Решение Арбитражного суда Рязанской области от 10 марта 2009 г. N А54-280/2009С10 Поскольку истец отказался от договора аренды, требование об освобождении жилого помещения подлежит удовлетворению (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 10 марта 2009 г. N А54-280/2009С10
(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 05 марта 2009 года. Полный текст решения изготовлен 10 марта 2009 года.

Судья Арбитражного суда Рязанской области Г.И.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Л.Ю.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани

к ЗАО "В", г. Владимир

об освобождении жилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: Д.Н.А., доверенность N 01-058/0063 от 26.12.2008 г.

от ответчика: О.О.В., доверенность от 11.02.2009 г.

установил: Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к ЗАО "В" об освобождении жилого помещения общей площадью 49,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, К., д. 27, кв. 129.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме. В обоснование поданного иска представитель истца указывает, что спорное нежилое помещение было передано ответчику на основании договора аренды N 4461100 от 25 декабря 2000 года. Полагает, что указанный договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку не соответствует статье 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также статье 288 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражает по основаниям изложенным в отзыве на иск. Пояснил, что спорное помещение используется для проживания граждан находящихся в трудовых отношениях с ЗАО "В". Полагает, что требования статье 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации не нарушены.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Как следует из представленных в материалы дела документов Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани (Арендодатель) и ЗАО "В" (Арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 4461100 от 25 декабря 2000 года. По условиям указанного договора арендодатель предоставляет во временное пользование арендатора квартиру N 129 общей площадью 49,7 кв.м., расположенную по адресу: г. Рязань, К., д. 27 для использование под размещение общежития.

Пунктом 1.3. договора установлен срок его действия - с 01 января 2001 года по 25 декабря 2001 г.

Факт передачи ответчику указанного помещения подтверждается актом приема-передачи от 01 января 2001 года и не оспаривается сторонами.

То обстоятельство, что квартира N 129 общей площадью 49,7 кв.м., расположенная в доме 27 по улице К. города Рязани является жилым помещением, подтверждается справкой МУ "БТИ" от 25.05.1999 г., а также выкопировкой из поэтажного плана и экспликацией к нему.

На момент рассмотрения дела по существу ответчиком не представлено доказательств отнесения спорной квартиры к нежилым помещениям, либо доказательств ее перевода в специализированный жилой фонд.

В соответствии со статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Частью 3 приведенной правовой нормы установлено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего в момент заключения договора аренды недвижимого имущества N 4461100 от 25 декабря 2000 года, жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий.

Согласно статье 109 указанного кодекса для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно - бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них.

Порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею определяется законодательством Союза ССР и Советом Министров РСФСР.

В силу пункта 2 Примерного положения об общежитиях, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР N 328 от 11 августа 1988 года, общежития предназначаются для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома.

Пунктом 3 приведенного положения установлено, что переоборудование жилого дома под общежитие производится по решению исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов.

Не допускается использование под общежития жилых помещений в жилых домах, предназначенных для постоянного проживания, пользование которыми осуществляется по договору найма жилого помещения.

В соответствии с пунктом 4 Примерного положения об общежитиях, жилые дома, предназначенные под общежития, регистрируются в качестве общежитий в исполнительном комитете районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов.

Статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Согласно статье 16 указанного кодекса к жилым помещениям, в частности, относится квартира.

В соответствии с частью 3 приведенной правовой нормы квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно статье 92 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

В соответствии с частью 3 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.

Статьей 94 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2006 N 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду (далее - Правила).

В соответствии с пунктом 6 указанных Правил к общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Согласно пункту 12 Правил включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом (далее -орган управления), с учетом требований, установленных настоящими Правилами.

Пунктом 15 Правил установлено, что использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда в соответствии с настоящими Правилами.

Таким образом, ни законодательство, действовавшее в момент заключения договора аренды недвижимого имущества N 4461100 от 25 декабря 2000 года, ни действующее законодательство России не предусматривает предоставление жилых помещений в аренду для использования под общежитие без отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду в соответствии с установленной законом процедурой, и содержит прямой запрет на совершение таких действий.

На момент рассмотрения дела по существу ответчиком не представлено доказательств отнесения спорной квартиры к нежилым помещениям, либо доказательств ее перевода в специализированный жилой фонд.

Учитывая изложенное, договор аренды недвижимого имущества N 4461100 от 25 декабря 2000 года не соответствует приведенным выше нормам закона и в соответствии со статьями 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным).

При таких обстоятельствах отсутствуют правовые основания для нахождения квартиры N 129 общей площадью 49,7 кв.м., расположенной в доме 27 по улице К. города Рязани во владении и пользовании ответчика.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что на момент рассмотрения дела по существу ответчиком не представлено доказательств возврата спорного недвижимого имущества истцу, требования Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

При этом, судом также принято во внимание то обстоятельство, что независимо от действительности указанного договора аренды, с учетом того обстоятельства, что письмом от 09 июня 2008 года, которое было получено ответчиком 16 июня 2008 года, истец отказался от договора аренды и потребовал возврата спорного помещения, в силу части 2 статьи 621 и части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют правовые основания для нахождения спорного имущества во владении и пользовании ответчика.

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

1. Обязать ЗАО "В", г. Владимир освободить жилое помещение общей площадью 49,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, К., д. 27, кв. 129 передав его по акту приема-передачи Управлению муниципальным имуществом администрации г. Рязани, г. Рязань в течение 15 календарных дней с момента вступления настоящего решения в законную силу.

2. Взыскать с ЗАО "В", г. Владимир в пользу Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани, г. Рязань государственную пошлину в сумме 2000 руб.

3. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.