Договор пожизненного содержания с иждивением (Леонова Г.Б., "Законодательство", 1999, N 8)

Договор пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением в последние годы стал весьма популярным, поэтому, полагаем, многим читателям будет интересно познакомиться с его особенностями.

Суть данной сделки состоит в том, что получатель ренты гражданин передает принадлежащий ему жилой дом (квартиру, земельный участок или иную недвижимость) в собственность плательщика ренты, а последний обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п.1 ст.601 ГК РФ).

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты, точнее - договора пожизненной ренты. В отличие от других договоров ренты по своей правовой природе этот договор не является абсолютно новым для российского гражданского права, законодатель лишь усовершенствовал известную ранее правовую конструкцию.

В 1940-е годы на страницах журнала "Социалистическая законность" развернулась дискуссия о необходимости введения в новое гражданское законодательство такого вида купли-продажи, как купля-продажа дома с условием пожизненного содержания продавца*1. Этот вопрос был очень актуальным, поскольку в тот период названные сделки широко применялись на практике, но не имели юридического закрепления и не пользовались судебной защитой.

Ситуацию изменил Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., посвятивший рассматриваемой проблеме ст. 253 и 254. В соответствии со ст.253 указанный договор мог заключаться только между гражданами. Причем в качестве продавца мог выступать гражданин, нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья (т.е. лица, достигшие возраста для назначения пенсии по старости: женщины 55 лет, мужчины 60 лет, или лица, признанные в установленном порядке инвалидами 1, 2, 3 группы).

ГК РСФСР 1964 г. предъявлял не только особые требования к субъектному составу сторон, но и предусматривал довольно жесткие основания расторжения договора (полное восстановление трудоспособности продавца, смерть покупателя при жизни продавца, изменение материального положения покупателя по не зависящим от него обстоятельствам, в результате чего он не в состоянии предоставлять продавцу обусловленное содержание)*2, что способствовало забвению этого вида договора в 70-80-е годы. Лишь с принятием законов, разрешающих гражданам иметь на праве собственности жилые помещения в многоквартирных домах, заключение договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца вновь получило широкое распространение. Несмотря на то, что ГК РСФСР 1964 г. предусматривал заключение указанного договора только в отношении жилых домов, к другим жилым помещениям ст.253-254 Кодекса применялись по аналогии.

Новый Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) внес коррективы. Согласно п.1 ст. 601 ГК РФ, сторонами договора пожизненного содержания с иждивением являются получатель ренты и плательщик ренты. Но в отличие от ГК РСФСР 1964 г., теперь в качестве лица, предоставляющего содержание (плательщика ренты) могут выступать как граждане, так и юридические лица. Применительно к этой стороне договора ГК РФ не только не содержит ограничений по субъектному составу, но и не предъявляет каких-либо требований к организационно-правовой форме юридического лица. Таким образом, плательщиком ренты могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица. В тех случаях, когда в роли плательщика выступает юридическое лицо, как правило, оно является организацией, для которой в силу ее правоспособности заключение такого рода договоров и оказание услуг по предоставлению содержания является одной из целей деятельности. Так, в городе Москве договор пожизненного содержания с иждивением заключают благотворительные организации, а также государственное унитарное предприятие "Московская социальная гарантия" (далее ГУП "Моссоцгарантия")*3.

В качестве получателей ренты могут выступать только граждане. При этом в зависимости от условий договора различают несколько типов получателей ренты:

а) бывший собственник (или собственники при передаче имущества, принадлежавшего на праве общей собственности),

б) третье лицо (или лица),

в)бывший собственник и третье лицо (лица).

Таким образом, законодатель допускает множественность лиц на стороне кредитора.

При заключении договора в пользу третьего лица применяются нормы ст.430 ГК РФ. Исходя из правовой природы договора пожизненного содержания с иждивением и характера взаимоотношений между сторонами, представляется, что, несмотря на умолчание об этом в ГК РФ, третье лицо (лица) должно быть указано в договоре. При отсутствии сведений о том, в чью пользу заключен договор (т.е. если не назван выгодоприобретатель - получатель ренты), договор следует считать незаключенным.

Индивидуализация получателя ренты необходима в каждом договоре, а не только в договоре в пользу третьего лица. Это особенно важно при множественности лиц на стороне кредитора, так как обязанности плательщика конкретизируются в отношении каждого из них.

