Решение Арбитражного суда Рязанской области от 24 января 2011 г. N А54-4882/2010 Суд удовлетворил иск о расторжении договора аренды недвижимого имущества и обязании ответчика освободить и передать истцу по акту приема-передачи часть здания, так как факт существенного нарушения ответчиком условий договора в части своевременной и полной оплаты арендных платежей подтвержден материалами дела. Требование истца о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами также удовлетворено судом (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 24 января 2011 г. N А54-4882/2010
(извлечение)

Судья Арбитражного суда Рязанской области,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Федерального государственного унитарного предприятия "Г", г. Рязань к обществу с ограниченной ответственностью "Т", г. Рязань, третье лицо - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области, г. Рязань о расторжении договора аренды, обязании освободить и передать по акту приема-передачи часть здания, взыскании задолженности в сумме 411211,60 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 41563,51 руб.

В судебном заседании был объявлен перерыв с 17.01.2011 до 19.01.2011.

при участии в судебном заседании:

от истца: Д.Ю.А., представитель по доверенности от 15.09.2010 N 113;

от ответчика: Л.С.Э., директор, решение N 5 учредителя ООО "Т" (в заседании 17.01.2011); К.А.Н. - представитель по доверенности от 17.01.2011;

третье лицо: не явилось, извещено надлежащим образом;

установил: Федеральное государственное унитарное предприятие "Г", г. Рязань обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Т", г. Рязань о расторжении договора аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, от 01.04.2005 N 0562019, заключенного между ФГУП "Г" и ООО "Т", обязании ответчика освободить и передать истцу по акту приема-передачи часть здания, общей площадью 64,8 кв. м, расположенную по адресу: г. Рязань, ул. С., д. 4, взыскании задолженности в сумме 441269,09 руб. за период с 01.01.2008 по 31.08.2010 и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 33416,69 руб. за период с 18.02.2008 по 01.09.2010.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 22.10.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об увеличении размера исковых требований и просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2008 по 21.12.2010 в сумме 465471 руб. 65 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19.02.2008 по 21.12.2010 в сумме 41870 руб. 76 коп. Определением арбитражного суда от 22.12.2010 увеличение размера исковых требований в части взыскания задолженности за период с 01.09.2010 по 21.12.2010 и процентов, начисленных на данную задолженность, не было принято. Истцу было предложено уточнить исковые требования с учетом принятого судом увеличения заявленных требований в части взыскания процентов по 21.12.2010.

В судебном заседании был объявлен перерыв с 17.01.2011 до 19.01.2011.

Третье лицо - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание не явилось, в отзыве на исковое заявление полагает исковые требования законными и обоснованными, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя управления.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании представитель истца заявил об уточнении исковых требований в части взыскания задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами и просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2008 по 31.08.2010 в сумме 411211,60 руб., что составляет 333634,75 руб. -постоянная часть арендной платы, 77576,85 руб. - переменная часть арендной платы, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 41563,51 руб. за период с 19.02.2008 по 21.12.2010. Уточнение исковых требований судом принято.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме с учетом их уточнения, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств в части своевременного и полного внесения арендных платежей по договору от 01.04.2005 N 0562019 аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения.

Представитель ответчика наличие задолженности по оплате постоянной части арендной платы в сумме 333634,75 руб. не оспаривает, с размером задолженности по оплате переменной части арендной платы не согласен, указывая на отсутствие ежемесячных согласованных сторонами расчетов переменной части арендной платы, как того требуют условия дополнительных соглашений N 5 от 10.04.2008 и N 6 от 27.01.2010 к договору аренды, в связи с чем полагает, что в данном случае присутствует вина как должника, так и кредитора, что влечет применение статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя при этом из следующего.

Из материалов дела судом установлено, что 01.04.2005 между Федеральным государственным унитарным предприятием "Г" (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Т" (Арендатор), при участии и по согласованию с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Рязанской области, заключен договор аренды N 0562019 недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью и закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения (л.д. 25-32 т. 1).

По условиям договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование часть здания, являющуюся федеральной собственностью и находящуюся в хозяйственном ведении ФГУП "Г", расположенную по адресу: г. Рязань, ул. С., д. 4, согласно выделенной на поэтажном плане планировке (приложение N 1), для использования под предприятие общественного питания - кафе. Общая площадь сдаваемой в аренду части здания составляет 64,8 кв. м, в том числе: основная - 38 кв. м, вспомогательная - 26,8 кв. м (пункт 1.1 договора).

Помещение передано по акту приема-передачи от 01.04.2005 (л.д. 99, т. 2).

Размер арендной платы и порядок расчетов по договору предусмотрены разделом 4 договора.

Пунктом 1.3 договора установлен срок его действия - до 25.03.2006.

