Решение Арбитражного суда Рязанской области от 9 апреля 2010 г. N А54-7056/2009С22 Поскольку материалами дела подтверждено, что в спорный период ответчик не имел доступа в арендованное помещение, то есть лишен был возможности использовать это помещение, и в настоящее время его не занимает, в исковых требованиях о взыскании платы за фактическое пользование помещением и об обязании освободить нежилое помещение отказано (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 9 апреля 2010 г. N А54-7056/2009С22
(извлечение)

Судья Арбитражного суда Рязанской области, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи,

рассмотрев дело по иску Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани, г. Рязань

к Рязанской областной организации Общероссийского профессионального союза военнослужащих "Н", г. Рязань

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора:

товарищество собственников жилья "С", г. Рязань

Комитет по культуре и туризму Рязанской области, г. Рязань

Управление культуры и искусства администрации города Рязани, г. Рязань

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области, г. Рязань

при участии в судебном заседании:

от истца: Д.Н.А. - специалист первой категории, доверенность N 01-47/57 от 29.12.2009 г.;

от ответчика: К.Т.Р. - представитель, доверенность от 16.11.2009 г.;

от третьих лиц:

от товарищества собственников жилья "С", г. Рязань - не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области - К.Г.А. - представитель, доверенность от 09.12.2009 года,

от Комитета по культуре и туризму Рязанской области - не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, заявили о рассмотрении спора в отсутствии представителя;

от Управления культуры и искусства администрации города Рязани - не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

установил: Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к Общероссийскому профессиональному союзу военнослужащих "Н", г. Москва в лице Рязанской областной организации Общероссийского профессионального союза военнослужащих "Н" г. Рязань о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 0171207 от 01.03.2007 года, обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. С., д. 10, общей площадью 96,9 кв. м. и передать его по акту приема-передачи и взыскании арендной платы за период с марта по октябрь 2009 года в размере 35862 руб. 71 коп. и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 06.02.2009 года по 17.11.2009 года на сумму 23983 руб. 18 коп.

Определением от 21.01.2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено товарищество собственников жилья "С".

Определением от 02.04.2010 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены: Комитет по культуре и туризму Рязанской области, Управление культуры и искусства администрации города Рязани и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области.

В предварительном судебном заседании 21.01.2010 года представитель истца заявил об уточнении наименования ответчика по спору. Просил считать ответчиком Рязанскую областную организацию Общероссийского профессионального союза военнослужащих "Н".

Уточнение наименования ответчика суд принял.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме. Пояснил, что договор аренды недвижимого имущества N 0171207 от 01.3.2007 года на сегодняшний день действует, поскольку соглашение о его расторжении сторонами не подписывалось, обратно помещение истцу не передавалось. Указал, что в соответствии с пунктом 1.1. договора владение и пользование нежилым помещением было передано ответчику, в связи с чем ответчик был вправе обратится с иском в суд об устранении препятствий в пользовании помещением.

Представитель ответчика иск не признал по доводам изложенным в отзыве на иск. Считает, что договор аренды недвижимого имущества N 0171207 от 01.3.2007 года является недействительным, поскольку произошли существенные изменения объекта аренды, а именно его общей площади, в связи с чем между сторонами должен был быть заключен новый договор. Полагает, что инвентаризация помещения, проведенная 11.02.2008 года вызывает большие сомнения, поскольку в акте проверки использования нежилого помещения от 04.08.2008 года отражена площадь объекта 96,6 кв. м., однако с учетом проведенной ранее инвентаризации она должна была измениться. Считает, что поскольку новый договор на новую площадь объекта заключен не был, то на сегодняшний день предмет договора не согласован, в связи с чем непонятно из какого расчета должна взиматься арендная плата. В отзыве на иск ответчик указывает на то, что договор является недействительным поскольку не проходил государственную регистрацию, на то, что ответчику препятствуют в пользовании арендуемым помещением с июля 2007 года, а также на то, что истец нарушил договорные обязательства не предупредив ответчика об имеющимся обременении права на объект аренды. Кроме того, представитель ответчика пояснил, что здание, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. С., д. 10, является объектом культурного наследия регионального значения, как часть Ансамбля улицы С. середины XIX в. - второй половины XIX в. На основании данного обстоятельства, считает договор аренды недвижимого имущества N 0171207 от 01 марта 2007 года незаключенным, так как в отношении данного дома не заключено охранное обязательство.

Представитель третьего лица - Территориального управления Федеральной агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области пояснил, что если объектом аренды является объект культурного наследия, то охранное обязательство является существенным условием заключения такого договора. Считает, что если такое обязательство не заключено, договор должен быть признан либо незаключенным, либо ничтожным. Указывает, что если помещение передавалось по акту, то может быть взыскана плата только за фактическое пользование и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Третьи лица - товарищество собственников жилья "С", Комитет по культуре и туризму Рязанской области, Управление культуры и искусства администрации города Рязани в судебное заседание не явились. Комитет по культуре и туризму Рязанской области заявил о рассмотрении спора в отсутствии представителя.

