Решение Арбитражного суда Рязанской области от 8 сентября 2009 г. N А54-3461/2009С22 Поскольку ответчик не исполнил договорные обязательства по уплате арендной платы, исковое требование о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения подлежит удовлетворению (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 8 сентября 2009 г. N А54-3461/2009С22
(извлечение)

Судья Арбитражного суда Рязанской области, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "РЯ", город Рязань

к открытому акционерному обществу "Р", город Рязань

о взыскании 410400 рублей

при участии в судебном заседании:

от истца: А.С.М. - представитель, доверенность от 02.03.2009 г.;

от ответчика: Я.А.С. - заместитель начальника юридического отдела, доверенность от 16.12.2008 г.

установил: общество с ограниченной ответственностью "РЯ" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Р" о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 13 октября 2008 года за период с апреля по июнь 2009 года на сумму 410400 рублей.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что арендодатель обязан обеспечить охрану здания производственного корпуса сборки, в которое входит сдаваемое в аренду ответчику нежилое помещение, в связи с чем заключен договор на оказание охранных услуг. За период действия договора аренды письменных обращений о том, что ответчик лишен доступа к объекту аренды истцу от ответчика не поступало.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал. Пояснил, что статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены взаимные обязательства сторон по договору аренды, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, внесение арендной платы обусловлено пользованием объектом аренды. В настоящее время арендатор лишен доступа в арендованное помещение, поскольку все входы закрыты, и на дверях висит замок. Помещение не охраняется, в связи с чем затраты на его охрану не подтверждены.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, проанализировав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Между обществом с ограниченной ответственностью "РЯ" (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Р" (арендатор) 13 октября 2008 года заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное временное пользование оснащенное сетями энергоснабжения и теплоснабжения нежилое помещение общей площадью 409 кв. метров, расположенное в здании производственного корпуса сборки, лит. К., по адресу: г. Рязань, М. шоссе, 6, определенное сторонами в приложении N 1 к настоящему договору (помещение N 4/2 по плану первого этажа технического паспорта) (л.д. 10-15).

Пунктом 1.3 указанного договора установлено, что нежилое помещение сдается в аренду сроком с 13 октября 2008 года по 08 октября 2009 года.

Таким образом, обязательства сторон возникли из договора аренды недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку срок договора аренды нежилого помещения от 13.10.2008 г. менее года, он не подлежит государственной регистрации в силу положений пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 10 апреля 2009 года по делу N А54-631/2009, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2009 г., в удовлетворении иска открытого акционерного общества "Р" о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 13 октября 2008 года, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "РЯ", отказано.

В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору аренды и передал ответчику нежилое помещение, являющееся объектом аренды, что подтверждается актом приема-передачи от 13.10.2008 г. (л.д. 16).

Решением Арбитражного суда Рязанской области по делу N А54-631/2009 установлен факт передачи истцу нежилого помещения. По указанному делу этот факт не оспаривался сторонами (л.д. 28).

При таких обстоятельствах довод ответчика о неисполнении арендодателем своей обязанности по передаче нежилого помещения в аренду, в связи с чем у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы, опровергается материалами дела.

Судебная практика, на которую ссылается ответчик, не может быть применена по настоящему спору, поскольку в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" речь идет о случае, когда арендодатель не передал в установленном законом порядке арендованное имущество.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы ответчика о том, что истец препятствует доступу в арендуемое помещение, а также о том, что помещение не охраняется судом не могут быть приняты, поскольку не подтверждены материалами дела.

Представленные в материалы дела акты осмотра нежилого помещения от 03 июля 2009 г. и от 15 июля 2009 г. (л.д. 52, 53) не отвечают принципу относимости доказательств, поскольку не относятся к периоду взыскания арендной платы.

Кроме того, ответчик как арендатор вправе обратиться с иском к арендодателю об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом. Доказательств такого обращения в период с апреля по июнь 2009 года ответчиком суду не представлено.

Не принимается судом и довод ответчика о том, что затраты на охрану объекта не подтверждены.

Из материалов дела усматривается, что на охрану территории здания производственного корпуса сборки, лит. К, по адресу: г. Рязань, М. шоссе, 6 истцом были заключены договоры охраны объектов N 10-А от 31.03.2009 г., N 17-А от 30.04.2009 г., N 19-А от 29.05.2009 г. с обществом с ограниченной ответственностью ЧОП "Б" (л.д. 62-65, 67-70, 72-75).

