Решение Арбитражного суда Рязанской области от 21 сентября 2010 г. N А54-3199/2010С16 Суд отказал в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды недвижимого имущества и об обязании предпринимателя освободить занимаемое им помещение, поскольку срок действия договора аренды истек, а также ответчик возвратил третьему лицу спорное нежилое помещение. Учитывая, что на дату рассмотрения спора ответчиком не представлены доказательства внесения арендной платы в установленном договором порядке, суд удовлетворил исковое требование о взыскания задолженности, при этом уменьшив размер пеней ввиду их несоразмерности последствиям нарушения обязательства (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 21 сентября 2010 г. N А54-3199/2010С16
(извлечение)

Судья Арбитражного суда Рязанской области,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области, г. Рязань к индивидуальному предпринимателю Л.А.Н., п. Окский Рязанского района Рязанской области

третье лицо - Государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Р" с. Варские Рязанского района Рязанской области о расторжении договора, обязании освободить помещение и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 103714руб. 45коп., пени в сумме 49181руб. 01коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: А.А.О., представитель по доверенности N 1523/07-10 от 01.04.2010, паспорт;

от ответчика: Л.А.Н., свидетельство серия 62 N 000455334; паспорт;

от третьего лица: не явилось, извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора;

установил: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области, г. Рязань, обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю, Л.А.Н., п. Окский Рязанского района Рязанской области, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Р" с. Варские Рязанского района Рязанской области, о расторжении договора аренды N 0562102 от 09.11.2005, обязании индивидуального предпринимателя Л.А.Н. освободить занимаемое им помещение, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 103714 руб. 45 коп., пени в сумме 49181 руб. 01 коп.

В судебном заседании 01.09.2010 истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды N 0321117 от 07.10.2003, обязать индивидуального предпринимателя Л.А.Н. освободить занимаемое им помещение, взыскать задолженность по договору аренды N 0321117от 07.10.2003 в сумме 103714 руб. за период с ноября 2009 года по май 2010 года, пени в сумме 49181 руб. 01 коп. за период с 11.05.2009 по 16.06.2010. Указанное уточнение судом было принято.

Дело слушается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без участия третьего лица, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме с учетом уточнения, указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды N 0321117 от 07.10.2003. Пояснил, что 10.02.2010, письмом от N 335/07 от 01.2010, ответчик был уведомлен о расторжении с ним договора, индивидуальному предпринимателю Л.А.Н. было предложено передать арендуемое имущество по акту приема-передачи в срок до 20.04.2010. 15.04.2010 срок действия договора аренды N 0321117 от 07.10.2003 истек, а уведомление о расторжении договора и передачи имущества, оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения.

Представитель ответчика против заявленных исковых требований возражал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление. Пояснил, что 15.04.2009 истцом было предложено подписать дополнительное соглашение N 4, которым был установлен новый срок действия договора аренды N 0321117 от 07.10.2003 до 15.04.2010. 07.04.2010 года Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области письмом N 1640/07-10 уведомило о необходимости предоставлении на имя управления письма с просьбой о продлении договора аренды. Указывалось, что не представление данного письма будет являться основанием для расторжения договора аренды. В связи с невозможностью продолжать бизнес, письмо о пролонгации не было направлено, ответчик считал договор аренды прекращенным и ждал комиссию для подписания акта приема-передачи арендуемого имущества. Однако до настоящего времени акт не получен. Ответчик пояснил, что помещение не используется с ноября 2009 года. Поскольку предыдущее соглашение N 3 установило окончание срока аренды 15.09.2007, новый срок аренды составил период с 16.09.2007 по 15.04.2010, то есть больше года и в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Однако ни одна из сторон не осуществила государственную регистрацию договора аренды, что делает его незаключенным и ничтожным.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично. При этом суд исходит из следующего.

Из материалов дела судом установлено, что между государственным учреждением среднего профессионального образования Рязанский аграрный техникум (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Л.А.Н. (арендатор) при участии и по согласованию с территориальным органом Министерства имущественных отношений России - Комитетом по управлению государственным имуществом Рязанской области 07.10.2003 заключен договор N 0321117 аренды недвижимого имущества образовательных учреждений, имеющих право на дополнительное финансирование за счет средств, поступающих от арендной платы (далее договор N 0321117 от 07.10.2003), общей площадью 360 кв.м., расположенного по адресу: Рязанская область Рязанский район с. Варские, для производства пиломатериалов.

