Решение Арбитражного суда Рязанской области от 27 апреля 2009 г. N А54-337/2009С10 Заявленное истцом требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, так как договор аренды прекращен в связи с истечением срока действия и отказом арендодателя от его продления (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 27 апреля 2009 г. N А54-337/2009С10
(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 20 апреля 2009 года.

Полный текст решения изготовлен 27 апреля 2009 года.

Судья Арбитражного суда Рязанской области Г.И.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания секретарем судебного заседания Л.Ю.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани, г. Рязань

к "К", г. Рязань

о расторжении договора аренды N 1682003 от 01.09.2003 года, обязании освободить нежилое помещение и взыскании 489751 руб. 10 коп.

при участии в судебном заседании 13.04.2009 г., 16.04.2009 г. и 20.04.2009 г.: от истца: Д.Н.А., удостоверение N 908 действительно до 15.01.2010 г., доверенность N 01-058/0063 от 26.12.2008 г.

от ответчика: Б.Г.Н., удостоверение N 160 от 11.11.2002 г., председатель коллегии адвокатов, протокол общего собрания адвокатов от 14.09.2007 г.

В судебном заседании 13.04.2009 г. объявлялся перерыв до 16.04.2009 г., после перерыв судебное заседание продолжено.

В судебном заседании 16.04.2009 г. объявлялся перерыв до 20.04.2009 г., после перерыв судебное заседание продолжено.

установил: Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к "К" о расторжении договора N 1682003 от 01.09.2003 г., об обязании освободить нежилое помещение, общей площадью 86,4 кв. м. расположенное по адресу: г. Рязань, ул. С., д. 1/64 и о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 112372 руб. 15 коп. и пени в размере 377378 руб. 95 коп.

В судебном заседании 12.03.2009 г. истец заявил об отказе от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 112372 руб. 15 коп. Отказ от исковых требований в заявленной части судом принят.

Истец неоднократно уточнял заявленные требования. В окончательном варианте просит расторгнуть договор аренды N 1682003 от 01.09.2003 г., обязать ответчика освободить нежилое помещение, общей площадью 86,4 кв. м. расположенное по адресу: г. Рязань, ул. С., д. 1/64 и взыскать пени, начисленные за просрочку внесения арендной платы за период с 06.02.2007 г. по 24.12.2008 г. в размере 183800 руб. 59 коп.

Представитель истца поддерживает исковые требования, с учетом заявленных уточнений ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств в части внесения арендной платы в порядке и сроки установленные договором. Вместе с тем представитель истца пояснил, что срок договора аренды истек в связи с отказом арендодателя от дальнейшего продления срока его действия. Обращение к ответчику с требованием о расторжении договора аренды и последующее обращение в суд с исковым заявлением, содержащим в себе требование о расторжении договора, предполагает отказ от его дальнейшей пролонгации.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражает. Просрочку внесения арендных платежей не оспаривает, полагает, что пени по договору завышены, просит применить 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Считает, что истец не предъявлял отдельных требований о расторжении договора, а претензия не несет прямого отказа от его пролонгации. Полагает, что предъявление иска о расторжении договора, свидетельствует о том, что договор действует. Указывает, что арендные платежи принимаются истцом до настоящего времени.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично. При этом суд исходит из следующего.

Из материалов дела судом установлено.

Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани (Арендодатель) и "К" (Арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 1682003 от 01.09.2003 г., в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 86,4 кв. м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. С., д. 1/64.

Пунктом 1.3. указанного договора, установлен срок его действия - с 01.09.2003 г. по 31.07.2004 г.

В соответствии с пунктом 3.2.3. договора, Арендатор обязан ежемесячно не позднее пятого числа следующего за расчетным, перечислять арендную плату, в размерах установленных условиями договора.

В соответствии с пунктом 5.1. договора в случае нарушения Арендатором срока внесения платежей, предусмотренных настоящим договором, Арендатор уплачивает пеню в размере 0,5 % от просроченной суммы за каждый день задержки платежа.

Согласно пункту 6.5. договора, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Во исполнение условий договора Арендодатель передал Арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2003 г. нежилое помещение общей площадью 86,4 кв. м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. С., д. 1/64.

26.06.2008 г. истец обратился в адрес ответчика с письмом о расторжении договора аренды, освобождении занимаемого помещения и об оплате образовавшейся задолженности и пени.

Ссылаясь на то, что ответчик до настоящего времени не освободил занимаемое помещение, а также на то, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате и пени, истец обратился с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды недвижимого имущества N 1682003 от 01.09.2003 г. подписанного сторонами.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истец свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом, передав ответчику нежилое помещение общей площадью 86,4 кв. м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. С., д. 1/64.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 5.1. договора в случае нарушения Арендатором срока внесения платежей, предусмотренных настоящим договором, Арендатор уплачивает пеню в размере 0,5 % от просроченной суммы за каждый день задержки платежа.

Истец просит взыскать с ответчика пени по договору за период с 06.02.2007 г. по 24.12.2008 г. в размере 183 800 руб. 59 коп. Размер пени подтвержден расчетом истца, который судом проверен. Учитывая то обстоятельство, что на момент рассмотрения дела по существу ответчиком не представлено доказательств внесения арендной платы в порядке установленном договором, суд находит требование истца о взыскании с ответчика пени в сумме 183 800 руб. 59 коп. обоснованным.

