Решение Арбитражного суда Рязанской области от 19 ноября 2010 г. N А54-3607/2010С14 Поскольку факт наличия задолженности подтвержден материалами дела, при этом доказательств надлежащего исполнения договорных обязательств в части полной и своевременной уплаты арендных платежей ответчиком не представлено, требование истца о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворено судом (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 19 ноября 2010 г. N А54-3607/2010С14
(извлечение)

Судья Арбитражного суда Рязанской области,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "С", г. Рязань к индивидуальному предпринимателю Н.Н.А., р.п. Ухолово Рязанской области о взыскании задолженности в сумме 123461 руб. 16 коп.,

В судебном заседании 11.11.2010 был объявлен перерыв до 16.11.2010, в судебном заседании 16.11.2010 был объявлен перерыв до 17.11.2010, судебном заседании 17.11.2010 был объявлен перерыв до 18.11.2010, о чем размещены объявления на официальном сайте Арбитражного суда Рязанской области в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании участвуют представители,

от истца: 11.11.2010, 17.11.2010, 18.11.2010 - Д.Ю.А., представитель по доверенности от 28.07.2010; 16.11.2010 - К.А.В., представитель по доверенности от 27.05.2010;

от ответчика: 11.11.2010 - не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания; 16.11.2010, 17.11.2010, 18.11.2010 - П.Э.А., представитель по доверенности от 19.08.2010,зарегистрированной в реестре за N 2851;

установил: Общество с ограниченной ответственностью "С", г. Рязань (далее - ООО "С") обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Н.Н.А., р.п. Ухолово Рязанской области (далее - ИП Н.Н.А.) о взыскании по договору аренды N 2.18 от 03.12.2009 задолженности по оплате арендных платежей, эксплуатационных расходов, коммунальных платежей, маркетинговых расходов в общей сумме 139736 руб. 71 коп.

В дальнейшем истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и в окончательном виде просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 72329 руб. 52 коп., эксплуатационных расходов в сумме 39919 руб. 30 коп., коммунальных услуг в сумме 1696 руб. 02 коп., маркетинговых платежей в сумме 9516 руб. 32 коп. Уточнение исковых требований судом принято.

Представитель истца уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, пояснив, что договор аренды N 2.18 от 03.12.2009 расторгнут с 25.05.2010, как следует из письма от 14.05.2010; фактически помещение освобождено арендатором 22.06.2010. Доказательств выставления счетов на оплату маркетинговых платежей не представил. Вместе с тем, сослался на гарантийное обязательство ответчика от 26.04.2010 N 005 о погашении задолженности, в состав которой включены маркетинговые расходы.

Представитель ответчика исковые требования не признал. По мнению ответчика, договор аренды N 2.18 от 03.12.2009 заключен на срок три года и в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит обязательной государственной регистрации; поскольку данное требование не соблюдено, договор следует считать незаключенным. Также, представитель ответчика указал, что обеспечительный платеж в размере 60000 руб. засчитан истцом в счет оплаты штрафа с нарушением очередности. Считает, что договор аренды прекратил свое действие с 20.04.2010, с указанной даты помещение, пригодное для использования по целевому назначению, арендатору не предоставлялось. Факт получения ответчиком счетов на оплату маркетинговых расходов не подтверждает.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя при этом из следующего.

Как следует из материалов дела, 03.12.2009 между ООО "С" (Арендодатель) и ИП Н.Н.А. (Арендатор) заключен договор аренды N 2.18 (далее - договор), по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение N 87, находящееся в ТРЦ, расположенное на 2 этаже по адресу: г. Рязань, ул. С., д. 15а, площадью 50,50 кв. м.

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 договора, договор заключен на срок три года, который исчисляется с Даты Начала, которой является дата подписания договора. С даты подписания договора обеими сторонами и до даты его государственной регистрации настоящий договор одновременно считается заключенным как краткосрочный договор аренды на срок 360 дней. Если в течение 360 дней с момента подписания настоящего договора обеими сторонами не будет произведена его государственная регистрация, настоящий договор как краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на тех же условиях на тот же срок - 360 дней.

Долгосрочный договор аренды сторонами заключен не был.

