Решение Арбитражного суда Рязанской области от 29 июня 2009 г. N А54-1837/2009С8 Так как отказ Управления Федеральной регистрационной службы в государственной регистрации расторжения договора аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью области, не соответствует положениям ГК РФ, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд признал отказ незаконным (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 29 июня 2009 г. N А54-1837/2009С8
(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22 июня 2009 года. Полный текст решения изготовлен 29 июня 2009 года.

Судья Арбитражного суда Рязанской области С.И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания С.А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области (г. Рязань)

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Рязанской области (г. Рязань),

третье лицо - открытое акционерное общество "К" (Рязанская область, с. К.)

о признании незаконным отказана в государственной регистрации расторжения договора аренды и обязании произвести государственную регистрацию расторжения договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: С.Ю.А., представитель по доверенности N 74/02-23 от 08.07.2008 г.; Г.Е.В., представитель по доверенности N 4153/02-23 от 01.06.2009 г.,

от Управления Федеральной регистрационной службы по Рязанской области: К.С.В., представитель по доверенности от 11.01.2009 г.,

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,

установил: в Арбитражный суд Рязанской области обратилось Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области (далее - заявитель, Министерство) с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Рязанской области (далее - ответчик, Управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации расторжения договора аренды и обязании произвести государственную регистрацию расторжения договора аренды, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, открытого акционерного общества "К" (далее - третье лицо).

Представители Министерства в судебном заседании поддержали заявленные требования, полагая, что отказ в государственной регистрации расторжения договора аренды не соответствует требованиям действующего законодательства.

Представитель Управления не согласился с заявленными требованиями, считая отказ в государственной регистрации законным.

Третье лицо не явилось в судебное заседание, правовой позиции по существу заявленных требований не представило.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривалось в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке, предусмотренном ст.ст. 121, 123 АПК РФ.

Из материалов дела следует: 14.07.2008 г. между Министерством и третьим лицом заключен договор аренды N 08622021 недвижимого имущества, являющегося собственностью Рязанской области (далее - Договор аренды), согласно которого заявитель передал третьему лицу в аренду часть здания по адресу: г. Рязань, ул. М., 80. Договор аренды зарегистрирован Управлением 31.07.2008 г., дополнительное соглашение к договору аренды зарегистрировано Управлением 06.11.2008 г.

Третье лицо не оплатило аренду за август - ноябрь 2008 г., в связи с чем Министерство направило открытому акционерному обществу "К" уведомление о расторжении Договора аренды (N 4560/02-23 от 10.12.2008 г.). Уведомление получено третьим лицом 20.12.2008 г.

В связи с указанными обстоятельствами 13.01.2009 г. Министерство обратилось к ответчику с заявлением о регистрации расторжения договора аренды.

Проведя правовую экспертизу представленных документов, Управление пришло к выводу о том, что документы представлены не в полном объеме, в связи с чем государственная регистрация была приостановлена. Уведомлением о приостановлении государственной регистрации N 01/011/2009-062 от 06.02.2009 г. заявителю предложено представить недостающие сведения: документы, подтверждающие право заявителя на односторонний отказ от исполнения Договора аренды, а также документы, подтверждающие возврат арендованного имущества.

Министерство представило ответчику акт сверки расчетов по арендным платежам в бюджет, подписанный заявителем и третьим лицом.

Ссылаясь на то, что заявитель не представил документов, подтверждающих возврат арендованного имущества арендодателю, и доказательств подписания соглашения о расторжении Договора аренды, а также доказательств расторжения Договора аренды в судебном порядке, ответчик отказал в регистрации расторжения Договора аренды (сообщение об отказе в государственной регистрации, исходящий N 01/011/2009-062 от 16.03.2009 г.).

Полагая, что такой отказ является неправомерным, Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав доводы заявителя и ответчика, арбитражный суд пришел к выводу, что заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению. При этом суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственной регистрации прекращения прав и основания отказа в регистрации установлены Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Перечень оснований для государственной регистрации установлен п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ. К ним, в частности, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

При этом в силу ст. 13 Закона N 122-ФЗ регистрирующий орган осуществляет правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. При этом государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

Вместе с тем, если в течение установленного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (п. 2 ст. 19 Закона N 122-ФЗ).

В соответствии с положениями ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в установленных названной статьей случаях, кроме того, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Установление законодателем специальных правил, позволяющих расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, не означает, что такая сделка не может быть расторгнута по общим основаниям расторжения договора.

Так, в силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, расторжение договора в одностороннем порядке возможно не только на основании судебного акта.

Пунктом 6.3 Договора аренды предусмотрено, что арендодатель (Министерство) вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в том числе и в случае неуплаты арендатором (третьи лицом) арендной платы в установленные сроки в течение двух месяцев. При этом Договор аренды считается расторгнутым по истечении 15 дней с даты отправки арендодателем заказным письмом уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды. Объект подлежит возврату арендодателю в порядке, предусмотренным Договором аренды (раздела III).

Таким образом, Договором аренды предусмотрено его расторжение в одностороннем внесудебном порядке при наступлении указанных выше условий, что не противоречит нормам гражданского законодательства.

