполагается, что по социальному найму помещение предоставляется для постоянного (бессрочного) проживания, а по коммерческому найму - лишь для временного (чч.5, 6 ст.1 Закона об основах). Максимальный срок действия договора коммерческого найма определяется в пять лет (п.1 ст.683 ГК, п.18 приложения N 2 к постановлению правительства Москвы от 21 января 1997 г.). С тем фактом, что жилое помещение из государственного или муниципального жилого фонда предоставляется в постоянное пользование и владение, связано правило, по которому договор социального найма можно заключить практически один раз в жизни.

Субъекты договорных отношений. В них есть две стороны: кредитор и должник (ст.307 ГК). В рассматриваемых обстоятельствах они именуются как наймодатель и наниматель. Учитывая двусторонний характер договора, любая из сторон договора найма жилья может быть как кредитором, так и должником в зависимости от ситуации.

Четкое определение фигуры наймодателя имеет значение не только при выявлении той организации, с которой наниматель состоит в обязательственных правоотношениях по договору найма жилого помещения, но и при выяснении, кто может выступать стороной в возможных судебных процессах по жилищным спорам.

По вопросу о том, кто является наймодателем, в юридической литературе и законодательстве нет единого мнения. Как следует из Жилищного кодекса, на стороне наймодателя при социальном найме выступает жилищно-эксплуатационная организация (ст.51 ЖК РСФСР). Другой взгляд был отражен П.В.Крашенинниковым, который полагает, что данный договор заключается государственной или муниципальной организацией либо органом местного самоуправления (см.: Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996. С. 41). Поскольку конкретный субъект не обозначен, то расширяется круг возможных наймодателей.

Ю.К.Толстой предлагает еще более общий вариант: он считает, что договор социального найма заключается "соответствующей организацией" (см.: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 28-30). Правда, далее в том же труде автор пишет: "получив ордер, гражданин может требовать от жилищно-эксплуатационной или иной организации, в ведении которой находится жилой фонд, заключения с ним договора..."

Нетрудно подметить: при определении наймодателя Ю.К.Толстой опирается на нормы ЖК РСФСР, в то время как П.В.Крашенинников отталкивается от положений ч.3 ст.14 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", указывающих, что договор найма заключается местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями. Представляется, что нормы ЖК имеют предпочтительное значение перед Законом об основах.

Рассматриваемые обязательственные отношения, как и любые другие, всегда должны характеризоваться конкретным субъектным составом, полной определенностью их участников, чему не вполне отвечает формулировка соответствующей нормы Закона об основах. Так как именно местная администрация выдает ордер на вселение в жилое помещение, было бы нелогично утверждать, что местная власть сама себе, пусть даже в разных ипостасях, выдает приказ о передаче лицу, на имя которого выдан ордер, конкретного жилого помещения.

При определении наймодателя жилого помещения разработчики ГК избрали иную отправную точку. На стороне наймодателя может выступать лишь собственник, действующий непосредственно или через уполномоченных лиц.

Государственные предприятия, в том числе и жилищно-эксплуатационные организации, не являются собственниками переданного им на баланс имущества. Они - субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления (ст.ст.113, 120, 296 ГК).

По этой причине, как отмечает В.Н.Литовкин, данные субъекты не вправе быть наймодателями жилого помещения без согласия Госкомимущества РФ или его соответствующего территориального органа в зависимости от конкретного собственника данного имущества - России или ее субъекта (ст.214 ГК) (см. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, часть вторая (постатейный). Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор О.Н.Садиков. М., 1996. С. 241). В то же время такое полномочие собственника, как распоряжение муниципальным жилищным фондом г.Москвы, возложено на Комитет муниципального жилья г.Москвы.

Тот же автор еще ранее предлагал считать, что наймодателем является все же жилищно-эксплуатационная организация. А в тех случаях, когда данная организация не существует и ее создание не предполагается, место наймодателя должны были занять организация или предприятие, на балансе которых числится жилой дом. Существование такого мнения было оправдано в тех случаях, когда гражданское законодательство специально не указывало, что наймодателем должен быть собственник (ст.295 ГК РСФСР 1964 года). Требование наличия титула собственника действовало только в отношении так называемой личной собственности граждан (ст.298 ГК РСФСР 1964 года).

