Решение Арбитражного суда Рязанской области от 13 ноября 2010 г. N А54-4723/2010С22 Суд удовлетворил заявление о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом к обществу с ограниченной ответственностью, поскольку договор купли-продажи объектов недвижимого имущества заключен между сторонами в соответствии с требованиями действующего законодательства, кроме того, условия договора исполнены, объект недвижимости передан покупателю по акту (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 13 ноября 2010 г. N А54-4723/2010С22
(извлечение)

Судья Арбитражного суда Рязанской области,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "К", д. Мамоново Пронского района Рязанской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, г. Рязань Пронскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, г. Новомичуринск Рязанской области; третьи лица: Администрация муниципального образования - Пронский муниципальный район Рязанской области, Администрация Мамоновского сельского поселения Пронского муниципального района Рязанской области и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области. о государственной регистрации перехода права собственности;

при участии в судебном заседании:

от истца: К.А.Н.- представитель по доверенности от 18.10.2010 г.;

от ответчиков: от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, г. Рязань - Б.Л.К.- представитель по доверенности от 26.07.08.2010 г., от Пронского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области - не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства;

от третьих лиц: от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области - К.Н.Ю. -представитель по доверенности N 7906/07-10 от 08.12.2009 г.;

от Администрации муниципального образования - Пронский муниципальный район Рязанской области - не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом;

от Администрации Мамоновского сельского поселения Пронского муниципального района Рязанской области - не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом;

установил: общество с ограниченной ответственностью "К", д. Мамоново Пронского района Рязанской области обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, г. Рязань Пронскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, г. Новомичуринск Рязанской области при участии в деле в качестве третьих лиц Администрации муниципального образования - Пронский муниципальный район Рязанской области, Администрации Мамоновского сельского поселения Пронского муниципального района Рязанской области и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области о государственной регистрации перехода права собственности к обществу с ограниченной ответственностью "К" на жилой дом, лит. А, назначение - жилое, общая площадь 1381,2 кв. м, в том числе жилая 796,2 кв. м, условный N объекта: 62-62-06/002/2007-124, расположенного по адресу: Рязанская область, Пронский район, дер. Мамоново, ул. Р., д.7.

Исковые требования мотивированы тем, что истец, в соответствии с договором N 1 купли-продажи объектов недвижимого имущества приобрел у Федерального государственного унитарного предприятия "П" объекты недвижимого имущества, в том числе жилой дом, лит. А, назначение - жилое, общая площадь 1381,2 кв. м, в том числе жилая 796,2 кв. м, условный N объекта: ....., расположенного по адресу: Рязанская область, Пронский район, дер. Мамоново, ул. Р., д. 7. Сделка сторонами исполнена. 10.04.2009 года в Единый государственный реестр юридических лиц Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 7 по Рязанской области, на основании определения Арбитражного суда Рязанской области от 01.04.2009 года по делу N А54-9595/2005 о завершении конкурсного производства, внесена запись о прекращении деятельности Федерального государственного унитарного предприятия "Племенной завод "К" в связи с его ликвидацией.

Истец обратился в Пронский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области с заявлением о государственной регистрации перехода права на спорные объекты. Сообщением от 15.08.2008 года ООО "К" было отказано в государственной регистрации перехода права на спорный жилой дом, на основании пункта 5 статьи 132 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 года "О несостоятельности (банкротстве)", в соответствии с которым жилищный фонд должника не включается в конкурсную массу и подлежит передаче в собственность соответствующего муниципального образования в лице органом местного самоуправления, о чем конкурсный управляющий уведомляет указанные органы.

В связи с тем, что вступившим в законную силу постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2009 года по делу N А54-1431/2008 было установлено, что жилой дом N 7 по ул. Р., д. Мамоново утратил свое социальное назначение, в указанном доме никто не прописан и не проживает, здание находится в аварийном состоянии, не подлежит восстановлению и не может быть использовано для проживания, истец обратился в суд с настоящим иском.

