Решение Арбитражного суда Рязанской области от 29 апреля 2009 г. N А54-5439/2008С17 Так как срок действия договора окончился, арендатор был уведомлен арендодателем о том, что на новый срок договор аренды не будет пролонгирован, требование истца об обязании ответчика возвратить нежилое здание и взыскании задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 29 апреля 2009 г. N А54-5439/2008С17
(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 23 апреля 2009 года.

Полный текст решения изготовлен 29 апреля 2009 года.

Судья Арбитражного суда Рязанской области О.Л.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания П.Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования - Ряжский муниципальный район Рязанской области, г. Ряжск Рязанской области

к Индивидуальному предпринимателю С.А.А., г. Ряжск Рязанской области об обязании возвратить имущество и взыскании 109179 руб. 26 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: С.П.А. - начальник юридического отдела по доверенности от 11.01.2009 по 31.12.2009;

от ответчика: не явился, извещен;

установил: Администрация муниципального образования - Ряжский муниципальный район Рязанской области, г. Ряжск Рязанской области обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к предпринимателю С.А.А., г. Ряжск Рязанской области об обязании возвратить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ряжск, ул. Д., д. 2 а и взыскании задолженности и неустойки по договору аренды N 61 нежилого здания от 28.11.2005 г. за период с апреля 2008 г. по декабрь 2008 г. в сумме 112327,31 руб.

В судебном заседании 09.04.2009 г. истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уменьшении исковых требований в части взыскания арендной платы, просит суд взыскать с ответчика задолженность по договору аренды N 61 нежилого здания от 28.11.2005 г. за период с апреля 2008 г. по декабрь 2008 г. в сумме 102146,76 руб., неустойку в сумме 7032,50 руб., а также просит истребовать у С.С.А. незаконно используемое им имущество, а именно: нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ряжск, ул. Д., д. 2 а.

Уточнение судом принято.

Ответчик по иску возражает, ссылаясь на следующее: при расчете задолженности за 2008год истцом не учтены платежи арендатора в общей сумме 34990 руб. 37 коп., соответственно должен быть, произведен пересчет неустойки. Ответчик считает, что истечение срока действия договора может служить основанием для его прекращения только в случае, если имеется соответствующее соглашение сторон. Администрация МО - Ряжский муниципальный район письмо N 1701 от 08.12.2008 предложила предпринимателю С.А.А. заключить договор аренды на новых условиях и не согласилась с протоколом разногласий, который был представлен ответчиком. Ответчику был направлен проект договора аренды N 126/08 здания бани и котельной от 19.11.2008 г., следовательно, по мнению ответчика, истец не имел намерения прекращать договорные отношения с арендатором. Кроме того, ответчик считает, что истец должен зачесть затраты, произведенные арендатором по ремонту арендованного имущества.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте судебного разбирательства путем направления определения заказным почтовым отправлением и телефонограммой.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса дело рассмотрено в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично. При этом суд исходит из следующего.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования - Ряжский муниципальный район (Арендодатель) и предпринимателем С.А.А. (Арендатор) заключен договор аренды N 64 нежилого здания от 28.11.2005 г., по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда - нежилое здание бани, именуемое в дальнейшем "Объект", расположенное по адресу: Рязанская область, г. Ряжск, ул. Д., 2 а для предоставления населению банных и других бытовых услуг. Здание является муниципальной собственностью муниципального образования - Ряжский муниципальный район, зарегистрировано в реестре муниципальной собственности за N 67-20. (пункт 1.1 договора)

В аренду передан объект общей площадью помещений 793,8 кв. м., основная площадь - 657,2 кв. м., вспомогательная - 136,6 кв. м., балансовая стоимость - 136515,28 руб., остаточная - 54582,65.

Обязательства сторон возникли из договора аренды здания.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом арендную плату.

Истец исполнил обязательство, нежилое здание было передано по акту приема-передачи от 1.12.2005 г.