Несмотря на то что действующее законодательство не устанавливает каких-либо требований к получателю ренты ни по возрасту, ни по состоянию здоровья, на практике в подавляющем большинстве случаев договор пожизненного содержания с иждивением заключается только с гражданами-пенсионерами. При этом в основном в качестве получателей ренты выступают не все пенсионеры, а преимущественно одинокие малоимущие граждане преклонного возраста либо пожилые семейные пары. Так, ГУП "Моссоцгарантия" заключает договоры с одинокими пенсионерами, достигшими 65 лет, супружескими парами пенсионного возраста, когда один из супругов достиг 65 лет, одинокими инвалидами 1 группы с 55 лет, одинокими инвалидами 2 группы с 60 лет*4. В особых случаях, по согласованию с комитетом социальной защиты населения Москвы, договор может быть заключен с лицами, не достигшими указанного возраста*5.

Наличие определенных ограничений для потенциальных получателей ренты вполне объяснимо. Заключая договор пожизненного содержания с иждивением, плательщик ренты приобретает вещь с обременением - рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату (п.1 ст.586 ГК РФ). Срок обременения неразрывно связан с продолжительностью жизни получателя ренты, так как в соответствии с п.1 ст.605 ГК РФ обязательство плательщика ренты прекращается со смертью получателя ренты. При множественности лиц на стороне кредитора, если договором не предусмотрено иное, обязательство плательщика прекращается в случае смерти последнего получателя ренты.

Таким образом, договор пожизненного содержания с иждивением заключается на неопределенный срок, и обременение собственника имущества, касающееся как исполнения определенных обязанностей по предоставлению содержания, так и ограничения в осуществлении субъективного права, может растянуться на десятилетия.

Наряду с этим действующее законодательство предусматривает основания для прекращения права собственности плательщика ренты и возврат получателю ренты недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. Сказанное объясняет, почему ученые относят договор ренты к группе алеаторных (рисковых) договоров*6.

Заключение договора пожизненного содержания с иждивением является одним из оснований приобретения права собственности на недвижимость. Закон не содержит каких-либо ограничений в отношении объектов, передаваемых под выплату ренты, и стороны вправе заключить договор по поводу любого имущества, относящегося к недвижимости в соответствии с п. 1 ст.130 ГК РФ, а также в отношении предприятия как имущественного комплекса (п.1 ст.132 ГК РФ). Однако на сегодняшний день значительное число договоров заключается по поводу жилых помещений домов, квартир. Это объясняется отсутствием у большинства граждан, нуждающихся в содержании, иного недвижимого имущества, принадлежащего им на праве собственности.

По усмотрению сторон передача имущества под выплату ренты может осуществляться как на возмездной, так и безвозмездной основе. Исходя из этого, в зависимости от условия договора, к отношениям сторон применяются правила о купле-продаже или договоре дарения.

Что касается формы договора, то договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

При возмездной передаче имущества в соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами акту или иному документу о передаче, согласованному сторонами. Представляется, что для более четкого урегулирования взаимоотношений между сторонами и во избежание трудноразрешимых ситуаций данное правило должно применяться и к безвозмездной передаче имущества, поскольку указанный документ подтверждает качество передаваемой недвижимости. Необходимость в таком документе вызвана еще и тем, что взаимоотношения между сторонами носят длительный характер, а на плательщике ренты в силу закона лежит обязанность сохранить принадлежащее ему имущество. Так, в соответствии с п.2 ст. 604 ГК РФ плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления содержания использование имущества, переданного ему в обеспечение пожизненного содержания, не приводило к снижению стоимости этого имущества. Стоимость же недвижимости неразрывно связана с ее качественными характеристиками. При этом следует признать, что документ, подтверждающий качество передаваемого недвижимого имущества, является неотъемлемой частью договора пожизненного содержания с иждивением.

Теоретически возможна, однако в жизни маловероятна, ситуация, при которой в жилом помещении, передаваемом под выплату ренты за плату, проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после смены собственника. В таком случае при заключении договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии со ст.558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование передаваемым жилым помещением. Представляется, что по аналогии закона ст.558 ГК РФ должна применяться и к передаче имущества по договору дарения, так как в соответствии со ст.292 ГК РФ правовое положение членов семьи бывшего собственника едино независимо от основания смены собственника.

