Решение Арбитражного суда Рязанской области от 24 июня 2010 г. N А54-1462/2010С22 Суд удовлетворил исковое требование о взыскании с индивидуального предпринимателя задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества, поскольку обязанность по оплате ответчиком арендных платежей не была исполнена в полном объеме. Удовлетворяя исковое требование о взыскании пени в меньшем размере, чем заявлено, суд учитывал чрезмерно высокий процент неустойки, значительно превышающий размер ставки рефинансирования, действующей на момент принятия судом решения (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 24 июня 2010 г. N А54-1462/2010С22
(извлечение)

Судья Арбитражного суда Рязанской области,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани, г. Рязань к индивидуальному предпринимателю Т.В.В., г. Рязань о взыскании 348805 рублей 49 копеек

В судебном заседании объявлялся перерыв с 15.06.2010 до 17.06.2010, после перерыва судебное заседание было продолжено;

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства;

от ответчика: Д.Т.Ф. - представитель по доверенности от 31.05.2010 г.;

установил: Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Т.В.В. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества N 0784004 от 01.04.2004 за период с февраля 2009 года по февраль 2010 года в сумме 330424 рубля 67 копеек и пени в сумме 338616 рублей 11 копеек.

Ответчиком в материалы дела был представлен отзыв, в соответствии с которым ИП Т.В.В. возражал по требованиям истца. Указал, что с июля по октябрь 2009 года помещение неоднократно затапливалось и не могло использоваться по назначению, в связи с чем в адрес Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани направлялись письма с просьбой снизить арендную плату, на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, полагает, что пени в размере 0,5% годовых несоразмерна последствиям нарушения обязательства и подлежит уменьшению судом в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие представителя истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель ответчика факт наличия задолженности не оспаривал. Поддержал требование о снижении судом размера исковых требований в части задолженности по арендной плате и пени. Указал на то, что пунктом 1.1. договора аренды недвижимого имущества N 0784004 от 01 апреля 2004 года установлено, что помещение предоставляется ИП Т.В.В. для размещения офиса и кафе, однако с июля по октябрь 2009 года неоднократно затапливалось арендуемое помещение, что делало невозможным использование помещения по его назначению, что зафиксировано актами, представленными в материалы дела.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя истца, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, арбитражный суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Т.В.В. (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 0784004 от 01 апреля 2004 года (далее - Договор), согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, далее Объект, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Н., 17 на основании заявления арендатора исх. N 5 от 01.03.2004 г. для размещения офиса и кафе (т. 1, л.д. 12-13).

Пунктом 1.2. Договора установлены характеристики объекта: тип помещения - встроенное, подвал, общая площадь 238,5 кв. м, в том числе основная площадь 156,5 кв. м, вспомогательная площадь 82 кв. м, дополнительные характеристики - стены кирпичные.

Согласно пункту 1.3 Договора срок аренды: с 01 апреля 2004 года по 28 февраля 2005 года.

Исходя из пункта 6.5 Договора если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления Договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В соответствии с пунктом 3.2.3. Договора арендатор обязан ежемесячно, не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным, перечислять в УФК по Рязанской области арендную плату в размере, установленном в пункте 4.1 настоящего договора.

Пунктом 4.1. Договора предусмотрено (в редакции соглашения от 13 февраля 2008 года о внесении изменений в договор аренды N 0784004 от 01.04.2004), что арендная плата устанавливается в твердой сумме и с 01.01.2008 г. составляет 53055 рублей 75 копеек в месяц всего с НДС, в том числе сумма арендной платы - 44962 рубля 50 копеек. Арендная плата перечисляется арендатором по реквизитам, указанным в пункте 3.2.3 договора. НДС определяется Арендатором расчетным методом и перечисляется в бюджет в соответствии с требованиями части 2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Обязанность по оплате ответчиком арендных платежей за период с февраля 2009 года по февраль 2010 года не была исполнена в полном объеме, в связи с чем образовалась задолженность за 13 месяцев в размере 330424 рубля 67 копеек.