Дополнительными соглашениями от 03.04.2006 N 1, от 22.03.2007 N 2, от 19.10.2007 N 3, от 20.12.2007 N 4, от 10.04.2008 N 5, от 27.01.2010 N 6 (л.д. 33-42 т.1) сторонами вносились изменения в договор аренды, в том числе в части срока действия договора, размера арендной платы и порядка расчетов.

Согласно пункту 2.1.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 10.04.2009 N 5), арендодатель в течение срока действия договора обеспечивает возможность потребления арендатором электрической энергии, тепловой энергии, услуг связи, водоснабжения и водоотведения. Согласно пункту 4.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 10.04.2009 N 5), сумма ежемесячной арендной платы складывается из суммы постоянной и переменной частей. Сумма постоянной части составляет 10058,00 руб. за каждый месяц без учета НДС в размере 18%. Сумма переменной части определяется ежемесячно на основании согласованного сторонами расчета (приложения N N 1, 2, 3). Размер переменной части арендной платы эквивалентен стоимости фактически потребленных арендатором за расчетный месяц объемов ресурсов и услуг. Расчет переменной части арендной платы согласовывается сторонами не позднее 15 числа месяца, следующего за расчетным.

Арендная плата по договору, в том числе НДС, перечислятся арендатором на расчетный счет арендодателя не позднее 18 числа месяца, следующего за оплачиваемым (пункт 4.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 10.04.2009 N 5).

Дополнительным соглашением от 27.01.2010 N 6 стороны установили срок действия договора до 20.01.2011, а также предусмотрели, что сумма постоянной части арендной платы в месяц составляет 10238,40 руб., кроме того, НДС 18%, сумма переменной части определяется ежемесячно, исходя из стоимости эксплуатационных затрат, согласованных сторонами.

Пунктом 6.3 договора аренды установлено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, в том числе, при неуплате или просрочке арендатором арендной платы в сроки, установленные договором, в течение двух месяцев независимо от ее последующей уплаты.

19.07.2010 истец направил ответчику письмо N 183/26ип10, в котором, ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате в сумме 402113,02 руб., предложил расторгнуть договор аренды, освободить нежилое помещение, а также оплатить задолженность по арендной плате (л.д. 48 т. 1). Указанное письмо получено ответчиком 20.07.2010, о чем имеется роспись директора общества.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды нежилого помещения от 01.04.2005 N 0562019, регулируемого нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Истец исполнил обязательства по договору надлежащим образом, передав ответчику нежилые помещения общей площадью 64,8 кв. м, что подтверждается актом приема-передачи от 01.04.2005 и не оспаривается сторонами.

Согласно расчету истца, подтвержденному счетами на оплату (л.д. 61- 124 т. 1), за период с 01.01.2008 по 31.08.2010 ответчику начислена арендная плата в размере 490152,08 руб., в том числе, сумма постоянной части арендной платы составляет 381321,38 руб., сумма переменной части арендной платы - 108830,70 руб.

На дату рассмотрения спора арендные платежи уплачены ответчиком в сумме 78940,48 руб., в том числе, постоянная часть арендной платы оплачена в сумме 47686,63 руб., переменная часть арендной платы - в сумме 31253,85 руб. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

По расчету истца, размер задолженности ответчика составляет 411211,60 руб., в том числе, по постоянной части арендной платы - 333634,75 руб., по переменной части арендной платы - 77576,85 руб.

Не оспаривая сумму задолженности по постоянной части арендной платы, ответчик не согласен с размером задолженности по переменной части арендной уплаты, указывая на отсутствие ежемесячного согласования ее размера, как того требуют условия договора.

Данный довод ответчика отклоняется судом как несостоятельный.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Дополнительным соглашением N 5 от 10.04.2009 стороны предусмотрели обязанность арендодателя в течение срока действия договора обеспечивать возможность потребления арендатором электрической энергии, тепловой энергии, услуг связи, водоснабжения и водоотведения и обязанность арендатора оплачивать переменную часть арендной платы, размер которой эквивалентен стоимости фактически потребленных арендатором за расчетный месяц объемов ресурсов и услуг, на основании согласованного сторонами расчета (приложения N N 1, 2, 3).

Приложения N N 1, 2, 3 к договору аренды (л.д. л.д. 105-113 т. 2), в которых произведен расчет платы арендатора за электроэнергию, теплоснабжение (помесячно), за работы, выполняемые арендодателем по содержанию помещения и прилегающей территории, согласованы сторонами, данное обстоятельство ответчиком не оспаривается. На указанные суммы истцом выставлены счета на оплату, которые были частично оплачены ответчиком. Каких-либо возражений в отношении сумм, указанных в выставленных истцом счетах на оплату, ответчиком на протяжении действия договора не заявлено, что свидетельствуют о его согласии с начислениями по переменной части арендной платы. Факт оказания предусмотренных указанными приложениями услуг ответчик не отрицает, как и не оспаривает факт того, что потребленные коммунальные ресурсы не были им оплачены непосредственно ресурсоснабжающим организациям. Доказательств того, что коммунальные ресурсы потреблены в меньшем размере, ответчиком не представлено. В данном случае, отсутствие ежемесячного согласования размера переменной части арендной платы, при наличии согласованных сторонами расчетов на год, не освобождает ответчика от обязанности оплачивать фактически оказанные истцом коммунальные услуги и нести расходы на содержание арендуемого имущества.