Поскольку ГК РФ не содержит никаких ограничений, возможно заключение договора в отношении не только объекта как единого целого, но и его части, например, одной из комнат.

С точки зрения автора, при установлении правового регулирования договоров по передаче в собственность жилых помещений следовало бы воспользоваться нормами о договоре найма жилого помещения. Так, в соответствии с п.1 ст.673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение. Нормы о заключении договора в отношении изолированного жилого помещения содержатся и в Законе от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)"7 (далее - Закон об ипотеке). В соответствии с подп.3 п.1 ст.5 названного Закона по договору об ипотеке могут быть заложены части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, в этом случае применяются правила об ипотеке жилого дома и квартиры (п.4 ст.74 Закона об ипотеке).

Таким образом, при заключении указанных договоров предъявляются более жесткие требования, чем при заключении договоров по передаче имущества в собственность, хотя в первом случае при установлении правоотношения речь идет лишь о временном обременении недвижимости. Учитывая изложенное, целесообразно было бы закрепить в ГК РФ норму, устанавливающую, что заключение договоров по передаче в собственность части жилого помещения допускается в отношении изолированного жилого помещения. В противном случае договор должен быть заключен только в отношении объекта недвижимости как единого целого.

Если с заключением договора пожизненного содержания с иждивением, когда речь идет о части недвижимости, применительно к жилым помещениям, зданиям, земельным участкам еще можно согласиться, то в отношении иных объектов, указанных в абз.2 п.1 ст.130 ГК РФ (воздушные, морские суда и др.), это вряд ли допустимо.

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением сторонам следует иметь в виду правила, установленные ст.552 ГК РФ, об определении права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости. По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В отличие от норм, регулирующих договор купли-продажи, нормы ГК РФ о договоре дарения устанавливают лишь общий порядок заключения договора независимо от передаваемого объекта, не устанавливая особых правил передачи прав на недвижимость. Таким образом, при заключении договора дарения здания, сооружения или другой недвижимости, находящейся на земельном участке, сторонам не вменяется в обязанность оформление прав на ту часть земельного участка, которая занята передаваемой недвижимостью и необходима для ее использования. Такой подход законодателя представляется не вполне оправданным. Поскольку при заключении договоров дарения и мены, как и при заключении договора купли-продажи, происходит смена собственника здания, строения, иной недвижимости, в ГК РФ необходимо было закрепить единый порядок оформления прав на земельный участок. Например, путем включения отсылочной нормы к ст.552 ГК РФ.

В случае, когда договор купли-продажи заключается по поводу земельного участка, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение, другая недвижимость, без передачи в собственность этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Условия, определяющие право пользования продавца, согласовываются в договоре купли-продажи. Если же в договоре этого условия нет, продавец приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (ст.553 ГК РФ).

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением сторонам следует очень внимательно относиться к формированию его условий, поскольку ГК РФ не только не регулирует детально, но в определенных случаях даже не дает ориентиров для урегулирования взаимоотношений сторон.

Так, в п.1 ст.602 ГК РФ основная обязанность плательщика ренты сформулирована достаточно широко - как предоставление содержания с иждивением. Указанная обязанность может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если того требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В тех случаях, когда получателем ренты являются несколько лиц, если иное не предусмотрено в договоре, их доли в праве на получение ренты являются равными.

Таким образом, законодатель передал на согласование сторон в зависимости от обстоятельств конкретизировать в договоре обязанности плательщика. При этом, несмотря на исполнение обязательства в натуре, в п.2 ст.602 ГК РФ содержится требование об обязательном указании в договоре стоимости всего объема содержания с иждивением, т.е. в течение всего срока действия договора. Однако законодатель не связывает с отсутствием этого условия никаких правовых последствий. Указанная величина носит весьма условный характер, так как на момент заключения договора невозможно рассчитать ни продолжительность жизни получателя ренты, ни размер минимальной заработной платы (например, через 10 лет после заключения договора), а оценке подлежат определенные услуги и товары продукты питания, одежда, лекарственные препараты, уход за больным и т.д. Определенной гарантией прав и плательщика, и получателя ренты является закрепление в законе нижнего предела ежемесячного объема содержания не менее двух минимальных заработных плат, установленных законом (п.2 ст.602 ГК РФ). При этом стороны в договоре вправе увеличить размер ежемесячного содержания в денежном выражении.

