Решение Арбитражного суда Рязанской области от 28 октября 2010 г. N А54-2556/2010С8 Отказывая в удовлетворении иска о признании незаконным отказа в передаче в собственность арендуемого нежилого помещения и обязании заключить договор выкупа нежилого помещения, суд указал на то, что отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества принят обоснованно, так как оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 28 октября 2010 г. N А54-2556/2010С8
(извлечение)

Судья Арбитражного суда Рязанской области,

при ведении протокола судебного заседания секретарем,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя А.А.И. г. Рязань к Управлению муниципальным имуществом администрации города Рязани о признании незаконным отказа в передаче в собственность арендуемого нежилого помещения, сформулированного в письме от 31.03.2010 исх. N 01-69/450, и обязании заключить договор выкупа нежилого помещения, при участии в судебном заседании:

от заявителя: Н.Н.В., представитель по доверенности от 19.07.2010;

от ответчика: С.Т.А., начальник отдела правового по доверенности N 01-47/62 от 29.12.2009,

установил: Индивидуальный предприниматель А.А.И. (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к Управлению муниципальным имуществом администрации города Рязани (далее - ответчик, УМИ администрации г. Рязани, Управление) о признании незаконным отказа в передаче в собственность арендуемого нежилого помещения, сформулированного в письме от 31.03.2010 исх. N 01-69/450, и обязании заключить договор выкупа нежилого помещения.

Представитель предпринимателя требование поддерживает по основаниям, изложенным в заявлении и дополнении к нему. Пояснил, что 06.09.2005 между УМИ администрации г. Рязани и индивидуальным предпринимателем К.О.А. был заключен договор аренды недвижимого имущества, предметом которого являлось, спорное помещение. По окончании срока действия договора был заключен новый договор. В связи с невозможностью заниматься предпринимательской деятельностью по состоянию здоровья, К.О.А. обратилась в УМИ администрации г. Рязани с заявлением о переоформлении договора аренды вышеуказанного помещения на А.А.И. на тот же срок и на тех же условиях. УМИ администрации г. Рязани были рассмотрены заявления предпринимателей К.О.А. и А.А.И. и решением N 01-010/0038 от 31.01.2008 спорное помещение было передано А.А.И., о чем был заключен договор аренды недвижимого имущества N 0312108 от 01.02.2008, который прошел государственную регистрацию. Основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества считает необоснованными, поскольку в материалах дела по спорному помещению в УМИ администрации г. Рязани находятся заявления обоих предпринимателей о передаче прав по аренде нежилого помещения Н9 от К.О.А. к А.А.И. Ответчик неправомерно проигнорировал тот факт, что предприниматель К.О.А., являясь предшествующим правообладателем по отношению к предпринимателю А.А.И., полностью передала ему все права и обязанности по договору аренды. В связи с этим указал, что правопреемство - это переход определенных прав и обязанностей от одного физического лица к другому. Таким образом, правопреемство по данному договору является очевидным. Кроме того, А.А.И. до настоящего времени производит арендную плату за пользование спорным помещением. Задолженность по арендным платежам отсутствует. На момент принятия ответчиком решения об отказе в реализации преимущественного права решение Арбитражного суда Рязанской области по делу N А54-6238/2009 от 27.01.2010 в законную силу не вступило. Таким образом, заявитель являлся арендатором нежилого помещения, и заявление о реализации преимущественного права подал обоснованно.

Представитель Управления по заявленным требованиям возражает, требование не признает. Доводы заявителя считает необоснованными. Пояснил, что индивидуальный предприниматель А.А.И. не соответствует установленным ст. 3 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) требованиям. Нежилое помещение Н9, лит. А, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 59, было предоставлено в пользование заявителю на основании договора аренды N 0312108 от 01.02.2008. Соответственно указанное помещение не находилось в арендном пользовании предпринимателя непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ. На этом основании отказ УМИ администрации г. Рязани является законным и обоснованным. Кроме того, 27.01.2010 Арбитражным судом Рязанской области по делу N А54-6238/2009 принято решение о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 0312108 от 01.02.2008 заключенного с индивидуальным предпринимателем А.А.И. Указанное решение вступило в законную силу. Соответственно на сегодняшний момент заявитель пользуется спорным помещением без законных оснований.

