Решение Арбитражного суда Рязанской области от 21 июня 2010 г. N А54-4875/2007С17 Суд удовлетворил первоначальный иск о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения в полном объеме, поскольку материалами дела установлено, что арендатор не вносил плату в размере, установленном договором. Встречный иск суд удовлетворил в сумме, меньшей, чем заявлено, поскольку между истцом и ответчиком произведен зачет встречных требований (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 21 июня 2010 г. N А54-4875/2007С17
(извлечение)

Судья Арбитражного суда Рязанской области,

при ведении протокола секретарем судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании дело по иску по иску индивидуального предпринимателя Ж.П.А., г. Рязань к индивидуальному предпринимателю К.А.А., г. Рязань, третье лицо: ООО "Б" г. Рязань о взыскании 170000 руб. по встречному иску индивидуального предпринимателя К.А.А., г. Рязань к индивидуальному предпринимателю Ж.П.А., г. Рязань

третье лицо: ООО "Б" г. Рязань

о взыскании 259477 руб.

при участии в судебном заседании 17.06.2010:

от истца: Ж.Е.А. - представитель, доверенность от 04.04.2008 сроком на 3 г.;

от ответчика: Р.Д.В. - представитель, доверенность от 13.05.2009 на 3 г.;

от третьего лица: К.А.Ю. - представитель по доверенности от 30.05.10 г. на 1 год, Р.Д.В. - представитель, доверенность от 28.11.2007 до 28.11.2010;

В судебном заседании 17.06.2010 был объявлен перерыв по ходатайству истца для заключения мирового соглашения до 18.06.2010 г. После перерыва судебное заседание продолжено

при участии в судебном заседании 17.06.2010:

от истца: не явился, извещен; от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: К.А.Ю. - представитель по доверенности от 30.05.10 г. на 1 год;

установил: индивидуальный предприниматель Ж.П.А., г. Рязань обратился в Арбитражный суд Рязанской области с иском к индивидуальному предпринимателю К.А.А., г. Рязань о взыскании 170000 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 30.04.2005 г. за период с мая по октябрь 2007 года.

Ответчик заявил встречное исковое заявление о взыскании расходов по проведению капитального ремонта арендуемого помещения на основании статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 259477 руб., которые просит зачесть в счет оплаты арендных платежей за период с 01.05.2007 по 30.11.2007 г. в сумме 245000 руб. и 14377 руб. за будущие периоды после 30.11.2007 г. (Т. 4 л.д. 6-10)

В подтверждение проведения капитального ремонта, ответчиком представлены акты от 10.09.2007 г., от 26.10.2007 г. и от 29.10.2007 г.

Истец возражает против удовлетворения встречных исковых требований и считает, что в соответствии со СНиП и ведомственными строительными нормами (ВСН 58-88р) данные работы относятся к работам по текущему ремонту, капитальный ремонт осуществлен ответчиком без получения согласия арендодателя и с нарушением строительных норм и правил.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельного требования относительно предмета спора, субарендатор ООО "Б".

Истец заявлял об увеличении размера иска на 75000 руб., увеличение судом не принято на основании статьи 49 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По ходатайству ответчика по делу проводилась строительно-техническая экспертиза по вопросу относятся ли работы, которые указаны в спорных актах к работам по производству капитального ремонта или нет. Затем была назначена повторная и дополнительная экспертизы.

После получения экспертного заключения производство по делу возобновлено.

По ходатайству истца была назначена судебно-строительная экспертиза для определения соответствия проведенных ремонтных работ строительным нормам и правилам, а также требованиям пожарной безопасности, и определения их стоимости.

По результатам судебно-строительной экспертизы была назначена дополнительная экспертиза. После получения заключения эксперта производство по делу возобновлено.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме, просит взыскать задолженность по арендной плате в сумме 170000 руб. По встречному иску заявил следующие возражения: у ответчика отсутствовала проектная документация на проведение капитального ремонта, ответчик заключил договор подряда на производство ремонтных работ и произвел ремонтные работы без согласования с арендодателем, с нарушением требований закона и договора.

