Решение Арбитражного суда Рязанской области от 23 апреля 2010 г. N А54-6829/2009С14 Поскольку истец не доказал, что спорное помещение связано с обслуживанием и эксплуатацией помещений многоквартирного жилого дома и является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в удовлетворении иска о признании недействительным договора об участии в долевом строительстве нежилого помещения отказано (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 23 апреля 2010 г. N А54-6829/2009С14
(извлечение)

Судья Арбитражного суда Рязанской области, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску товарищества собственников жилья "Э", г. Рязань

к обществу с ограниченной ответственностью "Р", г. Рязань, обществу с ограниченной ответственностью "С", г. Иваново, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, г. Рязань

о признании недействительным договора N 5/Н11 об участии в долевом строительстве нежилого помещения от 01.06.2008 и обязании аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись за N 62-62-01/306/2009-271

при участии в судебном заседании:

от истца: Н.Л.А., представитель по доверенности от 16.11.2009, паспорт; В.Е.А., представитель по доверенности от 24.01.2010, паспорт;

от ответчика (общества с ограниченной ответственностью "Р"): К.А.Г., представитель по доверенности от 22.01.2010, паспорт;

от ответчика (Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области): М.И.В., специалист-эксперт Управления Росрегистрации по Рязанской области по доверенности от 09.02.2010, служебное удостоверение;

от ответчика (общества с ограниченной ответственностью "С") представитель не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства по последнему известному суду адресу;

установил: товарищество собственников жилья "Э", г. Рязань обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Р", г. Рязань, обществу с ограниченной ответственностью "С", г. Иваново (ранее - г. Тула), Управлению Федеральной регистрационной службы Рязанской области, г. Рязань о признании недействительным договора N 5/Н11 от 01.06.2008 об участии общества с ограниченной ответственность "Р" в долевом строительстве нежилого помещения Н11 площадью 24,4 кв. м в строящемся многоквартирном доме по улице Н., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "СЕ", правопреемником которого является общество с ограниченной ответственностью "С", и обществом с ограниченной ответственностью "Р", и обязании аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись за N 62-62-01/306/2009-271 о регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Р" на нежилое помещение Н29 площадью 21,1 кв. м.

Также, истец просит взыскать с ответчиков судебные издержки, понесенные в процессе подготовки дела к судебному разбирательству, в сумме 16808 руб. 36 коп., состоящие из: 16000 руб. - представительские расходы, 84 руб. 80 коп. - почтовые расходы, 240 руб. - государственная пошлина за предоставление сведений из ЕГРЮЛ, 463 руб. 56 коп. - оплата за справки по недвижимости, 20 руб. - консультационные услуги Рязанского ОСБ N 8606. Заявление принято судом к рассмотрению.

Определением от 12.02.2010 арбитражным судом в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца произведена замена ответчика - Управления Федеральной регистрационной службы Рязанской области на его процессуального правопреемника - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, г. Рязань.

Согласно представленной истцом в материалы дела Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 21.01.2010 общество с ограниченной ответственностью "СЕ" 03.03.2009 прекратило деятельность путем реорганизации в форме слияния. Его правопреемником является общество с ограниченной ответственностью "С", г. Тула.

В ответ на запрос суда об уточнении юридического адреса ответчика - общества с ограниченной ответственностью "С" Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N 10 по Тульской области письмом от 11.02.2010 сообщила о передаче регистрационного дела указанного Общества 13.04.2009 в Инспекцию Федеральной налоговой службы по г. Иваново в связи со сменой юридического адреса на г. Иваново, ул. С., д. 17.

Исковые требования мотивированы тем, что в оспариваемом договоре N 5Б/Н11 от 01.06.2008 об участии общества с ограниченной ответственность "Р" в долевом строительстве нежилого помещения Н11 проектной площадью 24,4 кв. м, расположенного на 1 этаже в строящемся многоквартирном жилом доме N 5А (секция Б) по ул. Н., сторонами не определен предмет договора, что является основанием для признания его недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом истец полагает, что акт приема-передачи к оспариваемому договору от 25.06.2008 содержит ложную информацию о переименовании в связи со сменой строительного адреса нежилого помещения Н11 в помещение Н29.