Согласно п. 4.1 Договора аренды оплата аренды производится за каждый месяц не позднее десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым.

Третье лицо не представило доказательств внесения арендной платы в сроки и порядке, предусмотренном Договором аренды.

Кроме того, как следует из подписанного заявителем и третьим лицом акта сверки расчетов по арендным платежам в бюджет по состоянию на 12.02.2009 г. третье лицо имело задолженность перед Министерством по оплате аренды за август - ноябрь 2008 г. и уплате начисленных пеней в общей сумме 640045,42 рублей.

Уведомлением от 26.11.2008 г. N 4174/02-23, третье лицо предупреждено о наличии у него задолженности по арендной плате. Указанным уведомлением третьему лицу предложено погасить имеющуюся задолженность до 10.10.2008 г. Уведомление получено третьим лицом 06.12.2008 г.

В материалы дела представлено уведомление о расторжении Договора аренды N 4560/02-23 от 10.12.2008 г., направленное третьему лицу и полученное последним 20.12.2008 г.

Таким образом, в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, на момент подачи заявителем заявления о государственной регистрации расторжения Договора аренды (13.01.2009 г.), указанный договор был расторгнут.

Поскольку заявитель не представил Управлению подписанного сторонами Договора аренды акта сверки задолженности, ответчик правомерно запросил указанный документ, одновременно приостановив государственную регистрацию расторжения Договора аренды до 06.03.2009 г. Акт сверки расчетов был Министерство предоставило своевременно, что подтверждается материалами дела и не оспаривается заявителем и ответчиком.

Требования Управления о представлении документов, подтверждающих возврат арендованного имущества арендодателю, документов, подтверждающих подписание соглашения о расторжении Договора аренды, а также доказательств расторжения Договора аренды в судебном порядке, суд считает необоснованными.

Договор аренды не предусматривает в качестве обязательного условия расторжения его в одностороннем порядке возврат арендодателю арендованного имущества. По смыслу Договора аренды возврат арендованного имущества является последствием, а не условием расторжения указанного договора.

Требования о предоставлении документов, подтверждающих подписание соглашения о расторжении Договора аренды, а также доказательств расторжения Договора аренды в судебном порядке противоречат положениям п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договором аренды предусмотрено право Министерства на расторжение указанного договора в одностороннем внесудебном порядке в случае просрочки внесения арендной платы в течение 2 месяцев.

Материалами дела подтверждено, что со стороны третьего лица имелась неоплата по Договору аренды за период с августа 2008 г. по ноябрь 2008 г. Третьему лицу было направлено уведомление с требованием погасить имеющуюся задолженность, не исполненное третьим лицом. В связи с изложенным третьему лицу направлено уведомление о расторжении Договора аренды. Таким образом, все необходимые действия, необходимые для признания Договора аренды расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке, Министерством выполнены, поэтому требование ответчика о предоставлении каких-либо иных документов, кроме доказательств неисполнения третьим лицом обязанностей по оплате аренды, является необоснованным. Доказательства неисполнения третьим лицом обязанности по оплате аренды заявителем представлены.

Таким образом, Министерство представило все необходимые сведения, необходимые для государственной регистрации расторжения Договора аренды. Причин для отказа в такой регистрации после направления заявителем акта сверки расчетов у Управления не имелось.

Требование о предоставлении документов, подтверждающих подписание соглашения о расторжении Договора аренды, а также доказательств расторжения Договора аренды в судебном противоречит нормам действующего законодательства и препятствует осуществлению заявителем права на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке в случае нарушения контрагентом Министерства (третьим лицом) условий Договора арены.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении настоящего дела арбитражный суд пришел к выводу о том, что отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Рязанской области в государственной регистрации расторжения договора аренды N 08622021 недвижимого имущества, являющегося собственностью Рязанской области от 14.07.2008 г. является необоснованным и препятствует осуществлению Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области права на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке в случае нарушения контрагентом условий такого договора.

На основании ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В связи с изложенным суд считает, что отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Рязанской области в государственной регистрации расторжения договора аренды N 08622021 недвижимого имущества, являющегося собственностью Рязанской области от 14.07.2008 г. следует признать незаконным, в связи с чем Управление Федеральной регистрационной службы по Рязанской области обязано устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, вызванным принятием указанного отказа, и произвести государственную регистрацию расторжения договора аренды N 08622021 недвижимого имущества, являющегося собственностью Рязанской области от 14.07.2008 г.

В соответствии с положениями ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы государственной власти освобождаются от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражном суде.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Рязанской области от 16.03.2009 г. в государственной регистрации расторжения договора аренды N 08622021 недвижимого имущества, являющегося собственностью Рязанской области (части здания, лит. А, 1 этаж, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. М., 80) от 14.07.2008 г., проверенный на соответствие положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признать не законным.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Рязанской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, вызванным принятием указанного отказа и произвести государственную регистрацию расторжения договора аренды N 08622021 недвижимого имущества, являющегося собственностью Рязанской области от 14.07.2008 г.

2. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Тула) через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.