"Защита прав добросовестного приобретателя имущества, составляющего предмет залога" (Пухова Т., "Российская юстиция", 1998, N 3)

Защита прав добросовестного приобретателя имущества,
составляющего предмет залога

Несмотря на многочисленные публикации, посвященные проблеме залога, тема защиты прав добросовестного приобретателя заложенного имущества до сих пор остается малоисследованной и незаслуженно обходится вниманием ученых.

Вместе с тем актуальность данного вопроса очевидна: правоприменительная практика изобилует случаями, когда недобросовестность действий залогодателя вовлекает в орбиту имущественного спора между ним и залогодержателем третьих лиц - владельцев или новых собственников заложенного имущества. При этом последние, в большинстве своем, вынуждены выступать в малопривлекательной для них роли "без вины виноватых".

Чаще всего подобного рода конфликты возникают из-за того, что залогодатель, воспользовавшись тем, что заложенное имущество оставлено в его распоряжении, передает предмет залога во владение и собственность третьему лицу, не получая при этом какого-либо согласия со стороны залогодержателя и не извещая приобретателя имущества о существовании залога. Зачастую следствием таких действий со стороны залогодателя является обращение залогодержателя в суд с требованием признать договор, оформивший передачу предмета залога третьему лицу, недействительным и применить последствия ничтожности сделки.

Правомерны ли такие требования? Существует ли при этом возможность защитить имущественные права добросовестного приобретателя? Полагаю, что гражданское законодательство РФ содержит достаточно оснований для осуществления подобного рода защиты.

Прежде всего необходимо исходить из того, что, передавая имущество в залог, залогодатель не лишается права собственности на это имущество (естественно, при условии, что он изначально являлся его собственником) и, следовательно, в силу ст.209 ГК РФ не утрачивает своего права распоряжаться им и в дальнейшем. Законодательство о залоге устанавливает лишь определенные ограничения, препятствующие свободной реализации такого права. В ст.20 Закона РФ "О залоге" возможность перехода права на заложенное имущество обусловливалось необходимостью перехода к новому залогодателю основного долга, обеспеченного залогом. С введением в действие первой части ГК РФ это требование изменилось, и в настоящее время залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя (ст.346 ГК РФ).

Очевидно, что заключение залогодателем сделки по распоряжению заложенным имуществом без учета перечисленных выше ограничений означает, что такая сделка противоречит закону. Однако всегда ли это предполагает, что она является недействительной?

Согласно ст.168 ГК РФ, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов сделка ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий допущенных нарушений. Статья 174 ГК РФ, в свою очередь гласит: "Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочиями органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих отношений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях".

Таким образом, анализ изложенных выше положений закона позволяет прийти к следующему выводу: залогодержатель вправе рассчитывать на удовлетворение своих исковых требований о признании сделки по отчуждению заложенного имущества недействительной только при том условии, что приобретатель предмета залога знал или заведомо должен был знать об ограничении прав собственника по распоряжению таким имуществом в связи с осуществлением договора залога.

Представляется бесспорным, что суд при рассмотрении таких споров должен исходить из того, что приобретатель, не поставленный в известность о залоге и добросовестно удостоверившийся в наличии права собственности залогодателя на отчуждаемое им имущество, не имеет оснований предполагать наличие каких-либо ограничений в объеме прав собственника, обозначенных в ст.209 ГК РФ.

К.Скловский в публикации "Залог, арест имущества, иск как способы обеспечения прав кредитора" (Российская юстиция. 1997. N 2) высказывает точку зрения, что некоторой защитой прав залогодержателя в подобной ситуации может стать такой экзотический прием, как наложение на вещь знаков о залоге (п.2 ст.338 ГК РФ). Смысл таких действий как раз и заключается в том, что любое третье лицо, получившее владение вещью со знаками залога, предполагается недобросовестным владельцем. По мнению автора, регистрация объектов недвижимости в качестве предмета залога также может рассматриваться как доказательство недобросовестности приобретения.

Хотелось бы обратить внимание также и на то, что признание сделки по отчуждению предмета залога оспоримой может оказаться для приобретателя имущества достаточно важным и с той точки зрения, что срок исковой давности для требований, предъявляемых залогодержателем, будет в данной ситуации определяться в соответствии с правилами ст.181 ГК РФ и ограничиваться годом со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания оспоримой сделки недействительной.