В предварительном судебном заседании 28.10.2010 года представитель истца заявил об отказе от исковых требований к Пронскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.

Заявление судом рассмотрено и принято, поскольку отказ от иска к Пронскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области не нарушает права и законные интересы иных лиц. Дело в указанной части подлежит прекращению в соответствии со статьей 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил суд обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области зарегистрировать переход к обществу с ограниченной ответственностью "К" права собственности на жилой дом, лит. А, назначение - жилое, общая площадь 1381,2 кв. м, в том числе жилая 796,2 кв. м, условный N объекта:62-62-06/002/2007-124, адрес объекта: Рязанская область, Пронский район, дер. Мамоново, ул. Р., д. 7.

Представители ответчика Пронского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и третьих лиц, Администрации муниципального образования - Пронский муниципальный район Рязанской области, Администрации Мамоновского сельского поселения Пронского муниципального района Рязанской области в судебное заседание не явились.

Дело слушалось в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии ответчика Пронского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и третьих лиц, Администрации муниципального образования - Пронский муниципальный район Рязанской области, Администрации Мамоновского сельского поселения Пронского муниципального района Рязанской области, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Представитель ответчика против исковых требований возражал, считал их незаконными и необоснованными и просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Пояснял, что ответчиком не нарушено никаких прав истца и бездействие истца привело к отказу в регистрации права собственности.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области, по данному спору пояснял, что на данный момент в базе данных Территориального управления сведения о спорной недвижимости отсутствуют.

Администрация муниципального образования - Пронский муниципальный район Рязанской области представила отзыв на иск, в котором указала, что в ходе банкротства ФГУП Племенной завод "К" конкурсным управляющим был передан жилой дом и ряд социально-значимых объектов в муниципальную собственность Пронского муниципального района безвозмездно на основании статьи 132 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Передача жилищного фонда и других социально-значимых объектов должника ФГУП Племенной завод "К" осуществлялась комиссионно. При обследовании передаваемых объектов было установлено, что жилой дом по ул. Р., д. 7, д. Мамоново не пригоден для проживания, не подлежит восстановлению, так как в нем отсутствует свет, вода, газ, нет дверей, полы, система технического оборудования отсутствуют, крыша протекает, фундамент и стены разрушены, в связи с чем он утратил свое социальное назначение. Имеющиеся разрушения подтверждались актом технического состояния объекта основных средств от 07.07.2006 года. Комиссией также было установлено, что в доме никто не проживает. По указанным причинам данный объект не был передан в муниципальную собственность. Указанные обстоятельста были установлены и оценены вступившими в законную постановлением Двадцатого Арбитражного суда от 26.03.2009 года по делу А54-1431/2008 С17 (л.д. 73).

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, третьих лиц, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Рязанской области от 20.06.2006 г. по делу N А54-9595/2006-С1 ФГУП "Племенной завод "К", с. Мамонов Пронского района Рязанской области признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство (л.д. 30-32).

Определением суда от 04.07.2006 года конкурсным управляющим ФГУП "Племенной завод "К" был утвержден М.А.В. (л.д. 33).

В целях соблюдения порядка реализации имущества сельскохозяйственной организации, установленного статьей 179 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", конкурсным управляющим проведена инвентаризация и независимая оценка имущества должника.

Независимая оценка проведена ООО Аудиторский центр "К" 05.06.2007 г., согласно отчету N 5-07 рыночная стоимость недвижимого имущества ФГУП "Племенной завод "К" составила 3693242,14 руб., с учетом разумного округления - 3700000 руб., рыночная стоимость животных с целью реализации третьим лицам составила - 979721,45 руб., с учетом разумного округления - 980000 руб.

Таким образом, общая рыночная стоимость имущества должника по независимой оценке с учетом разумного округления составляет 4680000 руб.

