Определение Рязанского областного суда от 1 июня 2011 г. N 33-1052 Суд оставил без изменения решение районного суда об удовлетворении иска о расторжении договоров аренды, взыскании арендной платы, пени и выселении из жилого помещения, поскольку ответчики свои обязательства по перечислению арендной платы систематически не исполняли, что является основанием для досрочного расторжения договора

Определение Рязанского областного суда
от 1 июня 2011 г. N 33-1052

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:

председательствующего Рожковой Л.Н.

судей Вергазовой Л.В., Красавцевой В.И.

при секретаре Даньшовой Т.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ООО НПФ "Полярис", ООО "НПФ "Полярис-сервис" на решение Советского районного суда города Рязани от 07 апреля 2011 года, которым постановлено:

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N, заключенный 15 февраля 2002 года между Управлением муниципальным имуществом администрации гор. Рязани и ООО "Научно-производственная фирма "Полярис".

Взыскать с ООО "Научно-производственная фирма "Полярис" в пользу Комаровой К.Ф. <данные изъяты> рубль.

Взыскать с ООО "Научно-производственная фирма "Полярис" в пользу Ковалевского В.Н. <данные изъяты> рубля.

Взыскать с ООО "Научно-производственная фирма "Полярис-сервис" в пользу Комаровой К.Ф. <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки.

Взыскать с ООО "Научно-производственная фирма "Полярис-сервис" в пользу Ковалевского В.Н. <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек.

Обязать ООО "Научно-производственная фирма "Полярис" освободить нежилое помещение Н1 литер А, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенное по адресу: <адрес>.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Рожковой Л.Н., объяснения представителя ООО НПФ "Полярис", ООО НПФ "Полярис-Сервис" Кириченко Н.Е., поддержавшего кассационную жалобу, представителя Комаровой К.Ф. - Клещинской Н.В., возражавшей против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия установила:

Комарова К.Ф., Ковалевский В.Н. обратились в суд с иском к ООО НПФ "Полярис", ООО НПФ "Полярис-Сервис" о расторжении договоров аренды, взыскании арендной платы, пени и выселении, мотивируя тем, что они являются собственниками имущества в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, при этом Ковалевскому В.Н. принадлежит 3105/6798 доли, Комаровой К.Ф. - 3693/6798 доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Объектами общего имущества <адрес> являются нежилое помещение <данные изъяты> в многоквартирном доме <данные изъяты>, назначение нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, этаж подвал, и нежилое помещение <данные изъяты>, назначение нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, этаж подвал.

Как указали истцы, помещение Н1, литера А, назначение нежилое, общей площадью 134,6 кв. метров, занимает ООО НПФ "Полярис" на основании договора аренды недвижимого имущества N от 15 февраля 2002 года, заключенного с УМИ администрации гор. Рязани, помещение <данные изъяты>, назначение нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, занимает ООО НПФ "Полярис-сервис" на основании договора аренды недвижимого имущества N от 12 апреля 2005 года, заключенного с УМИ администрации гор. Рязани.

Решением Советского районного суда гор. Рязани от 28 октября 2008 года, вступившим в законную силу, право муниципальной собственности на указанные помещения признано недействительным.

26 июня 2009 года ответчикам ООО НПФ "Полярис" и ООО НПФ "Полярис-сервис" были вручены уведомления о переходе права собственности на арендованное имущество, в котором было указано, что с момента получения настоящего уведомления арендодателями по договорам аренды недвижимого имущества N от 15 февраля 2022 года и N от 12 апреля 2005 года являются Комарова К.Ф. и Ковалевский В.Н., в связи с чем истцы указали, что арендные платежи по договору необходимо перечислять новому собственнику по указанным в уведомлении реквизитам.

Однако, ответчики ни разу не оплатили арендную плату по договорам.

Согласно п. 4.1 договора N от 15 февраля 2002 года в редакции, установленной соглашением от 28 февраля 2007 года, размер арендной платы с 01 февраля 2007 года составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек в месяц.