Ссылаясь на статью 723 Гражданского кодекса Российской Федерации и заключение эксперта, истец считает, что цена за произведенные ремонтные работы должна быть соразмерно уменьшена до величины качественно выполненных работ - 103170 руб., стоимость которых должна распределяться в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель несет 80 % расходов на капитальный ремонт, остальные 20 % расходов несет арендатор.

Встречный истец не согласен с заключениями эксперта Б.Л.А., просит не принимать его в качестве доказательства, возражает по доводам арендодателя относительно размера произведенных работ по капитальному ремонту и порядка распределения затрат.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полной сумме, требования по встречному иску частично. При этом суд исходит из следующего.

Между ЗАО "В" (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем К.А.А. (Арендатор) 30.04.2005 г. заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 5 лет с 01.05.2005 по 30.04.2010 на часть нежилого помещения общей площадью 220,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. О., д. 43 вместе с прилегающей территорией (далее по тексту "арендуемое помещение") и оборудование, находящееся в данном нежилом помещении (далее по тексту "оборудование").

Арендуемое помещение и оборудование передается Арендатору для использования в целях организации общественного питания и оказания сопутствующих услуг.

21 января 2007 года по договору купли-продажи здания закрытое акционерное общество "В" (Продавец) продало, а гражданин Ж.П.А. (Покупатель) купил одноэтажное здание кафе, литера А, назначение - общественное питание, общей площадью 247, 1 кв. м (далее "здание"), расположенное по адресу: г. Рязань, улица октябрьская, дом 43 на земельном участке площадью 884,0 кв. м.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на данное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 5.3 договора аренды установлено, в случае смены стороны - Арендодателя, на него распространяются все права и обязанности, предусмотренные договором и данный договор считается заключенным в его интересах.

Таким образом, между истцом и ответчиком действует договор аренды нежилого помещения от 13.04.2005 г., существенные условия которого согласованы сторонами, и осуществлена регистрация.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 2.1 договора аренды нежилого помещения установлена арендная плата в размере 75000 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением от 14.04.2006 г. к договору аренды нежилого помещения от 30.04.2005 г. Арендодатель и Арендатор внесли изменения в пункт 2.1 договора установив размер арендной платы в периоды с 01.05.2005 по 30.04.2006 и с 01.05.2007 по 30.04.2010 в размере 75000 руб. в месяц, в период с 01.05.2006 по 30.04.2007 -60000 руб. в месяц.

Материалами дела установлено, что арендатор не вносил арендную плату в размере, установленном договором, в результате чего за период с 1.05.2007 по 30.10.2007 образовалась задолженность в сумме 170000 руб.

Ответчик не представил доказательства погашения задолженности, в связи с чем в силу статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации исковое требование о взыскании задолженности в размере 170000 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Ответчик заявил встречный иск о возмещении стоимости капитального ремонта в сумме 259477 руб., произвести зачет расходов на капитальный ремонт в счет арендной платы по договору аренды здания по адресу: г. Рязань, ул. О., д. 43, заключенному 30.04.2005 г.

Встречное исковое заявление является обоснованным и подлежит удовлетворению в сумме 103170,11 руб., исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Указанная норма права, возлагающая на арендодателя проведение капитального ремонта, является диспозитивной, предусматривает возможность установления иного порядка проведения капитального ремонта.

В пункте 3.4.2 договора аренды задания сторонами согласовано условие о праве Арендатора производить капитальный ремонт с письменного согласия Арендодателя (в редакции Дополнительного соглашения к договору). При этом расходы по капитальному ремонту распределяются следующим образом: 80% расходов несет Арендодатель, 20 % несет Арендатор. Стоимость произведенного Арендатором капитального ремонта должна подтверждаться документально.

В договоре аренды нежилого помещения от 30.04.2005 г. отсутствует условие о возложении на Арендатора обязанности по проведению капитального ремонта.

Таким образом, исходя из условий договора, обязанность по проведению капитального ремонта лежит на Арендодателе.

Согласно акту приема-передачи арендуемого помещения от 30.04.2005 при осмотре помещения стороны пришли к мнению, что требуется проведение капитального ремонта кровли и текущего ремонта внутренних помещений.