О сложностях определения как всего, так и ежемесячного объема содержания с иждивением свидетельствует и п.3 ст.602 ГК РФ, согласно которому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

При согласовании условия об объеме содержания одним из наиболее важных для сторон является решение вопроса о том, лежит ли на плательщике обязанность по удовлетворению потребности получателя ренты в жилище.

Из содержания п.1 ст.602 ГК РФ следует, что удовлетворение потребности в жилище является одной из составных частей всего объема содержания. Это означает, что указанная обязанность плательщика может содержаться в договоре независимо от того, какое недвижимое имущество передается в обеспечение пожизненного содержания, т.е. не только в договоре по поводу жилого помещения.

В зависимости от передаваемого объекта недвижимости обязанность плательщика по удовлетворению потребности получателя ренты в жилище может быть определена в договоре по-разному.

При передаче в обеспечение пожизненного содержания жилого помещения возможны несколько вариантов урегулирования взаимоотношений между сторонами. Первый вариант - в жилом помещении, переданном по договору, проживает получатель (получатели) ренты (бывший собственник или третье лицо либо бывший собственник и третье лицо). Второй в жилом помещении проживают и получатель, и плательщик ренты. Третий при множественности лиц на стороне получателя ренты возможно, что право пользования жилым помещением предоставляется одному лицу, а содержание, например, в форме обеспечения потребностей в питании и одежде, другому. Четвертый вариант - плательщик ренты не несет обязанности по удовлетворению потребности получателя ренты в жилье.

Последний вариант маловероятен, поскольку, как правило, получатель ренты не имеет иного жилого помещения для удовлетворения своих потребностей в жилище, в результате чего проживание в жилом помещении, переданном взамен предоставления содержания, является для него жизненно важным условием договора.

Если по соглашению между сторонами получатель ренты имеет право на удовлетворение потребности в жилище, то в договоре необходимо указать, в каком помещении он будет проживать - в передаваемом по договору или ином. Необходимость такой конкретизации вытекает из того, что ГК РФ не содержит никаких ограничений на предоставление иного жилого помещения, принадлежащего плательщику ренты. Не оговаривается и правовой режим жилого помещения, предоставляемого получателю ренты для удовлетворения его потребности. Таким образом, жилое помещение может принадлежать плательщику ренты на любом законном основании - на праве собственности, по договору найма жилого помещения, в том числе и социального, либо на праве аренды (для юридических лиц). Путем предоставления иного жилого помещения решается и вопрос об удовлетворении потребности получателя ренты в жилье при передаче в обеспечение содержания с иждивением недвижимости, не относящейся к жилым помещениям.

Такой подход законодателя, как представляется, не вполне оправдан, так как не гарантирует в полном объеме право получателя ренты на надлежащее предоставление содержания. При предоставлении проживания в жилом помещении, принадлежащем плательщику не на праве собственности, а на ином праве, необходимо учитывать нормы о договоре найма жилого помещения, например, ст.679 ГК РФ (вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем).

Учитывая изложенное, в договоре должно быть сказано не только о том, имеется или отсутствует у получателя ренты право на удовлетворение потребности в жилище, но и о том, как именно будет исполняться эта обязанность плательщиком ренты.

На сегодняшний день ситуация, при которой потребность получателя ренты в жилище удовлетворяется путем предоставления иного жилого помещения, маловероятна. Значительное число договоров пожизненного содержания с иждивением заключается по поводу жилых помещений, и одним из существенных условий договора является сохранение права проживания гражданина в жилом помещении, переданном под предоставление содержания. Однако законодателю не следует оставлять этот вопрос без внимания.

Наличие в договоре формулировки "плательщик удовлетворяет потребности получателя ренты в жилище" означает, что при невозможности предоставить право пользования жилым помещением, указанным в договоре, плательщик обязан предоставить получателю ренты право пользования другим жилым помещением. Включение в договор такого условия слишком обременительно для плательщика, так как в силу различных причин и длительного характера правоотношения обстоятельства могут измениться. Исходя из этого, стороны вправе в договоре предусмотреть основания прекращения обязанности плательщика по удовлетворению потребности получателя ренты в жилье, а при наступлении определенных обстоятельств согласовать объем содержания, предоставляемого в дальнейшем.

