Решение Арбитражного суда Рязанской области от 16 июля 2010 г. N А54-2459/2010С22 Суд удовлетворил исковое требование Управления муниципальным имуществом о расторжении договора аренды недвижимого имущества, освобождении нежилого помещения, передаче его по акту приема-передачи Управлению и взыскании задолженности по арендной плате, поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязанности в части внесения арендной платы. Учитывая несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд удовлетворил исковое требование в меньшем размере, чем заявлено (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 16 июля 2010 г. N А54-2459/2010С22
(извлечение)

Судья Арбитражного суда Рязанской области,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани, г. Рязань к обществу с ограниченной ответственностью "А", г. Рязань о расторжении договора аренды N 2331103 от 12.11.2003 года, освобождении нежилого помещения и передаче его по акту приема-передачи, взыскании задолженности в сумме 108939 рублей 60 копеек и пени в размере 88728 рублей 03 копеек, при участии в судебном заседании:

от истца: Д.Н.А.- представитель по доверенности N 01-47/57 от 29.12.2009 г.;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;

установил: Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "А" о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 2331103 от 12 ноября 2003 года, освобождении нежилого помещения общей площадью 111,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Л., д. 51/21 и передачи его по акту приема-передачи Управлению муниципальным имуществом администрации города Рязани и взыскании задолженности по арендной плате за период с июля 2009 года по март 2010 года в сумме 108939 рублей 60 копеек и пени за период с 06.08.2008 года по 30.04.2010 года в размере 88728 рублей 03 копеек.

В предварительном судебном заседании, состоявшемся 24 июня 2010 года, истец уточнил исковые требований в части взыскания пени и просил взыскать с ответчика в пользу истца пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 06.08.2008 г. по 30.04.2010 г. в размере 88300 рублей 90 копеек.

Уточнение исковых требований суд принял.

Ответчик в заседание не явился, отзыв на иск не представил. В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заседание проводилось в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части освобождения помещения и просил освободить нежилое помещение общей площадью 111,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Л., д. 51/21 в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Уточнение исковых требований суд принял.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнений. Просил расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N 2331103 от 12.11.2003 г., освободить нежилое помещение общей площадью 111,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Л., д. 51/21 в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу, взыскать с ответчика в пользу истца арендную плату за период с июля 2009 г. по март 2010 г. в размере 108939 рублей и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 06.08.2008 г. по 30.04.2010 г. в размере 88300 рублей 90 копеек.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично. При этом суд исходит из следующего.

Между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "А" (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 2331103 от 12 ноября 2003 года (л.д. 15-16) нежилого подвального помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Л., д. 51/21 на основании решения УМИ N 01-010/0486 от 12.11.2003 г.. для размещения магазина непродовольственных товаров. Характеристика объекта: тип помещения - встроенное, основная площадь 85,3 кв. м, вспомогательная площадь 26, кв. м (в редакции соглашения к Договору от 10.02.2005 г. - л.д. 15). Дополнительные характеристики: стены - кирпичные.

Срок действия договора с 12.11.2003 г. до 11.10.2004 г. Указанное нежилое помещение передано ответчику 12 ноября 2003 года по акту приема-передачи нежилого подвального помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Л., д. 3 (л.д. 17).

В соответствии с пунктом 4.1. договора (в редакции соглашения от 20.02.2007 г.) арендная плата по настоящему Договору рассчитывается по единой методике, утвержденной Рязанским городским Советом, и устанавливается в месяц с 01.02.2007 всего 14283 рубля 19 копеек с НДС, в том числе сумма арендного платежа 12104 рубля 40 копеек. Арендная плата перечисляется Арендатором по реквизитам, указанным в п. 3.2.3. настоящего договора. НДС определяется Арендатором расчетным методом и перечисляется в бюджет в соответствии с требованиями части 2 Налогового кодекса Российской Федерации. (л.д. 24).

Обязательства сторон возникли из договора аренды недвижимого имущества.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Так как в данном случае срок действия договора определен с 12 ноября 2003 года по 11 октября 2004 года, что составляет 11 месяцев, то есть менее одного года, следовательно, сделка не подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Факт передачи спорного нежилого помещения арендодателем арендатору подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком.

Ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязанности в части внесения арендной платы в период с июля 2009 года по март 2010 года, в связи с чем его задолженность перед истцом составила 108939 рублей 60 копеек.

Наличие задолженности в указанной сумме подтверждается представленными в материалы дела документами, в частности карточкой лицевого счета по договору аренды N 2331103 (л.д. 9-12), размер задолженности не оспорен ответчиком в установленном законом порядке, доказательства ее погашения на дату рассмотрения спора суду не представлены, как и доказательства расторжения договора и освобождения переданного в аренду помещения.

Доказательств того, что в спорный период пользование переданным в аренду недвижимым имуществом не осуществлялось ответчиком в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика задолженности в сумме 108939 рублей 60 копеек являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 5.1 Договора в случае нарушения арендатором срока внесения платежей, предусмотренного настоящим Договором, Арендатор уплачивает пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день задержки платежа. За просрочку уплаты арендных платежей истец начислил неустойку за период с 06.08.2008 по 30.04.2010 в сумме 88300 рублей 90 копеек из расчета 0,5% суммы задолженности за каждый день просрочки.

Судом проверена обоснованность заявленной истцом суммы 88300 рублей 90 копеек и признана верной.

Поскольку ответчиком не представлены доказательства своевременной уплаты арендных платежей, арбитражный суд считает требование истца о взыскании пени правомерным.

Вместе с тем, согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.07.1997 N 17).

Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, имеющие как прямое, так и косвенное отношение к последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства устанавливается при исследовании судом фактических обстоятельств дела и имеющихся в нем доказательств.

Учитывая чрезмерно высокий процент неустойки, которая значительно превышает размер ставки рефинансирования действовавшей на момент обращения истца в суд с иском (8 % годовых), а также размер ставки рефинансирования, действующей на момент принятия судом решения (7,75 % годовых), суд считает необходимым применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки до 4028 рублей 47 копеек, исходя из ставки рефинансирования Банка России 7,75 % годовых, действовавшей на день вынесения решения. В остальной части данного требования истцу следует отказать.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон, при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из материалов дела следует, что ответчик систематически нарушал условие об оплате за аренду помещения, не производил платежи с июля 2009 года, данное обстоятельство является существенным нарушением договора и служит основанием для его досрочного расторжения в соответствии с подпунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что истцом соблюден досудебный порядок уведомления ответчика о досрочном расторжении договора и освобождении помещения (л.д. 28), а также то, что оплата аренды по договору не произведена, помещение ответчиком истцу не возвращено требования о расторжении договора и освобождении помещения являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на ответчика без учета уменьшения неустойки и взыскиваются в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N 2331103 от 12 ноября 2003 года, заключенный между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани и обществом с ограниченной ответственностью "А", г. Рязань.

2. Обязать общество с ограниченной ответственностью "А", г. Рязань освободить нежилое помещение общей площадью 111,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Л., д. 51/21 в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу и передать его по акту приема-передачи Управлению муниципальным имуществом администрации города Рязани.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "А", г. Рязань в пользу Управления муниципальным имуществом города Рязани задолженность по арендной плате за период с июля 2009 года по март 2010 года в размере 108939 рублей 60 копеек, пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 06.08.2008 по 30.04.2010 в размере 4028 рублей 47 копеек.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "А", г. Рязань в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 14917 рублей 22 копейки.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.