Дело слушалось в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без участия представителей товарищества собственников жилья "С", Комитета по культуре и туризму Рязанской области, Управления культуры и искусства администрации города Рязани извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

В судебном заседании 09.02.2010 года представитель ТСЖ "С" факт запрещения прохода ответчика к арендуемому помещению не оспаривал. Пояснил, что около трех лет назад ТСЖ "С" в арендуемое помещение врезало замок и загородило проход забором, в помещение никого не пускает, поскольку считает подвальное помещение собственностью ТСЖ "С" на основании Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, исследовав и оценив документальные доказательства, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию - город Рязань на праве собственности принадлежат нежилые помещения Н2 и Н3 в многоквартирном доме, лит. А, назначение нежилое, общая площадь 99,8 кв. м. и общей площадью 81,4 кв. м. этаж подвал, адрес объекта: Рязанская область, г. Рязань, С. ул., д. 10, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права N 62-МГ 680774 и N 62-МГ 680772, выданными Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 13.08.2008 года (л.д. 14-15).

Между управлением муниципального имущества администрации города Рязани (Арендодатель) и Рязанской областной организацией Общероссийского профессионального союза военнослужащих "Н" (Арендатор) 01.03.2007 года подписан договор аренды нежилого помещения N 0171207, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение (поз. 11-14 на поэтажном плане подвала от 12.12.2006 года), расположенное по адресу: г. Рязань, ул. С., д. 10 на основании решения управления муниципальным имуществом администрации города Рязани от 16.02.2007 года N 01-010/0041 для размещения общественной приемной председателя и структурных подразделений: юридического отдела, отдела трудоустройства, отдела по социальной работе с бывшими военнослужащими, работниками правоохранительных органов, членов их семей. Характеристики объекта: тип помещения: подвал, общая площадь 96,9 кв. м. в том числе: основная площадь 81,9, вспомогательная площадь 15 кв. м., дополнительные характеристики: стены кирпичные.

Согласно пункту 1.4. договор считается заключенным с момента подписания. Передача объекта Арендодателем и принятие его Арендатором оформляется передаточным актом, подписанным Сторонами.

В соответствии с пунктом 4.1. договора (в редакции соглашения о внесении изменений в договор аренды N 0171207 от 01.03.2007 года) арендная плата по настоящему договору рассчитывается по единой методике, утвержденной Рязанской городской Думой, и устанавливается в месяц с 01.01.2009 года всего 5289 руб. 75 коп. с НДС, в том числе сумма арендного платежа 4482 руб. 84 коп. (том 1 л.д. 24).

Пунктом 5.1. договора стороны согласовали, что в случае нарушения Арендодателем срока внесения платежей, предусмотренного настоящим договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день задержки платежа.

Пунктом 1.3. договора установлен срок аренды: с 01.03.2007 года по 31.01.2008 года.

Пунктом 6.5. определено, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

По акту приема-передачи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, С. ул., дом 10 от 01.03.2007 года Арендодатель передал Арендатору нежилое помещение общей площадью 96,9 кв. м. (поз 11-14 на поэтажном плане подвала от 12.12.2006 года), расположенное по адресу: г. Рязань, С. ул., д. 10 (том 1 л.д. 10).

Невнесение арендной платы за период с марта 2009 года по октябрь 2009 года в установленные договором сроки и размере послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о взыскании долга по договору N 0171207 от 01.03.2007 года в размере 35862 руб. 71 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 06.02.2009 года по 17.11.2009 года в сумме 23983 руб. 18 коп., расторжении договора, обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. С., д. 10, общей площадью 96,9 кв. м. и передать его по акту приема-передачи.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответственно договор не считается заключенным.

В пункте 1.1. договора стороны указали данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, а именно нежилое помещение (поз. 11-14 на поэтажном плане подвала от 12.12.2006 года), расположенное по адресу: г. Рязань, С. ул. д. 10. Из поэтажного плана судом установлено, что поз. 11-14, соответствуют помещениям принадлежащим истцу на праве собственности, а именно помещению Н2 - позиция 14 и помещению Н3 - позиции 11-13 (том 1 л.д. 12, 17, 20).

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Поскольку договор аренды нежилого помещения N 0171207 от 01.03.2007 года заключен на 11 месяцев и продлевается на тех же условиях и на тот же срок, он не подлежал государственной регистрации.

Вместе с тем, как следует из письма от 06.04.2010 года N 371 Управления культуры и искусства Администрации города Рязани здание, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. С., д. 10, является объектом культурного наследия регионального значения, согласно постановлению Правительства Рязанской области от 24.04.2007 N 105 "Об объектах культурного наследия Рязанской области" (том 2 л.д. 56).

Постановлением Правительства Рязанской области от 24.04.2007 N 105 "Об объектах культурного наследия Рязанской области" установлено, что дом 10 по ул. С. города Рязани входит в ансамбль улицы С. и является памятником архитектуры (том 2 л.д. 57-59).

