Решение Арбитражного суда Рязанской области от 10 июля 2009 г. N А54-1023/2009С9 Поскольку договор купли-продажи недвижимости является заключенным, в удовлетворении исковых требований о взыскании двойной суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами отказано (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 10 июля 2009 г. N А54-1023/2009С9
(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 07 июля 2009 года. Полный текст решения изготовлен 10 июля 2009 года.

Судья Арбитражного суда Рязанской области А.И.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания П.О.Ю.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя К.Е.В., г. Нижний Новгород

к обществу с ограниченной ответственностью "Р", г. Рязань

третьи лица - К.А.В., К.В.А., общество с ограниченной ответственностью "В", общество с ограниченной ответственностью "М"

о взыскании двойной суммы задатка в размере 8569904 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 24757 руб. 52 коп.

В судебном заседании 02.07.2009 объявлялся перерыв до 07.09.2009, о чем лица, участвующие в деле извещены под роспись.

при участии в судебном заседании:

от истца: Л.Т.Ю., доверенность от 03.04.2009, З.Ю.Н., доверенность от 03.04.2009;

от ответчика: Б.А.Ю., доверенность от 05.04.2009; Т.А.В., доверенность от 05.04.09; К.Н.В., доверенность от 05.04.2009; от третьих лиц:

К.А.В.: Б.А.Ю., доверенность от 12.05.2009; Т.А.В., доверенность от 12.05.2009; К.Н.В., доверенность от 12.05.2009;

К.В.А.: Б.А.Ю., доверенность от 12.05.2009; Т.А.В., доверенность от 12.05.2009; К.Н.В., доверенность от 12.05.2009;

ООО "В": К.Н.В., доверенность от 05.04.2009; ООО "М": К.Н.В., доверенность от 05.04.2009;

установил: индивидуальный предприниматель К.Е.В. обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Р" о взыскании двойной суммы задатка в размере 8569904 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 24757 руб. 52 коп.

К участию в дел в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены К.А.В., К.В.А., общество с ограниченной ответственностью "В", общество с ограниченной ответственностью "М".

Истец поддерживает заявленные исковые требования в полном объеме, указывая на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по соглашению о задатке от 19.09.2008 в части заключения договора купли-продажи земельного участка в установленный соглашением срок.

Ответчик возражает, ссылаясь на то, что свои обязательства выполнил надлежащим образом. При этом считает, что истцом совершались действия, направленные на срыв предварительных договоренностей, что свидетельствует об отсутствии намерения исполнять возложенные на него обязательства по оплате. Однако несмотря на изменение истцом условий, явно невыгодных ответчику, последний был готов совершить сделку - подписал протокол разногласий и уведомил истца о принятии договора купли-продажи недвижимости N 1-К от 20.10.2008 в редакции протокола разногласий от 21.10.2008.

Третьи лица считают исковые требования не подлежащими удовлетворению, поддерживают возражения ответчика.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела судом установлено:

Общество с ограниченной ответственностью "Р" (продавец) и К.Е.В. (покупатель) 19 сентября 2008 года подписали соглашение о задатке, по условиям которого продавец обязуется выделить из состава земельного участка общей площадью 1763000 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства объектов жилого и нежилого назначения, кадастровый номер 62:13:1160601:65, местоположение: Рязанская область, Рыбновский район, центральная часть Рыбновского кадастрового района, принадлежащего на праве собственности продавцу, земельный участок площадью 153034 кв. м., расположенный согласно прилагаемой к договору схемы - приложение N 1 к договору. После образования отдельного самостоятельного земельного участка стороны обязались подписать договор купли-продажи указанного участка в срок не позднее 5 рабочих дней с момента уведомления продавцом покупателя о готовности совершения сделки.

В соответствии с пунктом 2с соглашения продавец обязался выполнить вышеуказанные действия в течение 30 календарных дней с момента подписания настоящего соглашения.

Пунктом 9 соглашения установлено, что продавец имеет право заключить договор купли-продажи земельного участка как от собственного имени так и обеспечить заключение договора купли-продажи земельного участка от имени следующих лиц: общества с ограниченной ответственностью "В", общества с ограниченной ответственностью "М", индивидуального предпринимателя К.А.В., индивидуального предпринимателя К.В.А.

Стоимость участка составляет 42849520 руб., исходя из стоимости одного гектара - 2800000 руб. (пункт 2d соглашения).

Согласно пункту 2е соглашения покупатель в течение 5 банковских дней с момента подписания соглашения уплачивает продавцу в счет стоимости участка 10% от его стоимости, а именно 4284952 руб., путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца. Оставшуюся сумму стоимости участка - 38564568 руб. покупатель уплачивает продавцу в течение 5 банковских дней после подписания договора купли-продажи земельного участка путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, либо продавцов.

В случае отказа продавца от заключения в последующем договора купли-продажи земельного участка в соответствии со статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан вернуть полученный задаток покупателю в двойном размере. В случае отказа покупателя от заключения в последующем договора купли-продажи земельного участка, задаток в сумме 4284952 руб. остается у продавца (пункт 8 соглашения).

Во исполнение условий соглашения К.Е.В. перечислила по платежному поручению N 7 от 22.09.2008 ООО "Р" 4284952 руб.

Право общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер 61:13:1160601:220 площадью 153035 кв. м. категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для строительства объектов жилого и нежилого назначения, расположенный в Рязанской области Рыбновском районе г. Рыбное, было зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "В", обществом с ограниченной ответственностью "М", индивидуальным предпринимателем К.А.В., индивидуальным предпринимателем К.В.А., 14 октября 2008 года.