Применительно к г.Москве полномочия собственника государственного и муниципального имущества были закреплены, как следует из Типового устава государственного унитарного предприятия "Дирекция единого заказчика", именно за последним, которое в то же время наделено правом хозяйственного ведения на переданную ему на баланс государственную собственность.

Как вытекает из Устава, ДЕЗ тем самым наделена правом заключения договоров на сдачу внаем жилых помещений. Позднее это правомочие заключать договоры найма на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности г.Москвы, было прямо оговорено в п.5 постановления правительства Москвы от 21 января 1997 г. N 46.

О том, что Дирекции единого заказчика действуют как представители государства в широком смысле слова, говорит и тот факт, что они заключают договоры найма на основании выписки из решения органа исполнительной власти.

Эксплуатационные же предприятия в таком раскладе, как и следует из их названия, призваны обеспечивать функционирование систем жизнеобеспечения зданий и прилегающих территорий. Основанием для этого служат заключаемые с ними Дирекциями единого заказчика договоры на содержание и ремонт жилищного фонда.

Применительно к коммерческому найму ссылка на ст.671 ГК при определении наймодателя не вызывает никаких сомнений. На его стороне, как уже отмечалось, должен выступать собственник жилого помещения ими управомоченное им лицо (п.1 ст.671 ГК).

Сообразуясь с закрепленными в Конституции РФ (ч.2 ст.8) и ГК РФ (ст.212) формами собственности, в качестве субъекта права собственности (собственника) может выступать гражданин, юридическое лицо и публично-правовое образование. О последнем субъекте речь шла в рамках договора социального найма. В договоре коммерческого найма, как правило, встречается другой тип собственника - частный.

Относительно контрагента наймодателя, т.е. нанимателя, вопрос решается еще проще. Ибо и в социальном, и в коммерческом найме нанимателем может быть только гражданин (естественно, дееспособный). Правда, социальный наем всегда, в отличие от коммерческого, характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя, так как проживающие совместно с ним члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем.

Социальный наем в силу своей значимости в проведении жилищной политики характеризуется еще и тем, что для получения помещения по договору социального найма гражданин должен относиться также к категории лиц, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального назначения.

Выделение социального жилищного фонда носит условный характер: какого-то особого списка жилых домов, квартир, комнат, относящихся к жилищному фонду социального использования, не существует. Вместе с тем новое Положение о порядке постановки на учет в г.Москве, утвержденное недавно постановлением Московской городской Думы, предполагает, что будет отдельно формироваться список граждан, которым жилые помещения предоставляются по договорам социального найма (п.27). Список таких лиц ранее предполагалось утвердить Законом города Москвы.

Отсутствие последнего может пока заменить указанное постановление правительства г.Москвы "О порядке постановки на учет...", в котором был утвержден список тех, кому жилые помещения предоставляются по договору социального найма (пп. 34, 35). Для этих целей органы исполнительной власти, как правило, один раз в год во вновь вводимом в эксплуатацию или освобождающемся государственном и муниципальном жилищном фонде определяют доли жилой площади, предоставляемой по договорам социального найма.

Предмет договоров. Дав краткую характеристику договору найма жилого помещения и определив его субъективный состав, необходимо остановиться и на определении предмета договора. Содержание договора принято рассматривать как некую совокупность условий. Общая часть договорного права указывает лишь на одно условие, соглашение по которому влияет на дальнейшую судьбу любого договора. Это - его предмет (ч.2 п.1 ст.432 ГК). Остальные условия определяются законами (в нашем случае - жилищным законодательством и гл.35 ГК) и разрабатываются непосредственно сторонами по договору.

Причиной существования родового обязательства (найма) без обособления его видовых особенностей (социальный и коммерческий) выступал не в последнюю очередь единый предмет обязательства - жилое помещение. Выделяются три критерия при определении помещений в качестве предмета договора найма. Во-первых, это удовлетворение помещения ряду требований (санитарным, техническим и т.д.), т.е. пригодность помещения для проживания (ч.2 п.1 ст.673 ГК), во-вторых, целевое назначение постоянное проживание в нем физических лиц (ст.7 ЖК РСФСР, ч.1 п.1 ст.673 ГК) и, в-третьих, изолированность помещения (ч.1 п.1 ст.673 ГК, ст.52 ЖК РСФСР).

В связи с тем, что в последнее время широкое распространение приобрело строительство загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания их жилыми. Эти коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям. Поэтому возможно выделение четвертого критерия - наличия решения органа местного самоуправления о признании строения жилым.