Пунктом 1.3 договора установлено, что договор вступает в силу с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта и действует до 01 октября 2004 года.

07 октября 2003 года указанное нежилое помещение по акту приема - передачи передано ответчику.

01 октября 2004 года между государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования "Р", индивидуальным предпринимателем Л.А.Н. и Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Рязанской области заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, по условиям которого полномочия собственника имущества переданы Территориальному управлению Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Рязанской области, срок аренды продлен до 25 сентября 2005 года.

01 декабря 2005 года между государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования "Р", индивидуальным предпринимателем Л.А.Н. и Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Рязанской области заключено дополнительное соглашение N 3 к договору аренды, по условиям которого общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 864 кв. м, срок аренды продлен до 20 сентября 2006 года.

26 декабря 2006 года сторонами заключено дополнительное соглашение N 3 к договору аренды, по условиям которого размер арендной платы установлен 14496руб. в месяц, срок действия договора продлен до 15 сентября 2007 года.

15 апреля 2009 года сторонами заключено дополнительное соглашение N 4 к договору аренды, по условиям которого размер арендной платы установлен 15984руб. в месяц, срок действия договора продлен до 15 апреля 2010 года.

01 февраля 2010 года Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Рязанской области письмом N 335/07-10 предложило ответчику расторгнуть договор аренды N 0321117от 07.10.2003 и передать арендуемое имущество по акту приема-передачи государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Р" в срок до 20 апреля 2010 года.

07 апреля 2010 истец обратился в адрес ответчика с предложением погасить сумму задолженности в сумме 74838 руб. 62 коп. и пени - 28363 руб. 67 коп. за арендную плату по договору N 0321117 от 07.10.20023, с указанием на истечение срока договора аренды 15.04.2010 и предложением направить истцу письмо о пролонгации договора аренды N 0321117 недвижимого имущества от 07.10.2003.

15 апреля 2010 года срок действия договора аренды N 0321117 от 07.10.2003 г. истек, вышеуказанные уведомления оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения.

03.09.2010 ответчик возвратил третьему лицу спорное нежилое помещение по акту приема - передачи.

Поскольку до настоящего времени за ответчиком числится задолженность по уплате 103714руб. 45коп. за период с ноября 2009 года по май 2010 года, пени в сумме 49181руб. 01коп. за период с 11.05.2009 по 16.06.2010, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с положением о Территориальном управлении Федерального агентства управлению федеральным имуществом в Рязанской области, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29.09.2009 N 278 Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Рязанской области осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества расположенного на территории Рязанской области, в том числе составляющего казну Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды N 0321117 недвижимого имущества от 07.10.2003., подписанного сторонами.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Ответчик в соответствии с пунктом 2.2.11 договора аренды N 0321117 недвижимого имущества от 07.10.2003 принял на себя обязательство оплачивать арендную плату. Ответчиком задолженность по арендной плате в сумме 103714 руб. 45 коп. за период с ноября 2009 года по май 2010 года не погашена.

Размер задолженности в указанной сумме подтвержден расчетом истца, возражения относительно расчета истца ответчик не заявлял, документальных доказательств уплаты задолженности не представлял.

Срок действия договора N 0321117 аренды недвижимого имущества образовательных учреждений от 07.10.2003 истек 15 апреля 2010 года.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Учитывая, что на дату рассмотрения спора ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены документальные доказательства внесения арендной платы в установленном договором порядке, суд находит требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 103714 руб. 45 коп. за период с ноября 2009 года по май 2010 года обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Довод ответчика о том, что он не пользовался спорным помещением не может быть принят судом, поскольку указанное опровергается материалами дела, так как ответчик возвратил третьему лицу спорное нежилое помещение по акту приема - передачи 03.09.2010.

Согласно пункту 5.2 договора аренды N 0321117 недвижимого имущества от 07.10.2003 по истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой и взыскивается с начислением пени по 0,5 % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Истец просит взыскать с ответчика пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.05.2003 г. по 16.06.2010 в сумме 49181 руб. 01 коп.