Ответчик за 2008 год (с 01.01.2008 по 31.12.2008 г.) должен был оплатить 135146,76 руб. В период с 01.01.2008 по 31.03.2008 г. арендная плата составляла 12873,22 руб., исходя из общей площади арендуемого здания 793,8 кв. м. В период с 01.05.2008 по 31.12.2008 10616.58 руб., исходя из уменьшенной площади арендуемого здания - 770,6 кв. м. Как указал истец, оплата произведена частично в сумме 33000 руб., в связи с чем задолженность составила 102146 руб. 76 коп.

Ответчик представил в материалы дела квитанции об оплате аренды помещения на общую сумму 34757,64 руб. В квитанциях указано в качестве назначения платежа - аренда помещения.

Поскольку истец не представил доказательства, что между сторонами в спорный период производились расчеты по другим договорам аренды и, что указанные платежи были зачтены по соглашения сторон в оплату по иным обязательствам, суд считает возражения ответчика обоснованными в этой части и уменьшает сумму задолженности на произведенные арендатором платежи в размере 34757,64 руб.

Таким образом, задолженность ответчика за аренду здания в 2008 году составляет 100389 руб. 12 коп., которая в силу статей 307, 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика. В остальной части требования следует отказать.

Возражения ответчика о необходимости проведения зачета затрат, произведенных им на ремонт здания, судом не принимаются по следующим обстоятельствам.

Согласно пункту 3.2.4 договора Арендатор обязан своевременно и за свой счет производить текущий ремонт арендуемых помещений, а также фасада здания.

Пунктом 3.2.5 договора стороны установили, что Арендатор обязуется произвести капитальный ремонт арендуемого Объекта в объемах, указанных в смете, составленной за счет Арендатора и утверждаемой Арендодателем. Проведение перепланировок, переоборудования, капитального ремонта Объекта Арендатор осуществляет исключительно по письменному разрешению Арендодателя с обязательным согласованием с другими службами (учреждениями) города.

Таким образом, ответчик должен был представить суду наличие письменного разрешения Арендодателя на проведение капитального ремонта с необходимыми согласованиями, смету, утвержденную Арендодателем.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Исходя из положений ст. 410 ГК РФ, для погашения обязательства зачетом необходимо наличие определенных условий, в частности, заявления одной из сторон о зачете.

Между тем, доказательств наличия обстоятельств, свидетельствующих о прекращении обязательства по уплате задолженности в сумме 100389 руб. 12 коп. путем зачета встречного однородного требования в материалы дела ответчиком не представлено.

Требование истца о взыскании пени является обоснованным и подлежит удовлетворению в сумме 7032 руб. 50 коп.

Пунктом 3.2.2 договора установлена обязанность Арендатора ежемесячно и в полном объеме выплачивать Арендодателю арендную плату, установленную в расчете к договору, а также налоги, связанные с перечислением арендной платы в соответствии с действующим законодательством Российской федерации.

В соответствии с пунктом 4.3 договора Арендатор перечисляет арендную плату и налоги, связанные с ее перечислением, не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным. Расчеты по арендной плате должны были быть произведены Арендатором ежемесячно не позднее 5 числа месяца, следующего за расчетным, то есть за январь 12873,22 руб. - до 06.02.2008, за февраль 12873,22 руб. до 06.03.2008, за март 12873,22 руб. - до 06.04.2008, за апрель 11594,46 руб. - до 06.05.2008, за май 10616,58 руб. - до 06.06.2008, за июнь 10616,58 руб. - до 06.07.2008, за июль 10616,58 руб. - до 06.08.2008, за август 10616,58 руб. - до 06.09.2008, за сентябрь 10616,58 руб. - до 06.09.2008, за октябрь 10616,58 руб. - до 06.11.2008, за ноябрь 10616,58 руб. - до 06.12.2008, за декабрь 10616,58 руб. - до 06.01.2009 г.

Фактически ответчик произвел оплату 02.06.2008 - 7757,64 руб., 21.07.2008 -15000 руб., 07.10.2008 - 6000 руб., 07.11.2008 - 3000 руб., 08.12.2008 - 3000 руб.

Таким образом, имела место просрочка исполнения денежного обязательства.