Согласно п. 4.1 договора N от 12 апреля 2005 года в редакции, установленной соглашением от 28 февраля 2007 года, размер арендной платы с 01 февраля 2007 года составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки в месяц.

Согласно п. 3.2.3 договоров предусмотрено, что арендная плата перечисляется не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным.

Таким образом, ответчиком допущена просрочка оплаты арендной платы по договорам N от 15 февраля 2002 года и N от 12 апреля 2005 года за 14 месяцев, а именно с 01 июля 2009 года (с момента уведомления ответчика о смене арендодателя и необходимости перечислять деньги на счет собственника) по 01 сентября 2010 года.

Как указали истцы, за период с 01 июля 2009 года по 01 сентября 2010 года за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды N от 15 февраля 2002 года в размере <данные изъяты> рублей, при этом задолженность перед Комаровой К.Ф. составила <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек, задолженность перед Ковалевским В.Н. составила <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек; по договору аренды N от 12 апреля 2005 года образовалась задолженность за период с 01 июля 2009 года по 01 декабря 2010 года в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, при этом задолженность перед Ковалевским В.Н. составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейка, перед Комаровой К.Ф. - <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.

В соответствии с п. 5.1 договоров аренды в редакции, установленной соглашениями от 28 февраля 2007 года, в случае нарушения арендатором срока внесения платежей, арендатор уплачивает пеню в размере 0,5% просроченной суммы за каждый день задержки платежа.

Размер пени за период с 01 июля 2009 года по 01 сентября 2010 года по договору N от 15 февраля 2002 года составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейка, при этом задолженность по пени перед Комаровой К.Ф. составила <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копеек, Ковалевским В.Н. - <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейка; по договору N от 12 апреля 2005 года размер пени за период с 01 июля 2009 года по 01 декабря 2010 года составил <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки, при этом задолженность по пени перед Ковалевским В.Н. составляет <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек, перед Комаровой К.Ф. - <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки.

Истцы просили суд расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N от 15 февраля 2002 года, взыскать с ООО НПФ "Полярис" задолженность по арендной плате в пользу Комаровой К.Ф. <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек, в пользу Ковалевского В.Н. <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, пени за просрочку оплаты арендной платы в пользу Комаровой К.Ф. <данные изъяты> рубль, в пользу Ковалевского В.Н. - <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейка, выселить ООО "НПФ "Полярис" из помещения <данные изъяты> в многоквартирном доме, литера <данные изъяты>, назначение - нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, этаж подвал; расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N от 12 апреля 2005 года, взыскать с ООО НПФ "Полярис-сервис" задолженность по арендной плате в пользу Комаровой К.Ф. <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, в пользу Ковалевского В.Н. <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейка, пени за просрочку оплаты арендной платы в пользу Комаровой К.Ф. <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки, в пользу Ковалевского В.Н. - <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек, выселить ООО "НПФ "Полярис-сервис" из помещения <данные изъяты> в многоквартирном доме, литера А, назначение - нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, этаж подвал.

В процессе производства по делу истцы неоднократно уточняли исковые требования, окончательно просили суд расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N от 15 февраля 2002 года, взыскать с ООО НПФ "Полярис" пени за просрочку оплаты арендной платы в пользу Комаровой К.Ф. <данные изъяты> руб., в пользу Ковалевского В.Н. - N рублей <данные изъяты> копейка, выселить ООО "НПФ "Полярис" из помещения <данные изъяты> в многоквартирном доме, литера <данные изъяты>, назначение - нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, этаж подвал; расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N от 12 апреля 2005 года, взыскать с ООО НПФ "Полярис-сервис" пени за просрочку оплаты арендной платы в пользу Комаровой К.Ф. <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки, в пользу Ковалевского В.Н. - <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек, выселить ООО "НПФ "Полярис-сервис" из помещения <данные изъяты> в многоквартирном доме, литера А, назначение - нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, этаж подвал.