Начиная с 23.10.2006 г. Арендатор направлял письма с просьбой проведения капитального ремонта арендуемых помещений, и просил дать письменное согласие на его проведение Арендатором.

27 июля 2007 Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека была проведена проверка санитарного состояния кафе "Окское", которое расположено в арендуемых помещениях, и выдано предписание провести капитальный ремонт производственных и вспомогательных помещений кафе.

Из переписки сторон, представленной в материалы дела следует, что Арендатор неоднократно обращался к Арендодателю с просьбой дать разрешение на производство капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, однако не получил такое разрешение от арендодателя и произвел его самостоятельно. (Т. 1 л.д. 53-99)

Арендодатель в своем отказе на проведение капитального ремонт помещения кафе, указал на то, что арендуемому зданию требовался только капитальный ремонт кровли, во внутренних помещениях необходим текущий ремонт, обязанность по которому возложена на Арендатора.

Судом установлено, что проведение капитального ремонта в спорной ситуации была вызвана неотложной необходимостью исполнить предписание контролирующего органа.

Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, из содержания статьи 616 ГК РФ следует, что право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта возникает у арендатора лишь после того, как арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта.

Основанием для проведения ремонтных работ в арендуемом помещении (кафе) послужило плохое состояние арендуемого помещения и предписание о проведении обследования (исследования, испытания, оценки) от 27.07.2007 г. Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

В предписании о проведении обследования выявлены нарушения санитарного законодательства, а также условия, создающие угрозу возникновения и распространения инфекционных заболеваний, массовых неинфекционных заболеваний (отравлений) людей предложено провести капитальный ремонт производственных и вспомогательных помещений кафе: кухни, моечной производственного инвентаря и оборудования, моечной столовой посуды, складских помещений, раздевалки для персонала (т. 1 л.д. 109).

После получения предписания, Арендатор 01.08.2007 г. обратился к Арендодателю с предложением о проведении капитального ремонта во исполнение предписания либо дать согласие на проведение ремонта Арендатором (т. 1 л.д. 56).

Истец в очередной раз отказал ответчику дать согласие на проведение капитального ремонта помещения и предложил расторгнуть договор аренды. С предложением расторгнуть договор Арендатор не согласился, так как договор заключен на срок до 2010 года и помещение ему необходимо для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию услуг общественного питания.

Ремонтные работы, произведенные ответчиком, относятся, по мнению истца к текущему ремонту, поэтому не подлежат оплате за счет Арендодателя. (Т. 1 л.д. 110)

По делу была назначена судебная экспертиза для определения относятся ли выполненные строительные работы к текущему или капитальному ремонту.

Согласно заключению эксперта Государственного учреждения Рязанская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 28.04.2008 г. N 0193/16 работы. указанные в актах приема работ от 10.09.2007 на сумму 8344 руб. 20 коп., от 26.10.2007 на сумму 97076 руб. 96 коп., от 29.10.2007 на сумму 123958 руб. 80 коп. по договорам, заключенным между предпринимателем К.А.А. и ООО "П", являются работами по проведению капитального ремонта. (Т. 3 л.д. 53)

При исследовании в судебном заседании заключения эксперта N 0913/16 судом было установлено, что в заключении экспертом недостаточно полно исследованы вопросы, поставленные судом, в связи с чем была назначена дополнительная экспертиза по, тем же вопросам и ее проведение поручено тому же эксперту.

По результатам проведения дополнительной экспертизы в заключении N 0226/16.1-3 эксперт подтвердил в своем выводе, что работы, указанные в актах являются работами по проведению капитального ремонта. (Т. 3 л.д. 107)

Таким образом, Арендатор произвел капитальный ремонт арендуемых помещений самостоятельно, поскольку Арендодатель в разумный срок не исполнил свою обязанность, а Арендатор вынужден был его провести вследствие неотложной необходимости, в связи с получением предписания контролирующего органа.

Для определения соответствия проведенных ремонтных работ строительным нормам и правилам, а также требованиям пожарной безопасности и определения их стоимости по делу была назначена судебная строительная экспертиза по вопросам:

- соответствуют ли ремонтные работы, указанные в актах от 26.10.2007, от 10.09.2007, от 29.10.2007, проведенные в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. О., д. 43 строительным нормам и правилам, а также требованиям пожарной безопасности?"