Согласно пункту 4.1 договора, за пользование помещением Арендатор вносит арендную плату, которая включает в себя:

- базовую арендную плату из расчета 600 долларов США в год за 1 кв. м. С даты начала коммерческой деятельности до даты заполнения 50% помещений ТРЦ Арендаторами, без учета площади ТРЦ 4 этажа, арендатор оплачивает базовую арендную плату из расчета 200 долларов США в год за один квадратный метр арендуемой площади помещения; С даты начала коммерческой деятельности до даты заполнения 80% помещений ТРЦ Арендаторами, без учета площади ТРЦ 4 этажа - 400 долларов США; начисление и уплата арендной платы начинается по истечении 3 месяцев с даты начала коммерческой деятельности;

Согласно приведенному в договору словарю терминов, дата начала коммерческой деятельности означает дату пробития Арендатором первого чека при осуществлении покупки первым покупателем товаров Арендатора. При этом Арендатор обязан уведомить Арендодателя о пробитии Арендатором первого чека в течении 24 часов с момента пробития первого чека. В случае, если до 10.12.2009 Арендатор не предоставит Арендодателю копию чека либо копию документа, подтверждающего прием Арендатором денежных средств от первого покупателя, при осуществлении покупки первым покупателем товаров Арендатора, датой начала коммерческой деятельности по настоящему договору будет считаться 10.12.2009;

- эксплуатационные расходы, которые являются переменной частью арендной платы и составляют 100 долларов США за 1 кв. м арендуемой площади в год. Начисление и уплата эксплуатационных расходов производится с даты начала коммерческой деятельности;

- коммунальные платежи, которые являются переменной частью арендной платы и представляют собой сумму, рассчитываемую Арендодателем в отношении каждого отчетного периода в течение срока аренды, путем сложения стоимости потребляемой в помещении электроэнергии в соответствии с показаниями отдельного счетчика, установленного в помещении, и доли Арендатора в стоимости общих коммунальных услуг в ТРЦ, рассчитываемой исходя из доли Арендатора от арендуемой площади ТРЦ. Начисление и уплата коммунальных платежей производится с момента подписания сторонами настоящего договора;

- маркетинговые расходы, из расчета 10 долларов США в год за 1 кв.м арендуемой площади помещения. Оплата маркетинговых услуг производится ежегодно на основании счетов, выставляемых Арендодателем, в течение пяти банковских дней с момента выставления счета.

В соответствии с пунктом 4.4 договора оплата арендной платы производится авансом за каждый последующий месяц аренды 5-го числа каждого оплачиваемого месяца.

Согласно пункту 4.3 договора платежи по договору осуществляются в рублевом эквиваленте сумм платежа, указанных в долларах США, по курсу Центрального банка РФ на день осуществления платежа, но в любом случае не менее 26 рублей за один доллар США.

Пунктом 4.1.5 договора предусмотрена обязанность Арендатора оплатить Арендодателю депозит в размере ежемесячной базовой арендной платы по ставке 600 долларов США за один квадратный метр в год за арендуемое помещение, засчитываемый в счет последнего месяца аренды по настоящему договору, что составляет 2525 долларов США. Арендатор оплачивает депозит в течение 10 календарных дней с момента подписания сторонами настоящего договора.

При этом Арендодатель и арендатор договариваются, что без ущерба какому-либо праву или средству правовой защиты, которые может иметь Арендодатель, Арендодатель имеет право производить вычеты из полученной им суммы депозита в размере сумм, причитающихся Арендодателю в соответствии с настоящим договором и не полученных им в течение 7 календарных дней после установленной даты платежа либо в размере всей суммы депозита в случае, если Арендатор не исполнил обязательства по настоящему договору (подпункты "а" и "с").

Пунктами 10.1, 10.1.1 договора предусмотрено право Арендодателя во внесудебном порядке расторгнуть договор в случае систематического нарушения Арендатором сроков уплаты любых сумм, подлежащих уплате на настоящему договору (систематическим считается нарушение сроков уплаты в количестве двух случаев в течение календарного года).

В соответствии с пунктом 10.3 договора независимо от других положений договора, в случае, если договор расторгается по инициативе Арендодателя в соответствии с пунктом 10.1 Договора, либо по инициативе Арендатора, Арендодатель использует все имеющиеся в своем распоряжении разумные возможности для сдачи Помещения в аренду другому арендатору после прекращения действия договора, а также принятия других мер с целью ограничения ущерба от прекращения договора, а Арендатор обязан оплатить Арендодателю все разумные услуги по уборке и ремонту Помещения, если таковой требуется, а также штраф в размере депозита.

Во исполнение условий договора истец передал ответчику помещение по акту приема-передачи от 03.12.2009 (том 1 лист дела 44).

Платежным поручением от 26.04.2010 N 3647 (том 1 лист дела 96) арендатор перечислил на депозитный счет арендодателя обеспечительный платеж в сумме 60000 руб.