Учитывая изложенное, суд находит требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 411211,60 руб., что составляет 333634,75 руб. - постоянная часть арендной платы и 77576,85 руб. - переменная часть арендной платы, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

На сумму задолженности истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19.02.2008 по 21.12.2010, с учетом установленного пунктом 4.3 договора срока внесения арендных платежей - не позднее 18-го числа месяца, следующего за оплачиваемым (в редакции дополнительного соглашения от 10.04.2008 N 5), в сумме 41563,51 руб., исходя из ставки рефинансирования 7,75%, действующей на дату предъявления иска.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Согласно пункту 50 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 как пользование чужими денежными средствами следует квалифицировать также просрочку уплаты должником денежных сумм за переданные ему товары, выполненные работы, оказанные услуги.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком денежного обязательства по оплате арендной платы материалами дела подтвержден, требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами является обоснованным.

При проверке судом представленного истцом расчета процентов установлено, что при расчете процентов за пользование чужими денежными средствами истец из суммы задолженности исключил налог на добавленную стоимость. С учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.09.2009 г. N 5451/09, проценты за пользование чужими денежными средствами начисляются на сумму долга без исключения НДС. Кроме того, истцом допущены арифметические ошибки при суммировании процентов.

В связи с изложенным судом произведен перерасчет процентов. По расчету суду, размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 50333,57 руб. Однако суд не вправе выходить за пределы заявленных исковых требований, в связи с чем проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в заявленной сумме - 41563,51 руб. за период с 19.02.2008 по 21.12.2010, исходя из ставки рефинансирования 7,75% годовых, действующей как на дату предъявления иска, так и на дату принятия решения.

В связи с существенным нарушением ответчиком условий договора истец заявил требование о досрочном расторжении договора и обязании ответчика освободить занимаемое помещение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим законом или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор аренды подлежит досрочному расторжению.

Факт нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей материалами дела подтвержден.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

19.07.2010 истец направил ответчику письмо N 183/26ип10, в котором, ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, предложил расторгнуть договор аренды, освободить нежилое помещение, а также оплатить задолженность по арендной плате (л.д. 48 т. 1). Указанное письмо получено ответчиком 20.07.2010, о чем имеется роспись директора общества. Предложение явиться на ФГУП "Г" до 09.08.2010 для расторжения договора оставлено ответчиком без ответа.

Учитывая, что факт существенного нарушения ответчиком условий договора в части своевременной и полной оплаты арендных платежей материалами дела подтвержден, на дату рассмотрения спора по существу доказательств уплаты задолженности не представлено, суд находит требование истца о расторжении договора аренды от 01.04.2005 N 0562019 и обязании ответчика освободить нежилое помещение обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на ответчика в сумме 20055,50 руб. (12055,50 руб. - по требованию о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами, 4000 руб. - за требование о расторжении договора, 4000 руб. - за требование об освобождении помещения).

Излишне уплаченная госпошлина в сумме 1091,35 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 01.04.2005 N 0562019, заключенный между Федеральным государственным унитарным предприятием "Г" и обществом с ограниченной ответственностью "Т", г. Рязань

2. Обязать общество с ограниченной ответственность "Т" г. Рязань (ИНН 6231047543, ОГРН 1026201266288) освободить часть здания, расположенную по адресу: г. Рязань, ул. Солнечная, д. 4, согласно выделенной на поэтажном плане планировке (приложение N 1 к договору), общей площадью 64,8 кв. м, в том числе основная 38,0 кв. м, вспомогательная 26,8 кв. м, и передать ее по акту приема-передачи Федеральному государственному унитарному предприятию "Г" (ОГРН 1026201261569, ИНН 6231034495) в течение четырнадцати календарных дней со дня вступления решения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственность "Т" г. Рязань (ИНН 6231047543, ОГРН 1026201266288) в пользу Федерального государственного унитарного предприятия "Г" (ОГРН 1026201261569, ИНН 6231034495) задолженность в сумме 411211,60 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 41563,51 руб., в возмещение расходов по госпошлине 20055,50 руб.

Возвратить Федеральному государственному унитарному предприятию "Г" (ОГРН 1026201261569, ИНН 6231034495) из федерального бюджета госпошлину в сумме 1091,35 руб., уплаченную по платежному поручению N 2670 от 15.09.2010.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.