Решение Арбитражного суда Рязанской области от 19 июля 2010 г. N А54-2485/2010С22 Суд оставил без рассмотрения исковое требование о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, поскольку истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора. Удовлетворяя исковое требование о взыскании неустойки в меньшем размере, чем заявлено, суд учел, что заявленная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства вследствие установления ее высокого процента по отношению к учетной ставке банка, действующей на дату рассмотрения спора по существу (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 19 июля 2010 г. N А54-2485/2010С22
(извлечение)

Судья Арбитражного суда Рязанской области,

при ведении протокола секретарем судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области, г. Рязань к обществу с ограниченной ответственностью "С", пос. Мурмино Рязанского района Рязанской области о расторжении договора аренды и освобождении помещения и взыскании пени в размере 70517 рублей 22 копейки

при участии в судебном заседании:

от истца: П.Ю.А., - представитель по доверенности N 1071/07-10 от 09.03.2010 г.;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства;

установил: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области, г. Рязань обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "С", пос. Мурмино Рязанского района Рязанской области о расторжении договора N 0662056 аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, составляющего казну Российской Федерации, заключенного 06.10.2006 г. с ответчиком, обязании ответчика освободить арендуемое помещение общей площадью 1173,5 кв. м, расположенное на земельном участке, площадью 10828,8 кв. м с кадастровым номером 62:29:001 00 01:0044, по адресу: г. Рязань, ул. П., д. 24-а, взыскании с ответчика в доход федерального бюджета пени за период с 11.12.2008 г. по 19.04.2010 г. в размере 70517 рублей 22 копейки.

Представитель истца исковые требования поддерживает в полном объеме, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств в части своевременного внесения арендных платежей по договору N 0662056 от 06.10.2006 г. Поскольку ответчиком неоднократно нарушались сроки внесения арендных платежей (в частности платеж за декабрь 2009 внесен только 24 февраля 2010), договор аренды в соответствии с пунктом 6.3 подлежит расторжению.

Ответчик в судебное заседание не явился, отзыв на иск не представил.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено по существу в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца, проанализировав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично. При этом суд исходит из следующего.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Рязанской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "С" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью и составляющего казну Российской Федерации N 0662056 от 06 октября 2006 г., по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, являющееся федеральной собственностью и составляющее казну Российской Федерации - здание, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. П., д. 24-а, согласно выделенной на поэтажном плане планировке (приложение N 1), с правом пользования прилегающего земельного участка площадью 10828,8 кв. м с кадастровым номером 62:29:001 00 01:0044 в пределах периметрального ограждения (приложение N 3) для использования под производственный цех по изготовлению промышленных изделий. Общая площадь сдаваемого в аренду здания -1173,5 кв. м, в том числе: основная - 781,5 кв. м, вспомогательная - 392,0 кв. м, из них: склад - общей площадью 665,4 кв. м, в том числе: основная - 665,4 кв. м, вспомогательная - 0,0 кв. м, гараж - общей площадью 328,5 кв. м, в том числе: 0,0 кв. м, вспомогательная - 328,2 кв. м; административное помещение - общей площадью 179,6 кв. м, в том числе: основная -116,1 кв. м, вспомогательная - 63,5 кв. м

Согласно приказу Федерального агентства по управлению государственным имуществом N 278 от 29.09.2009 Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Рязанской области было реорганизовано в форме преобразования в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Рязанской области (лист дела N 21-26).

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации юридических лиц серия 62 N 002012179 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Рязанской области было реорганизовано в форме преобразования в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (лист дела N 42).

Как подтверждается выпиской из реестра федерального имущества N 72/2 от 10.06.2010 г., имущество, переданное в аренду, является федеральной собственностью и находится в казне Российской Федерации (лист дела N 54).