- определить сметную стоимость ремонтных работ, проведенных в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. О., д. 43?"

В заключении эксперта N 14А/09 от 12.02.2010 сделаны следующие: выполненные по Акту от 10.09.2007 работы в соответствии с договором N 125 "Ремонт торгового зала" на сумму 8334 руб. 20 коп. не соответствуют строительным нормам и правилам; выполненные по Акту от 26.10.2007 работы в соответствии с договором N 138 "Ремонт моечной и кухни (сантехнические и электромонтажные работы") на сумму 97097 руб. 96 коп. не соответствуют строительным нормам и правилам; выполненные по Акут от 29.10.2007 работы на сумму 123958 руб. 80 коп. в соответствии с договором N 130 "Ремонт моечной и кухни" не соответствуют строительным нормам и правилам. Выполненные по Актам работы требованиям пожарной безопасности не соответствуют.

По второму вопросу эксперт сделал вывод о том, что сметная стоимость ремонтных работ по Акту выполненных работ от 10.09.2007 составляет 8334,20 руб. соответствует договорной цене и фактическому объему выполненных работ; по Акту выполненных работ от 26.10.2007 составляет 97076,96 руб. и соответствует договорной цене и фактическому объему; по Акту выполненных работ от 29.10.2007 составляет 123958,8 руб. и соответствует договорной цене и фактическому объему выполненных работ. (Т. 4 л.д. 67-79)

При исследовании данного экспертного заключения эксперта дал пояснения относительно выводов и сообщил, что сантехнические работы произведены в соответствии с требованиям СНиП, электромонтажные работы полностью не соответствуют требованиям СНиП. (Протокол судебного заседания л.д. 100-101).

По ходатайству истца была назначена дополнительная строительная экспертиза для установления стоимости качественно выполненных работ. На разрешение эксперта поставлены два вопроса, какие ремонтные работы, выполненные по акту о приемке работ от 26.10.2007 соответствуют СНиП и нормам пожарной безопасности?; какова стоимость ремонтных работ, выполненных в соответствии со строительными нормами и правилами и в соответствии с требованиями пожарной безопасности, указанных в акте о приемке работ от 26.10.2007 и в акте от 29.10.2007?

Согласно заключению эксперта от 15.04.2010 N 5АД/10 стоимость качественно выполненных работ по капитальному ремонту составляет 103170 руб. 11 коп.

Истец по встречному иску не согласен с заключением эксперта, в обоснование своих возражений не представил документальные доказательства.

Оценив по правилам статьи 71 и 65 Арбитражного процессуального кодекса заключения эксперта ООО "Э" Б.Л.А. в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, пояснениями сторон и эксперта, суд считает данное заключение надлежащим доказательством.

Капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением, поэтому собственник обязан возместить стоимость улучшений, если иное не установлено договором.

В договоре аренды стороны не установили, что неотделимые улучшении после прекращения договора могут быть переданы арендатору, следовательно, при неоплате произведенных арендатором работ по капитальному ремонту, на стороне арендодателя возникнет неосновательное сбережение.

Учитывая, что оплате подлежат только качественно выполненные работы, суд пришел к выводу, что обоснованно заявленными расходами является сумма 103170 руб. 11 коп., которая подлежит взысканию с индивидуального предпринимателя Ж.П.А в пользу индивидуального предпринимателя К.А.А. В остальной части встречного иска следует отказать.

Доводы истца о том, что расходы на капитальный ремонт должны распределяться в соответствии с условиями договора пункта 3.4.2 в соотношении 80 % на Арендодателя, 20% -на Арендатора, суд считает необоснованными.

Исходя из буквального толкования пунктов 3.4, 3.4.2 договора аренды, где указано, что Арендатор вправе производить капитальный ремонт Арендуемого помещения. При этом расходы по капитальному ремонту распределяются следующим образом: 80% расходов несет Арендодатель, 20 % - Арендатор следует, что такой порядок распределения расходов стороны установили только на случай, если Арендатор по собственной инициативе с письменного согласия арендодателя произведет капитальный ремонт.