Полагаю, что во всех иных, кроме указанного выше случая - установления недобросовестности приобретения заложенного имущества новым собственником, залогодержатель вправе выдвигать требование не о признании сделки недействительной, а об обращении взыскания на предмет залога, независимо от того, что произошла смена собственника. Такое право залогодержателя закреплено в ст.353 ГК РФ, согласно которой "в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу".

Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" допускает в отношении ипотеки и иную возможность разрешения спора. В п.11 Указа определено, что "если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении других лиц, кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения в соответствии со статьями 301-303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя".

Однако и в том, и в другом случае возможность залогодержателя реализовать свои права по возмещению убытков ограничивается нормами гражданского права, которыми определяются и защищаются права добросовестного приобретателя.

Статья 302 ГК РФ устанавливает, что в том случае, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Интересно отметить, что данное правило распространяется как на движимое, так и недвижимое имущество: виндикация любой вещи является ограниченной в пользу добросовестного приобретателя вещи. Как пишут авторы научно-практического комментария части первой ГК РФ (отв. ред. Т.Е.Абова, А.Ю.Кабалкин, В.П.Мозолин), "в результате Россия оказалась едва ли не единственной страной, где собственник лишен права виндицировать свою недвижимость, если владельцем является добросовестный приобретатель". Тем не менее до тех пор, пока указанная норма существует, добросовестный приобретатель вправе прибегнуть к ней, как к средству защиты своих имущественных интересов в споре с залогодержателем.

Позиция залогодержателя, пытающегося отстоять свои права при неправомерной реализации залогодателем предмета залога, представляется весьма уязвимой также и в силу следующих обстоятельств. Как правило, при возникновении подобного рода конфликтов самой тщательной проверке как со стороны ответчика, так и со стороны суда подвергается имеющийся у залогодержателя договор о залоге. И это естественно, поскольку именно на нем базируются имущественные требования истца. Как показывает практика, зачастую договор о залоге не выдерживает такого испытания "на прочность", оставляя залогодержателя, как говорится, "при своем интересе".

Причиной этого является то, что нормы российского законодательства, регулирующие залог, содержат особые требования как к содержанию, так и к форме договора о залоге, большинство из которых носит императивный характер. Несоблюдение любого из них, в силу ст.432 ГК РФ, означает недействительность договора о залоге и влечет за собой последствия недействительности сделки, определенные ст.167 ГК РФ.

Перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными, по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами достаточно обширен. Так, ст.339 ГК РФ относит к таким условиям предмет залога и его оценку, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В договоре также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Ранее, до вступления в силу части первой ГК РФ, этот вопрос регулировался ст.195 ГК РСФСР и ст.10 Закона РФ "О залоге". Указанными выше нормами к числу существенных условий договора о залоге были отнесены: вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества (соответственно, опись, оценка и местонахождение залоговой массы), наименование и место нахождения сторон, подписавших договор о залоге.

Среди перечисленных выше условий наиболее часто встречаемой причиной признания договора о залоге недействительным служит неправильное (или недостаточно полное) определение условия о предмете залога.

Как известно, предметом залога могут являться движимые и недвижимые вещи. Закон РФ "О залоге" (ст.6) предусматривает также возможность распространения залога на вещи, которые могут быть приобретены залогодателем в будущем. Можно ли в этом случае соблюсти императивные требования закона об обязательности точного определения состава, стоимости, местонахождении залоговой массы? Применительно к вещи, приобретаемой залогодателем в будущем, такое возможно тогда, когда приобретаемая залогодателем вещь, во-первых, уже существует в натуре (т.е. имеет определенную материально-телесную субстанцию и в соответствии со ст.128 ГК РФ является объектом гражданского оборота) и, во-вторых, залогодатель заранее знает, какую именно индивидуально-определенную вещь он намерен приобрести. В качестве примера такого договора может служить договор залога конкретной квартиры или готового дома, которые залогодатель намерен приобрести в будущем, и для чего собственно он и берет ссуду или кредит у залогодержателя. В подобной ситуации для сторон договора не составляет особого труда точно индивидуализировать предмет залога, даже "будущего", указав его основные характеристики, место расположения, стоимость и т.д.

