Определение Рязанского областного суда от 10 июня 2009 г. N 33-903 Поскольку договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию, в силу ГК РФ он является незаключенным (извлечение)

Определение Рязанского областного суда
от 10 июня 2009 г. N 33-903
(извлечение)

Судебная коллегия рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Е.А.А. на решение Рязанского районного суда Рязанской области от 23 апреля 2009 года, которым постановлено:

В удовлетворении иска Е.А.А. к сельскохозяйственному производственному кооперативу "П" о признании недействительной регистрации права собственности на здание столовой, общей площадью 97,2 кв. м, расположенное в с. К. Рязанского района Рязанской области за СПК "П" и признании за ним (Е.А.А.) права собственности на здание столовой, общей площадью 97,2 кв. м, расположенное в с. К. Рязанского района Рязанской области отказать.

Встречный иск сельскохозяйственного производственного кооператива "П" Рязанского района Рязанской области к Е.А.А. о признании недействительным (ничтожным) договора купли- продажи целого нежилого помещения от 17 сентября 1997 года, заключенного между колхозом "С" и Е.А.А. в силу положений ч. 1 ст. 170 ГК РФ (как мнимого) оставить без удовлетворения.

Изучив материалы дела, заслушав судебная коллегия установила:

Е.А.А. обратился в суд к сельскохозяйственному производственному кооперативу (СПК) "П" Рязанского района Рязанской области с иском о признании недействительной регистрации права собственности на недвижимое имущество, признании за ним права собственности на недвижимое имущество, указав в обоснование своих требований, что 17 сентября 1997 года между ним и колхозом "С" был заключен договор купли - продажи целого нежилого помещения- здания столовой, общей площадью 96,9 кв. м., расположенное по адресу: Рязанская область, Рязанский район, с. К., стоимостью 35 миллионов неденоминированных рублей, данный договор был удостоверен нотариусом Рязанского района Рязанской области К.Г.В. и зарегистрирован в реестре за номером 1182, стоимость спорного помещения оплачена частями: из них 20 миллионов неденоминированных рублей им оплачено до подписания договора купли-продажи, а оставшаяся сумма им оплачена 20 ноября 1997 года. После окончательного расчета, 20 ноября 1997 года между сторонами был составлен и подписан акт приема - передачи этого здания, которым он стал пользоваться. Однако право собственности на спорное помещение им не было зарегистрировано в регистрационной палате. С заявлением о регистрации за ним права собственности на нежилое помещение в БТИ он также не обращался, однако он пользовался спорным нежилым помещением. В октябре 2006 года, он временно прекратил пользование спорным нежилым помещением. Впоследствии он узнал, что здание столовой, было продано колхозом "С" по договору купли-продажи N 2 от 04 октября 2006 года СПК "П", за которым 28 декабря 2006 года было зарегистрировано право собственности на данное помещение в ЕГРП. Считает, что колхоз "С" не имел право совершать сделку по продаже этого здания повторно, так как на момент совершения этой сделки колхоз "С" уже утратил право распоряжения этим имуществом, поскольку перестал быть его собственником, поскольку фактически помещение принадлежало ему, в связи с чем полагает, что повторная продажа здания столовой осуществлена колхозом незаконна, а заключенный договор купли-продажи от 04 октября 2006 года между колхозом "С" и СПК "П" является ничтожным. Просил суд признать недействительной регистрацию права собственности на недвижимое имущество- здание столовой, общей площадью 97,2 кв. м, расположенное по адресу: Рязанская область, Рязанский район, с. К. за СПК "П", признать за ним право собственности на указанное недвижимое имущество, так как в настоящее время он лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на спорное нежилое помещение иным путем, поскольку колхоз "С" ликвидирован в ходе проведения процедуры банкротства 13.04.2007 года.

В свою очередь, СПК "П" обратилось в суд со встречным иском к Е.А.А. о признании недействительным (ничтожным) договора купли- продажи целого нежилого помещения от 17 сентября 1997 года, заключенного между колхозом "С" и Е.А.А., мотивируя свои требования тем, что договор купли-продажи целого нежилого помещения от 17.09. 1997 года, заключенный между Е.А.А. и колхозом "С" является ничтожным в силу ч. 1 ст. 170 ГК РФ, поскольку договор является мнимой сделкой, так как совершена без намерения создать правовые последствия. Кроме того, СПК "П" считает, что договор от 17.09.1997 года был заключен в нарушение положений п. 6 ч. 2 ст. 20 Федерального закона от 08 декабря 1995 года N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации", а именно: сделка была совершена без одобрения общего собрания членов колхоза, что относится к его исключительной компетенции по вопросам отчуждения земли и основных фондов.

В судебном заседании СПК "П" заявило отказ от иска в части признания договора от 17.09.1997 года недействительным по основаниям ст. 168 ГК РФ, как несоответствующая требованиям закона. Заявленный отказ от иска был принят судом, а дело в этой части прекращено производством.

Суд отказал в удовлетворении исковых требований Е.А.А. и встречных исковых требований СПК "П", постановив указанное решение.

В кассационной жалобе Е.А.А. просит постановленное решение в части отказа в удовлетворении его исковых требований отменить, считая его незаконным и необоснованным, ссылаясь на нарушение норм материального права.

Проверив законность и обоснованность постановленного решения в пределах доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия полагает, что оно отмене не подлежит по следующим основаниям.

Рассматривая настоящий спор сторон, суд первой инстанции правильно принял во внимание норму ч. 2 ст. 212 ГК РФ о том, что имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 164 ГК РФ предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 223 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях установленных законом требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка является ничтожной.

В силу положений ст. 167 ГК РФ недействительная (ничтожная) сделка не порождает юридические последствия и недействительна с момента ее совершения.

