Определение Рязанского областного суда от 22 июля 2009 г. N 33-1231 Так как, несмотря на неоднократную регистрацию перехода права собственности, спорное имущество из владения истца не выбывало, он владеет и пользуется зданием по настоящее время, платит налоги, осуществляет оплату за электроэнергию, газ и телефоны, суд правомерно удовлетворил иск о признании договора купли-продажи недействительным (извлечение)

Определение Рязанского областного суда
от 22 июля 2009 г. N 33-1231
(извлечение)

Судебная коллегия рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам представителя Я.А.И., Е.Т.И. - Т.Е.С., представителя К.Б.Г., Л.В.А. - К.Н.В. на решение Железнодорожного районного суда города Рязани от 18 мая 2009 года, которым постановлено:

Иск Ш.А.Н. к Е.Т.И., Я.А.И., Л.Л.Н., К.Б.Г., Л.В.А. о признании сделок недействительными удовлетворить.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполненную 17.04.2008 г. запись о регистрации за Я.А.И. права собственности на 6/10 долей в праве собственности на здание литера А-А1, назначение нежилое, общей площадью 194,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Т., а, стр. 1.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполненную 17.04.2008 г. запись о регистрации за Е.Т.И. права собственности на 2/10 долей в праве собственности на здание литера А-А1, назначение нежилое, общей площадью 194,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Т., а, стр. 1.

Признать недействительным договор купли-продажи 8/10 долей в праве собственности на здание литера А-А1, назначение нежилое, общей площадью 194,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Т., а, стр. 1, заключенный 12 августа 2008 г. между Я.А.И., Е.Т.И. Л.Л.Н.

Признать недействительным договор купли-продажи 8/10 долей в праве собственности на здание литера А-А1, назначение нежилое, общей площадью 194,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Т., а, стр. 1, заключенный 22 августа 2008 г. между Л.Л.Н. и К.Б.Г.

Признать недействительным договор купли-продажи 8/10 долей в праве собственности на здание литера А-А1, назначение нежилое, общей площадью 194,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Т., а, стр. 1, заключенный 06 ноября 2008 г. между К.Б.Г. и Л.В.А.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок. Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующие записи о регистрации права собственности на 8/10 долей в праве собственности на здание литера А-А1, назначение нежилое, общей площадью 194,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Т., а, стр. 1. Обязать стороны возвратить все полученное по сделкам.

Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок запись о регистрации за Ш.А.Н. права 8/10 долей в праве собственности на здание литера А-А1, назначение нежилое, общей площадью 194,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Т.,а, стр. 1 на основании договора купли-продажи от 17. марта 2006 года.

В удовлетворении встречного иска Л.В.А. к Ш.А.Н. об освобождении незаконно занимаемого нежилого помещения отказать.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя К.Б.Г., Л.В.А. - К.Н.В., поддержавшей кассационную жалобу, представителя Ш.А.Н. - В.А.В., возражавшего против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия установила:

Ш.А.Н. обратился в суд с иском к Е.Т.И., Я.А.И., Л.Л.Н., К.Б.Г., Л.В.А. о признании сделок недействительными. Свои требования, с учетом уточнений, мотивировал тем, что 17.03.2006 г. он заключил с ответчиками Я.А.И. и Е.Т.И. договор купли-продажи 8/10 доли в праве собственности на здание, лит. А-А1, назначение - нежилое, общей площадью 194,5 кв. м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Т., 56 а, стр. 1. На основании данного договора он приобрел у ответчиков вышеуказанное имущество. Переход права собственности на указанное имущество зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области. Впоследствии Я.А.И. и Е.Т.И. обратились в суд с иском о расторжении данного договора и решением Железнодорожного районного суда от 28.01.2008 г. их исковые требования были удовлетворены. Этим же решением исключена из ЕГРП запись о регистрации за Ш.А.Н. права собственности на спорное имущество. На основании данного решения суда Я.А.И. и Е.Т.И. зарегистрировали за собой право собственности на спорное имущество.

Постановлением Президиума Рязанского областного суда от 10.06.2008 г. решение Железнодорожного районного суда г. Рязани от 28.01.2008 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Определением Железнодорожного районного суда г. Рязани от 02.09.2008 г. исковое заявление Я.А.И. и Е.Т.Р. о расторжении договора купли - продажи нежилого помещения оставлено без рассмотрения. Несмотря на отмену решения суда, послужившего основанием для регистрации за Я.А.И. и Е.Т.И. спорного имущества, 12.08.2008 г. Я.А.И. и Е.Т.И. продали Л.Л.Н. по договору спорное имущество. Л.Л.Н. 22.08.2008 г. продала спорное имущество К.Б.Г., который, в свою очередь, 06.11.2008 г. продал спорное имущество Л.В.А.

