Решение Арбитражного суда Рязанской области от 29 октября 2010 г. N А54-3209/2010С14 Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнил договорные обязательства в части полной и своевременной уплаты арендных платежей, требование истца о взыскании задолженности по краткосрочному договору аренды удовлетворено судом (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 29 октября 2010 г. N А54-3209/2010С14
(извлечение)

Судья Арбитражного суда Рязанской области,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "С", г. Рязань к индивидуальному предпринимателю П.Н.А., г. Обнинск Калужской области о взыскании задолженности в сумме 750840 руб. 07 коп.

В судебном заседании 26.10.2010 объявлялся перерыв до 28.10.2010, о чем размещено объявление на официальном сайте Арбитражного суда Рязанской области в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено.

при участии в судебном заседании:

от истца: Д.Ю.А., представитель по доверенности от 28.07.2010, паспорт;

от ответчика: Ш.И.В., представитель по доверенности от 25.06.2010, паспорт;

установил: Общество с ограниченной ответственностью "С", г. Рязань (далее - ООО "С") обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю П.Н.А., г. Обнинск Калужской области (далее - ИП П.Н.А.) о взыскании задолженности по краткосрочному договору аренды N 2-09 от 19.12.2008 за период с 11.01.2009 по 20.05.2010 по оплате базовой арендной платы в размере 667944 руб. 29 коп., эксплуатационных расходов в размере 52946 руб. 13 коп., коммунальных платежей в размере 18793 руб. 09 коп., маркетинговых платежей в размере 11156 руб. 56 коп., всего в общей сумме 750840 руб. 07 коп.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика расчет задолженности на оспаривает, исковые требования считает обоснованными в части взыскания задолженности в сумме 342922 руб. 90 коп. Возражая против заявленной суммы иска, указывает на то, что общество "С" неправомерно удерживает движимое имущество предпринимателя П.Н.А. В связи с чем полагает, что заявленная ко взысканию сумма подлежит уменьшению на сумму, составляющую стоимость удерживаемого истцом имущества в размере 342922 руб. 90 коп. В подтверждение наличия имущества в спорном помещении ссылается на договор поставки оборудования N 166 от 24.11.2008, товарную накладную N 235941/251 от 24.07.2009, акт N 189 от 19.08.2009, товарные накладные N 50 от 21.04.2010, N 53 от 04.05.2010, N 55 от 13.05.2010, N 32 от 24.03.2010, N 25 от 02.03.2010, N 28 от 09.03.2010, N 19 от 18.02.2010. При этом пояснил, что ответчик не вывез имущество в срок до 21.05.2010, поскольку истец неправомерно удержал имущество до указанной даты.

Представитель истца факт удержания имущества ИП П.Н.А. не оспаривает, считает действия по удержанию имущества правомерными, расценивает их как способ обеспечения исполнения обязательства, не согласен с перечнем и стоимостью удерживаемого имущества. Поясняет, что имущество перемещено в отдельное помещение ТРЦ "М", где и находится в настоящее время, оно не используется для предпринимательских или иных коммерческих целей, описано в присутствии представителей ООО "С", о чем составлен акт от 02.06.2010.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя при этом из следующего.

Как следует из материалов дела, 19.12.2008 между ООО "С" (Арендодатель) и ИП П.Н.А. (Арендатор) заключен краткосрочный договор аренды N 2-09 (далее - договор), по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование часть здания торгово-офисного центра, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. С., д. 15а, назначение - нежилое, этажность - 4, общая площадь 26968,5 кв. м, лит. А, на 1 этаже, площадью по данным БТИ - 22,9 кв. м.

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 договора, договор заключен на срок аренды, начинающийся с Даты Начала, которой является дата подписания договора, и заканчивающийся по истечении 11 месяцев либо в момент государственной регистрации долгосрочного договора аренды. Если долгосрочный договор аренды не будет зарегистрирован до даты окончания срока аренды, срок договора аренды продлевается на период в 360 дней (Период Продления). Количество Периодов Продления не должно быть больше трех.

Долгосрочный договор аренды сторонами заключен не был.

Таким образом, краткосрочный договор аренды N 2-09 от 19.12.2008 заключен на срок с 19.12.2008 по 19.11.2009 и продлен на 360 дней.