Платежным поручением от 12.04.2010 N619 арендатор оплатил базовую арендную плату в сумме 28931 руб. 04 коп. (том 1 лист дела 63).

Платежными поручениями от 12.04.2010 N 619 на сумму 15111 руб. 63 коп., от 17.02.2010 N 534 на сумму 10658 руб. 26 коп., от 24.03.2010 N 594 на сумму 14912 руб. 74 коп., от 12.04.2010 N 621 на сумму 14561 руб. 31 коп. (том 1 листы дела 60-63) арендатор оплатил эксплуатационные услуги в общей сумме 55243 руб. 94 коп.

Платежными поручениями от 05.02.2010 N 514 на сумму 1388 руб. 41 коп., от 07.04.2010 N 612 на сумму 13459 руб. 32 коп. (том 1 листы дела 59, 64) арендатор оплатил коммунальные платежи в общей сумме 14847 руб. 73 коп.

Письмом от 08.04.2010 исх. N 648 (том 1 лист дела 65) истец сообщил ответчику о наличии задолженности по арендной плате по состоянию на 01.04.2010 и необходимости ее погашения в срок до 19.04.2010, предупредив арендатора, что в случае непогашения задолженности договор аренды N 2.18 от 03.12.2009 в порядке пункта 10.1 договора будет расторгнут с 20.04.2010.

В письме от 26.04.2010 N005 (том 2 лист дела 17) ИП Н.Н.А. принял на себя гарантийное обязательство по оплате эксплуатационных расходов и арендной платы в сумме 141411 руб. 26 коп. до 01.05.2010, однако платежи не произвел.

Письмом от 14.05.2010 исх. N 108Р (том 2 лист дела 9) арендодатель вновь потребовал погасить задолженность в срок до 21.05.2010, предупредив арендатора, что в случае непогашения задолженности договор аренды N 2.18 от 03.12.2009 в порядке пункта 10.1 будет считаться расторгнутым с 25.05.2010. При этом арендатор обязан будет оплатить маркетинговые услуги за период действия договора аренды и с него будет взыскан штраф в размере депозита согласно условиям договора.

В письме от 27.05.2010 за исх. N 131 (том 2 лист дела 11) истец уведомил ответчика о том, что краткосрочный договор аренды N 2.18 от 03.12.2009 расторгнут с 25.05.2010, и за ним числится задолженность.

Также арендодатель письмами от 09.06.2010 за исх. N 196 (том лист дела 13) и от 18.06.2010 за исх. N 201 (том лист дела 15) предлагал арендатору освободить занимаемое помещение, установив срок принудительного освобождения - 22.06.2010.

Указанные письма оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения.

Наличие задолженности по уплате арендной платы явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды, регулируемого нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу требований пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 3.1 договора стороны установили, что договор N 2.18 от 03.12.2009 считается заключенным как краткосрочный; если в течении 360 дней не будет произведена его государственная регистрация, договор как краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, регистрация договора произведена не была, поэтому оснований считать договор незаключенным не имеется.

Истец исполнил обязательства по договору надлежащим образом, передав ответчику помещение по акту приема-передачи от 03.12.2009.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В пункте 11.1 договора предусмотрена обязанность арендатора в случае досрочного расторжения договора возвратить арендодателю по акту сдачи-приемки помещения в чистом состоянии (с учетом нормального износа).

Доказательств исполнения обязательств по возврату арендованного помещения в порядке, предусмотренном законом и договором, ответчиком в материалы дела не представлено, акт приема-передачи помещения, подписанный сторонами, отсутствует.

Как пояснил представитель истца и документально не оспорено ответчиком, арендуемое помещение фактически было освобождено арендатором лишь 22.06.2010.

В силу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, с учетом положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации общество с ограниченной ответственностью "С" вправе производить начисление арендной платы за все время до момента возврата помещения, то есть по 22.06.2010.

Ответчик договорные обязательства в части внесения арендных платежей исполнил ненадлежащим образом.

В соответствии с разделом 4 Договора определенная сторонами арендная плата за пользование помещением включает в себя: базовую арендную плату, эксплуатационные расходы, коммунальные платежи, маркетинговые расходы, размер которых согласован в соответствующих подпунктах данного раздела Договора.

Задолженность ответчика на дату рассмотрения спора составляет 123461 руб. 16 коп. и состоит из задолженности по базовой арендной плате, коммунальным платежам, маркетинговым и эксплуатационным расходам.