Услуги охраны были оказаны в апреле 2009 г по договору N 10-А от 31.03.2009 г. на сумму 55000 руб., в мае 2009 г. по договору N 17-А от 30.04.2009 г. на 55000 руб. и в июне 2009 г. по договору N 19-А от 29.05.2009 г. на 55000 руб., что подтверждается актами: N 24-А от 30.04.2009 г., N 28-А от 29.05.2009 г., N 32-А от 30.06.2009 г. (л.д. 66, 71, 76).

Актом сверки взаимных расчетов на дату 01.07.2009 г. между обществом с ограниченной ответственностью "РЯ" и обществом с ограниченной ответственностью ЧОП "Б" по договорам охраны объекта подтверждается факт имеющейся задолженности у истца в размере 275000 руб. за оказанные ему охранные услуги (л.д. 77).

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Порядок расторжения договора установлен главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Ответчиком не представлено суду доказательств расторжения договора в судебном порядке в период взыскания арендных платежей.

Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется.

Как установлено пунктами 2.2.12, 2.2.14 договора аренды от 13.10.2008 г., арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 10 дней, о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его расторжении. При прекращении действия договора, равно как и при досрочном его расторжении, в течение 3-х рабочих дней передать арендодателю нежилое помещение в состоянии, пригодном для эксплуатации, по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора.

Таким образом, договором установлено, что передача помещения оформляется актом приема-передачи, по окончании срока действия договора предусмотрен аналогичный порядок передачи нежилого помещения арендатором арендодателю.

Передача нежилого помещения была произведена по акту приема-передачи от 13.10.2008 г., который подписан арендатором и арендодателем.

Таким образом, истец надлежащим образом исполнил свое обязательство по передаче имущества в аренду. Ответчик должен был в таком же порядке возвратить истцу арендованное помещение.

В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ответчик не представил суду надлежащих доказательств того, что возвратил арендодателю помещение в порядке, установленном договором аренды.

Факт неиспользования помещения не влияет на обязанность арендатора вносить арендные платежи до возврата арендованного имущества в соответствии с требованиями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2.2.14 договора аренды нежилого помещения от 13.10.2008 г.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Таким образом, до прекращения договора аренды у арендатора имеется обязательство по внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 арендная плата состоит из постоянной части в размере 136800 рублей в месяц, НДС не предусмотрен, и переменной части, эквивалентной месячной сумме затрат арендодателя на коммунальные платежи (электроэнергию, тепловую энергию в горячей воде) по предоставлению услуг по аренде нежилого помещения, указанного в пункте 1.1 договора. Постоянная часть арендной платы включает в себя затраты арендодателя на охрану предаваемого в аренду нежилого помещения в сумме 55000 руб. в месяц.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в следующем порядке: авансовый платеж в размере постоянной части арендной платы, указанной в пункте 3.1 договора, в срок не позднее 10-го числа текущего месяца на основании счета, выставленного арендодателем на сумму аванса; окончательный платеж в размере переменной части арендной платы в течение 5 календарных дней с момента подписания протокола стоимости переменной части арендной платы на основании счета, выставленного арендодателем на сумму окончательного расчета (п. 3.2).

В соответствии с условиями договора истцом направлены ответчику счета на оплату авансовых платежей за период с апреля по июнь 2009 года N 18 от 01.04.2009 г. на сумму 136800 руб., N 25 от 29.04.2009 г. на сумму 136800 руб., N 32 от 01.06.2009 г. на сумму 136800 руб. (л.д. 17-19), которые ответчик не оплатил.

Таким образом, общая сумма задолженности ответчика по арендной плате за период с апреля по июнь 2009 года составила 410400 руб.

Ответчиком не представлено суду доказательств внесения арендных платежей за указанный период.

При таких обстоятельствах требование истца в силу статей 307, 309, 651, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации является правомерным и подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Взыскать с открытого акционерного общества "Р", расположенного по адресу: г. Рязань, ул. М., д. 3 А, в пользу общества с ограниченной ответственностью "РЯ" (г. Рязань, М. шоссе, д. 6) задолженность за апрель-июнь 2009 года в размере 410400 руб. и расходы по уплате госпошлины в размере 9708 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.