Решение Арбитражного суда Рязанской области от 26 января 2011 г. N А54-5534/2010 Суд отказал в удовлетворении заявления о взыскании с Общества задолженности по арендной плате за землю и пени, поскольку ответчик, в нарушение условий договора аренды земельных участков, обязательства по внесению арендной платы не исполнил надлежащим образом (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 26 января 2011 г. N А54-5534/2010
(извлечение)

Судья Арбитражного суда Рязанской области,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Рязани, г. Рязань к открытому акционерному обществу "К", г. Рязань третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, г. Рязань общество с ограниченной ответственностью "К", г. Рязань К.Н.И., проживающий по адресу: Рязанская область, Кораблинский район, с.Ключ, ул. Б., д. 46 о взыскании 39693 рублей 59 копеек

при участии в судебном заседании:

от истца: Л.А.И. - представитель по доверенности N 01 от 11.01.2011 г.;

от ответчика: Б.М.В. - представитель по доверенности от 20.01.2011 г.;

от третьих лиц: от ООО "К" - К.Н.С. - представитель по доверенности N 1 от 19.01.2011 г.

от К.Н.И. - Е.А.Е. - представитель по доверенности от 26.02.2010 г.;

от Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;

установил: администрация города Рязани, г. Рязань обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "К", г. Рязань о взыскании задолженности по арендной плате за землю в размере 37362 рублей 77 копеек и пени в сумме 2330 рублей 82 копеек.

Определением суда от 03.11.2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области.

Определением суда от 23.12.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены К.Н.И. и общество с ограниченной ответственностью "К".

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме по доводам, изложенным в иске и просил взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за землю в размере 37362 рублей 77 копеек и пени в сумме 2330 рублей 82 копеек. Пояснил, что решением Арбитражного суда Рязанской области от 06.07.2010 года по делу N А54-5211/2009 сделка по продаже объекта недвижимости - нежилого помещения Н6, лит. А, общей площадью 207, 5 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Б., 15 признана недействительной. Считает, что последствия недействительности сделки начинаются с того момента, когда сделка была заключена.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против заявленных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему, просил в иске отказать. Пояснил, что поскольку в период с 16.03.2009 г. по 21.03.2010 г. собственником нежилого помещения Н9, лит.А, общей площадью 94,5 кв. м, находящегося по адресу: г. Рязань, ул. Б., д. 15 являлось ООО "К", а собственником нежилого помещения Н6, лит.А, общей площадью 207,5 кв. м, находящегося по адресу: г. Рязань, ул. Б., д. 15 являлся К.Н.И., ОАО "К" не является надлежащим ответчиком по настоящему делу. Указал, что решением арбитражного суда Рязанской области от 06.07.2010 года по делу N А54-5211/2009 договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения Н6, лит. А, общей площадью 207, 5 кв. м., расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Б., 15 от 25.12.2008 года признан недействительным, поскольку оспариваемая сделка является сделкой с заинтересованностью. Учитывая то обстоятельство, что сделка является оспоримой, она является недействительной с момента признания ее таковой Арбитражным судом Рязанской области.

Представители третьих лиц (К.Н.И. и общества с ограниченной ответственностью "К") пояснений по спору не дали.

Третье лицо (Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области) в судебное заседание не явилось, отзыв на иск, заявлений и ходатайств не представило. Дело слушалось в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителя третьего лица (Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает, что в исковых требованиях следует отказать. При этом суд исходит из следующего.

Между администрацией города Рязани (арендодатель) и открытым акционерным обществом "К" (арендатор) заключен договор N А178-00 аренды части земельного участка с кадастровым номером 62:29:020003:22, согласно которому арендодатель передал согласно постановлению администрации города Рязани N 1200 от 20.03.2000 года в аренду на срок с 21.03.2000 года по 21.03.2010 года без выдела в натуре часть земельного участка с кадастровым номером 62:29:020003:22 общей площадью 3634, 9 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Б., д. 15 Московского округа в границах, указанных на прилагаемом к настоящему договору плане земельного участка (приложение N 2).

Договор был зарегистрирован Рязанской областной регистрационной палатой 01.08.2000 года.

Согласно пункту 1.5. договора арендодателем в натуре предъявлены арендатору нанесения на прилагаемом к настоящему договору плане земельного участка и идентифицированы арендатором в натуре (на местности) повторные точки территориальных границ участка.

В силу пункта 2.1 договора использование земельного участка является платным, арендная плата за участок рассчитывается арендодателем на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией города Рязани для 26 градостроительной экономической оценочной зоны города Рязани по виду использования земли и категории арендатора.

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября.

Пунктом 5.1 договора установлена ответственность за неуплату арендных платежей в установленный срок - пени в размере 0,2% от суммы недоимки за каждый день просрочки оплаты.

Постановлением администрации города Рязани от 26.01.2004 N 171 "Об установлении в 2004 году размера пени за несвоевременную уплату арендной платы за землю" (л.д. 12) предусмотрено, что по всем действующим договорам аренды земельных участков за неуплату арендной платы в установленный договором срок начисляется пени в размере 0,04 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Истцом обязательства по договору были выполнены надлежащим образом, земельный участок был передан ответчику во владение и пользование.

Ссылаясь на то, что ответчик, в нарушение условий договора, обязательства по внесению арендной платы не исполнил надлежащим образом, в связи с чем, за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 16.03.2009 г. по 21.03.2010 г. в сумме 37362 руб. 77 коп., истец обратился с иском в арбитражный суд, одновременно начислив пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 2330 руб. 82 коп. за период с 16.03.2009 по 21.03.2010.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующих обстоятельств.

