Решение Арбитражного суда Рязанской области от 30 апреля 2010 г. N А54-602/2010С11 Поскольку факт просрочки уплаты арендных платежей по договору аренды земельного участка подтвержден материалами дела, исковое требование о взыскании задолженности по арендной плате за землю подлежит удовлетворению (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 30 апреля 2010 г. N А54-602/2010С11
(извлечение)

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации города Рязани

к обществу с ограниченной ответственностью "В", г. Рязань

третье лицо - Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области

о взыскании 1 353 961 руб. 77 коп.,

в судебном заседании объявлялся перерыв с 20.04.2010 до 26.04.2010, с 26.04.2010 до 27.04.2010,

при участии в судебном заседании:

от истца: Л.А.И.- ведущий специалист-юрисконсульт, доверенность N 20/1-06 от 11.01.2010,

от ответчика: К.А.Н. - представитель по доверенности от 15.10.2009, от третьего лица: не явился, извещен,

установил: Администрация города Рязани обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "В", г. Рязань о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N А 212-06 от 09.11.2006 в сумме 1084243 руб. 42 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 269718 руб. 35 коп. за период с 19.03.2007 по 31.12.2009.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 18.02.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился. В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие третьего лица, извещенного о времени и месте разбирательства дела в порядке, предусмотренном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил об уточнении периода начисления задолженности и просил взыскать с ответчика задолженность в сумме 1084243 руб. 42 коп. за период с 15.03.2007 по 31.12.2009 и пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 269718 руб. 35 коп. за период с 16.03.2007 по 31.12.2009.

Уточнение исковых требований судом принято.

В судебном заседании 26.04.2010 от истца в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступило заявление об уменьшении суммы иска в части требования о взыскании задолженности по арендной плате до 929782 руб. 42 коп. в связи с тем, что ответчиком задолженность частично в сумме 154461 руб. уплачена в добровольном порядке по платежному поручению N 27 от 09.04.2010. Уменьшение суммы иска в данной части судом принято.

В судебном заседании 27.04.2010 представитель истца поддержал исковые требования с учетом уточнений и пояснил, что при передаче ответчику земельного участка в договоре аренды была допущена техническая опечатка в определении экономической оценочной зоны города Рязани, ошибочно была указанна 11 градостроительная экономическая зона города Рязани. Поскольку данная ошибка Постановлением администрации города Рязани N 2215 от 09.07.2007 была устранена, истец считает, что ответчик с 2006 года должен был оплачивать арендную плату за землю на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией города Рязани для 24 градостроительной экономической оценочной зоны города Рязани.

Представитель ответчика по заявленным исковым требованиям возразил, поддержал доводы, изложенные в отзыве и указал на то, что поскольку соглашение об изменении условий договора зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 03.12.2008, то и обязанность ответчика вносить измененную арендную плату по 24 экономической зоне возникло с указанной даты. В дополнении к отзыву, представленному в материалы дела 27.04.2010, ответчик указал, что факт наличия задолженности по арендной плате за 2007 и 2008 в сумме 60239 руб. 88 коп. подтверждает, арендная плата за 2006 и 2009 годы оплачена в полном объеме.

Третье лицо (Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области) в отзыве на исковое заявление, поступившее в материалы дела 27.04.2010, указало, что поддерживает исковые требования истца, считая их обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Рассмотрев и оценив материалы дела, заслушав доводы представителей истца и ответчика, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично. При этом суд исходил из следующего.

Из материалов дела судом установлено, что на основании постановления администрации города Рязани N 3713 от 30.10.2006 между Администрацией города Рязани (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "В" (арендатор) 09.11.2006 был заключен договор N А212-06 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:004 00 09:0067, общей площадью 14300 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, р-н Б., 11 (Советский округ), для складирования строительного песка в границах, указанных на прилагаемом к настоящему договору плане земельного участка, на срок с 31.10.2006 по 31.12.2021. Указанный договор был зарегистрирован 29.01.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области, номер регистрации 62-62-01/031/2007-150 (л.д. 9-11).

В соответствии с пунктом 2.1 договора N А212-06 от 09.11.2006 использование участка является платным. Арендная плата за участок рассчитывается Арендодателем на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией города Рязани для 11 градостроительной экономической оценочной зоны города Рязани по виду использования земли и категории арендатора применительно к долям и праве собственности, иных вещных и обязательственных правах на здания, строения, сооружения, помещения.

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября по ставкам, действующим в расчетный период. Исходные данные за земельный участок приведены в пункте 2.5 договора. Пунктом 2.7 договора также было установлено, что плата за период пользования участком до заключения договора (с 30.10.2006 по 08.11.2006) составляет 2023 руб. 23 коп., которая подлежит уплате в период первого текущего платежа.