Согласно пункту 4.1 договора, за пользование помещением Арендатор вносит арендную плату, которая включает в себя:

- базовую арендную плату из расчета 1100 долларов США в год за 1 кв. м Начисление и уплата базовой арендной платы производится с даты открытия ТРЦ;

- эксплуатационные расходы, которые являются переменной частью арендной платы и составляют 100 долларов США за 1 кв. м арендуемой площади в год. Начисление и уплата эксплуатационных расходов производится с даты открытия ТРЦ;

- коммунальные платежи, которые являются переменной частью арендной платы и представляют собой сумму, рассчитываемую Арендодателем в отношении каждого отчетного периода в течение срока аренды, путем сложения стоимости потребляемой в помещении электроэнергии в соответствии с показаниями отдельного счетчика, установленного в помещении, и доли Арендатора в стоимости коммунальных платежей за теплоснабжение, водоснабжение и канализование в ТРЦ;

- маркетинговые расходы, из расчета 10 долларов США в год за 1 кв. м арендуемой площади помещения. Оплата маркетинговых услуг производится ежегодно на основании счетов, выставляемых Арендодателем, в течение пяти банковских дней с момента выставления счета.

В соответствии с пунктом 4.7 договора оплата арендной платы производится авансом за каждый последующий месяц аренды 5-го числа каждого текущего месяца.

Пунктом 4.2 договора предусмотрена обязанность Арендатора выплатить Арендодателю обеспечительный платеж в размере 3850 долларов США.

Согласно пункту 4.6 договора платежи по договору осуществляются в рублевом эквиваленте сумм платежа, указанных в долларах США, по курсу Центрального банка РФ на день осуществления платежа, но в любом случае не менее 26 рублей за один доллар США.

Дополнительным соглашением от 25.03.2009 (лист дела 42) к краткосрочному договору аренды стороны предусмотрели, что начисление и уплата базовой арендной платы производятся с 11.01.2009. Стороны также установили, что с 11.01.2009 до 11.11.2009 все взаиморасчеты по договору производятся по фиксированному сторонами курсу 30 рублей за один доллар США.

Дополнительным соглашением N 2 от 22.05.2009 (лист дела 43) к краткосрочному договору аренды стороны предусмотрели, что на период с 11.01.2009 по 25.02.2009 арендатору предоставляется скидка по базовой арендной плате в размере 50%. На период с 26.02.2009 до момента заполнения ТРЦ арендаторами на 75% ИП П.Н.А. предоставляется скидка по базовой арендной плате в размере 30%.

Также стороны установили, что с 11.01.2009 оплата арендной платы производится авансом за текущий месяц аренды 5-го числа каждого текущего месяца (пункт 4.7 договора).

Дополнительным соглашением N 4 от 25.02.2010 (лист дела 45) к краткосрочному договору аренды стороны предусмотрели, что на период с

01.02.2010 по 31.08.2010 включительно арендатору предоставляется скидка по базовой арендной плате в размере 30%.

Пунктом 9.1 договора предусмотрено право Арендодателя во внесудебном порядке расторгнуть договор путем направления письменного уведомления Арендатору за пять дней до даты предполагаемого расторжения в случае просрочки оплаты арендной платы или ее части более чем на 15 дней.

Согласно пункту 16.3 договора споры разрешаются в Арбитражном суде Рязанской области.

Во исполнение условий договора истец передал ответчику помещение по акту приема-передачи от 19.12.2008 (лист дела 35).

Платежным поручением от 24.12.2008 N 18 (лист дела 46) арендатор уплатил обеспечительный платеж в сумме 80000 руб.

Платежными поручениями от 08.07.2009 N 118 на сумму 18529 руб. 14 коп., от 11.08.2009 N 139 на сумму 25000 руб. и от 27.01.2010 N 4 на сумму 50000 руб. (листы дела 47-49) арендатор оплатил базовую арендную плату в общей сумме 93529 руб. 14 коп.

Платежными поручениями от 27.08.2009 N 150 на сумму 6755 руб. 40 коп., от 27.08.2009 N 151 на сумму 6755 руб. 40 коп., от 31.07.2009 N 136 на сумму 6755 руб. 40 коп., от 24.07.2009 N 132 на сумму 6755 руб. 40 коп., от 17.07.2009 N 129 на сумму 4576 руб. 31 коп., от 15.07.2009 N 124 на сумму 6755 руб. 40 коп., от 07.07.2009 N 117 на сумму 6755 руб. 40 коп., от 07.07.2009 N 116 на сумму 6755 руб. 40 коп. и от 07.07.2009 N 115 на сумму 6755 руб. 40 коп. (листы дела 50-59) арендатор оплатил эксплуатационные услуги в общей сумме 58619 руб. 51 коп.

