Решение Арбитражного суда Рязанской области от 3 августа 2010 г. N А54-1624/2010С12 Поскольку из представленных в материалы дела документов не следует, что ответчик извещал истца о готовности передать арендованное помещение, а истец уклонялся от своевременного подписания акта приема-передачи, на дату рассмотрения спора доказательства возврата помещения не представлены, суд удовлетворил исковые требования об обязании ответчика освободить указанное помещение. Также суд уменьшил размер неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства и уменьшил сумму задолженности по арендной плате (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 3 августа 2010 г. N А54-1624/2010С12
(извлечение)

Судья Арбитражного суда Рязанской области,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани к открытому акционерному обществу "Р", г. Рязань третьи лица - Г.А.А., Б.В.И., об освобождении помещения, взыскании задолженности в сумме 48675 руб. И пени в сумме 46534,71 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца: С.Д.В. - главный специалист - юрисконсульт по доверенности от 29.12.2009 N 01-47/65 (в судебном заседании 30.07.2010);

ответчик: не явился, извещен надлежащим образом третьи лица: не явились, извещены надлежащим образом.

В судебном заседании 30.07.2010 был объявлен перерыв до 02.08.2010.

установил: Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Р" (далее - ОАО "Р") об обязании ответчика освободить помещение, общей площадью 35,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Северный переулок, д. 4, взыскании арендной платы за период с января 2009 года по февраль 2010 года в размере 48675 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей по состоянию на 16.03.2010 в сумме 46534,71 руб.

Определением арбитражного суда от 14.05.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены граждане Г.А.А. и Б.В.И.

Представитель истца в судебном заседании 30.07.2010 исковые требования поддержал, указывая на то, что спорное помещение не освобождено ответчиком после прекращения действия договора аренды.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

30.07.2010 от ответчика по средствам факсимильной связи поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью подтверждения полномочий представителя (изменение адреса регистрации), а также отзыв на исковое заявление, в котором ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, указывая на то, что на дату окончания действия договора аренды - 18.09.2008 арендуемое помещение было освобождено арендатором, в связи с чем факт пользования ответчиком арендуемыми помещениями не имеет места.

Ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства судом рассмотрено и отклонено в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Из анализа указанной нормы следует, что отложение судебного разбирательства ввиду неявки представителя является правом суда, а не его обязанностью.

В обоснование ходатайства ответчик указывает на невозможность участия представителя общества в судебном заседании ввиду невозможности подтверждения полномочий представителя (изменение места регистрации).

Однако ответчик является юридическим лицом и невозможность участия штатного сотрудника в судебном процессе не препятствует явке в судебное заседание другого штатного сотрудника организации, либо иного лица, привлеченного для оказания юридической помощи. Суд также учитывает истечение установленного Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации срока рассмотрения дела, а также то обстоятельство, что на протяжении всего судебного процесса ответчик без объяснения причин неявки не явился ни в одно судебное заседание.

В судебном заседании 30.07.2010 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 02.08.2010. После перерыва представитель истца в судебное заседание не явился.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично, исходя при этом из следующего.

Как следует из материалов дела, 01.10.2000 между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (Арендодатель) и открытым акционерным обществом "Р" (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 384001, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование на основании обращения Арендатора для использования под общежитие для работников помещение общей площадью 35,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Северный переулок, д. 4 на срок с 01.10.2000 по 28.09.2001 (л.д. 5-6).

Согласно поэтажному плану дома N 4 по Северному переулку города Рязани от 07.12.2000 и экспликации к поэтажному плану (л.д. 9-11), в аренду сданы помещения площадью 11,9 кв. (позиция 2 на поэтажном плане 1-го этажа), площадью 11,5 кв. м (позиция 12 на поэтажном плане 2-го этажа) и площадью 12,0 кв. м (позиция 3 на поэтажном плане 2-го этажа).

По акту приема-передачи от 01.10.2000 (л.д. 7) помещения были переданы ответчику.

Соглашением от 28.10.2001 (л.д. 13) срок действия договора продлен с 28.09.2001 по 26.09.2002.

Пунктом 6.6 договора (в редакции соглашения от 28.10.2001) предусмотрено, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В соответствии с п. 6.6 договора он неоднократно продлевался на тот же срок.

В соответствии с пунктами 3.2.3, 4.1 договора (в редакции соглашения от 28.02.2007, л.д. 18) арендная плата по договору рассчитывается по единой методике, утвержденной Рязанским городским Советом, и составляет с 01 февраля 2007 года 3829,10 руб. с НДС, в том числе сумма арендного платежа 3245 руб. Арендная плата перечисляется Арендатором ежемесячно, не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным, в УФК по Рязанской области.