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон) договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований данного Закона.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным только в том случае, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Закона об объектах культурного наследия договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований данного Закона.

Согласно пункту 2 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным Законом, независимо от формы собственности данного объекта.

Обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.

Судом установлено, что в договоре аренды N 0171207 от 01.03.2007 не содержатся сведения, указывающие на то, что предметом договора аренды является объект, имеющий специальный правовой режим и подлежащий охране.

Ответчик не оформлял охранное обязательство на объект культурного наследия, что подтверждено письмом Комитета по культуре и туризму Рязанской области от 06.04.2010 года N 1144 (том 2 л.д. 60).

Пунктом 6.5. договора аренды N 0171207 от 01.03.2007 определено, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Из пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 года N 59 следует, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. Следовательно при действии нового договора аренды стороны были обязаны внести в договор аренды сведения, указывающие на то, что предметом договора аренды является объект, имеющий специальный правовой режим и подлежащий охране, чего сторонами сделано не было.

Поскольку в договоре аренды не содержится сведений, указывающих на то, что предметом аренды является объект, имеющий специальный правовой режим и подлежащий охране, договор не соответствует требованиям статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ, в связи с чем не порождает правовых последствий.

Данный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (определения ВАС от 15.02.2010 года N ВАС-1299/10, от 16.01.2009 года 14166/08, от 15.12.2008 года N 15470/08 и др.). На основании изложенного, требования истца о расторжении договора аренды N 0171207 от 01.03.2007 и о взыскании пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 06.02.2009 года по 17.11.2009 года на сумму 23983 руб. 18 коп. не подлежат удовлетворению.

Из положений закона следует, что обязанность уплатить арендные платежи возникает у арендатора в случае, если он имеет фактическую возможность владеть и (или) пользоваться арендуемым помещением.

Вместе с тем, из акта о результатах проверки использования нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, С. ул., д. 10, переданного в аренду Рязанской областной организации Общественного профессионального союза военнослужащих "Н" от 04.08.2008 года, составленного комиссией, созданной приказом начальника управления муниципальным имуществом администрации города Рязани от 29.07.2008 года N 01-011/0040, следует, что в пользовании нежилым помещением ответчику препятствует ТСЖ "С". Данным актом было установлено, что проход к подвальному помещению дома перегорожен деревянным забором. Во входную дверь забора установлен врезной замок. Ключи от входной двери находятся в ТСЖ "С". Представитель ТСЖ "С" Л.С.А. (по телефону) отказался участвовать в осмотре помещения, предъявлять документы, подтверждающие создание ТСЖ "С" и его право на использование подвального помещения, подтвердил, что забор установлен ТСЖ и доступ в помещение представителям арендатора и собственника подвального помещения предоставляться не будет, предложил обратиться в суд (том 1 л.д. 68).

Факт запрещения прохода ответчику к арендуемому помещению также подтвержден представителем ТСЖ "С" в судебном заседании 09.02.2010 года, который пояснил, что около трех лет назад ТСЖ "С" в арендуемое помещение врезало замок и загородило проход забором, в помещение никого не пускает, поскольку считает подвальное помещение собственностью ТСЖ "С" на основании Федерального закона "О товариществах собственников жилья" (том 1 л.д. 114).

Таким образом, между управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани и ТСЖ "С" возник спор о праве, который на момент рассмотрения спора не разрешен.

Учитывая данные обстоятельства, суд считает доказанным факт того, что в спорный период ответчик не имел доступа в арендуемое помещение в результате действий ТСЖ "С" и не пользовался им.

Истец не принял мер по устранению препятствия во владении и пользовании арендуемым помещением, в связи с чем у ответчика отсутствует обязанность оплачивать платежи за фактическое пользование помещением за период с марта 2009 года по октябрь 2009 года.

Довод истца о том, что ответчик вправе был обратиться в суд об устранении препятствий в пользовании не может быть принят судом как основание для удовлетворения исковых требований, поскольку именно на истце лежит обязанность обеспечить ответчику владение и пользование помещением.

Ответчик уведомлял истца о том, что ответчику препятствуют в пользовании помещением, что следует из письма N 01/07 от 21.07.2009 (том 1 л.д. 67). Доказательств принятия мер по устранению препятствий арендатору в пользование арендованным помещением истец суду не представил.

Учитывая то обстоятельство, что материалами дела, в том числе письмом N 01/07 от 21.07.2009, актами о результатах проверки использования нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, С. ул., д. 10, переданного в аренду Рязанской областной организации Общественного профессионального союза военнослужащих "Н" от 04.08.2008 года и от 16.03.2010 года, пояснениями представителя ТСЖ "С" подтверждено, что в спорный период ответчик не имел доступа в арендованное помещение, то есть лишен был возможности использовать это помещение, и в настоящее время его не занимает, в исковых требованиях о взыскании платы за фактическое пользование помещением и об обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. С., д. 10, общей площадью 96,9 кв. м. и передать его по акту приема-передачи следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса расходы по госпошлине относятся на истца, поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, она не подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.