Кроме того, по мнению истца, предметом оспариваемого договора явилось общее имущество многоквартирного дома (один из выходов с лестничной площадки 1-го этажа), поэтому оспариваемый договор является ничтожным в силу статей 169, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В свидетельстве о праве собственности, выданном обществу с ограниченной ответственностью "Р" на основании договора N 5Б/Н11 от 01.06.2008, в качестве объекта права указано нежилое помещение Н29, а не Н11, являющееся предметом данного договора. Однако проектной документацией ни одно из этих помещений на первом этаже строящегося дома не предусмотрено, в указанном месте имеется сквозной проход, который в силу статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации относится к общему имуществу многоквартирного дома и не подлежит отчуждению. В проект многоквартирного жилого дома в установленном порядке по решению собственников жилья изменения не вносились.

Также, по мнению истца, с момента регистрации 28.07.2008 указанного многоквартирного дома за товариществом собственников жилья "Э", истец стал его собственником, поэтому регистрация Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области договора 16.07.2009 при отсутствии согласия собственника произведена неправомерно.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика (Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, далее - Управление) исковые требования не признал, считает Управление ненадлежащим ответчиком по делу.

В ранее представленном отзыве на иск Управление по существу исковых требований указывало, что государственная регистрация договора N 5Б/Н11 от 01.06.2008 произведена в соответствии с действующим законодательством; право собственности общества с ограниченной ответственностью "Р" на нежилое помещение Н29 зарегистрировано на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU62361000-41/2008/РВ от 25.06.2008, договора N 5Б/Н11 об участии в долевом строительстве от 01.06.2008, акта приема-передачи от 25.06.2008 к договору N 5Б/Н11 от 01.06.2008, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.09.2009 сделана запись за N 62-62-01/306/2009-271. Обратило внимание на то, что в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а признание государственной регистрации недействительной не влечет правовых последствий. Полагает ссылку истца на статью 39 Жилищного кодекса Российской Федерации несостоятельной, поскольку спорное помещение является нежилым и в настоящее время зарегистрировано за конкретным юридическим лицом.

Представитель ответчика (общества с ограниченной ответственностью "Р") исковые требования не признал.

В представленном отзыве ответчик просил в иске отказать, ссылаясь на то, что государственная регистрация договора N 5Б/Н11 от 01.06.2008 произведена в соответствии с действующим законодательством. Спорное помещение Н29 является диспетчерской, что отражено в его техническом паспорте, и принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Р". По мнению ответчика, истец не представил документальных доказательств того, что помещение Н29 связано с обслуживанием и эксплуатацией помещений многоквартирного жилого дома. Считает, что в силу пункта 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, сведения о составе общего имущества, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеют приоритет перед документацией государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документацией на многоквартирный дом.

Представитель ответчика (общества с ограниченной ответственностью "С"), извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по последнему известному суду адресу, в судебное заседание не явился, отзыв на иск не представил. В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело слушалось в его отсутствие.

Рассмотрев и оценив представленные в дело доказательства, а также доводы сторон, арбитражный суд считает, что предъявленный иск не подлежит удовлетворению. При этом суд руководствуется следующим.

Из материалов дела судом установлено, что между обществом с ограниченной ответственностью "СЕ" (Застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью "Р" (Участник) заключен договор N 5Б/Н11 от 01.06.2008 (далее - Договор) об участии общества с ограниченной ответственность "Р" в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: г. Рязань, ул. Н., д. 5 "А" (секция Б) на земельном участке с кадастровым номером 62:29:006 00 04:0009 с целью приобретения Участником в будущем права собственности на нежилое помещение Н11 (Объект) общей проектной площадью 24,4 кв. м, расположенное на 1 этаже указанного дома (пункт 1.1. раздела 1 Договора).

Стоимость Объекта на момент подписания Договора составляет 460000 руб., является фиксированной и изменению не подлежит. Оплата стоимости Объекта производится Участником до окончания строительства (раздел 2 Договора).

Согласно пункту 1.3. раздела 3 Договора Застройщик обязан после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать Участнику, при условии полной оплаты им цены договора и иных предусмотренных Договором и дополнительными соглашениями платежей, Объект, указанный в пункте 1.1. настоящего договора, по акту приема-передачи, а также выдать другие необходимые документы для государственной регистрации права собственности, если иное не установлено договором.

