Приобретение жилья по государственным жилищным сертификатам
Государственные жилищные сертификаты (ГЖС) выпускались и выпускаются в двух видах.
Первый - сертификаты, выдаваемые лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий гражданам России на основании постановлений Правительства РФ от 7 июня 1995 г. и от 9 октября 1995 г.
Второй - сертификаты, выпускаемые в соответствии с федеральной целевой программой "Государственные жилищные сертификаты", утвержденной постановлением Правительства РФ от 20 января 1998 г. и направленной на обеспечение жильем граждан, уволенных с военной службы, а также военнослужащих, увольняемых с военной службы в ходе проведения военной реформы, и членов их семей. Порядок выпуска и погашения этого вида сертификатов первоначально был утвержден постановлением Правительства РФ от 21 марта 1998 г. "О мерах по обеспечению реализации президентской программы "Государственные жилищные сертификаты". В настоящее время действует порядок выпуска и погашения ГЖС, выдаваемых военнослужащим, увольняемым с военной службы, гражданам, уволенным с военной службы, а также гражданам, подлежащим переселению из закрытых и обособленных военных городков, утвержденный постановлением Правительства РФ от 29 марта 1999 г. Схожий механизм предусмотрен постановлением Правительства РФ от 6 сентября 1998 г. "О проведении эксперимента по предоставлению государственных жилищных сертификатов высвобожденным работникам ликвидируемых организаций угольной промышленности городов Кизел, Губаха, Гремячинск и Чусовой (Пермская область) в 1998 году".
Правовой режим государственных жилищных сертификатов обоих видов весьма специфичен, каждому свойственны отличительные особенности.
Сертификаты, выдаваемые гражданам, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, признаются именными, неэмиссионными, необращаемыми ценными бумагами, дающими право их владельцам обратиться в орган местного самоуправления с просьбой о предоставлении жилья из расчета социальной нормы, определяемой органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, по месту предоставления жилья (но не менее 18 кв. метров общей площади жилья на одного члена семьи из двух и более человек и 29 - 33 кв. метра общей площади на одинокого гражданина). Они не подлежат отчуждению ни в какой форме. Гражданин вправе предъявить его для получения жилья в течение одного года с момента выдачи, а орган исполнительной власти субъекта Федерации обязан выделить ему жилье, исходя из числа членов семьи, указанного в ГЖС. Стоимость предоставляемого жилья компенсируется Минфином РФ при условии получения сертификата и заявки на компенсацию посредством перевода денежных средств на бюджетный счет органа исполнительной власти субъекта Федерации. Из этого следует, что владельцу сертификата жилое помещение предоставляется бесплатно внаем в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, т.е. на основании решения органа исполнительной власти. С владельцем документа и совершеннолетними членами его семьи, указанными в сертификате, заключается договор социального найма жилого помещения. Разумеется, оно может быть впоследствии приватизировано с соблюдением требований законодательства. Специального разъяснения требует вопрос о применении в данной ситуации правила ст.11 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" об однократности приватизации. Очевидно, что утраченное вследствие чрезвычайных ситуаций или стихийного бедствия жилище могло быть уже приватизировано владельцем сертификата. Было бы разумно и гуманно разрешить пострадавшим приватизировать жилое помещение, предоставленное в порядке исполнения обязательства по государственному жилищному сертификату, тем более, что в ряде случаев достоверное установление факта, было ли владельцем сертификата ранее реализовано право на приватизацию, невозможно или затруднительно.
Порядок выпуска и погашения этого вида сертификатов не ставит выполнение органом исполнительной власти обязанности по предоставлению жилого помещения в зависимость от перечисления Минфином РФ денежных средств на его бюджетный счет. На основании п.14 постановления Правительства РФ от 9 октября 1995 г. при подтверждении эмитентом правомочности владения сертификатом жилое помещение должно быть предоставлено в трехмесячный срок со дня получения сертификата органом исполнительной власти.
Если владельцу предъявленного и принятого к учету ГЖС в установленный срок жилое помещение не предоставлено, он вправе обратиться в суд. То обстоятельство, что заявка на компенсацию стоимости жилья Минфином РФ не выполнена и денежные средства не переведены, не может служить основанием к отказу в иске.