Истец указал, что, несмотря на неоднократную регистрацию перехода права собственности, спорное имущество из его владения не выбывало. Ш. владеет и пользуется зданием по настоящее время, платит налоги, осуществляет оплату за электроэнергию, газ и телефоны. Истец считает, что право собственности на спорное имущество не могло возникнуть у Л. в результате договора купли - продажи, заключенного с Я. и Е., поскольку последние на момент сделки собственниками имущества не являлись ввиду отмены решения суда, послужившего основанием к регистрации за ними права собственности. Поэтому договор купли-продажи спорного имущества заключенный 12.08.2008 г. между Я. и Е., с одной стороны, и Л., с другой, является ничтожным. Договоры купли-продажи спорного имущества, заключенные 22.08.2008 г. между Л. и К., и 06.11.2008 г. между К. и Л. также являются ничтожными по тем же основаниям. В связи с тем, что договор купли-продажи спорного имущества, заключенный 17.03.2006 г. между Ш., с одной стороны, и Я. и Е., с другой стороны, в установленном законом порядке не расторгнут, Ш. считает себя собственником спорного имущества. Зарегистрированное за иными лицами право собственности на данное имущество нарушает его законные права, поскольку он не может распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Просил суд исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации за Я.А.И. права собственности на 6/10 долей в праве собственности на здание литера А-А1, назначение - нежилое, общей площадью 194.5 кв. м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Т., д. 56 а, строение 1, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации за Е.Т.И. права собственности на 2/10 долей в праве собственности на здание литера А-А1, назначение - нежилое, общей площадью 194.5 кв. м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Т., д. 56 а, строение 1. Признать недействительным в силу его ничтожности заключенный 12.08.2008 г. между Я.А.И., Е.Т.И. и Л.Л.Н. договор купли-продажи 8/10 долей в праве собственности на здание литера А-А1, назначение - нежилое, общей площадью 194.5 кв. м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Т., а, строение 1. Применить последствия ничтожности указанной сделки - исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации за Л.Л.Н. права собственности на спорное имущество. Признать недействительным в силу его ничтожности заключенный 22.08.2008 г. между Л.Л.Н. и К.Б.Г. договор купли-продажи 8/10 долей в праве собственности на спорное имущество. Применить последствия ничтожности указанной сделки - исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации за К.Б.Г. права собственности на спорное имущество. Признать недействительным в силу его ничтожности заключенный 06.11.2008 г. между К.Б.Г. и Л.В.А. договор купли-продажи спорного имущества. Применить последствия ничтожности сделки - исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации за Л.В.А. права собственности на спорное имущество. Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о регистрации за Ш.А.Н. права собственности на 8/10 долей в праве собственности на здание литера А-А1, назначение - нежилое, общей площадью 194.5 кв. м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Т., а, строение 1. Взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20 000 рублей.

Л.В.А. обратился со встречным исковым заявлением к Ш.А.Н. об освобождении незаконно занимаемого помещения. Свои требования мотивировал тем, что является собственником 8/10 долей в праве собственности на здание лит. А-А1, назначение - нежилое, общей площадью 194,5 кв. м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Т., а, стр. 1 на основании договора купли-продажи доли здания от 06.11.208 года, зарегистрированного в ЕРГП 11.11.2008 года. В настоящее время ответчик по встречному иску незаконно занимает указанное помещение, не дает возможности использовать имущество в собственных интересах, на неоднократные требования об освобождении помещения не реагирует. Полагает, что Ш. не имеет законных оснований пользоваться спорным имуществом, обязан освободить его и передать истцу по встречному иску. Просил суд обязать Ш.А.Н. освободить 8/10 долей в праве собственности на здание лит. А-al, назначение - нежилое, общей площадью 194,5 кв. м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Т., а, стр. 1 от предметов ему принадлежащих, передав указанное помещение Л.В.А. в недельный срок после вступления решения суда в законную силу.

Суд удовлетворил иск Ш.А.Н., в удовлетворении встречного иска Л.В.А. отказал, постановив вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе представитель Я.А.И., Е.Т.И. - Т.Е.С. просит решение суда отменить, передав дело на новое рассмотрение в тот же суд. Считает решение суда незаконным и необоснованным в связи с неправильным применением судом закона и не соответствием выводом суда фактическим обстоятельствам дела и недоказанностью обстоятельств, имеющих значение для дела. Вывод суда о том, что у Л., Л., К. право собственности на спорное имущество не возникло, и они не могли им распорядиться не состоятелен и противоречит нормам права - ст. 131, ст. 164, 219, 223 ГК РФ, поскольку все оспариваемые сделки были проведены в установленном законом порядке и зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права. Судом безосновательно не применена ст. 302 ГК РФ, по смыслу которой не допускается изъятие имущества у добросовестного приобретателя, а именно такими являются Я.А.И. и Е.Т.И.