Из материалов дела усматривается, что 17 сентября 1997 года между Е.А.А. и колхозом "С" был заключен договор купли - продажи целого нежилого помещения- здания столовой, общей площадью 96,9 кв. м., расположенной по адресу: Рязанская область, Рязанский район, с. К., стоимостью 35 миллионов неденоминированных рублей. Данный договор был удостоверен нотариусом Рязанского района Рязанской области К. Г.В. и зарегистрирован в реестре за номером 1182. В силу условий указанного договора после его регистрации в бюро технической инвентаризации Рязанского района Рязанской области указанное целое нежилое помещение, являющееся предметом договора, переходит в частную собственность Е.А.А., и он принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость, эксплуатации и содержанию указанного целого нежилого помещения. Последствия несоблюдения требований по регистрации указанной сделки в бюро технической инвентаризации Рязанского района, предусмотренные ст. 165 ГК РФ, ст. 223 ГК РФ, Е.А.А. были разъяснены, о чем свидетельствует его подпись в указанном договоре.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в порядке, установленном Законом РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997.

В соответствии со ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация носит заявительный характер.

С учетом названных норм материального права и обстоятельств дела, суд первой инстанции обоснованно указал, что только после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, право собственности на спорный объект переходит от продавца к покупателю, что в данном случае не произошло.

Судом было установлено, что с заявлением о регистрации за собой перехода права собственности на нежилое помещение, являющееся предметом договора от 17.09.1997 года, Е.А.А. не обращался.

Указанные обстоятельства сторонами в судебном заседании не оспаривались и они подтверждаются имеющимися в деле доказательствами, получившими оценку суда в порядке ст. 67 ГПК РФ. Следовательно, право собственности на указанное помещение в установленном законом порядке у Е.А.А. не возникло, поскольку незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной совершать согласованные действия для государственной регистрации сделки.

В выписке из единого государственного прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.01.2009 года указано, что правообладателем (владельцем) спорного объекта недвижимости является СПК "П" в силу договора купли-продажи N 2 от 04.10.2006 года, предметом этого договора являлось здания столовой, общей площадью 97,2 кв. м., расположенное по адресу: Рязанская область, Рязанский район, с. К. и на основании указанного договора Рязанская областная регистрационная палата провела его регистрацию выдав свидетельство о праве собственности на имя СПК "П", о чем была сделана запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 28.12.2006 года. Колхоз "С" являлся бывшим владельцем спорного объекта недвижимости (здания столовой) согласно свидетельства о государственной регистрации права от 28.12.2006 года, номер записи 62-62-09/037/2006-71, основанием для выдачи данного свидетельства, явилось регистрационное удостоверение на здание столовой N 1-682 от 22.08.1997 года. 28 декабря 2006 года была произведена государственная регистрации перехода права собственности от колхоза "С" к новому правообладателю недвижимости - СПК "П" в ЕГРП, с этого момента и было прекращено право собственности колхоза "С" на спорный объект недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что на 04.10.2006 года спорный объект недвижимости имел собственника, этим собственником являлся в силу закона колхоз "С", который, совершая сделку (по отчуждению имущества) купли продажи здания столовой, действовал правомерно и в соответствии с законом.

Доказательств, подтверждающих приобретение права собственности на спорное имущество в установленном законом порядке, Е.А.А. в соответствии со ст. 56 ГПК РФ суду не представил, хотя на него такая обязанность судом возлагалась.

Поскольку договор купли-продажи от 17.09.1997 года не прошел государственную регистрацию, то в силу ст. 433 и ст. 558 ГК РФ он является незаключенным.

Довод кассационной жалобы о том, что сделка купли-продажи нежилого помещения не подлежала государственной регистрации, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку противоречит нормам материального права. Е.А.А. о том, что он с 20 ноября 1997 года стал пользоваться этим нежилым помещением, а в октябре 2006 года, он (Е.А.А.) временно прекратил пользование спорным нежилым помещением и в это время это помещение было занято ответчиком без законных на то оснований, не может быть принят судом во внимание, так как является несостоятельным и противоречит материалам дела.

Другие доводы кассационной жалобы были предметом исследования в судебном заседании, и им дана в мотивировочной части решении суда правовая оценка.

Разрешая встречные исковые требования СПК "С" о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилого помещения от 17.09.1997 года, заключенного между колхозом "С" и Е.А.А., суд первой инстанции правильно принял во внимание ч. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ о том, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В судебном заседании установлено, что течения срока исковой давности для применения последствий недействительности ничтожной сделки: договора купли продажи от 17.09.1997 года, заключенного между колхозом "С" и Е.А.А. определяется началом исполнения этой сделки, и на дату предъявления СПК "П" иска - 17 марта 2009 года - этот срок истек, о чем заявлено представителем ответчика Е.А.А. - П.Д.А.

На требования, которые заявлены истцом СПК "С", распространяется исковая давность сроком в три года.

Доказательств, подтверждающих уважительную причину пропуска срока, истец по встречному иску суду не представил и в судебном заседании на них не ссылался.

При таких обстоятельствах, суд правильно пришел к выводу, что срок исковой давности истцом пропущен, поэтому обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований.

В этой части решение суда не обжалуется.

Таким образом, Судебная коллегия полагает, что решение суда вынесено в соответствии с нормами материального права при точном соблюдении норм процессуального права, в связи с чем является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Предусмотренных ст. 362 ГПК РФ оснований для отмены постановленного решения не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Рязанского районного суда Рязанской области от 23 апреля 2009 года в пределах доводов кассационной жалобы оставить без изменения, а кассационную жалобу Е.А.А. - без удовлетворения.