Охрана жилищных прав несовершеннолетних
Жилищный кодекс РСФСР, дополняющее его законодательство довольно подробно регламентируют жилищные отношения с участием несовершеннолетних, предусматривая как меры их непосредственной защиты, так и порядок восстановления прав несовершеннолетних по владению, пользованию, распоряжению жилыми помещениями.
Однако, как показывает судебная практика, есть немало случаев грубых нарушений прав несовершеннолетних в процессе предоставления жилья, изменения жилищных правоотношений, расторжения договора и выселения. Судами общей юрисдикции допускаются ошибки, связанные с неверным применением и толкованием норм ЖК РСФСР и ГК РФ; судьи оказываются иногда не в курсе всех изменений и дополнений, внесенных в законодательные акты жилищной сферы.
Эти изменения и дополнения относятся главным образом к совершению сделок с жильем, передаче жилых помещений в собственность несовершеннолетних, приватизации. Так, в Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" 8 февраля 1998 г. были внесены дополнения относительно порядка передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Теперь передача жилых помещений в собственность несовершеннолетних осуществляется с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или по инициативе последних. Договоры с несовершеннолетними, достигшими 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.
Подобного рода дополнения были внесены и в Закон РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 28 марта 1998 г.).
Представляется весьма важным положение упомянутого Закона от 4 июля 1991 г. (в редакции от 11 августа 1994 г.): "Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную... приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия". Это положение иногда ошибочно толкуется в том смысле, что после достижения 18 лет лица имеют право на приватизацию, если только до достижения этого возраста они (несовершеннолетние) не принимали участия в приватизации либо были нарушены их права. По закону о приватизации эти категории граждан имеют право участвовать в приватизации жилья дважды: до достижения 18 лет и после.
Жилищное законодательство предусматривает и иные требования к процедуре приватизации жилых помещений с участием несовершеннолетних (в частности, при установлении права общей собственности).
Как отмечалось в п.7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи, согласно ст.53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.
В этом постановлении Пленума не содержится указания на то, какой вид общей собственности при этом следует установить (долевая или совместная собственность). По смыслу ст.244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, кроме случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности, т.е. действует презумпция режима долевой собственности. Возможность установления режима совместной собственности при приватизации вытекает из ст.2 Закона о приватизации жилищного фонда, согласно которой "жилые помещения передаются в общую собственность (совместную и долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних".
На практике эти требования не всегда учитываются.
Железнодорожный районный суд г.Красноярска отказал К. в иске о признании недействительным договора о передаче в собственность квартиры и свидетельства о приватизации, выданных на имя бывшего мужа К. Доводы истицы о том, что в документы о приватизации не включена их несовершеннолетняя дочь, суд не признал неосновательными. Впоследствии выяснилось, что дочь проживала в спорной комнате, включена в лицевой счет и прописана. Отменяя это решение, судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда указала: "В случае приватизации жилого помещения несовершеннолетний вправе наравне с совершеннолетними стать участником общей собственности на это помещение, поскольку согласно ст.53 ЖК имеет равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения" (Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1994. N 2).
В этом же определении отмечено: "Невключение детей в приватизационные документы может иметь место только с разрешения органа опеки и попечительства". На мой взгляд, последнее суждение не соответствует положениям закона о приватизации. В договор о передаче жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования жилым помещением. Иначе говоря, в данном случае несовершеннолетние всегда должны включаться в приватизационные документы; органы опеки и попечительства, давая разрешения на приватизацию, не вправе выносить решение о "возможности" невключения их в названные документы. Эти правила распространяются и на жилые помещения, в которых несовершеннолетние временно отсутствуют, однако на начало приватизации имеют право на жилое помещение наряду с другими нанимателями.
Кроме названных, и иные сделки с участием несовершеннолетних должны совершаться с предварительного согласия органов опеки и попечительства. В частности, такое согласие требуется для заключения договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подопечному прав, совершения раздела имущества, обмена жилых помещений и др. Правила распространяются и на сделки, заключенные родителями (усыновителями) в качестве опекунов (попечителей).
Совершение таких сделок без предварительного согласия органов опеки и попечительства (при наличии нарушения прав несовершеннолетних) должно повлечь признание ее недействительной с вытекающими отсюда последствиями по правилам ст.169 ГК РФ. Приведу пример. С. с двумя несовершеннолетними сыновьями занимала двухкомнатную квартиру. В январе 1993 г. эту квартиру она приватизировала, в марте того же года продала гражданке К., а в июле 1993 г. умерла. Прокурор Первомайской межрайонной прокуратуры г.Москвы обратился в суд в интересах несовершеннолетних детей С. с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Решением Измайловского межмуниципального суда г.Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) заявленные требования удовлетворены; К. обязана передать квартиру законному представителю несовершеннолетних - опекуну П., а П. обязан вернуть К. денежную сумму (Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1995. N 6).
Вместе с тем наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка само по себе не является для суда достаточным подтверждением законности сделки. Критерием оценки действительности является реальное соблюдение имущественных прав ребенка (Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1998. N 2).
По ряду дел Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ приводила доводы о том, что отсутствие предварительного согласия органа опеки и попечительства на совершение сделок с квартирами, где не проживают дети, но право на жилую площадь в которых им принадлежит, не может рассматриваться как безусловное основание для признания таких сделок недействительными (Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1998. N 9).
Для решения наиболее сложных и спорных вопросов, связанных с совершением сделок по отчуждению жилой площади несовершеннолетних, а также по другим вопросам, затрагивающим права и законные интересы детей, Министерство образования РФ в своем письме от 20 февраля 1995 г. N 09-М "О защите жилищных прав несовершеннолетних" рекомендует создавать при органах местного самоуправления советы (комиссии) по охране прав несовершеннолетних.
Заслуживают внимания положения этого письма относительно того, что "копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства с момента выдачи разрешения на совершение сделки. Не рекомендуется одобрять сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу большого риска потери имеющейся площади".
На практике возникают сложности при разрешении споров, связанных с признанием права несовершеннолетних на пользование жилыми помещениями (несмотря на, казалось бы, очевидность положений ст.53 ЖК РСФСР - право малолетнего на жилье как члена семьи нанимателя, ст.54 ЖК РСФСР - право на вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия). Эти сложности вытекают из взаимосвязанности жилищных прав малолетних с правами их родителей, с объективной необходимостью проживания с одним из них при разводе.
Верховный Суд РФ обращал внимание на зависимость реализации жилищных прав детей от прав их родителей. В одном из определений Судебной коллегии по гражданским делам отмечено: "Несовершеннолетний ребенок, в случае раздельного проживания его родителей, приобретает право на жилую площадь в квартире (доме) того родителя, с кем он постоянно живет" (Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1994. N 5).
Поэтому в процессе признания и защиты ряда жилищных прав малолетних следует обратить внимание на практическую возможность их реализации в зависимости, вернее, во взаимосвязи с жилищными правами их родителей, опекунов.
Что касается других жилищных прав несовершеннолетних, непосредственно не связанных с правами их родителей, то их реализация, естественно, во многом зависит от активности усилий п