Общество с ограниченной ответственностью "К" являлось собственником нежилого помещения Н6, лит. А, назначение - торговое, общей площадью 302 кв. м., находящегося по адресу: г. Рязань, ул. Б., д. 15, что подтверждается дубликатом регистрационного удостоверения N 15, выданного МУ БТИ города Рязани 25.10.1995 года, на основании распоряжения мэра города Рязани N 148-р от 27.03.1995 года (л.д. 66) и свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным Рязанской областной регистрационной палатой 13.04.2001 года (л.д. 65).

25.11.2005 года открытым акционерным обществом "К" принято решение о преобразовании объекта недвижимого имущества - нежилого помещения Н6, общей площадью 302 кв. м, в два помещения - нежилое помещение Н6, лит. А, назначение торговое, общей площадью 207,5 кв. м и нежилое помещение Н9, лит. А, назначение - торговое, общей площадью 94,5 кв. м (л.д. 67).

29.12.2005 года между открытым акционерным обществом "К" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "К" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец продал, а покупатель купил нежилое помещение Н9, лит. А, общей площадью 94,5 кв. м, находящееся по адресу: г. Рязань, ул. Б., 15, расположенное на земельном участке, права на который не оформлялись. Назначение - торговое. Номер данного объекта в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 62-62-01/387/2005-083 (условный).

Отчуждаемое недвижимое имущество, принадлежало продавцу по праву собственности, на основании регистрационного удостоверения N 15, выданного БТИ г. Рязани 25.10.1995 года на основании распоряжения мэра г. Рязани N 148-р от 27.03.1995 года, дубликат которого выдан МУ БТИ г. Рязани 21.03.2001 года, решения о преобразовании объекта от 25.11.2005 года, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением федеральной регистрационной службы по Рязанской области, запись о регистрации N 62-62-01/387/2005-83 от 07.12.2005 года, о чем 07.12.2005 года выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 62 МГ N 329036 (л.д. 69-70).

Переход права собственности зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 24.01.2006 (л.д. 70).

25.12.2008 года между акционерным обществом "К" (продавец) и гражданином Российской Федерации К.Н.И. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец продал, а покупатель купил нежилое помещение Н6, лит. А, общей площадью 207,5 кв. м, находящееся по адресу: г. Рязань, ул. Б., 15. Назначение - торговое. Номер данного объекта в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 62:29:00:00000:12493:001:006 (условный).

Отчуждаемое недвижимое имущество, принадлежало открытому акционерному обществу "К" по праву собственности, на основании регистрационного удостоверения N 15, выданного БТИ г. Рязани 25.10.1995 года на основании распоряжения мэра г. Рязани N 148-р от 27.03.1995 года, дубликат которого выдан МУ БТИ г. Рязани 21.03.2001 года, решения о преобразовании объекта от 25.11.2005 года. Право собственности открытого акционерного общества "К" было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением федеральной регистрационной службы по Рязанской области, запись о регистрации N 62-01.29-12.2001-309 от 13.04.2001 года, о чем 07.12.2005 года выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 62 МГ N 328748 (л.д. 71-72).

Переход права собственности зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 02.02.2009 (л.д. 71 оборотная сторона).

Между тем, арендные правоотношения между администрацией города Рязани и обществом с ограниченной ответственностью "К", К.Н.И. не оформлены.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, их собственник приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Аналогичное положение закреплено в пункте 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, приобретя право собственности на здания, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 62:29:020003:22, общество с ограниченной ответственностью "К" и К.Н.И. приобрели и право аренды на земельный участок, на котором объекты недвижимого имущества расположены и который был предоставлен для его обслуживания. Указанное право на земельный участок возникло в силу прямого указания закона.

Принимая во внимание вышеизложенное, в удовлетворении исковых требований следует отказать, поскольку требования заявлены к ненадлежащему ответчику, так как в период с 01.04.2009 по 15.03.2010 открытое акционерное общество "К" не являлся пользователем спорного земельного участка.

Довод истца о том, что последствия недействительности сделки начинаются с того момента, когда сделка была заключена не принимается судом.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 06.07.2010 года по делу N А54-5211/2009 договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения Н6, лит. А, общей площадью 207, 5 кв. м., расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Б., 15 от 25.12.2008 года признан недействительным, поскольку договор отвечает признакам с заинтересованностью, установленным статьей 81 Федерального закона "Об акционерных обществах".

Пунктом 1 статьи 84 Федерального закона "Об акционерных обществах" предусмотрено, что сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных настоящим Федеральным законом требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его акционера, то есть сделка, совершенная заинтересованным лицом без соблюдения установленного законом порядка, является оспоримой.

Из материалов дела усматривается, что решение Арбитражного суда Рязанской области от 06.07.2010 года по делу N А54-5211/2009, которым договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения Н6, лит. А, общей площадью 207, 5 кв. м., расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Б., 15 от 25.12.2008 года признан недействительным и применены последствия недействительности сделки, в виде возврата ответчику нежилого помещения Н6, лит. А, общей площадью 207, 5 кв. м., расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Б., 15, вступило в законную силу 07.08.2010 года. Оспоримая сделка является недействительной с момента признания ее таковой по решению суда, следовательно, договор купли-продажи недвижимости от 25.12.2008 года является недействительным с 07.08.2010 года.

В спорный период нежилое помещение Н6, лит. А, общей площадью 207, 5 кв. м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Б., 15 находилось в фактическом владении К.Н.И., в связи с чем ответчик не являлся пользователем данного объекта недвижимости.

Расходы по государственной пошлине согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца. Поскольку в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации последний от ее уплаты освобожден, государственная пошлина взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.