В кассационной жалобе представителя К.Б.Г., Л.В.А. - К.Н.В. также ставится вопрос об отмене решения суда и направлении дела на новое рассмотрение в тот же суд. Кассатор считает решение суда незаконным и необоснованным в связи с неправильным применением судом закона и не соответствием выводом суда фактическим обстоятельствам дела и недоказанностью обстоятельств, имеющих значение для дела. Данная кассационная жалоба аналогична по содержанию кассационной жалобе, поданной Т.Е.С. Дополнительно кассатор указал, что вывод суда о том, что Л. и К. не проявили должной осмотрительности при совершении сделки, а потому не могут быть признаны добросовестными приобретателями голословен, отсутствуют доказательства, его подтверждающие. Суд также неправильно, по утверждению кассатора применил закон, а именно, ст. 167 ГПК РФ.

При таких обстоятельствах кассаторы считают решение суда подлежащим отмене.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов кассационной жалобы, считает, что оснований для его отмены не имеется.

При рассмотрении данного иска судом первой инстанции подробно исследованы обстоятельства дела, проанализированы доводы стороны истца и возражения ответчика, дан анализ представленным сторонами доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ. Решение суда содержит подробное изложение указанных фактов.

В суде первой инстанции установлено, что Я.А.И. принадлежало 6/10 долей, а Е.Т.И. - 2/10 долей в праве собственности на здание лит. А, назначение нежилое, общей площадью 194,5 кв. м., расположенное по адресу: г. Рязань, Т.,а, стр. 1. Указанное право возникло у Я. и Е. на основании договора N 27 об участии в долевом строительстве охранного помещения от 22.04.1999 г., заключенного с ЖСК "Н", и дополнительного соглашения к указанному договору. 17.03.2006 г. Я.А.И. и Е.Т.И. продали принадлежащее им имущество Ш.А.Н., что подтверждается договором купли-продажи. Государственная регистрация договора и перехода права собственности произведена 24.03.2006 г.

Решением Железнодорожного районного суда г. Рязани от 28.01.2008 г. удовлетворены исковые требования Я.А.И. Е.Т.И. к Ш.А.Н. о расторжении договора. Договор купли-продажи нежилого помещения - 8/10 долей здания Лит. А. общей площадью 194,5 кв. м., расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Т., а, стр. 1, условный номер 62-62-01/118/2006-047, заключённый между Я.А.И., Е.Т.И. и Ш.А.Н. расторгнут. Исключена из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее ЕГРП) и сделок с ним запись о регистрации за Ш.А.Н. права собственности на 8/10 долей здания лит. А. общей площадью 194,5 кв. м., расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Т., а, стр. 1. На Ш.А.Н. возложена обязанность в течение 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить помещение - здание лит. А. общей площадью 194,5 кв. м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Т., а, стр. 1, от принадлежащего имущества. В кассационном порядке дело рассмотрено 26.03.2008 г., решение от 28.03.08 г. оставлено без изменения, соответственно вступило в законную силу.

Управление Федеральной регистрационной службы по Рязанской области в исполнение указанного решения суда внесло в ЕГРП запись о прекращении права собственности Ш.А.Н. на спорное имущество, произведена регистрация права Я. на 6/10 долей, а Е. - на 2/10 в праве собственности на спорное имущество.

Постановлением Президиума Рязанского областного суда от 10.06.2008 г. решение Железнодорожного районного суда г. Рязани от 28.01.2008 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Определением Железнодорожного районного суда г. Рязани от 02.09.2008 г. исковое заявление Я.А.И. и Е.Т.Р. о расторжении договора купли - продажи нежилого помещения оставлено без рассмотрения.

12.08.2008 г. Я.А.И. и Е.Т.И. заключили с Л.Л.Н. договор купли-продажи 8/10 долей в праве собственности на здание лит. А, назначение нежилое, общей площадью 194,5 кв. м., расположенное по адресу: г. Рязань, Т., а, стр. 1.

Л.Л.Н. 22.08.2008 г. продала спорное имущество К.Б.Г., что подтверждается договором купли-продажи.

06.11.2008 г. между К.Б.Г. и Л.В.А. заключен договор купли-продажи 8/10 доли в праве собственности на здание лит. А-А Г, назначение нежилое, общей площадью 194,5 кв. м1, расположенное по адресу: г. Рязань, Т., а, стр. 1.