Пунктом 2.8 данного договора предусмотрено, что размер арендной платы не является постоянным. Основанием для изменения размера арендной платы являются соответствующие нормативно-правовые акты органов местного самоуправления, законы субъекта Федерации, Федеральные законы. Арендная плата считается измененной с момента вступления в законную силу правового акта органа местного самоуправления, закона Российской Федерации или субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5.1 договора за неуплату арендной платы в установленный настоящим договором срок начисляется пеня в размере 0,04% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

06.09.2007 между Администрацией города Рязани и обществом с ограниченной ответственностью "В" было подписано дополнительное соглашение к договору N А212-06 от 09.11.2006 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:004 00 09:0067, согласно которому в пункт 2.1 договора внесены изменения, вместо слов "для 11 градостроительной экономической зоны" указано "для 24 градостроительной зоны". Соответственно, с изменением градостроительной экономической зоны были внесены изменения и в пункт 2.5.3 договора, устанавливающего базовый размер арендной платы, определив его для 24 градостроительной экономической зоны в размере 34,1546 руб. за квадратный метр земли в год. Данное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области лишь 03.12.2008 (л.д. 12).

Учитывая данные изменения, истцом за весь период аренды с 09.11.2006 по 31.12.2009 произведен перерасчет арендной платы исходя из базового размера арендной платы применительно к 24 градостроительной экономической оценочной зоне.

Согласно расчету истца за период с 09.11.2006 по 31.12.2009 (с учетом платежа 2023, 23 руб. за период с 30.10.2006 по 08.11.2006) арендные платежи по указанному договору начислены в общей сумме 1709999 руб. 05 коп., которые ответчиком оплачены лишь частично в сумме 780216 руб. 63 коп. и несвоевременно.

Таким образом, на день подачи иска в суд задолженность ответчика по уплате арендных платежей, по данным истца, составила 1084243 руб. 42 коп. и на день вынесения решения судом - 929782 руб. 42 коп.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как - то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора от 09.11.2006 N А 212-06 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:004 00 09:0067.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Истец исполнил обязательства по договору надлежащим образом, передав ответчику земельный участок.

В соответствии с условиями договора аренды ответчик обязан был вносить арендную плату ежеквартально в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября. Кроме того, при внесении арендной платы ответчик обязан был применять базовый размер арендной платы, установленный для соответствующей градостроительной экономической зоны города Рязани на каждый год постановлениями Администрации города Рязани N 4633 от 13.12.2005, N 4415 от 06.12.2006, N 1254 от 03.03.2008, N 7501 от 12.12.2008, поскольку это предусмотрено пунктом 2.8 договора аренды.

Однако ответчиком данное условие договора аренды не учтено, арендная плата оплачивалась ответчиком за период с момента заключения договора аренды до 01.01.2009 исходя из базового размера арендной платы, установленной для 11 градостроительной экономической зоны на 2006 год в размере 5, 1750 руб. за кв. м., что повлекло недоплату арендных платежей за 2007-2008 годы.

Однако, суд считает, что требование истца о взыскании арендной платы за весь период аренды исходя из базового размера арендной платы, установленной для 24 градостроительной экономической зоны города Рязани, является неправомерным. При этом суд исходил из следующего.

Обращаясь в суд с требованиями о взыскании арендных платежей и пени за неисполнение обязательств по их внесению, Администрация города Рязани ссылается на указанный договор N А212-06 аренды земельного участка от 09.11.2006, а также условия дополнительного соглашения к нему от 06.09.2007, которое изменяет градостроительную экономическую оценочную зону, в которой находится арендуемый земельный участок, и, как следствие, ранее установленный порядок расчета арендной платы, увеличив при этом размер базовой арендной платы и общий размер годовой арендной платы.

Однако, данное дополнительное соглашение от 06.09.2007 к договору аренды не было в установленном порядке зарегистрировано вплоть до 03.12.2008.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

Данная позиция согласуется с разъяснениями, изложенными в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Поскольку в отсутствие его государственной регистрации дополнительное соглашение не порождает правовых последствий в виде введения иного размера базовой арендной платы для исчисления размера арендной платы за год и не изменяет условий заключенного между сторонами договора аренды земельного участка, суд считает, что в данном случае у истца отсутствовали основания для расчета арендной платы за землю по договору аренды N А212-06 от 09.11.2006 за период с ноября 2006 по 03.12.2008 исходя из базовой арендной платы, установленной для 24 градостроительной экономической зоны. Для ответчика размер арендной платы за данный период должен был исчисляться исходя из базовой арендной платы, установленной для 11 экономической градостроительной зоны, а с 03.12.2008 (с момента государственной регистрации дополнительного соглашения от 06.09.2007) -для 24 экономической градостроительной зоны.