Платежными поручениями от 06.08.2009 N 138 на сумму 684 руб. 42 коп., от 28.05.2009 N 99 на сумму 784 руб. 59 коп., от 26.03.2009 N 61 на сумму 1902 руб. 26 коп. (листы дела 60-61) арендатор оплатил коммунальные платежи в общей сумме 3371 руб. 27 коп.

Письмом от 30.04.2010 исх. N 100Р (лист дела 62) истец сообщил ответчику о наличии задолженности по арендной плате по состоянию на 30.04.2010 и необходимости ее погашения в срок до 10.05.2010, предупредив арендатора, что в случае непогашения задолженности в отношении арендатора возможно применение санкций в виде договорной неустойки, установлено пунктом 4.11 договора либо расторжение договора аренды.

Письмом от 14.05.2010 исх. N 112Р (лист дела 63) истец уведомил ответчика о том, что краткосрочный договор аренды считается расторгнутым с 21.05.2010 в связи с неисполнением арендатором обязанности по погашению задолженности по арендной плате.

Наличие задолженности по уплате арендной платы явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды, регулируемого нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец исполнил обязательства по договору надлежащим образом, передав ответчику помещение по акту приема-передачи от 19.12.2008.

Ответчик договорные обязательства в части внесения арендных платежей исполнил ненадлежащим образом.

Задолженность ответчика на дату рассмотрения спора составляет 750840 руб. 07 коп. и состоит из задолженности по базовой арендной плате, коммунальным платежам, маркетинговым и эксплуатационным расходам.

Согласно расчету истца, составленному в соответствии с условиями договора аренды от 19.12.2008 и дополнительных соглашений к нему, предусматривающих фиксированный курс доллара до 11.11.2009 (30 рублей за 1 доллар США) и предоставление арендатору скидки в размере 50% в период с 11.01.2009 по 25.02.2009 и в размере 30% с 26.02.2009, размер базовой арендной платы за период с 11.01.2009 по 20.05.2010 составил 841473 руб. 43 коп. Расчет (лист дела 66) судом проверен и признан правильным.

В соответствии с подпунктом "а" пункта 2 Приложения N 6 "Обеспечительный платеж" к краткосрочному договору Арендодатель имеет право производить вычеты из полученной им суммы обеспечительного платежа в размере сумм, причитающихся Арендодателю в соответствии с договором, и не полученных им в течение семи дней после установленной даты платежа. Согласно пункту 4 данного приложения Арендодатель уведомляет Арендатора в письменной форме о вычете любой суммы из суммы обеспечительного платежа. Такое уведомление должно быть направлено в течение 14 дней с даты осуществления вычета и должно содержать расчет суммы вычета, информацию о причине вычета и дате производства вычета.

Письмом от 15.06.2010 исх. N 200 (лист дела 64) истец уведомил ответчика о том, что обеспечительный платеж в сумме 80000 руб. засчитан в счет уплаты арендной платы.

Таким образом, с учетом оплаты базовой арендной платы в сумме 93529 руб. 14 коп. задолженность по уплате базовой арендной платы составляет 667944 руб. 29 коп.(841473 руб. 43 коп. - 80000 руб. - 93529 руб. 14 коп.).

Согласно расчету истца, составленному в соответствии с условиями договора аренды от 19.12.2008 и дополнительного соглашения от 25.03.2009, предусматривающего фиксированный курс доллара до 11.11.2009 (30 рублей за 1 доллар США), размер эксплуатационных платежей за период с 11.01.2009 по 20.05.2010 составил 111565 руб. 64 коп. Расчет судом проверен и признан правильным (лист дела 67). В связи с оплатой ответчиком эксплуатационных расходов в сумме 58619 руб. 51 коп. задолженность по оплате эксплуатационных расходов за период с 11.01.2009 по 20.05.2010 составляет 52946 руб. 13 коп.

Согласно расчету истца, составленному в соответствии с условиями договора аренды от 19.12.2008 и дополнительного соглашения от 25.03.2009, предусматривающего фиксированный курс доллара до 11.11.2009 (30 рублей за 1 доллар США), размер маркетинговых платежей за период с 11.01.2009 по 20.05.2010 составил 11156 руб. 56 коп. Расчет судом проверен и признан правильным (лист дела 68). Оплата не поступала. Задолженность по оплате маркетинговых расходов за период с 11.01.2009 по 20.05.2010 составляет 11156 руб. 56 коп.