Вопреки утверждению кассатора о неправильном применении и толковании норм материального права, суд обоснованно применил законодательство, регулирующее спорные правоотношения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суд обоснованно сослался на п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которыми собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Основанием государственной регистрации Ш.А.Н. на 8/10 долей в праве собственности на здание лит. А-А1, назначение нежилое, общей площадью 194,5 кв. м., расположенное по адресу: г. Рязань, Т., а, стр. 1. явился договор купли-продажи от 17.03.2006 г. между Ш.А.Н., с одной стороны и Я.А.И., Е.Т.И., с другой. Государственная регистрация права собственности Я. и Е. на спорное имущество произведена в апреле 2008 г. на основании вступившего в законную силу решения Железнодорожного районного суда г. Рязани от 28.01.2008 г. Указанное решение отменено постановлением президиуме Рязанского областного суда от 10.06.2008 г.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что в связи с отменой судебного акта, явившегося основанием государственной регистрации права собственности Я. и Е. на спорное имущество, запись о регистрации за Я. 6/10 долей, за Е. - 2/10 долей в праве собственности на нежилое здание литера А-А1, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Т., а, стр. 1, подлежит исключению из ЕГРП, а запись о государственной регистрации за Ш.А.Н. права 8/10 долей в праве собственности на указанное здание вновь должна быть внесена в ЕГРП,- является правомерным.

Суд дал правильную оценку доводам стороны ответчиков по первичному иску, содержащимся и в кассационной жалобе, что сам по себе факт регистрации права собственности за ответчиками на доли спорного нежилого помещения не является основанием для отказа Ш.А.Н. в иске, поскольку государственная регистрация права является юридическим актом государства по признанию прав на недвижимое имущество, определяет момент возникновения этого права собственности, но не является основанием его приобретения.

Доводы кассаторов о том, что ответчики по первичному иску являются добросовестными приобретателями, в связи с чем у них не может быть истребовано недвижимое имущество - явились предметом судебного исследования, районный суд дал им надлежащую оценку, с которой согласна судебная коллегия. При этом оценка суда первой инстанции данного обстоятельства произведена всесторонне, объективно и подробно изложена в решении.

Судебная коллегия согласна с позицией суда о том, что, приобретая спорное имущество Л., К., Л. не проявили разумную осмотрительность и осторожность, не осмотрев здание, не убедившись в полной мере в отсутствии притязаний третьих лиц, поэтому не могут быть признаны добросовестными приобретателями. Как установлено в судебном заседании, спорное здание из фактического владения и пользования Ш.А.Н. не выбывало начиная с марта 2006 года, а ответчики, приобретая его, не осматривали здание и в нем не были. Ответчик Л. пояснил, что пытался осмотреть здание, но двери были закрыты и он даже не пытался получить реальный доступ в здание.

При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил иск Ш.А.Н. и отказал в удовлетворении встречного иска Л.В.А.

Доводы кассаторов о неправильном применении судом ст. 167 ГК РФ и не применении положений Определения КС РФ от 21.04.2003 года N 6-П являются несостоятельными. Утверждение кассаторов, что истец мог обратиться в суд с иском только в порядке ст. 302 ГК РФ, а по ст. 167 ГК РФ суд должен был в удовлетворении иска о признании сделок недействительными отказать - основаны на неправильном толковании норм материального права и указанного Определения Конституционного суда РФ.

Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 21 апреля 2003 года, в случае, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск), а в удовлетворении его исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

Этот вывод Конституционного Суда Российской Федерации в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и общеправового принципа справедливости направлен на обеспечение защиты не только права собственности, но и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре на основе соразмерности и пропорциональности в целях обеспечения баланса прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. В то же время он не может рассматриваться как ограничивающий право на защиту права собственности путем применения нормы о последствиях недействительности первоначальной сделки по отчуждению принадлежащего собственнику имущества лицом, выступающим под видом собственника, в нарушение действительной воли последнего (Определение Конституционного Суда РФ от 25.03.2004 года N 98-О " Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Б.А.А. на нарушение ее конституционных прав п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ").

При рассмотрении данного дела ответчики по первичному иску обоснованно не были признаны судом добросовестными приобретателями, а кроме того, истец не лишен права самостоятельно определять способ и правовые основания защиты нарушенного права.

Таким образом, доказательствам, собранным по делу, судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ дана надлежащая правовая оценка, оснований не согласиться с которой не имеется. Доводы же кассационной жалобы направлены на переоценку исследованных в суде доказательств.

Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, решение суда отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности и оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Железнодорожного районного суда города Рязани от 18 мая 2009 года оставить без изменения, а кассационные жалобы представителя Я.А.И., Е.Т.И. - Т.Е.С., представителя К.Б.Г., Л.В.А. - К.Н.В. - без удовлетворения.