Решение Арбитражного суда Рязанской области от 8 июля 2009 г. N А54-1603/2009С Так как право заявителя на преимущественное приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность было незаконно нарушено, суд признал отказ недействительным (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 8 июля 2009 г. N А54-1603/2009С
(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 08 июля 2009 года.

Полный текст решения изготовлен 08 июля 2009 года.

Судья Арбитражного суда Рязанской области М.И.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем Л.А.С., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью "А", г. Рязань

к Управлению муниципальным имуществом Администрации города Рязани

третье лицо - Администрация г. Рязани

о признании недействительным отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества

при участии в судебном заседании:

от заявителя: П.М.А. - адвокат по доверенности от 29.04.2009;

от ответчика: П.О.О. - заместитель начальника отдела по обеспечению судебной и кадровой работы правового управления по доверенности от 26.12.2008 N 01-058/0065;

от третьего лица: П.О.О. - заместитель начальника отдела по обеспечению судебной и кадровой работы правового управления по доверенности от 11.01.2009 N 09;

установил: общество с ограниченной ответственностью "А" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к Управлению муниципальным имуществом Администрации города Рязани о признании недействительным отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.

В порядке ст. 49 АПК РФ, представитель общества уточнил заявленные требования. Просит признать недействительным отказ УМИ администрации г. Рязани от 19.02.2009 года в реализации ООО "А" преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества - нежилого помещения по адресу: г. Рязань, П. проспект, д. 32 и обязать УМИ администрации г. Рязани устранить нарушение прав и законных интересов общества, обеспечив заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости вышеуказанного арендуемого имущества; подготовив проект решения об условиях приватизации вышеуказанного арендуемого имущества.

Определением от 15.06.2009, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по ходатайству представителя заявителя, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Администрация города Рязани.

Представитель Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани и Администрации г. Рязани заявленные требования ООО "А" о признании недействительным отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества отклонила.

Из материалов дела следует:

23 января 2009 года ООО "А" обратилось в УМИ администрации г. Рязани с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества - нежилого помещения по адресу: г. Рязань, П. проспект, д. 32, в собственность.

19 февраля 2009 года ООО "А" было отказано в приватизации арендуемого недвижимого имущества со ссылкой на тот факт, что испрашиваемое имущество конструктивно и пространственно не обособлено, в течение срока аренды допускалась просрочка перечисления арендных платежей. В судебном заседании УМИ администрации г. Рязани также приводился довод о том, что арендуемое нежилое помещение не включено в программу приватизации имущества, подлежащего приобретению субъектами малого предпринимательства.

Не согласившись с отказом в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, заявитель обратился в суд с настоящим требованием.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества определяются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий.

Данные условия заявителем выполнены.

Арендуемое имущество находится во временном владении, пользовании общества непрерывно более трех лет.

За период с 2004 по 2009 год имелось лишь шесть фактов просрочки перечисления арендной платы, в основном связанных с задержкой перечисления арендной платы банком. Мимальный период просрочки составил 7 дней. Данный факт ответчиком не оспорен и подтверждается представленной в материалы дела выпиской по лицевому счету общества.

Следует отметить, что для установления факта надлежащего перечисления арендной платы за аренду имущества, в отношении которого субъекты малого и среднего предпринимательства наделены преимущественным правом приобретения в соответствии с условиями и порядком, установленными в Федеральном законе N 159-ФЗ, необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующими вопросы исполнения обязательств (в том числе договорных обязательств).

Так, в соответствии с нормами ст. 209 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Таким образом, в случае отсутствия факта привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды, такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Единичные случаи задержки перечисления арендной платы на незначительный срок по объективным причинам не повлекли за собой привлечения общества к гражданско-правовой ответственности. Таким образом, следует признать, что ООО "А" надлежаще исполняла договорные обязательства по внесению арендной платы.

Площадь арендуемого помещения составляет 29,1 кв. м. и не превышает предельный размер, установленный Постановлением Правительства РФ N 961 от 18.12.2008 года (1000 кв. м.), Законом Рязанской области N 170-ОЗ от 20.11.2008 г. (не более 500 кв. м.).