Как отмечалось, установлен годичный срок для предъявления сертификата с целью получения жилья. Однако состав членов семьи его владельца может за этот период претерпеть изменения: так, может наступить смерть кого-либо из лиц, указанных в сертификате. Высказано мнение, что ограничений на переход таких ценных бумаг в порядке наследования как по закону, так и по завещанию нет, поскольку право на получение жилья, закрепленное ГЖС, необходимо рассматривать как право имущественное. Следовательно, не должно быть ограничений на его включение в состав наследственной массы (Габов А.В. Жилищный сертификат в системе российских ценных бумаг // Жилищное право. 1999. N 1. С.33). С этим утверждением нельзя согласиться. Во-первых потому, что сертификаты являются именными необращаемыми ценными бумагами и отчуждению в какой-либо форме не подлежат. Во-вторых, допущение наследственного правопреемства противоречило бы цели, на достижение которой направлены выпуск и погашение сертификатов - адресное обеспечение жилищем граждан, лишившихся крова в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий. Полагаю, более приемлемы специальный порядок и условия перехода ГЖС по наследству, установленные п.17 Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых военнослужащим, увольняемым с военной службы, гражданам, уволенным с военной службы, а также гражданам, подлежащим переселению из закрытых и обособленных военных городков, утвержденного постановлением Правительства РФ от 29 марта 1999 г. Он предусматривает, что в случае смерти владельца сертификата члены семьи вправе обратиться в администрацию субъекта Федерации с заявлением о переоформлении его на одного из членов семьи.
Безусловно, право на получение жилья, закрепленное ГЖС, является правом имущественным. Всякое ограничение или установление особого порядка перехода в порядке наследования принадлежащих умершему имущественных прав может быть установлено только на основании федерального закона. Уместно предусмотреть соответствующую норму в разделе VI части третьей ГК РФ среди особенностей наследования отдельных видов имущества.
Оборотоспособность - это один из признаков ценных бумаг. Думается, вполне резонно недоумение ряда цивилистов: зачем индивидуализировать субъективное право в гражданском обороте, распространять на него режим ценной бумаги и при этом воспрещать к передаче? На мой взгляд, правительство обоснованно установило, что ГЖС, выдаваемый уволенным и увольняемым военнослужащим, является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина - участника Программы на получение безвозмездной субсидии на приобретение жилого помещения. Сертификат не является ценной бумагой, он может быть квалифицирован как "иные финансовые инструменты".
Безвозмездная субсидия, право на которую подтверждает ГЖС, может быть использована только на приобретение жилья в собственность на свободно складывающемся рынке в течение установленного срока действия сертификата. При этом размер безвозмездной субсидии устанавливается для военнослужащих, имеющих общую продолжительность военной службы в календарном исчислении 25 лет и более - 100% стоимости покупки жилого помещения, а остальным категориям граждан - из расчета 80% стоимости покупки жилого помещения (к ним относятся имеющие общую продолжительность военной службы 10 лет и более, уволенные по достижении предельного возраста, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, не имеющие жилых помещений для постоянного проживания на территории России и за ее пределами и признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, а также граждане, подлежащие переселению из закрытых и обособленных военных городков).
Стоимость покупки жилого помещения по установленной социальной норме определяется исходя из средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на территории субъекта Федерации, избранной для постоянного проживания, но не выше средней рыночной стоимости по соответствующему экономическому району. Расчет субсидии производится на дату выдачи сертификата. Средняя рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилья определяется ежеквартально Госстроем РФ. Для расчета субсидии социальная норма общей площади жилого помещения устанавливается в размере 33 кв. метра - для одиноких граждан, 42 кв. метра - на семью из 2 человек и по 18 кв. метра - на каждого члена семьи при составе семьи 3 и более человек.
Такая же норма применяется и для обеспечения жильем, в порядке эксперимента, высвобожденных работников ликвидируемых организаций угольной промышленности. Однако им безвозмездная целевая субсидия предоставляется из расчета полной стоимости приобретения жилья по социальной норме для семей разной численности, с учетом средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на территории субъекта Федерации, избранной для постоянного проживания, но не выше средней по России рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья, определяемой каждые шесть месяцев Госстроем и Госкомстатом РФ совместно с администрациями субъектов Федерации.
Программа "Государственные жилищные сертификаты" рассчитана на пять лет (с 1998 по 2002 год). Планируется, что безвозмездные субсидии на покупку жилья получат 210 тыс. семей военнослужащих. По данным Министерства обороны РФ, с января по июль 1999 г. выдано 10203 сертификата, на них приобретено 6572 квартиры. В Нижегородской области, ранее других приступившей к реализации Программы ГЖС, с начала 1999 года получено 312 сертификатов и оформлено в собственность 156 квартир.
Судами Нижегородской области в 1998 - 1999 гг. рассмотрен ряд споров, связанных с осуществлением права собственности на квартиры, приобретенные по ГЖС. Так, гражданка В. обратилась с иском к бывшему супругу о признании за ней и ее несовершеннолетним сыном права собственности на треть площади квартиры за каждым. Исковые требования обосновывались тем, что квартира приобретена за счет средств федерального бюджета по ГЖС, выданному В. как военнослужащему с учетом всех членов семьи. Решением городского суда,