Письмом от 26.06.2008 N 01-081/1626 Управление уведомило ОАО "Р" об отказе от продления договора аренды N 384001 на новый срок и потребовало в срок до 18.09.2008 освободить и передать УМИ по акту помещение общей площадью 35,4 кв. м (позиция 2 на поэтажном плане 1-го этажа, позиции 3 и 12 на поэтажном плане 2-го этажа), а также перечислить арендную плату за пользование помещением до момента его освобождения и пени в сумме 981,68 руб.

Поскольку занимаемое ответчиком нежилое помещение не было освобождено в добровольном порядке, Управление обратилось в суд с настоящим иском об обязании ОАО "Р" освободить и передать Управлению по акту приема-передачи помещение общей площадью 35,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Северный переулок, д. 4, взыскании с ответчика арендной платы за период с января 2009 года по февраль 2010 года в размере 48675 руб. и пени за просрочку внесения арендных платежей по состоянию на 16.03.2010 в сумме 46534,71 руб.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды, регулируемого нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец исполнил обязательства по договору надлежащим образом, передав ответчику помещение общей площадью 35,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Северный переулок, д. 4, что подтверждается актом приема-передачи от 01.10.2000.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок договора аренды от 01.10.2000 N 384001 определен сторонами с 01.10.2000 по 28.09.2001.

В соответствии с условиями пункта 6.6 договора он неоднократно продлевался сторонами на тот же срок.

Письмом от 26.06.2008 N 01-081/1626, полученным ответчиком 30.06.2008, Управление уведомило арендатора об отказе от продления договора аренды на новый срок и прекращении его действия 18.09.2008.

Таким образом, договор аренды N 384001 прекратил свое действие 18 сентября 2008 года.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Как следует из материалов дела, решением Октябрьского районного суда г. Рязани от 24.07.2008 (л.д. 21), вступившим в законную силу 03.09.2008, за гражданином Г.А.А. признано право пользования жилым помещением по договору социального найма - комнатой площадью 11,5 кв. м (по плану БТИ под N 12) в квартире N 3 дома N 4 по Северному переулку г. Рязани, за гражданином Б.В.И. признано право пользования жилым помещением по договору социального найма - комнатой площадью 12,0 кв. м (по плану БТИ под N 3) в квартире N 4 дома N 4 по Северному переулку г. Рязани.

Учитывая изложенное, в удовлетворении исковых требований в части обязания ответчика освободить помещения площадью 11,5 кв. м (позиция 12 на поэтажном плане 2-го этажа) и площадью 12,0 кв. м (позиция 3 на поэтажном плане 2-го этажа), расположенные по адресу: г. Рязань, Северный переулок, д. 4, и взыскании арендной платы за пользование данными помещениями за период с января 2009 года по февраль 2010 года следует отказать.

В части обязания ответчика освободить помещение площадью 11,9 кв. м (позиция 2 на поэтажном плане 1-го этажа здания), расположенное по адресу: г. Рязань, Северный переулок, д. 4 и взыскании арендной платы за пользование данным помещением за период с января 2009 года по февраль 2010 года исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Довод ответчика о том, что фактически помещение было освобождено арендатором и не использовалось по назначению, не принимается судом во внимание, поскольку документально не подтвержден.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Пунктом 3.1.3 договора предусмотрена обязанность Арендодателя в случае расторжения договора аренды по любым основаниям, включая истечение его срока, в течение одного месяца принять объект от Арендатора по акту приема-передачи в надлежащем состоянии с учетом естественного износа, со всеми произведенными неотделимыми улучшениями.

Пунктом 3.2.20 договора предусмотрена обязанность Арендатора письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении объекта как в связи с истечением срока действия договора, так и при его досрочном расторжении.

Таким образом, факт возврата объекта Арендодателю должен быть подтвержден актом приема-передачи, подписанным сторонами.

Материалами дела установлено, что письмом от 26.06.2008, полученным ответчиком 30.06.2008, Управление отказалось от продления договора на новый срок и прекращении его действия 18.09.2008, в связи с чем предложило ОАО "Р" в срок до 18.09.2009 освободить и передать УМИ по акту арендуемые помещения.

В ответ на требования истца ответчик письмом от 22.07.2008 N 1706 (л.д. 60) сообщил о наличии в производстве Октябрьского районного суда дела по иску Г.А.А. и Б.В.И. о признании права пользования жилым помещением на условиях социального найма, предметом спора являются арендуемые помещения по договору аренды от 01.10.2000.