19.12.2007 года от Территориального управления Росимущества по Рязанской области было получено заключение по отчету N 5-07, согласно которому отчет может быть рекомендован для целей совершения сделки.

31.01.2008 г. между ФГУП "Племенной завод "К" и ООО "К" заключен договор N 1 купли-продажи объектов недвижимого имущества, по которому продан 41 объект на сумму 3693272,14 руб., в том числе жилой дом, лит. А, назначение - жилое, общая площадь 1381,2 кв.м., в том числе жилая 796,2 кв. м, условный N объекта:62-62-06/002/2007-124, адрес объекта: Рязанская область, Пронский район, дер. Мамоново, ул. Р., д. 7 (л.д. 49).

В последствии было заключено дополнительное соглашение к договору N 1 о внесении сторонами изменений в п. 4.1 в части стоимости отчуждаемого имущества. С учетом изменений стоимость имущества составила 4680000 руб., которая оплачена покупателем ООО "К".

31.01.2008 года по акту приема - передачи ООО "К" было передано недвижимое имущество - 41 объект, в том числе жилой дом, лит. А, назначение - жилое, общая площадь 1381,2 кв.м., в том числе жилая 796,2 кв. м, условный N объекта: 62-62-06/002/2007-124, адрес объекта: Рязанская область, Пронский район, дер. Мамоново, ул. Р., д. 7 (позиция 20 в списке) (л.д. 49).

В материалы дела представлен технический паспорт на жилой дом, лит. А, назначение - жилое, общая площадь 1381,2 кв.м., в том числе жилая 796,2 кв. м, условный N объекта: 62-62-06/002/2007-124, адрес объекта: Рязанская область, Пронский район, дер. Мамоново, ул. Р., д. 7.

21.03.2008 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области была произведена государственная регистрация права собственности на 40 объектов недвижимости, приобретенных по договору N 1 купли-продажи объектов недвижимого имущества от 31.01.2008 года (л.д.46-49).

Также истец обратился в Пронский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области с заявлением о государственной регистрации перехода права на жилой дом, лит. А, назначение - жилое, общая площадь 1381,2 кв.м., в том числе жилая 796,2 кв. м, условный N объекта: 62-62-06/002/2007-124, адрес объекта: Рязанская область, Пронский район, дер. Мамоново, ул. Р., д.7.

Уведомлением от 20.03.2008 года N 06/008/2008-080 государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом была приостановлена, в связи с возникшими сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации перехода права на указанный объект (л.д. 91).

Сообщением от 15.08.2008 года ООО "К" было отказано в государственной регистрации перехода права, на основании пункта 5 статьи 132 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 года "О несостоятельности (банкротстве)", в соответствии с которым жилищный фонд должника не включается в конкурсную массу и подлежит передаче в собственность соответствующего муниципального образования в лице органом местного самоуправления, о чем конкурсный управляющий уведомляет указанные органы (л.д. 94-95).

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 01.04.2009 года по делу N А54-9595/2005 С1 было завершено конкурсное производство в отношении ФГУП "Племенной завод "К" (л.д. 35-36).

10.04.2009 в Единый государственный реестр юридических лиц Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы России N 7 по Рязанской области внесена запись о государственной регистрации прекращения деятельности юридического лица ФГУП "Племенной завод "К" в связи с его ликвидацией в следствии банкротства (л.д. 38, 39).

Ссылаясь на то, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности нарушает права по владению, пользованию и распоряжению приобретенным имуществом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспоренных прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 2 статьи 212 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи.

В силу части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лица, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (ст. 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Поскольку ФГУП "Племенной завод "К" было ликвидировано, но принятые на себя сторонами по договору N 1 купли-продажи объектов недвижимого имущества обязательства исполнены, в отсутствие притязаний третьих лиц на это имущество, отказ ООО "К" в удовлетворении требования не соответствовал бы упомянутым нормам права и противоречил бы принципу правовой определенности.

Данный вывод соответствует позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.09.2009 года N 1395/09.