Определением судьи от 07 апреля 2011 года исковое заявление Комаровой К.Ф. и Ковалевского В.Н. к ООО "Полярис-сервис" о расторжении договора аренды, взыскании пени и выселении в части исковых требований Комаровой К.Ф. и Ковалевского В.Н. о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения.

Суд удовлетворил исковые требования, постановив вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе директор ООО НПФ "Полярис", ООО "НПФ "Полярис-сервис" просит решение суда отменить, направить дело на новое рассмотрение. Считает решение суда незаконным в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, суд, по мнению кассатора, ненадлежащее оценил доказательства по делу, нарушил принцип равноправия сторон при рассмотрении дела. Сумма взысканной неустойки с обоих ответчиков завышена, рассчитана с учетом налогов, включенных в арендную сумму. Тогда как согласно заключенным договорам с администрацией г. Рязани арендная плата определена с учетом НДС, а истцы являются физическими лицами, в отношении которых применим иной налог - НДФЛ.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов кассационной жалобы, считает, что оснований для его отмены не имеется, но решение подлежит изменению в части взыскания пени с ответчиков. Взысканная сумма пени с обоих ответчиков должна быть уменьшена.

Так, в суде первой инстанции установлено, что 15 февраля 2002 года между Управлением муниципальным имуществом администрации гор. Рязани и ООО Научно-производственная фирма "Полярис" был заключен договор аренды недвижимого имущества N, по условиям которого УМИ администрации гор. Рязани передает, а ООО НПФ "Полярис" принимает во временное пользование нежилое помещение <данные изъяты>, лит. <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, основной площадью <данные изъяты> кв. метров, вспомогательной помощью <данные изъяты> кв. метров, находящееся в подвале жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на основании решения УМИ N от 07 февраля 2002 года для размещения магазина-салона по продаже и внедрению оргтехники, компьютерной техники, художественных принадлежностей, программных продуктов, сроком аренды с 15 февраля 2002 года по 14 февраля 2007 года, с ежемесячным внесением арендной платы не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным. Арендная плата по договору установлена в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки, кроме того, НДС 20% <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки, с 15 февраля 2002 года по 28 февраля 2002 года - в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копейки, НДС перечисляется в налоговую инспекцию по месту регистрации.

28 февраля 2007 года между Управлением муниципальным имуществом администрации гор. Рязани и ООО НПФ "Полярис" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды N от 15 февраля 2002 года, согласно которого с 01 февраля 2007 года установлена арендная плата в месяц всего с НДС в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, в том числе сумма арендного платежа <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейка, указан общая площадь передаваемого в аренду нежилого помещения <данные изъяты> кв. метров, основная площадь - <данные изъяты> кв. метров, вспомогательная площадь - <данные изъяты> кв. метров.

12 апреля 2005 года между Управлением муниципальным имуществом администрации гор. Рязани и ООО Научно-производственная фирма "Полярис-сервис" был заключен договор аренды недвижимого имущества N, по условиям которого УМИ администрации гор. Рязани передает, а ООО НПФ "Полярис-сервис" принимает во временное пользование нежилое помещение <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, в том числе основной площадью <данные изъяты> кв. метров, вспомогательной площадью <данные изъяты> кв. метров, находящееся в подвале жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, для организации участка по сборке и ремонту компьютерной техники, сроком аренды с 12 февраля 2005 года по 11 апреля 2008 года, с ежемесячным внесением арендной платы не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным. Арендная плата по договору установлена в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, в том числе сумма арендного платежа в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, с 12 апреля 2005 года по 30 апреля 2005 года - в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек с НДС, в том числе сумма арендного платежа <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копейка.

28 февраля 2007 года между Управлением муниципальным имуществом администрации гор. Рязани и ООО НПФ "Полярис-сервис" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды N от 12 апреля 2005 года, согласно которого с 01 февраля 2007 года установлена арендная плата в месяц всего с НДС в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки, в том числе сумма арендного платежа <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копейки.