Из материалов дела следует, что 01.02.2008 между УМИ администрации г. Рязани (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем А.А.И. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 0312108, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение Н9, лит. А, (поз. 1-7 на поэтажном плане подвала от 06.04.2004), расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, дом 59, для размещения магазина непродовольственных товаров (л.д. 12-15).

Согласно пункту 1.2.2 договора общая площадь помещения составляет 77,9 кв. м, в том числе основная площадь - 44,5 кв. м., вспомогательная площадь - 33,4 кв. м.

Пунктом 1.3 договора срок аренды установлен с 01 февраля 2008 года по 31 января 2011 года.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области, регистрационный номер 626206/309/2008-285.

В соответствии с условиями заключенного договора истец передал ответчику арендуемое помещение по акту приема-передачи от 01.02.2008.

02.03.2010 индивидуальный предприниматель А.А.И. обратился в УМИ администрации г. Рязани с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (л.д. 65,66).

31.03.2010 г. УМИ администрации г. Рязани отказало индивидуальному предпринимателю А.А.И. в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого подвального помещения Н9, лит. А, общей площадью 77,9 кв. м., расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д.59, о чем в адрес предпринимателя было направлено письмо исх. N 01-69/450 от 31.03.2010 (л.д.8,9).

Посчитав, что отказ УМИ администрации г. Рязани в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, оформленный письмом исх. N 01-69/450 от 31.03.2010, не соответствует требованиям Закона N 159-ФЗ, нарушает права и законные интересы индивидуального предпринимателя А.А.И., заявитель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Рассмотрев и оценив материалы дела, заслушав доводы сторон, арбитражный суд считает, что заявленное требование не подлежит удовлетворению. При этом суд исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному норматив-ному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из содержания данной нормы закона следует, что основанием для признания ненормативного правового акта (действия, бездействия) недействительным является одновременное наличие двух условий:

несоответствие обжалуемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии п. 1 ст. 1 Закона N 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В силу ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании таких субъектов непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Как усматривается из материалов дела, нежилое помещение Н9, лит. А, общей площадью 77,9 кв. м., расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 59, было предоставлено в пользование заявителю на основании договора аренды N 0312108 от 01.02.2008.

Согласно п. 1 ст. 10 Закона N 159-ФЗ он вступает в силу, за исключением отдельных положений, по истечении 10 дней со дня его официального опубликования. Данный Федеральный закон был опубликован в "Российской газете" от 25.07.2008 N 158, а следовательно, вступил в силу с 05.08.2008.

Таким образом, спорное помещение до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ не находилось непрерывно во временном пользовании индивидуального предпринимателя А.А.И. в течение двух и более лет.

На основании п. 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ определено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 названного Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Письмом исх. N 01-69/450 от 31.03.2010 УМИ администрации г. Рязани отказало индивидуальному предпринимателю А.А.И. в реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества, поскольку заявитель не соответствует установленным ст.3 Закона N 159-ФЗ требованиям.

Заявитель, не соглашаясь с отказом Управления, указывает также на то, что с целью создания благотворительного Фонда Содействия управлению ГО и ЧС МЧС России по г. Рязани Л.О.А., А.А.И. и Н.О.М. в 2003 году было выявлено спорное помещение, относящееся к муниципальной собственности. При этом договор аренды от 07.04.2003 года был оформлен с индивидуальным предпринимателем Л.О.А., поскольку в 2003 году только рассматривался вопрос о создании указанного выше Фонда. После создания благотворительного Фонда Содействия управлению ГО и ЧС МЧС России по г. Рязани с ним 26.05.2004 заключен договор аренды спорного нежилого помещения.

Заявитель обращает внимание на то, что в соответствии с п. 1.5 Устава, утвержденного протоколом N 1 общего собрания учредителей от 14.01.2004, учредителями Фонда являются: Л.О.А., А.А.И. и Управление по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям в лице Никифорова О.М. В последующем Фонд был ликвидирован. 06.09.2005 был заключен договор аренды спорного помещения N 2242005 между УМИ администрации г. Рязани и индивидуальным предпринимателем К.О.А., которая является родственницей одного из учредителей Фонда - А.А.И. В этой связи, по мнению А.А.И., он имел непосредственное отношение к спорному нежилому помещению. Факт переоформления договора аренды спорного помещения на А.А.И. только подтверждает его непосредственное отношение к данному объекту. Указанные обстоятельства подтверждают правопреемственность по данному договору.