Иное дело, когда речь идет об обеспечении возврата кредита или ссуды, полученных залогодателем в целях осуществления нового строительства. На мой взгляд, ошибочным является распространенное мнение о том, что предметом залога при этом может служить тот объект, который предстоит построить. Полагаю, что правильнее в подобных случаях говорить не о залоге вещей, а о залоге имущественных прав залогодателя, поскольку, сам объект, как таковой, еще не существует, и, соответственно, не представляется возможным определить ни состав, ни стоимость вещей, образующих предмет залога.

Некоторые кредитные учреждения уже идут по этому пути: оформляют в аналогичной ситуации в качестве предмета залога не квартиру в строящемся доме и не строящийся дом, а именно имущественные права залогодателя на создаваемые в ходе такого строительства объекты.

Следует отметить, что между имущественным правом на приобретаемый объект недвижимости и самим объектом недвижимости как предметами залога существует большая разница. Прежде всего она, как правило, выражается в стоимости предмета залога: стоимость закладываемого права на возводимый объект обычно оценивается сторонами в сумме, значительно меньшей, чем предполагаемая стоимость самого объекта. Это обусловлено тем, что существует риск того, что объект так и не будет построен либо его качественные характеристики окажутся худшими, чем изначально было запланировано.

Возможность залога прав, принадлежащих залогодателю, впервые была предусмотрена в российском законодательстве ст.54 Закона РФ "О залоге". Ранее Гражданский кодекс 1964 г. устанавливал, что предметом залога могут быть только вещи. Вместе с тем, в отличие от вещей, Закон РФ "О залоге" (ст.19) не предусмотрел использование в качестве предмета залога приобретаемых в будущем прав залогодателя, а напротив, в императивном порядке установил, что залогодателем прав может быть именно то лицо, которому принадлежит передаваемое в залог право.

Использование прав, приобретаемых в будущем, в качестве предмета залога стало возможным с введением в действие части первой ГК РФ. Статья 340 ГК РФ определила, что договором о залоге, а в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем. С этой точки зрения представляется весьма проблематичным оценка законности условия о предмете залога - имущественного права, которое залогодатель приобретет в будущем, в отношении договоров о залоге, заключенных в период до вступления в силу части первой ГК РФ.

В заключение обсуждения вопроса об имуществе (имеются в виду вещи и имущественные права), которое может являться предметом залога, обратимся к анализу нормы, содержащейся в п.2 Указа Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Данная норма гласит: "При предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю". Полагаю, что эта норма не противоречит изложенной выше позиции, поскольку предусматривает обеспечение возврата кредита имуществом, "принадлежащим залогодателю". Кроме того, любая норма Указа Президента не должна противоречить нормам, содержащимся в законах.

Другой, не менее часто встречаемой причиной признания договора о залоге недействительным служит несоблюдение сторонами договора обязательных требований, предъявляемых к его форме. Особый интерес в этой связи представляет собой оформление договора о залоге недвижимого имущества.

Следует обратить внимание на то, что российское законодательство всегда обусловливало вступление договора о залоге недвижимости в силу необходимостью осуществления его государственной регистрации.

В частности, ст.11 Закона РФ "О залоге" однозначно определяла, что "залог предприятия в целом или иного имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию, если настоящим законом не установлен иной порядок регистрации". Устанавливалось также, что если залог имущества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным лишь с момента его регистрации.

Статья 43 Закона РФ "О залоге" в свою очередь содержала императивную норму о том, что договор об ипотеке (имуществе, непосредственно связанном с землей) должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в поземельной книге по месту нахождения предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта.

В новый Гражданский кодекс РФ также вошло положение, свидетельствующее об обязательности государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Думается, что совершенствование законодательной базы, регулирующей залоговые правоотношения, в дальнейшем полностью исключит возможность возникновения таких ситуаций, при которых недобросовестному залогодателю удастся скрыть факт нахождения имущества под залогом.

Несомненно, здесь сыграет роль и вступивший недавно в действие Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Адвокат

Т.Пухова