Размер пени, подлежащей взысканию, подтвержден расчетом истца. Просрочка уплаты арендных платежей имеет место. Следовательно, требование истца о взыскании с ответчика пени в сумме 49181 руб. 01 коп. является обоснованным.

При оценке несоразмерности последствиям нарушения обязательства, суд руководствуется разъяснениями, изложенными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 г. N17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Согласно п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения.

Учитывая указанное, суд считает необходимым применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер пени до 2164руб., ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства, поскольку ставка банковского процента на день вынесения решения составляет 7,75% годовых, что значительно меньше, чем размер пени установленный пунктом 5.2. договора. В связи с указанным, в остальной части требования следует отказать.

Требования истца о расторжении договора аренды N 0321117 от 07.10.2003 и обязании индивидуального предпринимателя Л.А.Н. освободить занимаемое им помещение удовлетворению не подлежат в связи со следующим.

В порядке статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

01 февраля 2010 года Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Рязанской области письмом N 335/07-10 предложило ответчику расторгнуть договор аренды N 0321117от 07.10.2003 и передать арендуемое имущество по акту приема-передачи государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Р" в срок до 20 апреля 2010 года.

07 апреля 2010 истец обратился в адрес ответчика с предложением погасить сумму задолженности в сумме 74838 руб. 62 коп. и пени - 28363 руб. 67 коп. за арендную плату по договору N 0321117 от 07.10.2003, с указанием на истечение срока договора аренды 15.04.2010 и предложением направить истцу письмо о пролонгации договора аренды N 0321117 недвижимого имущества от 07.10.2003.

Ответчик не направил истцу письмо с приложением необходимых документов о продлении срока договора N 0321117 от 07.10.2003 в соответствии с условиями п. 6.6. договора. 15 апреля 2010 года срок действия договора аренды N 0321117 от 07.10.2003г. истек, ответчик не заявил о своем желании продлевать срок действия договора N 0321117 от 07.10.2003.

03.09.2010 ответчик возвратил третьему лицу спорное нежилое помещение по акту приема-передачи.

Учитывая вышеизложенное, поскольку срок действия договора N 0321117 аренды недвижимого имущества образовательных учреждений от 07.10.2003 истек 15 апреля 2010 года, отсутствуют основания для его расторжения. Кроме того ответчик возвратил третьему лицу спорное нежилое помещение по акту приема - передачи 03.09.2010, в связи с чем требование истца об обязании индивидуального предпринимателя Л.А.Н. освободить занимаемое им помещение не подлежит удовлетворению.

Довод ответчика о том, что соглашением N 3 установлено окончание срока аренды 15.09.2007, новый срок аренды составил период с 16.09.2007 по 15.04.2010, то есть больше года и в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор N 0321117 от 07.10.2003 подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, однако ни одна из сторон не осуществила государственную регистрацию договора аренды, что делает его незаключенным и ничтожным, не может быть принят судом во внимание в связи со следующим.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Договор N 0321117 аренды недвижимого имущества образовательных учреждений, имеющих право на дополнительное финансирование за счет средств, поступающих от арендной платы, от 07.10.2003 действует до 01.10.2004, то есть заключен на срок менее года и государственной регистрации не подлежит. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что продление срока договора N 0321117 от 07.10.2003 не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку закон не предусматривает последующую государственную регистрацию продления срока действия договора аренды недвижимого имущества. Указанное подтверждается Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям без учета уменьшения суммы пени. Согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. В удовлетворении требования о расторжении договора N 0321117 аренды недвижимого имущества образовательных учреждений, имеющих право на дополнительное финансирование за счет средств, поступающих от арендной платы, от 07.10.2003 отказать.

2. В удовлетворении требования об обязании индивидуального предпринимателя Л.А.Н. освободить занимаемое им помещение отказать.

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя Л.А.Н. (дата рождения - 18.07.1973; место рождения - с. Затишье, Рязанского района, Рязанской области; проживающего по адресу: Рязанская область, Рязанский район, п. Окский, д. 5, кв. 31, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя администрацией Рязанского района 18.03.2003 N Р 3800, за основным государственным регистрационным номером 304621533800048) в доход федерального бюджета Российской Федерации 103714 руб. 45 коп. задолженности, 2164руб. пени, 5586 руб. 86 коп. расходов по государственной пошлине.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.