20 октября 2008 года общество с ограниченной ответственностью "В", общество с ограниченной ответственностью "М", индивидуальный предприниматель К.А.В., индивидуальный предприниматель К.В.А. (продавцы) подписали и направили К.Е.В. (покупатель) договор купли-продажи недвижимости N 1-К, по условиям которого продавцы продают, а покупатель покупает земельный участок, кадастровый номер 61:13:1160601:220 площадь 153035 кв. м. категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для строительства объектов жилого и нежилого назначения, расположенный в Рязанской области Рыбновском районе г. Рыбное.

Цена отчуждаемого объекта составляет 1530000 руб. за 1 га, общая стоимость участка составляет 23414355 руб. (пункт 2 договора).

Согласно пункта 4 договора расчеты производятся в следующем порядке: часть стоимости земельного участка (основной задаток), а именно 4284952 руб., покупатель оплатил до подписания настоящего договора; часть стоимости участка, а именно 5000000 руб., покупатель уплачивает продавцам в качестве дополнительной гарантии - задатка в обеспечение выполнения настоящего договора купли-продажи, не позднее 21 октября 2008 года, денежные средства перечисляются на расчетные счета продавцов, а именно _ - 1250000 руб. - ООО "В", _ - 1250000 руб. - ООО "М", _ -1250000 руб. - ИП К.В.А., _ - 1250000 руб. - ИП К.А.В.; оставшуюся сумму 14129403 покупатель уплачивает продавцам не позднее 23 октября 2008 года путем перечисления указанных денежных средств равными долями на расчетные счета продавцов, а именно _ -3532350 руб. 80 коп. - ООО "В", _ - 3532350 руб. 80 коп. - ООО "М", _ - 3532350 руб. 80 коп. - ИП К.В.А., _ - 3532350 руб. 80 коп. - ИП К.А.В.

К.Е.В. возвратила обществу с ограниченной ответственностью "В", обществу с ограниченной ответственностью "М", индивидуальному предпринимателю К.А.В., индивидуальному предпринимателю К.В.А. договор подписанный с протоколом разногласий от 21.10.2008.

Письмом от 08.12.2008 ответчик сообщил о готовности заключить сделку и принятии договора купли-продажи недвижимости N 1-К от 20.10.2008 в редакции протокола разногласий от 21.10.2008.

Поскольку сам протокол разногласий не был направлен в адрес истца, ссылаясь на факт истечения предусмотренного соглашением от 19.08.2008 срока для заключения основного договора и отказ ответчика возвратить задаток, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующих обстоятельств.

Соглашение о задатке от 19.09.2008, заключенное между обществом с ограниченной ответственностью "Р" и К.Е.В., является предварительным договором.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом суд считает, что в данном случае перечисление суммы 4284952 руб. следует квалифицировать как перечисление аванса.

В силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне, выполняет обеспечительную функцию в денежных обязательствах.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор порождает обязательство заключить основной договор в будущем, и не порождает имущественных (денежных) обязательств.

Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновение обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

При таких обстоятельствах, задатком не может быть обеспечено исполнение предварительного договора по заключению договора купли-продажи в будущем.

Как следует из пункта 2е соглашения, покупатель уплачивает продавцу в счет стоимости земельного участка 4284952 руб., что указывает на наличие платежной функции, но не обеспечительной.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса (пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, нормы о задатке, в данном случае, не применимы.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, с момента регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, за обществом с ограниченной ответственностью "В", обществом с ограниченной ответственностью "М", индивидуальным предпринимателем К.А.В., индивидуальным предпринимателем К.В.А., то есть с 14 октября 2008 года, между сторонами велись переговоры по изменению согласованных в соглашении от 19.09.2008 условий в части стоимости земельного участка и сроков оплаты.

В связи с изложенным, судом отклоняются доводы истца о не направлении ответчиком уведомления о готовности совершить сделку, поскольку истец был поставлен в известность о регистрации земельного участка, что свидетельствует о готовности совершить сделку. Форма, в которой должно быть совершено уведомление о готовности, соглашением не установлена.

В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которым определено его начало (статья 191 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проанализировав условия договора, учитывая нормы статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что общество с ограниченной ответственностью "Р" обязано в течение 30 календарных дней с момента подписания соглашения от 19.09.2008, то есть в срок до 19.10.2008, выделить земельный участок, являющийся предметом договора, и направить уведомление о готовности совершить сделку. При этом, подписать договор купли-продажи земельного участка стороны обязаны не позднее 5 рабочих дней с момента уведомления продавцом покупателя о готовности совершения сделки.

В материалах дела имеются доказательства осуществления сторонами в установленные соглашением от 19.09.2008 сроки действий, направленных на заключения основного договора, в связи с чем обязательства, предусмотренные соглашением, не прекратились.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи земельного участка следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса.

Проанализировав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами договор купли-продажи от 20.10.2008, протокол разногласий к договору от 21.10.2008, переписку и оценив обстоятельства дела, арбитражный суд считает, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, поэтому договор купли-продажи недвижимости N 1-К от 20.10.2008 является заключенным в редакции протокола разногласий.

Доводы истца о том, что договор является незаключенным, поскольку в его адрес не был направлен подписанный протокол разногласий, суд считает несостоятельным.

Согласно статье 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В данном случае направленное истцу письмо от 08.12.2008 N 234, в котором ответчик сообщил о готовности заключить сделку и принятии договора купли-продажи недвижимости N 1-К от 20.10.2008 в редакции протокола разногласий от 21.10.2008, является акцептом.

Принимая во внимание вышеизложенное, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Расходы по оплате госпошлины, в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.