Исходя из изложенного, размер начисленной арендной платы будет следующим: за 2006 - 12712,49 руб., за 2007 - 81402,76 руб., за 2008 (с 01.01.2008 по 02.12.2008 по 11 зоне, с 03.12.2008 по 31.12.2008 - по 24 зоне) - 124445, 74 руб., за 2009 -617840,08руб. Общая сумма арендной платы, подлежащей уплате за данный период, составила 836401 руб. 03 коп.

Ответчиком оплачено за 2006 год - 14357 руб.(переплата 1641,51 руб.), за 2007 год - 74011 руб. 63 коп., за 2008 год - 74004 руб. и за 2009 год - 617844 руб. Общая сумма арендной платы, оплаченной ответчиком (в том числе и суммы 154461 руб. по платежному поручению N 27 от 09.04.2010 - после подачи иска в суд), составила 780216 руб. 63 коп.

Таким образом, задолженность ответчика по арендной плате за 2007-2008 год составила 56184 руб. 40 коп.

Учитывая изложенное, требование истца о взыскании задолженности по арендным платежам в общей сумме 56184 руб. 40 коп. является обоснованным и в силу статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению.

В части требований о взыскании арендной платы в сумме 1028059 руб. 02 коп. в удовлетворении иска следует отказать в связи с необоснованностью данного требования.

За просрочку внесения ответчиком арендной платы в установленные в договоре сроки истец начислил пени в сумме 269718 руб. 35 коп. за период с 16.03.2007 по 31.12.2009 из расчета 0,04% за каждый день просрочки (л.д. 7).

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.1 договора аренды земельного участка N А212-06 от 09.11.2006 предусмотрено, что за неуплату арендной платы в установленный настоящим договором срок начисляется пеня в размере 0,04% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Учитывая факт доказанности несвоевременной уплаты ответчиком арендных платежей по указанному выше договору, истцом в соответствии с условиями договора правомерно были начислены пени за просрочку внесения арендных платежей. Однако размер пени, согласно расчету, составленному судом, составляет 14328 руб. 24 коп.

Из представленных в материалы дела документов следует, что ответчиком по платежному поручению N 12 от 22.02.2007 оплачена пеня в сумме 231 руб.

Поскольку факт просрочки уплаты арендных платежей установлен судом, требование истца о взыскании с ответчика пени в сумме 14097 руб. 24 коп. за период с 16.03.2007 по 31.12.2009 является обоснованным.

Требование о взыскании пени в сумме 255621 руб. 11 коп. является необоснованным и не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307, 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с ответчика следует взыскать задолженность по арендной плате в сумме 56184 руб. 40 коп. и пени за просрочку арендных платежей в сумме 14097 руб. 24 коп.

В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

В соответствии со статьями 57 и 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, подлежат зачислению в доход бюджета субъекта Российской Федерации в размере 20% и в доход бюджета городского округа в размере 80%.

Таким образом, подлежащая взысканию с ответчика арендная плата подлежит зачислению в доход бюджета Рязанской области в размере 11236 руб. 88 коп. (20%) и в доход бюджета города Рязани - 44947 руб. 52 коп. (80%), и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.03.2007 по 31.12.2009 в доход бюджета Рязанской области - 2819 руб. 45 коп. (20%) и в доход бюджета города Рязани - 11277 руб. 79 коп. (80%).

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований и составляют 4405 руб. 58 коп. (16,6% от госпошлины по заявленной сумме иска), в том числе и госпошлина на сумму долга в размере 154461 руб., перечисленную ответчиком истцу по платежному поручению N 27 от 09.04.2010 после подачи иска в суд.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "В", расположенного по адресу: г. Рязань, К. шоссе, 25, зарегистрированного в Едином государственном реестре юридических лиц за основным государственным регистрационным номером 1066230006545, задолженность по арендной плате за землю в сумме 56184 руб. 40 коп., из них в областной бюджет Рязанской области -11236 руб. 88 коп. и в городской бюджет города Рязани - 44947 руб. 52 коп., а также пени за просрочку уплаты арендных платежей за землю за период с 16.03.2007 по 31.12.2009 в сумме 14097 руб. 24 коп., из них в областной бюджет Рязанской области -2819 руб. 45коп. и в городской бюджет города Рязани - 11277 руб. 79 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "В", г. Рязань в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 4405 руб. 58 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.