Право пользования жилым помещением может быть прекращено и по инициативе получателя ренты, например, при помещении его в стационарное учреждение органов социальной защиты населения (ранее - дом-интернат). Поскольку лица, находящиеся в данных учреждениях, находятся на полном обеспечении, изменяется содержание обязанности плательщика по предоставлению содержания получателю ренты. В этом случае стороны с учетом конкретных обстоятельств должны пересмотреть объем предоставляемого плательщиком ренты содержания.

В договоре, заключаемом на неопределенный срок, достаточно сложно предусмотреть конкретный вид содержания, так как в один период необходимо удовлетворение потребностей получателя ренты в питании и одежде, а в другой, - например, в связи с ухудшением состояния здоровья, - в лекарствах и уходе. Стороны вправе предусмотреть возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре периодическими выплатами в течение жизни гражданина определенных денежных сумм (ст.603 ГК РФ). Толкование указанной нормы ставит под сомнение возможность замены периодических денежных выплат предоставлением содержания в натуре. По мнению автора, такой подход законодателя не вполне оправдан, так как такая замена не противоречит правовой природе договора пожизненного содержания с иждивением. В ГК РФ следовало предусмотреть возможность изменения условий договора пожизненного содержания с иждивением как в ту, так и в другую сторону и предоставить сторонам право самостоятельно определять характер взаимоотношений в установленных законом пределах.

При наличии в договоре условия о возможности замены предоставления содержания в натуре периодической выплатой в течение жизни получателя ренты денежных сумм необходимо указать размер ежемесячных платежей, порядок и срок их предоставления, а также ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по выплате ренты. Если договором пожизненного содержания с иждивением не установлен размер процентов за просрочку выплаты ренты, в соответствии со ст.588 ГК РФ плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные ст.395 ГК РФ.

Представляется ошибочной позиция авторов одного из комментариев к ГК РФ, утверждающих, что "независимо от того, в какой форме осуществляются рентные платежи (вещами, деньгами, выполненными работами и т.п.), их просрочку закон связывает с ответственностью плательщика за неисполнение во всех случаях денежного обязательства"*8.

При исполнении обязательства в натуре денежное обязательство отсутствует, поэтому отсылка к ст.395 ГК РФ является приемом законодательной техники при определении меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства в виде неустойки. "Во всех случаях, когда Кодекс применительно к отдельным видам договорных обязательств устанавливает ответственность за нарушение обязательства, не являющегося денежным, мы имеем дело с законной неустойкой, несмотря на то что Кодекс, определяя такую ответственность, в отношении ее размера и порядка применения отсылает к ст.395 ГК РФ"*9.

Содержание обязанности плательщика по предоставлению пожизненного содержания с иждивением может измениться и при наличии других обстоятельств, например, в случае множественности лиц на стороне кредитора. Так, в случае смерти одного из получателей ренты, по общему правилу, его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты. В зависимости от условий договора доля умершего либо перераспределяется между оставшимися получателями ренты в равных частях, либо переходит к кому- то одному. Договором может быть предусмотрено и прекращение обязательства плательщика в этой части.

Из сказанного следует объективная необходимость периодически вносить изменения и дополнения в условия договора с точки зрения пересмотра объема обязанностей плательщика. Это можно сделать, заключая дополнительные соглашения.

Поскольку ГК РФ не содержит никаких требований к форме соглашения об изменении и дополнении договора ренты, следует руководствоваться общими положениями о договоре. Так, в соответствии с п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Это означает, что дополнительное соглашение к договору пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Однако толкование указанной нормы и анализ статей ГК РФ, регулирующих договор ренты, позволяют сделать вывод о том, что стороны вправе в договоре определить форму соглашения об изменении условия об объеме предоставляемого содержания с иждивением. Поскольку при заключении дополнительного соглашения, уточняющего объем обязанности плательщика по предоставлению содержания с иждивением, правовое положение недвижимости, переданной во исполнение договора, не изменяется, представляется, что внесение изменений и дополнений в договор должно подлежать только нотариальному удостоверению.

Учитывая изложенное, целесообразно было бы в ГК РФ предусмотреть возможность заключения дополнительного соглашения, конкретизирующего обязанность плательщика по предоставлению содержания, и оговорить требования, предъявляемые к форме такого соглашения.