Обязательное требование к помещению как предмету найма: жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств.

Предъявляемые к помещению различного рода технические и ряд других требований тесным образом связаны с возможностью постоянного в нем проживания. Только соответствующий уровень пригодности (соблюдение тех или иных нормативов) отличает жилое помещение от нежилого.

До принятия части второй ГК критерий "постоянного проживания" не действовал. Это качество жилья было снижено просто до "проживания" (ч.3 ст.1 Закона об основах).

Если первые два критерия (соответствие требованиям и целевое использование - только для проживания) определяют помещение как жилое, то третий (изолированность) определяет жилое помещение именно как предмет договора найма. Это требование было присуще и ГК РСФСР 1964 года (ст.300). При этом в помещениях, принадлежащих гражданам на праве собственности, предметом найма могут быть и неизолированные жилые помещения, так как в упоминавшихся ранее ст.673 ГК и ст.52 ЖК идет речь лишь о государственном и муниципальном жилищном фонде, но не частном.

Раз жилое помещение является предметом найма, то объектом данного обязательства являются действия. Одновременно с этим жилое помещение может выступать и объектом в правоотношениях собственности, как и всякая любая вещь (ст.128 ГК).

Принимая во внимание, что многие ценности выполняют несколько ролей, как было только что показано на примере жилого помещения, принято говорить об объекте как некоем благе, по поводу которого возникает соответствующее правоотношение. Применительно к жилищному законодательству этим благом является удовлетворение каким-либо способом (приватизация, наем жилого помещения и т.д.) потребности физического лица в жилье.

Если вышеприведенные критерии предмета найма относятся к обоим видам найма, то вот порядок определения размера этого предмета (жилого помещения) имеет различие. По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах нормы жилой площади (ст.38 ЖК), а при коммерческом найме размер помещения не ограничивается. Следует обратить внимание, что закон, применительно к социальному найму, говорит именно о норме предоставления, но не пользования жильем (ч.5 ст.1 Закона об основах).

Перемена предмета в смысле перевода жилого помещения в нежилое трансформирует рассматриваемое обязательство в договор аренды нежилого помещения, прекращая таким образом жилищные правоотношения. Нынешний ГК утратил "нежилое помещение" как самостоятельное, используемое наряду со "строением", понятие (ст.277 ГК РСФСР 1964 года). Оба упомянутых термина заменены на "здания" и "сооружения" (ст.650 ГК). Наряду с этим нельзя не отметить, что предметом договора аренды может быть все-таки и жилое помещение. Особенность в данном случае заключается в том, что субъектом аренды выступает юридическое лицо, которое получает жилое помещение во временное владение и (или) пользование для проживания граждан.

Сама перемена предмета непосредственно связана с таким критерием жилого помещения, как его соответствие предъявляемым к жилому помещению требованиям, с помощью которых оценивается уровень пригодности помещения для проживания. Признание жилого помещения непригодным для постоянного проживания и является одним из оснований для перевода помещения в нежилой фонд. С учетом того, что многие жилые помещения находятся на данный момент в частной собственности, их перевод в нежилые должен проходить при согласовании с Комитетом муниципального жилья г.Москвы, располагающим банком данных собственников квартир в городе.

Возникает вопрос: если при переводе помещения в нежилой фонд жилищные правоотношения прекращаются, то как с этих позиций рассматривать перепланировку? Думается, что это изменение (но не замена или перемена) предмета договора с распространением на это соответственно правил ст.450 ГК, но при условии, что такая перепланировка не ведет к увеличению подсобной площади за счет жилой.

Обобщая все изложенное выше, можно отметить, что Гражданский кодекс РФ ввел положения, регулирующие обе разновидности найма. Но при этом в гл.35 ГК "Наем жилого помещения" не выделены общие и особенные нормы, что затрудняет понимание особенностей данных договоров. Желательно, чтобы специфика социального найма нашла свое полное отражение в новом жилищном законодательстве России и ее субъектов. Тем самым будут более четко разграничены социальный и коммерческий наем. Регулирование договора социального найма в новом Жилищном кодексе России будет также способствовать усилению роли жилищного законодательства, его сохранению как целостной системы.

Ведущий юрисконсульт Управления жилищной политики Комитета муниципального жилья г.Москвы

Д.Потяркин