Пункт 4.1.1. договора предусматривает предоставление арендатору отсрочки по оплате базовой арендной платы - три месяца с даты начала коммерческой деятельности. При этом судом учитывается, что доказательства приема арендатором денежных средств от первого покупателя ИП Н.Н.А. не представлены. Следовательно, начисление базовой арендной платы правомерно произведено истцом по истечении трех месяцев с 10.12.2009, то есть с 10.03.2010.

Согласно расчету истца, составленному в соответствии с условиями договора аренды от 03.12.2009, размер базовой арендной платы за период с 10.03.2010 по 22.06.2010 составил 101260 руб. 56 коп. Расчет (том 2 лист дела 6) судом проверен и признан правильным.

С учетом оплаты базовой арендной платы в сумме 28931 руб. 04 коп. задолженность по уплате базовой арендной платы составляет 72329 руб. 52 коп. (101260 руб. 56 коп. - 28931 руб. 04 коп.).

Согласно расчету истца, составленному в соответствии с условиями договора аренды от 03.12.2009, размер эксплуатационных платежей за период с 10.12.2009 по 22.06.2010 составил 95163 руб. 24 коп. Расчет судом проверен и признан правильным (том 2 лист дела 7). В связи с оплатой ответчиком эксплуатационных расходов в сумме 55243 руб. 94 коп. задолженность по оплате эксплуатационных расходов составляет 39919 руб. 30 коп.

Согласно расчету истца, составленному в соответствии с согласованными сторонами условиями договора аренды, размер маркетинговых платежей за период с 10.12.2009 по 22.06.2010 составил 9516 руб. 32 коп. Расчет судом проверен и признан правильным (том 2 лист дела 8). Оплата не поступала. Задолженность по оплате маркетинговых расходов составляет 9516 руб. 32 коп.

За период с 10.12.2009 по 30.04.2010 ответчик должен уплатить коммунальные платежи в сумме 16543 руб. 75 коп., которые складываются из стоимости потребленной электрической энергии согласно показаниям отдельного счетчика, установленного в помещении, и доли арендатора в стоимости коммунальных платежей за электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и канализование в ТРЦ. В подтверждение расчета суммы коммунальных платежей истцом представлены сводные таблицы по коммунальным платежам за период с декабря 2009 года по апрель 2010 года (том 1 листы дела 67-75). Расчет коммунальных платежей судом проверен и признан правильным. В связи с уплатой ответчиком коммунальных платежей в сумме 14847 руб. 73 коп. задолженность по уплате коммунальных платежей за период с декабря 2009 года по апрель 2010 года составляет 1696 руб. 02 коп.

Таким образом, задолженность ответчика по уплате арендной платы составляет 123461 руб. 16 коп. (72329 руб. 52 коп. - базовая арендная плата, 39919 руб. 30 коп. - эксплуатационные платежи, 9516 руб. 32 коп. - маркетинговые платежи, 1696 руб. 02 коп. - коммунальные платежи).

Довод ответчика о неправомерном зачислении депозита в сумме 60000 руб. в счет уплаты штрафа отклоняется судом как обоснованный. Пунктом 4.1.5 договора арендодателю предоставлено право производить вычеты из полученной им суммы депозита в размере всей суммы депозита в случае, если арендатор не исполнил обязательства по настоящему договору (подпункт "с"). Ответчик не представил доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору, факт наличия задолженности по уплате арендной платы документальными доказательства не опроверг.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Сумму начисленных арендных и сопутствующих платежей по договору за спорный период ответчик не оспорил.

Принимая во внимание отсутствие доказательств, свидетельствующих о прекращении обязательства ответчика по оплате задолженности по арендной плате, учитывая, что факт наличия задолженности в сумме 123461 руб. 16 коп. имеет место и подтвержден материалами дела, при этом доказательств надлежащего исполнения договорных обязательств в части полной и своевременной уплаты арендных платежей ответчиком не представлено, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению в силу статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4703 руб. 83 коп. относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

В соответствии со статьей 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцу следует возвратить из дохода федерального бюджета Российской Федерации излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 488 руб. 27 коп. в порядке, предусмотренном статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Взыскать с индивидуального предпринимателя Н.Н.А., 28.12.1960 года рождения, уроженца с. Мары Новодеревенского района Рязанской области, зарегистрированного по адресу: Рязанская область, пос. Ухолово, ул. Н., д. 9, в пользу общества с ограниченной ответственностью "С", г. Рязань 123461 руб. 16 коп. - задолженность, 4703 руб. 83 коп. - расходы по государственной пошлине.

2. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "С", г. Рязань из дохода федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 488 руб. 27 коп., излишне уплаченную по платежному поручению N 519 от 22.06.2010.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.