Письмом от 17.12.2009 N 670 (л.д. 61) ОАО "Р" обратилось к истцу с просьбой обосновать начисление арендных платежей с 18.09.2008, а также рассмотреть вопрос о передаче жилых помещений Управлению, на что Управлением был дан ответ о невозможности внесения изменений в договор аренды в связи с тем, что решение Октябрьского районного суда представлено после истечения срока действия договора аренды (л.д. 58).

В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Доказательств составления и направления арендатором акта передачи спорного помещения Арендодателю и уклонения последнего от принятия объекта и подписания акта приема-передачи ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено.

Во исполнение определения арбитражного суда от 18.06.2010 комиссией, созданной приказом УМИ администрации г. Рязани, в присутствии представителя ответчика проведена проверка фактического состояния жилого помещения площадью 11,9 кв. м, расположенного на 1 этаже дома (позиция 2 на поэтажном плане), по результатам которой составлен акт от 07.07.2010 (л.д. 87). Проверкой установлено, что доступ в помещение отсутствует, дверь закрыта на врезной замок. Со слов жильца соседнего помещения, помещение пустует длительное время, сведениями о проживающем в нем лице никто не располагает.

Установленные проверкой обстоятельства не являются доказательством возврата арендатором арендуемого помещения в установленном законом порядке после истечения срока действия договора аренды, а факт неиспользования помещения не влияет на обязанность арендатора вносить арендные платежи в соответствии с требованиями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора аренды.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое может быть прекращено лишь надлежащим исполнением арендатором обязательств по возврату имущества арендодателю, независимо от того, использовал ли арендатор данное имущество до момента передачи арендодателю.

Поскольку из представленных в материалы дела документов не следует, что ответчик извещал истца о готовности передать арендованное помещение, а истец уклонялся от своевременного подписания акта приема-передачи, на дату рассмотрения спора доказательства возврата помещения площадью 11,9 кв. м (позиция 2 на поэтажном плане 1-го этажа) не представлены, исковые требования об обязании ответчика освободить указанное помещение и взыскании арендной платы за период с января 2009 года по февраль 2010 года подлежат удовлетворению.

При расчете задолженности суд исходит из размера арендной платы, предусмотренной договором - 3245 руб. за помещение общей площадью 35,4 кв. м, площади помещения (поз. 2 на поэтажном плане 1-го этажа) - 11,9 кв. м, а также периода задолженности - 13 месяцев.

Таким образом, размер арендной платы за пользование помещением (позиция 2 на поэтажном плане 1-го этажа) составляет 14180,83 руб. (3245 руб. : 35, 4 кв. м х 11,9 кв. м х 13 месяцев).

Истцом заявлено требование о взыскании пени за просрочку внесения арендных платежей по состоянию на 16.03.2010 в сумме 46534,71 руб.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 5.1 договора аренды в случае нарушения Арендатором срока внесения платежей он уплачивает пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день задержки платежа.

Как следует из представленных истцом документов (карточки лицевого счета, расчета пени, л.д. 31-38), по состоянию на 18.09.2008 (дату расторжения договора) размер пени за несвоевременную уплату арендных платежей составляет 981,68 руб. Учитывая то обстоятельство, что материалами дела подтвержден факт нарушения ответчиком установленных договором сроков внесения арендной платы, суд находит требование о взыскании пени в сумме 981,68 руб. обоснованным.

Договорные пени в сумме 46534,71 руб. начислены на задолженность за фактическое пользование помещением после прекращения действия договора аренды, в связи с чем исковые требования в данной части являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Суд считает также необходимым применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер неустойки до 100 руб., ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

При оценке несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства суд руководствуется разъяснениями, изложенными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Суд принимает во внимание высокий размер пени, установленный в договоре (0,5%), значительно превышающий ставку банковского процента, применяемую при расчете процентов за пользование чужими денежными средствами (на дату принятия решения - 7,75% годовых), значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям без учета уменьшения судом размера неустойки. Истец от уплаты госпошлины освобожден. С ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета госпошлина в сумме 4605,52 руб. (4000 руб. - по требованию об освобождении помещения, 605,52 руб. - по требованию о взыскании задолженности и пени).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Обязать открытое акционерное общество "Р" освободить помещение площадью 11,9 кв. (позиция 2 на поэтажном плане 1-го этажа), расположенное по адресу: г. Рязань, Северный переулок, д. 4, и передать его по акту приема-передачи Управлению муниципальным имуществом администрации города Рязани.

2. Взыскать с открытого акционерного общества "Р" в пользу Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани задолженность в сумме 14180,83 руб. и пени в сумме 100 руб.

3. В остальной части иска отказать.

4. Взыскать с открытого акционерного общества "Р" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 4605,52 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.