ООО "А" относится к разряду микропредприятий согласно классификации, установленной законом N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ":

Выручка от реализации товаров за 2008 год составила 8 976000 рублей и не превышает предельного значения, установленного Постановлением Правительства РФ N 556 от 22.07.2008 года (60 млн. руб. для микропредприятий).

Списочный состав составляет 6 человек и не превышает предельного значения, установленного п. 2 ст. 4 вышеуказанного закона N 209-ФЗ.

Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Данный факт подтвержден представителем ответчика и третьего лица.

Занимаемое ООО "А" нежилое помещение конструктивно обособлено, находится в подвальном помещении и имеет отдельный вход со стороны улицы, что подтверждается копией технического паспорта.

Довод УМИ администрации г. Рязани о том, что арендуемое помещение не включено в прогнозный план (программу) приватизации, не может являться основанием для отказа в реализации преимущественного права на приватизацию.

Судом установлено, что прогнозный план( программа) приватизации на 2009 г. не утверждена. Бездействия Администрации города и Рязанской городской Думы по непринятию мер по разработке и утверждению прогнозного плана приватизации, не могут являться препятствием в реализации права, предоставленного субъектам малого предпринимательства законом N 159-ФЗ от 22 июля 2008 г.

Кроме того, в силу п. 5 ст. 3 ФЗ N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Таковым является закон N 159-ФЗ от 22 июля 2008 года, который не содержит указаний на необходимость обязательного включения недвижимого имущества в программу приватизации, а упрощает процедуру приватизации и во главу ставит волеизъявление субъекта малого предпринимательства (п. 2 ст. 9 закона N 159-ФЗ).

В силу п. 3 ст. 9 вышеуказанного закона, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.. в двухмесячный срок с даты получения заявления;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об его оценке.

Согласно Положению о приватизации имущества муниципального образования - городской округ город Рязань, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства принятия решения об условиях приватизации муниципального имущества относится к компетенции Рязанской городской Думы.

Согласно указанному Положению к компетенции администрации г. Рязани относится:

1) принятие и рассмотрение заявления о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;

2) обеспечение заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в случаях, установленных Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества;

3) принятие отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендуемого имущества в случаях предоставления субъекту малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества;

4) подготовка проектов решений об условиях приватизации имущества, о внесении изменений или отмене решений об условиях приватизации в установленных законом случаях и внесение их на рассмотрение Рязанской городской Думы;

5) заключение договоров купли-продажи и договоров залога при отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в порядке реализации преимущественного права на приобретение такого имущества от имени продавца муниципального имущества;

6) осуществление иных полномочий в соответствии с законодательством Российской Федерации, Уставом муниципального образования - городской округ город Рязань Рязанской области.

Постановлением главы администрации города Рязани определяется уполномоченное структурное подразделение администрации города в области приватизации муниципального имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Согласно Положению об Управлении муниципальным имуществом, утвержденным главой администрации г. Рязани 15.10.2002 именно УМИ администрации г. Рязани принимает и регистрирует заявки на приватизацию муниципального имущества, в предусмотренных законодательством случаях осуществляет функции продавца муниципального имущества, организует проведение экспертизы и оценки муниципального имущества в установленном порядке.

Таким образом, обеспечение заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, а также подготовка проект решения об условиях приватизации вышеуказанного арендуемого имущества относится к компетенции Управления муниципальным имуществом Администрации города Рязани.

Указанных действий УМИ Администрации г. Рязани совершено не было. Право заявителя на преимущественное приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность было незаконно нарушено.

В силу п. 5 ст. 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Доказательств правомерности отказа Управления муниципальным имуществом Администрации города Рязани в реализации ООО "А" преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества - нежилого помещения по адресу: г. Рязань, П. проспект, д. 32, суду не представлено.

На основании изложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Признать незаконным отказ Управления муниципальным имуществом Администрации города Рязани от 19.02.2009 года в реализации ООО "А" преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества - нежилого помещения по адресу: г. Рязань, П. проспект, д. 32.

2. Обязать Управление муниципальным имуществом Администрации города Рязани устранить нарушение прав и законных интересов ООО " А", совершив действия по обеспечению заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, по подготовке проекта решения об условиях приватизации вышеуказанного арендуемого имущества.

3. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью " А" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб., оплата которой произведена платежным поручением N 291 от 30.03.2009 г.

4. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.