Суд считает, что доводы заявителя являются необоснованные по следующим основаниям. Арендные отношения Управления и Фонда Содействия управлению ГО и ЧС МЧС России по г. Рязани (договор N 1572004 от 26.05.2004 - л.д. 15-18 т. 2) были прекращены, имущество возвращено Управлению (л.д. 21 т. 2). Соответственно с индивидуальным предпринимателем К.О.А. заключен новый договор (N 2242005 от 06.09.2005 - л.д. 22-25 т. 2, л.д. 135 т. 1), в 2006 году переоформлен договор N 042206 от 14.08.2006 (л.д. 26-30 т.2, л.д. 135 т. 1). Арендные отношения Управления и индивидуального предпринимателя К.О.А. прекращены в 2008 году, о чем свидетельствует акт приема-передачи от 31.01.2008 (л.д. 139 т. 1), а с индивидуальным предпринимателем А.А.И. заключен новый договор N 0312108 от 01.02.2008 (л.д. 140-142, 145 т. 1).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ" (далее - Информационное письмо N 134), определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Судам также следует учитывать, что по смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу.

Таким образом, в двухлетний срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, определенный п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ, включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом прежним арендатором, при условии, что он соответствует критериям малого или среднего предпринимательства.

Правопреемство - это переход прав и (или) обязанностей от одного лица (правопредшественника) к другому лицу (правопреемнику) в силу установленных законом юридических фактов (событий) или договора. При правопреемстве новый субъект в правоотношении занимает место первоначального, а перешедшие к нему права совпадают с правами правопредшественника.

Следовательно, в понятие правопреемство входят такие понятия, как "переход права", "преемство в правах" и другие, которые рассматриваются как взаимозаменяемые, означающие замену лица в правоотношениях.

Если от правопредшественника переходят все его права и обязанности в их совокупности, имеет место универсальное (общее) правопреемство, если часть - то сингулярное (частное). При общем (универсальном) правопреемстве к правопреемнику переходят не только права, но и обязанности (например, реорганизация юридического лица, наследование). При частном (сингулярном) правопреемстве к правопреемнику переходит, как правило, отдельное правомочие правопредшественника или его права в конкретном правоотношении (например, уступка требования, перенаем).

В настоящем случае перехода и принятия прав и обязанностей по договору аренды от индивидуального предпринимателя К.О.А. к индивидуальному предпринимателю А.А.И. не произошло, поскольку отсутствовали основания для перехода субъективных прав от одного лица к другому.

В этой связи ссылка заявителя на одновременные обращения предпринимателей К.О.А. и А.А.И. в УМИ администрации г. Рязани (л.д. 136,137 т. 1) с просьбой заключить договор аренды с предпринимателем А.А.И., а также на наличие родственных отношений с К.О.А., которая является матерью жены А.А.И. (л.д. 117 т. 1), несостоятельна.

Учитывая изложенное, выводы ответчика, изложенные в письме от 31.03.2010 N 01-69/450 о несоответствии заявителя установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, суд считает правомерными.

Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее. Решением Арбитражного суда Рязанской области от 27.01.2010 по делу N А54-6238/2009, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010, расторгнут договор аренды недвижимого имущества N 0312108 от 01.02.2008, заключенный УМИ администрации г.Рязани с индивидуальным предпринимателем А.А.И. Суд обязал индивидуального предпринимателя А.А.И. освободить нежилое помещение Н9, лит.А, общей площадью 77,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, дом 59, передав его по акту приема-передачи УМИ администрации г. Рязани.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29.07.2010 решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.01.2010 и Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010 по делу N А54-6238/2009 оставлены без изменения, а кассационная жалоба индивидуального предпринимателя А.А.И. без удовлетворения.

В п. 1 Информационного письма N 134 указано, что при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Таким образом, действие Закона N 159-ФЗ распространяется на отношения по выкупу того недвижимого имущества, которое находится у субъекта малого или среднего предпринимательства в аренде.

В силу ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом как указано выше, ненормативный акт (действие, бездействие) может быть признан незаконным только при наличии одновременно двух условий, а именно: несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

В силу ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт соответствует закону или иному нормативному правовому акту и не нарушает права и законные интересы заявителя, арбитражный суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При изложенных обстоятельствах, поскольку арбитражный суд пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества принят обоснованно, в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. В удовлетворении требований о признании незаконным отказа Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, оформленного письмом от 31.03.2010 N 01-69/450, проверенного на соответствие положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", отказать.

2. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.