За период с 11.01.2009 по 20.05.2010 ответчик должен уплатить коммунальные платежи в сумме 22164 руб. 36 коп., которые складываются из стоимости потребленной электрической энергии согласно показаниям отдельного счетчика, установленного в помещении, и доли арендатора в стоимости коммунальных платежей за теплоснабжение, водоснабжение и канализование в ТРЦ. В подтверждение расчета суммы коммунальных платежей истцом представлены сводные таблицы по коммунальным платежам за период с января 2009 года по май 2010 года (листы дела 69-85). Расчет коммунальных платежей судом проверен и признан правильным. В связи с уплатой ответчиком коммунальных платежей в сумме 3371 руб. 27 коп. задолженность по уплате коммунальных платежей за период с января 2009 года по май 2010 года составляет 18793 руб. 09 коп.

Таким образом, задолженность ответчика по уплате арендной платы составляет 750840 руб. 07 коп. (667944 руб. 29 коп. - базовая арендная плата, 52946 руб. 13 коп. - эксплуатационные платежи, 11156 руб. 56 коп. - маркетинговые платежи, 18793 руб. 09 коп. - коммунальные платежи).

Доводы ответчика о неправомерном удержании истцом находящегося в арендуемом помещении движимого имущества ответчика и, как следствие, уменьшении размера задолженности на стоимость удерживаемого имущества (342922 руб. 90 коп.) отклоняются судом как несостоятельные.

Как пояснил в судебном заседании представитель истца, имущество предпринимателя было перемещено истцом в отдельное помещение ТРЦ "М", где и находится в настоящее время, не используется для предпринимательских или иных коммерческих целей, описано в присутствии представителей ООО "С", о чем составлен акт от 02.06.2010. С требованием о возврате имущества ответчик не обращался.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Пунктом 10.1 договора аренды N 2-09 предусмотрена обязанность арендатора в случае досрочного расторжения договора аренды в день досрочного расторжения договора возвратить арендодателю помещение в чистом и отремонтированном состоянии, удалить все вывески, имущество Арендатора, мебель и иные предметы из помещения или из ТРЦ.

Документом, подтверждающим надлежащее исполнение арендатором обязанности по возврату помещения, является акт приема-передачи, подписанный арендатором и арендодателем (пункт 10.3 договора).

Доказательств надлежащего исполнения обязательств по возврату помещения в порядке, предусмотренном законом и договором, ответчиком в материалы дела не представлено, акт приема-передачи помещения, подписанный сторонами, отсутствует.

В силу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По смыслу статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации удержание имущества является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, которое преследует цель побудить должника исполнить обязательство надлежащим образом. Такого основания прекращения обязательства, как удержание имущества, действующим законодательством не предусмотрено.

Более того, в данном случае имущество оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных действий. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения явилось оставление арендатором этого оборудования после прекращения арендных отношений, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Доказательств обращения к истцу с требованием о возврате имущества, либо совершения истцом действий, препятствующих ответчику вывезти принадлежащее ему оборудование, ответчиком не представлено.

Кроме того, доводы истца и заявленная им стоимость удерживаемого имущества документально не подтверждены.

Договором возможность зачета стоимости оставленного арендатором оборудования в счет погашения задолженности по арендной плате не предусмотрена.

Сумму начисленных арендных и сопутствующих платежей по договору за спорный период ответчик не оспорил.

Принимая во внимание отсутствие доказательств, свидетельствующих о прекращении обязательства ответчика по оплате задолженности по арендной плате, учитывая, что факт наличия задолженности в сумме 750840 руб. 07 коп. имеет место и подтвержден материалами дела, при этом доказательств надлежащего исполнения договорных обязательств в части полной и своевременной уплаты арендных платежей ответчиком не представлено, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению в силу статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Взыскать с индивидуального предпринимателя П.Н.А., 06.12.1958 года рождения, уроженки г. Наро-Фоминска Московской области, зарегистрированной по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Г., д. 17, кв. 65, в пользу общества с ограниченной ответственностью "С", г. Рязань 750840 руб. 07 коп. - задолженность, 18016 руб. 80 коп. - расходы по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.