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда гор. Рязани от 28 октября 2008 года признана недействительной государственная регистрация права собственности муниципального образования город Рязань на нежилое помещение <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, назначение - нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, и на нежилое помещение <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, назначение - нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, записи N от 01 декабря 2004 года и N от 27 июня 2002 года исключены из Единого государственного реестра прав на имущество и сделок с ним.

Комарова К.Ф. является собственником квартир N, N, N, N, N, N, расположенных по адресу: <адрес>; Ковалевский В.Н. является собственником квартир N, N, N, N, N, расположенных по адресу: <адрес>; Комарова К.Ф. и Ковалевский В.Н. являются собственниками общего имущества в многоквартирном доме: нежилых помещений <данные изъяты>, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, и <данные изъяты> кв. метров соответственно, этаж подвал. Доля Комаровой К.Ф. в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет 4163/6798, Ковалевского В.Н. - 3105/6798.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами в суде не оспаривались.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Сообщением от 25 июня 2009 года, полученным ООО НПФ "Полярис-сервис" 26 июня 2009 года, ООО НПФ "Полярис-сервис" было извещено о переходе права собственности на арендованное имущество - нежилое помещение <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, истцам Комаровой К.Ф. и Ковалевскому В.Н. и реквизитах для перечисления истцам арендных платежей, что подтвердили в судебном заседании представители сторон.

В подтверждение факта перехода права собственности к сообщению прилагалась выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах собственности истцов на нежилое помещение Н2.

Уведомлением от 29 июня 2009 года, полученным ООО НПФ "Полярис-сервис" 30 июня 2009 года, истцов Комаровой К.Ф. были уточнены банковские реквизиты получателя арендных платежей за использование нежилого помещения <данные изъяты>, в доме <данные изъяты>

Сообщением от 25 июня 2009 года, полученным ООО НПФ "Полярис" 26 июня 2009 года, ООО НПФ "Полярис" было извещено о переходе права собственности на арендованное имущество - нежилое помещение <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, истцом Комаровой К.Ф. и Ковалевскому В.Н., и реквизитах для перечисления арендных платежей истцам, что подтвердили в судебном заседании представители сторон. В подтверждение факта перехода права собственности к сообщению прилагалась выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах истцов на нежилое помещение <данные изъяты>.

Уведомлением от 29 июня 2009 года, полученным ООО НПФ "Полярис" 30 июня 2009 года, истцом Комаровой К.Ф. были уточнены банковские реквизиты получателя арендных платежей за использование нежилого помещения Н1, литер А, в доме <адрес>.

Таким образом, ответчики были уведомлены надлежащим образом о смене арендодателей и необходимости исполнения обязательств по договорам аренды в пользу Комаровой К.Ф. и Ковалевского В.Н. При этом до ответчиков были доведены платежные реквизиты, по которым необходимо было оплачивать арендную плату, установленную ранее заключенными договорами.

Из материалов дела следует, что свои обязательства перед истцами по перечислению арендной платы ответчики систематически не исполняли, что ими не отрицается. При этом доводы представителя ответчиков о том, что они производили оплату прежнему арендодателю, не могут служить основанием для отмены судебного решения. Из материалов дела следует, что, имея надлежащую информацию о смене собственника арендованных нежилых помещений, о платежных реквизитах нового арендодателя, ответчики сознательно продолжали перечислять арендную плату прежнему арендодателю.