В адрес ответчика истец направил претензию N 15 от 08.10.2009 г. (т. 1 л.д. 19), которая осталась без удовлетворения.

На основании изложенных обстоятельств, Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Обязательства сторон по настоящему спору возникли из договора аренды недвижимого имущества N 0784004 от 01 апреля 2004 года.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Так как в данном случае срок действия договора определен с 01 апреля 2004 года по 28 февраля 2005 года, что составляет 11 месяцев, то есть менее одного года, следовательно, сделка не подлежит государственной регистрации. дальнейшая пролонгация договора предусмотрена на тех же условиях и на тот же срок.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истец свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом, передав ответчику предусмотренное договором нежилое помещение, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Н., д. 17 от 01 апреля 2004 года, подписанным сторонами.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиком в подтверждение частичной оплаты предоставлены в материалы дела копии следующих квитанций: N 478 от 11.01.2010 на сумму 10000 рублей, N 281 от 05.02.2010 на сумму 10000 рублей, N 428 от 11.03.2010 на сумму 12500 рублей, N 284 от 26.11.2009 на сумму 15000 рублей, N 283 от 04.12.2009 на сумму 2000 рублей, N 207 от 23.12.2009 на сумму 8700 рублей, N 446 от 28.10.2009 г. на сумму 20000 рублей, N 123 от 02.11.2009 г. на сумму 11000 рублей, N 514 от 11.11.2009 на сумму 10000 рублей, N 611 от 28.09.2009 на сумму 11962 рубля 50 копеек, N 244 от 05.10.2009 на сумму 10000 рублей, N 266 от 16.10.2009 на сумму 10000 рублей, N 387 от 01.07.2009 на сумму 3000 рублей, N 237 от 14.07.2009 на сумму 20000 рублей, N 398 от 23.09.2009 на сумму 10000 рублей, N 375 от 02.06.2009 на сумму 10000 рублей, N 338 от 24.06.2009 на сумму 10000 рублей, N 385 от 01.07.2009 на сумму 5962 рубля 50 копеек, N 330 от 28.04.2009 на сумму 5962 рубля 50 копеек, N 332 от 28.04.2009 на сумму 9000 рублей, N 93 от 20.05.2009 на сумму 10000 рублей, N 98 от 14.04.2009 на сумму 13000 рублей, N 390 от 06.04.2009 на сумму 15000 рублей, N 171 от 22.04.2009 на сумму 11000 рублей (т. 1, л.д. 56-63) на общую сумму 254087 рублей 50 копеек.

Факт внесения ответчиком арендной платы за период с февраля 2009 года по февраль 2010 года в размере 254087 рублей 50 копеек подтвержден ИП Т.В.В. в уточнениях к отзыву на исковое заявление и не оспорен истцом.

Таким образом, обоснованной ко взысканию является сумма 330425 рублей (44962,5 рублей Х 13 - 254087,5), данная сумма задолженности подтверждена ответчиком в уточнениях к отзыву на исковое заявление.

Поскольку суд не может выйти за пределы заявленных требований, требования в части основной задолженности суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению в размере 330424 рубля 67 копеек.

Довод ответчика о необходимости снижения арендной платы в порядке статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с затоплением помещения и невозможностью его использования по назначению с июля по октябрь 2009 года судом не принимается.

Пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, в названной статье идет речь о недостатках арендованного имущества.

Из представленных актов обследования помещения (т. 1, л.д. 44, 45, 48, 49) и письма N 7 от 23.07.2009 г. (т. 1, л.д. 51) усматривается, что подтопление помещения происходило в результате дождей, из-за неисправности ливневой канализации между домами N 17 и N 19 по ул. Н. в г. Рязани.

Предмет договора аренды недвижимого имущества N 0784004 от 01 апреля 2004 года определен в пункте 1.1 договора. Ливневая канализация не входит в состав арендованного ответчиком имущества, в связи с чем в данном случае невозможно говорить о недостатках объекта аренды полностью или частично препятствующих его использованию.