Особенность договора пожизненного содержания с иждивением проявляется еще и в том, что при заключении договора, в силу закона, устанавливается залоговое правоотношение. Так, в соответствии с п.1 ст.587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога этого имущества. По договору пожизненного содержания с иждивением в качестве залогодателя выступает плательщик ренты, залогодержателя получатель ренты.

Указанная норма конкретизирует положения п.3 ст.334 ГК РФ, где говорится об основаниях возникновения залога. Он возникает или в силу договора, или на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. В последнем случае необходимо, чтобы в законе предусматривалось, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Таким образом, при заключении договора пожизненного содержания с иждивением одно и то же имущество подлежит одновременно двум обременениям рентному и залоговому, а отношения между сторонами после передачи недвижимости регулируются нормами о двух договорах.

В соответствии с ГК РФ к залогу, возникающему в силу закона, применяются правила, предусмотренные для залога, возникающего в силу договора, если законом не установлено иное. Устанавливая правило о возникновении залога при заключении договора ренты, в том числе и договора пожизненного содержания с иждивением, ГК РФ не предусматривает каких-либо особенностей в осуществлении права. Следовательно, взаимоотношения сторон регулируются общими положениями гл.23 ГК РФ и нормами Закона об ипотеке, имеющими приоритет перед правилами ГК РФ как нормы специального закона. Однако анализ норм указанных законов и характера отношений между плательщиком и получателем ренты свидетельствует о наличии определенных особенностей в осуществлении субъективного права, выделяющих этот вид залоговых отношений в самостоятельный, отличный от других.

Окончание следует

-----------------------------------------------------------

*1 См.: Орловский П.Е. Право собственности в практике Верховного Суда СССР // Социалистическая законность. 1944. N 9-10. С.6-16; Рясенцев В.А. Договор отчуждения строения на условии пожизненного пользования // Там же. 1945. N 2. С. 23-25; Амфитеатров Т.Н. О праве личной собственности // Там же. N 8. С. 10-16.

*2 Подробнее об этом договоре см.: Коняев Н., Круглов В. Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца // Советская юстиция. 1974. N 6. С. 11-12; Меерзон С. Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца // Там же. 1971. N 14. С.25-26; Мананкова Р.П. Правовой статус членов семьи по советскому законодательству. Томск, 1991. С.115-133.

*3 ГУП "Моссоцгарантия" создано в соответствии с распоряжением мэра г. Москвы от 31 июля 1995 г. N 363 (Вестник мэрии Москвы. 1995. N 15) и действует на основании устава, утвержденного распоряжением мэра г. Москвы от 19 января 1998 г. N 40-РМ "О совершенствовании деятельности по социальной поддержке и защите одиноких пенсионеров, добровольно передавших жилье в собственность г. Москвы" (Там же. 1998. N 7). ГУП "Моссоцгарантия" согласует свою деятельность с комитетом социальной защиты населения г. Москвы, а директор предприятия по должности является заместителем председателя названного комитета.

*4 Гражданин может быть признан инвалидом только государственной службой медико-социальной экспертизы (ранее ВТЭК) в порядке, установленном Правительством РФ (см.: Положение о военно-врачебной экспертизе, утвержденное постановлением Правительства РФ от 20 апреля 1995 г. N 390 //СЗ РФ.1995. N 19. Ст.1758; Постановление Правительства РФ от 13 августа 1996 г. N 965 "О порядке признания граждан инвалидами" // СЗ РФ. 1996. N 34. Ст. 4127; Постановление Правительства РФ от 3 апреля 1996 г. N 392 (с изм. от 22 октября 1998 г.) "О государственной службе медико-социальной экспертизы" // СЗ РФ. 1996. N 15. Ст. 1630; 1998. N 44. Ст.4127).

*5 Заключение договоров пожизненного содержания с иждивением регулируется приложением N 2 к распоряжению мэра г. Москвы от 19 января 1998 г. N 40-РМ.

*6 См.: Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1998. N 5. С.12.

*7 СЗ РФ.1998. N 29. Ст.3400.

*8 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О. Н. Садиков. М., 1997. С.163.

*9 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С.560. См. также: Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 11. С.7-14; Новоселова Л.А. О правовых последствиях нарушения денежного обязательства // Там же. 1999. N 1. С.82-92, N 3. С.66-75; N 6. С. 75-92.