Пунктом 6.1. раздела 6 Договора предусмотрена обязательная государственная регистрация Договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Рязанской области. Договор считается заключенным с момента такой регистрации.

Администрацией города Рязани обществу с ограниченной ответственностью "СЕ" 25.06.2008 было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства -10-ти этажного 139-квартиного жилого дома (2-я очередь строительства в осях 1-36/А-Н), расположенного по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Н., д. 5, к. 3, за N RU62361000-41/2008/РВ.

Во исполнение пункта 1.3. раздела 3 Договора Застройщик 25.06.2008 по акту приема-передачи к договору N 5Б/Н11 от 01.06.2008 передал Участнику нежилое помещение N Н29 общей площадью 21,1 кв. м, расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Рязань, ул. Н., д. 5, к. 3. При этом стороны указали в акте, что ранее данный объект имел строительный адрес: г. Рязань, ул. Н., д. 5 "А" (секция Б), нежилое помещение Н11.

26.06.2008 по акту приема-передачи общество с ограниченной ответственностью "СЕ" передало, а товарищество собственников жилья "Э" приняло для дальнейшей эксплуатации многоквартирный жилой дом по адресу: г. Рязань, ул. Н., д. 5, корп. 3, а также ряд сооружений и коммуникаций, без каких-либо претензий.

16.07.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области на основании заявления общества с ограниченной ответственностью "СЕ" от 10.07.2009 произведена государственная регистрация договора N 5Б/Н11 от 01.06.2008, номер регистрации 62-62-01/250/2009-103.

07.09.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области за обществом с ограниченной ответственностью "Р" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N Н29 общей площадью 21,1 кв. м, расположенное на 1 этаже в многоквартирном доме по адресу: г. Рязань, ул. Н., д. 5, к. 3 (свидетельство о государственной регистрации права 62-МД 009279 от 07.09.2009), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.09.2009 сделана запись за N 62-62-01/306/2009-271.

Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации является технический паспорт объекта недвижимого имущества. В соответствии со статьей 12 названного Закона описание объекта недвижимого имущества вносится в ЕГРП по техническому паспорту.

В силу пункта 12 Положения об организации в Российской Федерации инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются сведения об объектах учета, полученные от организаций (органов) по государственному учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства.

Согласно представленной истцом справке Рязанского филиала ФГУП "РО" от 28.07.2008 за товариществом собственников жилья "Э" с 28.07.2008 зарегистрирован вышеназванный жилой дом. При этом нежилое помещение Н29 в числе объектов права собственности истца не значится, а нежилое помещение Н11 в лит. А1 имеет площадь 3 кв. м.

На основании заявления общества с ограниченной ответственностью "СЕ" Рязанский филиал ФГУП "РО" провело инвентаризацию помещения диспетчерской, расположенной на первом этаже жилого дома по адресу: г. Рязань, ул. Н., д. 5, к. 3. По ее результатам 23.04.2009 был составлен технический паспорт на нежилое помещение Н29, его площадь составила 21,1 кв. м (том 2, листы дела 9, 16).

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

В силу пункта 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Довод истца о том, что предметом договора является один из выходов с лестничной площадки 1-го этажа, судом не принимается, поскольку представленными в материалы дела документами подтверждается, что это помещение является диспетчерской, в нем есть коридор, туалет, собственно помещение диспетчерской, для него оборудован отдельный вход.

Истец не доказал, что спорное помещение связано с обслуживанием и эксплуатацией помещений многоквартирного жилого дома и является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Каких-либо нарушений норм права в действиях ответчиков арбитражный суд не усматривает.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора N 5/Н11 от 01.06.2008 об участии общества с ограниченной ответственность "Р" в долевом строительстве нежилого помещения Н11 площадью 24,4 кв. м в строящемся многоквартирном доме по улице Н., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "СЕ", правопреемником которого является общество с ограниченной ответственностью "С", и обществом с ограниченной ответственностью "Р", у суда не имеется.

В связи с этим отсутствуют также основания и для удовлетворения исковых требований об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи за N 62-62-01/306/2009-271 о регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Р" на нежилое помещение Н29 площадью 21,1 кв. м.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы следует отнести на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.