Кроме того, письмом N 9 от 01.10.2009 г. ответчик обращался к Главе муниципального образования председателю Рязанской городской Думы П.Ф.И. с просьбой о рассмотрении вопроса о временном освобождении ИП Т.В.В. от внесения арендной платы по договору или снижении ее размера, поскольку его дальнейшее использование по назначению не представляется возможным.

Письмом от 21.12.2009 г. N 979 в освобождении или снижении арендной платы ответчику было отказано, в связи с тем, что размер арендной платы по договорам аренды муниципального имущества определяется в соответствии с Положением о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования - городской округ город Рязань. На основании пункта 10 статьи 8 названного Положения, размер арендной платы по договорам, заключенным до вступления в силу указанного Положения определяется в соответствии с Методикой определения размера арендной платы по договорам аренды муниципального имущества, заключенным до 01 января 2009 года, которая не предусматривает возможности уменьшения размера арендной платы или освобождения от нее. Также в данном письме указано, что арендуемое муниципальное имущество подлежит страхованию. При этом страхователем выступает уполномоченное структурное подразделение Администрации города Рязани. За нанесенный стихийным бедствием ущерб, ИП Т.В.В. была перечислена страховая выплата размере 77835 рублей 95 копеек. Утверждение о перечисление ответчику страховой выплаты подтверждается материалами дела, в частности платежным поручением N 779 от 06.08.2009 (т. 1, л.д. 81).

Поскольку ответчику была возмещена сумма ущерба, причиненного помещению в результате затопления, ИП Т.В.В. должны были быть самостоятельно, за счет возмещенных страховой организацией средств, устранены возникшие недостатки арендованного имущества, в связи с чем довод о невозможности использования помещения по назначению судом не принимается.

Кроме того, истец передал ответчику имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, что исключает вину истца в затоплении указанного помещения.

В силу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается надлежащим исполнением.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, кредитор вправе, в порядке статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, требовать с должника уплаты неустойки.

Пунктом 5.1 договора стороны предусмотрели, что в случае нарушения арендатором срока внесения платежей, предусмотренного настоящим договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день задержки платежа.

Учитывая, что ответчик внес арендную плату в установленный договором срок, истец начислил неустойку за просрочку платежа за период с 06.02.2009 г. по 17.03.2010 г., которая составила 338616 рублей 11 копеек.

На день рассмотрения спора по существу ответчиком не представлено доказательств своевременной оплаты поставленного товара в порядке и сроки установленные договором, в связи с чем, требование истца о взыскании с ответчика пени является обоснованным.

Вместе с тем согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 июля 1997 года N 17).

Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, имеющие как прямое, так и косвенное отношение к последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства устанавливается при исследовании судом фактических обстоятельств дела и имеющихся в нем доказательств.

Учитывая чрезмерно высокий процент неустойки, так как заявленная истцом ко взысканию неустойка значительно превышает размер ставки рефинансирования действующей на момент принятия судом решения (0,5% за каждый день просрочки составляет 182,5% годовых, при ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на момент подачи иска 8,25% годовых), суд считает необходимым применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки до 15100 рублей, исходя из суммы задолженности 115789 рублей 10 копеек и ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых, действующей на момент подачи иска - 31.03.2010 г. В остальной части данного требования истцу следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на ответчика без учета уменьшения неустойки и взыскиваются в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Взыскать с индивидуального предпринимателя Т.В.В. (дата рождения - 13.04.1974 г., место рождения - пос. Лев Толстой Липецкой области) в пользу управления муниципальным имуществом администрации города Рязани, г. Рязань задолженность по арендной плате в размере 330424 рубля 67 копеек, пени за период с 06.02.2009 г. по 17.03.2010 г. в размере 15100 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя Т.В.В. (дата рождения - 13.04.1974 г., место рождения - пос. Лев Толстой Липецкой области) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 18380 рублей 82 копейки.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.