"Ипотечное кредитование: как продать "старое" жилье" (Филиппов Н., Леванов А., "Российская юстиция", 1999, N 7)

Ипотечное кредитование: как продать "старое" жилье

При реализации схем ипотечного кредитования на предмет улучшения жилищных условий банк встречается с трудностями реализации "старого" жилья. Обычно заемщику рекомендуется самому реализовать "старое" жилье и использовать вырученные средства в качестве первого взноса при приобретении нового жилья. Однако гражданин зачастую вынужден проживать в старой квартире до момента приобретения нового жилья, что затрудняет ее реализацию.

С этой проблемой столкнулся Чувашский народный банк. С мая 1995 г. он объявил о начале реализации ипотечной программы, основным элементом которой были целевые накопительные счета. Банк гарантировал клиенту право на получение ипотечного кредита в случае накопления им заранее оговоренной суммы на таком счете.

При первичном обращении клиента специалисты банка совместно с ним определяли желаемую и возможную стоимость нового жилья, которое тот предполагал приобрести с помощью ипотечного кредита. Клиент заявлял о наличии средств на оплату первого взноса за новое жилье (не менее 30% стоимости нового жилья) или заявлял о возможности продажи "старого" жилья для обеспечения первого взноса. Разница между стоимостью нового жилья и суммой первого взноса покрывалась следующим образом: 50% - накопление на целевом счете, 50% - за счет кредита банка.

При наличии у клиента денежных средств для первого взноса банк не испытывал затруднений. Но если заемщик заявлял о желании предоставить "старое" жилье в качестве оплаты первого взноса, банк сталкивался с рядом проблем. Во-первых, он не имеет права заниматься куплей-продажей квартир (как и любой другой коммерческой деятельностью). Следовательно, приходится привлекать третью сторону - риэлторскую фирму. Во-вторых, банк заинтересован в гарантированной продаже "старого" жилья к моменту предоставления кредита и покупки нового, а риэлторская фирма занимается реализацией этого жилья в течение срока накопления необходимой суммы клиентом на целевом накопительном счете. И, поскольку человек продолжает проживать в старой квартире, это значительно осложняет работу риэлтора.

Стоимость старого жилья фиксируется в процентах от стоимости нового. Это позволяет банку и клиенту ясно представлять сумму накопления и сумму предполагаемого кредита.

Решение проблем банк и риэлторская фирма нашли в схеме использования договоров траста (доверительное управление имуществом).

В соответствии со ст.1012 ГК РФ клиент заключает с риэлторской фирмой договор доверительного управления, включающий в себя следующие основные положения: обязательство риэлтора реализовать жилье, передаваемое в доверительное управление, к определенному сроку; стоимость реализации квартиры определяется в процентах от стоимости жилья, которое клиент приобретает с помощью кредита: для работы клиент выдает риэлтору доверенность на право ведения переговоров по реализации жилья.

После подписания договора траста (доверительного управления) и выдачи доверенности риэлтор начинает работу по поиску возможного покупателя. Каждый реальный вариант продажи обсуждается с клиентом. При согласии последнего риэлтор готовит пакет документов, необходимых для продажи квартиры на условиях, указанных в договоре траста.

Такая схема была реализована на практике Чувашским народным банком, было заключено несколько договоров траста. Многие из них успешно завершены, но часть осталась неисполненной.

В связи с трудным финансовым положением банк не исполнил своих обязательств перед клиентами по выдаче им кредита. Следовательно, клиенты не имели возможности приобрести новое жилье, и риэлторская фирма не продала "старое" жилье клиентов. Именно эти договоры остались неисполненными.

В течение двух лет риэлторская фирма была вынуждена защищать описанную схему, в том числе и в суде. В качестве примера приведем один из случаев судебного разбирательства и попробуем описать позитивные и негативные стороны указанной схемы.

В суд с исковым заявлением обратилась А., заключившая с риэлторской фирмой договор доверительного управления имуществом в сентябре 1995 г. Согласно договору фирма обязалась принять в доверительное управление однокомнатную квартиру, принадлежащую А. на праве собственности и соответственно ее реализовать к 25 февраля 1996 г. по цене, составляющей не менее 62% от стоимости приобретаемой с помощью кредита квартиры. Указанный срок реализации совпадал с моментом окончания накопления на целевом накопительном счете клиента оговоренной суммы и предоставления банком ипотечного кредита. А. предоставила фирме доверенность на право ведения переговоров, а фирма по акту получила подлинники правоустанавливающих документов на квартиру А. При заключении договора траста была произведена оценка рыночной стоимости старой квартиры, что позволило определить процентное соотношение стоимости старого и нового жилья.

К 25 февраля 1996 г. в связи со сложившимся тяжелым финансовым положением банк не смог предоставить кредит А. и выплатить ей сумму, накопленную на целевом счете. В марте 1998 г. А. обратилась в суд с исковым заявлением о взыскании с риэлторской фирмы причиненного материального ущерба и компенсации морального вреда.

Суть искового заявления состояла в том, что, по мнению истицы, фирма не выполнила своих обязательств по договору доверительного управления имуществом и тем самым причинила убыток клиенту в размере увеличения стоимости жилья за истекший период времени.

Суд принял к рассмотрению указанный иск А. В судебном процессе риэлторская фирма доказала, что неисполнение договора было вызвано отсутствием определяющего условия, т.е. предоставления А. кредита банком. Это условие фигурировало в договоре траста. Суд отказал А. в удовлетворении иска о взыскании с риэлторской фирмы запрашиваемой суммы.

Судебное решение позволяет сделать некоторые выводы.

Прежде всего, суд признал правомочность договора траста, заключенного риэлторской фирмой с клиентом банка, хотя, согласно ст.1017 ч.2 ГК РФ, принятой уже после заключения данного договора траста, договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества.

В договоре траста, заключенном с риэлторской фирмой, отсутствовало описание действий сторон в случае, если банк не предоставил клиенту ипотечный кредит. Этот существенный недостаток повлек за собой разбирательство в суде. По нашему мнению, следует более подробно указать такую процедуру во вновь заключаемых договорах.

Суд отметил, что в договоре доверительного управления имуществом цена договора зафиксирована в процентах от стоимости жилья, приобрести которое возможно с помощью ипотечного кредита. По нашему мнению, такая форма определения цены договора имеет право на существование.

В настоящее время практика применения ипотечного жилищного кредитования только складывается. Соответственно, необходимы разработка и дальнейшее развитие законодательной базы, анализ складывающейся судебной практики.

Н.Филиппов

А.Леванов