Позиция представителя кассаторов в суде кассационной инстанции о том, что ответчики ждали от новых собственников нового договора аренды, неоднократно им напоминали о необходимости заключения нового договора - правового значения не имеет, поскольку в силу прямого указания закона (ст. 617 ГК РФ) договора аренды продолжали действовать на тех же условиях и ответчики обязаны были выполнять свои обязательства по оплате арендной платы новым собственникам.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 6.2.2 договора аренды N от 15 февраля 2002 года по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом первой инстанции установлено, что 23 сентября 2010 года Комаровой К.Ф., Ковалевским В.Н. в адрес ответчиков ООО НПФ "Полярис" была направлена письменная претензия о досрочном расторжении договора аренды N от 15 февраля 2002 года в связи с просрочкой ООО НПФ "Полярис" оплаты арендной платы сроком более двух месяцев, уплате пени за просрочку внесения арендной платы за период с 01 июля 2009 года по 01 сентября 2010 года в размере 19798 рублей 51 копейка, освобождении занимаемого нежилого помещения в срок до 01 октября 2010 года, полученной ответчиком ООО НПФ "Полярис" 27 сентября 2010 года, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма и объяснениями представителей ответчиков в суде.

При таких обстоятельствах и правовом регулировании спорных правоотношений решение суда в части расторжения договора аренды с ООО НПФ "Полярис" является обоснованным.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с позицией районного суда по расчету сумм пени, подлежащих взысканию с ответчиков за нарушение денежных обязательств.

Согласно п. 5.1 договоров аренды недвижимого имущества N от 15 февраля 2002 года, N от 12 апреля 2005 года, в редакции соглашений к указанным договорам от 28 февраля 2007 года, в случае нарушения арендатором срока внесения платежей, предусмотренного настоящими договорами, арендатор уплачивает пеню в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день задержки платежа.

В соответствии с п. 3.2.3, 4.1 договоров недвижимого имущества N от 15 февраля 2002 года, N от 12 апреля 2005 года, п. 4 соглашения к договору аренды N от 15 февраля 2002 года, п. 2 соглашения к договору аренды N от 12 апреля 2005 года арендная плата вносится на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным, по договору аренды N от 15 февраля 2002 года с 01 февраля 2007 года в месяц в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек с НДС, в том числе сумма арендного платежа - <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейка, по договору аренды N от 12 апреля 2005 года с 01 февраля 2007 года в месяц с НДС в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки, в том числе сумма арендного платежа - <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копейки.

При этом НДС перечисляется арендодателем в бюджет.

Исходя из этого, судебная коллегия считает, что сумма задолженности, из которой подлежит расчет пени, не должна включать НДС, тем более, что новые арендодатели - физические лица, плательщиками НДС не являются. Они оплачивают НДФЛ, который также вносится арендодателем в бюджет. При исчислении пени необходимо исходить из арендной платы, без учета всех налогов, то есть из той суммы, которую получают арендодатели.

Подлежащие взысканию пени с ответчиков составляют:

По ООО НПФ "Полярис": арендная плата <данные изъяты> руб. Исходя из долей сособственников сумма пени в пользу Комаровой составляет <данные изъяты>, в пользу Ковалевского - <данные изъяты>.

По ООО НПФ "Полярис-сервис": арендная плата <данные изъяты> руб. С учетом долей истцов пени в пользу Комаровой составляет <данные изъяты> руб., в пользу Ковалевского - <данные изъяты> руб.

Таким образом, взысканные судом суммы пени подлежат уменьшению

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Советского районного суда города Рязани от 07 апреля 2011 года изменить в части взыскания с ответчиков в пользу истцов суммы пени,:

Взыскать с ООО "Научно-производственная фирма "Полярис" в пользу Комаровой К.Ф. <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.

Взыскать с ООО "Научно-производственная фирма "Полярис" в пользу Ковалевского В.Н. <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.

Взыскать с ООО "Научно-производственная фирма "Полярис-сервис" в пользу Комаровой К.Ф. <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки.

Взыскать с ООО "Научно-производственная фирма "Полярис-сервис" в пользу Ковалевского В.Н. <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек.

В остальной части решение Советского районного суда города Рязани от 07 апреля 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО НПФ "Полярис", ООО " НПФ "Полярис-сервис" - без удовлетворения.