В целях проверки притязаний третьих лиц на спорное имущество, судом были истребованы сведения относительно спорного имущества в территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области, Администрации муниципального образования - Пронский муниципальный район Рязанской области и Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.

Письмом от 10.11.2010 года N 5531/07-10 территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области сообщило, что спорный объект не учтен в территориальной базе федерального имущества по Рязанской области.

Письмом от 12.10.2010 года N 2219/01-28 Администрация муниципального образования - Пронский муниципальный район Рязанской области также сообщила, что спорный объект не передавался в муниципальную собственность (л.д. 73).

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.10.2010 года N 01/391/2010-991 жилой дом N 7, расположенный в д. Мамоново, ул. Р. зарегистрирован за ФГУП "Племенной завод "К" на праве хозяйственного ведения.

Вопрос о неправомерном включении в состав проданного имущества должника жилого дома N 7, расположенного в д. Мамоново, ул. Р. был предметом исследования в Двадцатом арбитражном апелляционном суде по делу N А54-1431/2008 по иску к ФГУП "Племенной завод "К" и ООО "К" о признании недействительным договора N 1 купли-продажи объектов недвижимого имущества от 31.01.2008 года и о применении последствий недействительности сделки (л.д. 54).

Судом было установлено, что согласно документам, представленным в материалы дела дом N 7 не заселен жильцами, представляет собой аварийное здание непригодное для проживания. В паспорте на многоквартирный дом N 7 по ул. Р., д. Мамонов указано, что износ составляет 62 %. Согласно акту технического состояния объекта основных средств на 07.07.2006 г. в фундаменте трещины, частичное разрушение блоков, выщелачивание раствора из швов между блоками, стены имеют широко раскрытые трещины в стыках и перемычках, нарушение связи между отдельными участками стен, кровля и перекрытия имеют поперечные трещины, оголение арматуры, прогиб плит, крыша - вздутие поверхности, трещины, разрывы, протечки, полы отсутствуют, система технического оборудования отсутствует. Эти же разрушения указаны и в паспорте многоквартирного дома. Администрация муниципального образования - Пронский муниципальный район также подтверждает, что передача жилищного фонда осуществлялась комиссионно и при обследовании передаваемых объектов было установлено, что жилой дом по ул. Р., д. 7 д. Мамонов утратил свое социальное назначение, в указанном доме никто не прописан и не проживает, здание находится в аварийном состоянии, не подлежит восстановлению и не может быть использовано для проживания.

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2009 года по делу N А54-1431/2008 вступило в законную силу.

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, спорный жилой дом утратил свое социальное назначение и не может быть использован для проживания.

Все приведенные выше доказательства в совокупности свидетельствуют о том, что спорный объект, утративший свое социальное назначение, принадлежит истцу.

Как установлено статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что договор N 1 купли-продажи объектов недвижимого имущества от 31.01.2008 года заключен между сторонами в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждено вступившим в законную силу постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2009 года по делу N А54-1431/2008, условия договора исполнены, объект недвижимости передан покупателю по акту, суд считает, что исковое требование об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области зарегистрировать переход права собственности является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Довод ответчика о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права не принимается судом, поскольку право выбора способа защиты принадлежит истцу.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскивается арбитражным судом со стороны.

Однако, поскольку обращение в суд с заявленными в настоящем деле требованиями не основано на неправомерных действиях (бездействии) либо акте государственного органа, принимая во внимание заявление истца о возложении на него расходов по уплате госпошлины, расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Прекратить производство по делу N А54-4723/2010 в части требований к Пронскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.

2. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности к обществу с ограниченной ответственностью "К" на жилой дом, лит. А, назначение - жилое, общая площадь 1381,2 кв.м., в том числе жилая 796,2 кв.м., условный номер объекта: _.., расположенный по адресу: Рязанская область, Пронский район, дер. Мамоново, ул. Р., д. 7.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.