Срок аренды установлен до 06 октября 2055 года (пункт 1.3 договора).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как - то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Обязательства сторон возникли из договора аренды (имущественного найма).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Арендодатель исполнил свои обязательства по передаче арендатору имущества в аренду, что подтверждается актом приема - передачи федерального имущества от 06.10.2006 года (лист дела N 16) и не оспаривается ответчиком.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пунктам 4.2 и 4.3 договора аренды размер ежемесячной арендной платы составляет 45789,9 руб. и устанавливается исходя из определения рыночной ставки арендной платы за один квадратный метр площади в месяц (отчет N 0119 от 10.05.2006 года, выполненный ЗАО "Гарант - экспертиза"). Оплата аренды производится за каждый месяц не позднее 10 числа следующего за оплачиваемым; до 15-го числа копии платежных поручений представляются арендодателю.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что ответчик вносил арендные платежи по договору аренды N 0662056 от 06 октября 2006 г. с нарушением установленных в нем сроков.

Пунктом 5.2 договора установлено, что в случае нарушения арендатором срока внесения платежей, арендатор уплачивает пени в размере 0,5 % от просроченной суммы за каждый день задержки платежа.

Принимая во внимание, что в период действия договора ответчиком нарушались сроки внесения арендных платежей, требование истца о взыскании пени является правомерным за период с 11.12.2008 г. по 19.04.2010 г. в сумме 70517 рублей 22 копейки.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" неустойка признается способом обеспечения исполнения обязательства и мерой имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае может быть, в частности, чрезмерно высокий процент неустойки.

Учитывая, что заявленная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства вследствие установления ее высокого процента (0,5% за каждый день просрочки составляет 182,5% годовых при учетной ставке банка, действующей на дату рассмотрения спора по существу - 7,75%), руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд уменьшает сумму пени и определяет к взысканию 2918 рублей 38 копеек, во взыскании остальной части пени следует отказать.

В связи с тем, что ответчиком нарушались договорные условия по внесению арендной платы (просрочка оплаты за декабрь 2009 составила 2 месяца), истец на основании пункта 6.3 договора и подпункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации заявил требование о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества N 0662056 от 06 октября 2006 г. и об обязании ответчика освободить арендуемое по договору помещение, общей площадью 1173,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. П., д. 24-а.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, указанной нормой установлен обязательный досудебный порядок урегулирования сторонами вопроса об изменении или расторжении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представленное истцом в материалы дела письмо N 6178/07-10 от 24.09.2009 года, не может быть принято судом в качестве надлежащего доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку не содержит в себе предложение о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества N 0662056 от 06 октября 2006 г., а содержит лишь требование в срок до 12.10.2009 погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, а также неустойку за просрочку арендной платы.

В имеющейся в материалах дела претензии N 1070/07-10 от 10.03.2010 также содержится предложение о погашении имеющийся задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку арендной платы.

Таким образом, истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования сторонами вопроса о расторжении договора.

В силу положений пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором, является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

Поскольку истец обратился в суд с требованием о расторжении договора без соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора, установленного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества N 0662056 от 06 октября 2006 г. следует оставить без рассмотрения в силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требование об обязании возвратить арендованное имущество вытекает из требования о расторжении договора.

Поскольку между сторонами сохранены арендные отношения, требование истца об обязании ответчика возвратить объект аренды (помещение, общей площадью 1173,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. П., д. 24-а) заявлено преждевременно, в связи с чем, в этой части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Госпошлина согласно статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относится на ответчика от обоснованного заявленного требования о взыскании пени без учета уменьшения размера неустойки.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Оставить без рассмотрения требование о досрочном расторжении договора N 0662056 аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, составляющего казну Российской Федерации, заключенного 06.10.2006 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Рязанской области и обществом с ограниченной ответственностью "С".

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "С", пос. Мурмино Рязанского района Рязанской области в доход федерального бюджета пени в сумме 2918 рублей 38 копеек.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "С", пос. Мурмино Рязанского района Рязанской области в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 2820 рублей 69 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.