Вместе с тем в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17 июля 1997 года N 17).

Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, имеющие как прямое, так и косвенное отношение к последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства устанавливается при исследовании судом фактических обстоятельств дела и имеющихся в нем доказательств.

Учитывая чрезмерно высокий процент неустойки, а также то обстоятельство, что на момент рассмотрения дела по существу задолженность по арендной плате полностью оплачена ответчиком, суд считает необходимым применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки до 15000 руб., исходя из ставки рефинансирования Банка России 13 процентов годовых. В остальной части данного требования истцу следует отказать.

Ссылаясь на статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации истец просит расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N 1682003 от 01.09.2003 г., указывая на неоднократное нарушение ответчиком принятых на себя обязательств, в части своевременного внесения арендной платы.

Вместе с тем пунктом 6.5. договора стороны предусмотрели, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Пунктом 1.3. указанного договора, установлен срок его действия - с 01.09.2003 г. по 31.07.2004 г.

Таким образом, в соответствии с условиями договора его продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Следовательно, по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора.

Как следует из приведенных выше условий договора аренды N 1682003 от 01.09.2003 г. и представленных в дело документов указанный договор неоднократно продлялся и был прекращен 28 февраля 2009 года в связи с отказом истца от его продления на новый срок.

Отказ от продления договора аренды выражен в претензии от 26.06.2008 г., в которой истец потребовал у ответчика расторжения договора аренды, освобождения занимаемого помещения и оплаты образовавшейся задолженности и пени.

Факт получения указанной претензии ответчиком подтвержден почтовым уведомлением от 27.06.2008 г. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается и в установленном законом порядке не опровергнуто.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что договора аренды N 1682003 от 01.09.2003 г. был прекращен 28 февраля 2009 года в связи с истечением срока действия и отказом арендодателя от его продления на новый срок. При таких обстоятельствах заявленное истцом требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что истец не предъявлял отдельных требований о расторжении договора, а претензия не несет прямого отказа от его пролонгации, не принимаются судом, поскольку из содержания указанной выше претензии усматривается воля истца направленная на прекращение арендных отношений. Последующее предъявление иска содержащего требование о расторжении договора и понуждении ответчика освободить переданное в аренду помещение также свидетельствует о наличии воли арендодателя направленной на прекращение договора.

То обстоятельство, что истцом заявлено требование о расторжении договора аренды, которое он поддержал в судебном заседании, само по себе подтверждает факт продления договора на новый срок, так-так данное процессуальное действие, осуществленное истцом, не может повлиять на существо возникшего материального правоотношения.

Доводы ответчика о том, что арендные платежи принимаются истцом до настоящего времени, что, по мнению ответчика, свидетельствует о продлении действия договора на новый срок, являются несостоятельными, поскольку как на момент обращения в суд с иском, так и на момент рассмотрения дела по существу ответчик фактически пользовался переданным ему имуществом.

Таким образом, принятие платы за находящееся в фактическом владении ответчика имущество является разумным, однако в возникшем правоотношении не может рассматриваться в качестве акцепта применительно к части 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3.2.21. указанного выше договора установлено, что в случае его расторжения Арендатор обязан, в течение одного месяца передать помещение Арендодателю по акту в надлежащем состоянии с учетом естественного износа.

Учитывая, что на момент рассмотрения спора по существу, ответчиком не представлено доказательств освобождения переданного нежилого помещения, а правовые основания для дальнейшего нахождения в нем у ответчика отсутствуют, суд находит требование истца об обязании ответчика освободить нежилое помещение обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил отказ от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 112372 руб. 15 коп. Учитывая, что отказ от исковых требований принят судом производство по делу в указанной части подлежит прекращению в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом судебные расходы по уплате государственной пошлины в части требований о взыскании арендной платы в сумме 61186 руб. 09 коп., пени по договору в размере 183 800 руб. 59 коп. и обязании освободить нежилое помещение следует отнести на ответчика в соответствии со статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, а также статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку обращение истца в суд вызвано виновным противоправным поведением ответчика, исковые требования в части взыскания арендной платы в сумме 61186 руб. 09 коп. удовлетворены последним после предъявления иска, а в части взыскания договорной неустойки уменьшены судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В оставшейся части государственная пошлина подлежит возврату истцу из дохода федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167-171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. В части требований о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 112372 руб. 15 коп. производство по делу прекратить.

2. Взыскать с "К", г. Рязань в пользу Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани, г. Рязань пени в размере 15000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8399 руб. 73 коп.

3. Обязать Коллегию адвокатов N 3 города Рязани Адвокатской Палаты Рязанской области, г. Рязань освободить нежилое помещение общей площадью 86,4 кв. м. расположенное по адресу: г. Рязань, ул. С., д. 1/64 в течение 30 календарных дней с момента вступления настоящего решения в законную силу.

4. В остальной части иска отказать.

5. Возвратить Управлению муниципальным имуществом администрации города Рязани, г. Рязань из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6895 руб. 29 коп. уплаченную по платежному поручению N 570 от 29 декабря 2008 года.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.