В спорной ситуации, имеет место неисполнение Арендатором своей обязанности по выполнению капитального ремонта в случае неотложной необходимости, поэтому в силу статьи 309 и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен возместить эти расходы ответчику.

Таким образом, на основании изложенного суд пришел к выводу, что в процессе эксплуатации арендованного помещения возникла неотложная необходимость по проведению капитального ремонта. Однако поскольку Арендодатель его не произвел, это вынужден был сделать сам Арендатор в соответствии с действующим законом, на основании чего с индивидуального предпринимателя Ж.П.А. подлежат взысканию 103170 руб. 11 коп. расходы, составляющие стоимость затрат, качественно выполненных работ на капитальный ремонт спорного нежилого помещения.

Принимая во внимание, что первоначальный иск удовлетворен в размере 170000 руб., а встречный иск в размере 103170 руб. 11 коп. в результате зачета подлежат взысканию с индивидуального предпринимателя К.А.А. в пользу индивидуального предпринимателя Ж.А.П. 66829 руб. 89 коп.

По иску должна быть оплачена госпошлина в размере 4900 руб., истец оплатил госпошлину по двум платежным поручениям в сумме 4900 руб. и 2750 руб. По встречному иску должна быть оплачена госпошлина в сумме 6689 руб. 54 коп., встречный истец оплатил госпошлину в сумме 6700 руб. Расходы по экспертизам составляют 46911,20 руб. (18911,2 + 28000).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по иску относятся на ответчика, расходы по и оплате услуг экспертов по встречному иску относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований по встречному иску.

На индивидуального предпринимателя Ж.П.А. относятся расходы по экспертизе в сумме 18651,89 руб., по госпошлине 2659,76 руб., на индивидуального предпринимателя К.А.А. относятся расходы по экспертизе в сумме 28259,31 руб., по госпошлине в сумме 4029,78 руб.

С учетом зачета расходов по оплаченной госпошлине по иску и подлежащей взысканию с истца по встречному иску с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по госпошлине в сумме 2240,24 руб.

Излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. удовлетворить первоначальный иск в сумме 170000 руб.

2. Удовлетворить встречный иск в сумме 103170 руб. 11 коп. В остальной части встречного иска отказать.

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя К.А.А. (дата рождения 02.05.1964, место рождения - г. Ряжск, ИНН 622804492147, адрес: г. Рязань, ул. В., д. 14, кв. 132) в пользу индивидуального предпринимателя Ж.П.А. (дата рождения 15.12.1951, место рождения - д. Инкино Касимовского района Рязанской области, ИНН 623101931530, адрес: г. Рязань, ул. Щ., д. 59, кв. 7) задолженность по арендной плате с учетом зачета встречных требований в сумме 66829 руб. 89 коп., в возмещение расходов по госпошлине 2240 руб. 24 коп., в возмещение расходов по экспертизе 18803 руб. 71 коп.

4. Возвратить индивидуальному предпринимателю Ж.П.А. (дата рождения 15.12.1951, место рождения - д. Инкино Касимовского района Рязанской области, ИНН 623101931530, адрес: г. Рязань, ул. Щ., д. 59, кв. 7) из федерального бюджета госпошлину в сумме 2750 руб. уплаченную по платежному поручению N 82 от 11.12.2007.

5. Возвратить индивидуальному предпринимателю К.А.А. (дата рождения 02.05.1964, место рождения - г. Ряжск, ИНН 622804492147, адрес: г. Рязань, ул. В., д. 14, кв. 132) из федерального бюджета госпошлину в сумме 10 руб. 46 коп.

6. Взыскать с предпринимателя К.А.А. (дата рождения 02.05.1964, место рождения - г. Ряжск, ИНН 622804492147, адрес: г. Рязань, ул. В., д. 14, кв. 132) в пользу Государственного учреждения Рязанская лаборатория судебной экспертизы в возмещение расходов 0 руб. 60 коп.

7. Перечислить Государственному учреждению Рязанская лаборатория судебной экспертизы с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области 18910 руб. 60 коп. оплата за повторную экспертизу.

8. Перечислить ООО "Э" с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области 28000 руб. оплата за экспертизу.

9. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.