Согласно пункту 5.1 договора в случае нарушения Арендатором предусмотренного пунктами 3.2.2., 4.3 срока внесения платежей, Арендатор уплачивает пеню в размере 0,05 % от просроченной суммы за каждый день задержки платежа. Расчет пени произведен в размере 0,05 % за каждый день просрочки платежей, включая произведенные ответчиком платежи.

Истец заявил требование об обязании ответчика возвратить из незаконного владения в казну муниципального образования - Ряжский муниципальный район нежилое здание по адресу: г. Ряжск, ул. Д., д. 2 а, которое является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Договор аренды N 64 нежилого здания от 28.11.2005 г. заключен на срок с 1.12.2005 по 29.11.2006 года. Согласно пункту 7.3 договора срок его действия возобновляется на ранее предусмотренный срок и на тех же условиях, если до окончания срока действия договора сторону не заявили о его расторжении. В соответствии с условием пункта 7.3 договора срок действия возобновлялся с 30.11.2006 по 28.11.2007 и с 29.11.2007 по 27.11.2008 г.

О том, что договор аренды не будет пролонгирован на новый срок ответчик уведомлен истцом письмом от 13.08.2008 г. N 1079.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Ответчик отказался возвратить арендованное имущество, что подтверждается актом от 5.12.2008 г.

Возражения ответчика о том, что требования об освобождении помещения не подлежат удовлетворению, так как истечение срока договора аренды может служить основанием для его прекращения только в случае, если имеется соответствующее соглашение сторон, либо по решению суду, не принимаются судом.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Следовательно, окончание срока договора аренды влечет его прекращение.

Условием для возобновления договора аренды на новый срок служит согласие сторон, либо отсутствие возражений одной из сторон.

Истец выразил свое намерение не заключать пролонгировать договор на новый срок заблаговременно, что следует из письма, представленного в материалы дела.

Ответчик в своих возражениях указывает на то, что Администрация МО - Ряжский муниципальный район письмом N 1701 от 08.12.2008 г. предложила ответчику заключить договор аренды на новых условиях. Ответчику был направлен проект договора аренды N 126/08 здания бани и котельной от 19.11.2008. Договор не был подписан, так как Администрация не согласилась с протоколом разногласий.

Таким образом, договор аренды N 64 нежилого здания от 28.11.2005 г. прекратил свое действие 27.11.2007 г., так как арендодатель выразил свои возражения на продление этого договора и направил новую оферту, которая не была принята арендатором, в связи с чем на момент рассмотрения спора между сторонами отсутствуют договорные отношения.

Принимая во внимание, что срок действия договора окончился 27 ноября 2008 г., исходя из условий пункта 7.3 договора, арендатор был уведомлен арендодателем о том, что на новый срок договор не будет пролонгирован, в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование истца об обязании ответчика возвратить нежилое здание по адресу: г. Ряжск, ул. Д., д. 2 а в казну муниципального образования - Ряжский муниципальный район, подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса расходы по госпошлине относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Взыскать с индивидуального предпринимателя С.А.А. (31.03.1952 года рождения, место рождения с. Шереметьево Ряжского района Рязанской области, адрес: г. Ряжск, ул. Л., 15 а, ОГРН 305621430600028) в пользу Администрации муниципального образования - Ряжский муниципальный район, г. Ряжск Рязанской области 107421 руб. 62 коп., из них: 100389 руб. 12 коп. - задолженность по арендной плате, 7032 руб. 50 коп. - неустойка, а также в возмещение расходов по госпошлине 5624 руб. 28 коп.

В остальной части иска отказать.

Обязать индивидуального предпринимателя С.А.А. (31.03.1952 года рождения, место рождения с. Шереметьево Ряжского района Рязанской области, адрес: г. Ряжск, ул. Л., 15 а, ОГРН 305621430600028) возвратить в казну муниципального образования - Ряжский муниципальный район, г. Ряжск Рязанской области нежилое здание, расположенное по адресу: г. Ряжск, ул. Д., д. 2 а.

Возвратить Администрации муниципального образования - Ряжский муниципальный район, г. Ряжск Рязанской области из федерального бюджета госпошлину в сумме 120 руб. 47 коп., оплаченную по заявке на кассовый расход N 0000000010 от 22.01.2009 г.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.